裁判字號：臺灣高雄地方法院98年重訴字第284號民事判決
裁判日期：民國100年05月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決98年度重訴字第284號原告南和興產股份有限公司法定代理人 陳田 柏訴訟代理人 劉豐州 律師複代理人 曾瓊瑤 律師
陳韋利 律師被告 陳光展 訴訟代理人 吳春生 律師
陳松甫 律師 許龍升 律師上當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段一七二之四、一七二之
六、一七二之七、一七二之十如附圖所示A1、A2、A3、A4部分面積合計一二三一點九一㎡土地之地上物拆除後，將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾陸萬陸仟陸佰零壹元及自民國九十八年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國九十八年七月一日起至上開地上物拆除之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟伍佰伍拾叁元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣壹仟萬元供擔保後，得為假執行；本判決第二項如原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段一小段172-4、172-6、172-7、172-10地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，於民國97年9月30日分割重劃自同段172-1地號土地，原告前將系爭土地與同段172-2、173地號土地出租與訴外人東旺陽股份有限公司（下稱東旺陽公司），業於95年12月31日終止租約，詎被告未經原告同意，於系爭土地上設置如附圖所示A1、A2、A3、A4部分、面積合計1231.91㎡之地上物（下稱系爭地上物），將之闢為中華觀光商場營利，無權占有系爭土地，被告雖辯稱兩造間有租賃關係存在，然業經臺灣高等法院高雄分院96年度上字第101號民事確定判決（下稱前案判決），確認兩造間無租賃關係存在，此部分認定具有爭點效，被告不得再為相異之主張，爰依民法第767條規定，請求被告拆除系爭地上物，將系爭土地返還原告。又被告將系爭土地出租他人營利使用，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告得依民法第179條規定，請求被告給付自原告與東旺陽公司終止租約翌日即96年1月1日起至98年6月30日止，按被告占用面積及系爭土地申報地價年息7％計算之不當得利，共計新臺幣（下同）166萬6601元，另請求自98年7月1日起至拆屋還地日止，每月5萬5553元之不當得利。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A1、A2、A3、A4部分、面積1231.91㎡之地上物拆除，並將土地返還原告；㈡被告應給付原告166萬6601元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自98年7月1日起至返還土地之日止，按月給付原告5萬5553元；㈢願供擔保，聲請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告占有系爭土地，係因89年間經訴外人 陳春生 及萬眾股份有限公司（下稱萬眾公司）負責人 楊則煥 介紹引見，赴原告公司辦公室直接與原告董事兼副總經理 陳田熞 洽談承租系爭土地事宜，並由陳田熞代表原告，與被告訂定不定期租賃契約（下稱系爭租約），約定自90年1月1日起由被告向原告承租系爭土地，每月租金47萬元，並自91年起改為每月45萬元，被告自90年1月1日起即使用系爭土地經營中華觀光商場，原告雖於95年10月12日以郵局存證信函向被告表示終止系爭租約，但非屬合法終止，兩造間仍存在不定期租賃關係，被告基於租賃關係自得占有系爭土地。又縱系爭租約業經合法終止，原告明知未出租系爭土地與被告，但被告在系爭土地長期經營中華觀光商場，原告自無任令被告非法占用而為提起竊占或排除侵害訴訟之理，且原告自88年起遭稅捐機關查獲有攤販在系爭土地上營業時，不僅未向稅捐機關反應系爭土地係遭占用，反而於歷年申請地價稅優惠期限屆至前，以土地已回復為停車場使用為由，再向稅捐機關申請停車場優惠稅率地價稅，並反覆以此為由進行多次相關行政訴訟（參見臺灣高等行政法院高雄分院97年度訴字第
112號行政訴訟案件之判決），足見原告早已知悉系爭土地為被告使用之事實，顯然已默示與被告成立租賃契約，是被告並非無權占有。又原告於另案（臺灣高等法院高雄分院96年度上易字第122號）審理時已自承於90年9月1日起至99年8月31將系爭土地出租與東旺陽公司，自未受有租金之損害，且原告以系爭土地申報地價每年7％計算不當得利數額，亦屬過高，應依原告出租給東旺陽公司之計算方式，即以系爭土地千分之10之地價稅再以百分之10為計算標準等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠下列事項為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、高雄市政府
地政處三民地政事務所95年8月24日土地複丈成果圖、臺灣高等法院高雄分院96年度上字第101號判決可證（卷一第7頁、第8至11頁、第12至20頁），依民事訴訟法第280條第
1項、第279條第1項規定，堪信為真實：⒈系爭土地為原告所有，於97年9月30日分割重劃自同段172-1地號土地。
⒉被告自90年1月1日起占有分割重劃前高雄市○○區○○
段一小段172-1地號土地，即如附圖所示A1、A2、A3、A4部分、面積1231.91㎡，將之闢為中華觀光商場營利。
⒊原告曾就系爭土地同段170、171、172地號土地，對被告起訴請求拆屋還地及不當得利，經原告部分勝訴確定。
4.於89年12月間，陳田熞為原告之董事兼副總經理，楊則煥為萬眾公司之董事長。
5.被告不爭執原告請求不當得利計算之期間（卷二第532頁）。
㈡爭執部分：
⒈臺灣高等法院高雄分院96年度上字第101號判決是否已就
兩造間就系爭土地有無租賃關係存在為具體之判斷？於本件有無爭點效之適用？⒉兩造有無租賃關係存在？被告是否具有占有系爭土地之合
法權源？原告請求被告應將系爭土地之系爭地上物拆除後，將系爭土地返還原告，有無理由？⒊被告若屬無權占有，原告請求以系爭土地申報地價年息7
％計算不當得利金額，是否適當？
四、得心證之理由：㈠臺灣高等法院高雄分院96年度上字第101號判決是否已就兩
造間就系爭土地有無租賃關係存在為具體之判斷？於本件有無爭點效之適用？
1.按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。至於爭點效理論，係因公平理念之訴訟上誠信原則而產生，即令同一當事人間就另案確定判決理由中足以影響判決結論之重要判斷，因當事人已盡其攻擊防禦及辯論之能事，且經法院為相當之調查，基於自己責任原理及權利失效原則，使該判決理由中重要爭點之判斷產生爭點效，得拘束當事人在其他訴訟為相異之主張。據此，確定判決理由中之判斷會產生爭點效（即爭點效之客觀範圍），仍須具備：⑴該判決理由中之判斷，為該訴訟之主要爭點，而足以影響判決之結論；⑵當事人已在前訴訟進行時為充分之攻防及辯論；⑶法院已就當事人擇定之爭點進行實質之審理判斷，且無顯然違背法令之情形；⑷前訴所涉及者並非僅為訟爭利益極微而與後訴之訟爭利益顯不相當之紛爭；⑸當事人於後訴並未提出足以推翻前訴對該爭點之判斷等條件，始有爭點效之適用。
2.原告雖主張本件兩造間並無租賃關係一節，業經前案判決（臺灣高等法院高雄分院96年度上字第101號確定判決），及同院96年度上易字第122號、98年度上更㈡字第8號等確定判決於理由中判斷無誤，有爭點效之適用等語（卷一第170頁）。惟經核閱該前案判決書所載（卷一第12至19頁），該案當事人與本件固屬相同，惟其訟爭標的係坐落高雄市○○區○○段一小段170、171、172地號土地，被告是否具有合法承租權而具有正當使用之權源，與本件系爭土地地號不同，雖該各地號土地與本件爭訟之系爭土地為鄰近土地，且該案審理調查之證人及引用事證，亦兼有提及本件系爭土地之租賃經過情形，但各別土地如何為出租、與何人洽談、簽訂租約，或以何人名義出租，仍屬有別，難認已就本件系爭土地兩造租賃關係有無之爭點為直接之審理判斷。且依該判決書理由五、㈠、⒈、③之說明，尚有「足見將系爭土地出租與上訴人（即本件被告）者係萬眾公司而非被上訴人（即本件原告），是不論陳田熞是否有權代表被上訴人出租系爭土地，均與本件租賃無關」之論述，亦與本件兩造間爭執系爭土地是否有租賃關係存在，乃繫諸於陳田熞是否確有代表原告將系爭土地出租與被告之主要攻防重點有異。準此以言，該前案確定判決有關兩造間並無租賃關係存在之判斷，於本件尚無爭點效之適用。至於同院96年度上易字第122號、98年度上更二字第8號確定判決，前者當事人為被告與東旺陽公司，後者當事人為被告與萬利通股份有限公司，亦無從以該案判決理由中對相關爭點之判斷，承認其具有爭點效理論之適用，是原告所為主張，不足採憑。
㈡兩造有無租賃關係存在？被告是否具有占有系爭土地之合法
權源？原告請求被告應將系爭土地之系爭地上物拆除後，將系爭土地返還原告，有無理由？
1.被告抗辯系爭租約係於89年間經陳春生及楊則煥介紹引見，赴原告公司辦公室直接與時任原告董事兼副總經理陳田熞洽談承租系爭土地事宜，並由陳田熞代表原告，與被告所簽訂等情，為原告所否認，則被告就此項有利於己之事實，自應負舉證之責。
2.本件被告陳稱係與時任原告董事兼副總經理之陳田熞洽談系爭土地租賃，事後並透過楊則煥之協助，進行系爭土地承租範圍之確認後，取得系爭土地之占有使用，迄至今日等節，業於另案拆屋還地事件（本院95年度訴字第26號、臺灣高等法院高雄分院96年度上易字第122號）提出管理費收據（見該案原審卷第23至27頁）、系爭土地使用現狀照片10張、台灣電力公司電費通知及收據、台灣電力公司一般表制戶用電登記單等在卷可稽（同上原審卷第214頁至218頁），核與證人陳春生證稱：其於89年12月底陪同被告至原告公司位於和平一路之營業位址，與楊則煥、陳田熞共同約定系爭土地交付被告承租使用，並在楊則煥到場指界出承租範圍後，租期即自90年1月1日起算，由被告占有使用系爭土地（同上原審卷第66頁至第68頁）；及證人 陳詩新 、 林峰山 均證稱：楊則煥有陪同被告一同至系爭土地指界承租之範圍，且楊則煥亦表明其係代表原告處理出租事宜等語相符（同上原審卷第69至70頁）。是被告抗辯於89年12月間確與陳田熞口頭合意出租系爭土地供告占有使用等情，堪信為真實。
3.惟原告係以出租土地為主要業務，系爭土地係當時東旺陽公司負責人陳田熞提出要承租，經同意出租，即簽訂書面契約，嗣後東旺陽公司決定出租何人，並不清楚，且公司出租任何土地，均須經執行單位提出報告後由董事大家討論後決定，且一定會簽定書面契約，陳田熞只是公司董事之一，並非公司全部事情由他全權負責等情，業經原告法定代理人 陳田柏 到庭陳述明確（卷二第526至531頁），核與陳田熞於本院95年度訴字第288號拆屋還地一案中證述：於90年擔任原告之副總經理，負責之業務主要係若有客戶，先行由業務處理審查後由報由董事會商討，再由董事長決定，其職務並無法代表公司與他人簽約，也沒有經公司董事或董事長授權可以由其代表公司與他人簽約，而只能代表公司去開會但沒有決定權等語相符（見該案卷第
307至308頁），已難認定陳田熞係經原告授權代理原告出租系爭土地與被告。又證人陳春生固另證述：其於89年12月間受被告所託，向原告表達承租系爭土地之意，此係經陳田熞之特別助理楊則煥向陳田熞表達，並由楊則煥聯絡後，即與被告、楊則煥、陳田熞到原告公司營業位址內確認系爭土地之租賃契約，嗣後並由其協同被告、楊則煥、訴外人 陳詩欣 及林峰山等人一同在承租之系爭土地現場指界被告所承租之範圍等語。及陳詩欣、林峰山證述：彼等除陪同被告及楊則煥一同至系爭土地現場進行指界外，於指界過程中，楊則煥亦表明其係代表原告處理事務等語（同上卷第66頁至第70頁）。然前開證人之證詞至多僅能證明陳田熞確實有與被告訂立系爭土地之承租契約，仍無法據此推論陳田熞具有代表原告出租系爭土地之權限，或已獲得原告授權將系爭土地出租與被告，是自難以上開證人之證述為被告有利之認定。
4.被告雖另以原告自88年起即知悉系爭土地上有攤販營業，遭查稅時不僅未向稅捐機關反應系爭土地係遭占用，反而於歷年申請地價稅優惠期限屆至前，以土地以回復為停車場使用為由，再向稅捐機關申請停車場優惠稅率地價稅，並反覆以此為由進行多次相關行政訴訟，足見原告早已知悉系爭土地有人使用之事實，其未為出面否認，向被告提告，且由與原告關係密切之楊則煥出面向被告收取租金，顯然已默示與被告成立租賃契約云云（卷二第416頁），原告則主張其有向承租人要求排除占用之狀況，才去申請停車場優惠稅率等語（卷二第433至434頁）。按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。
本件系爭土地於90年9月13日由原告出租與東旺陽公司，租賃期間自90年9月1日起至99年11月30日止一情，業據原告提出被告不爭執真正之土地開發租賃合約書附卷可憑（卷一第53頁、84頁），原告既將系爭土地出租東旺陽公司，且未禁止轉租，對於系爭土地有遭他人違約使用之情事，如向承租之東旺陽公司要求使其出面排除占用狀態，自屬處理方式之一種，不得謂毫無任何處理，且如未為任何處理，亦無從核准辦理停車場優惠稅率。而土地所有權人未因土地遭他人非法占用，即及時提起民刑事訴訟，或有尚非急迫、情節並非嚴重、損害猶可得控制、已有其他處理方式等情由，不一而足，不能因此即遽認係有默示同意無權占有人使用甚至出租土地之意思，被告執此抗辯，難認有據。何況原告提出「停車位租賃合約書」契約草稿
1紙（卷二第385頁），指陳94年間萬眾公司有要與被告簽訂系爭土地之書面契約，當時陳春生僅在契約條款中修正，但就出租人為萬眾公司之部分，則未為任何修改，顯見被告亦承認系爭土地出租人並非原告等語（卷二第324頁），而對該「停車位租賃合約書」，被告陳述意見表示「出租人署名為萬眾公司且租金只有2萬元，事實上被告繳付之租金為47萬元，最後被告並沒有簽名」等語（卷二第433頁），可見該合約簽訂之洽商過程屬實。則依據該合約第2頁補充書寫之約定條款，另明確記載被告不得違反租賃停車場之目的，而改作其他非停車場之商業行為等詞（卷二第386頁），尤徵當時出租系爭土地之當事人不僅不能證明為原告，且實際與被告洽商上開契約簽訂事宜之萬眾公司亦未同意被告將系爭土地供作停車場以外之目的使用，足認原告所稱有要求承租系爭土地之承租人排除非法占用之情詞為真。至於當時楊則煥為萬眾公司負責人，縱係楊則煥向被告收取租金，且與原告關係密切，亦無從推認原告有默示合意與被告成立租賃契約，綜此，被告以上開事由，抗辯與被告默示成立租賃契約云云，顯非可採。
5.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件兩造間就系爭土地既無租賃關係存在，已如前述，則被告占用系爭土地，即屬無權占有，故原告本於所有權請求被告將系爭土地上之系爭地上物除去後，將系爭土地返還原告，自屬有據。
㈢原告請求以系爭土地申報地價年息7％計算不當得利金額，
是否過高？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又依土地法第97條第1項之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，同法施行法第25條亦有明文，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。再所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。本院審酌系爭土地位於高雄市○○路及十全路口，西側有高雄市政府勞工局博愛職業訓練中心，交通便利，生活機能尚佳，系爭土地之系爭地上物係作為攤商販賣日常生活雜物，為跳蚤市場等情，業據原審勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片附卷可佐（卷一第94頁），且系爭土地鄰近高雄捷運凹子底捷運站、高雄市立美術館、十全電影城、家樂福量販店、三鳳中街觀光商圈，地段、環境俱佳，並有原告提出之空照圖及現場附近照片可參（卷一第10
5至107頁），足認系爭土地坐落位置交通便利，且商業、生活機能良好，是依系爭土地坐落之位置、周圍環境、被告使用系爭土地係作為經營跳蚤市場之經濟價值等情狀，認被告所獲得之利益或原告因被告無權占有而受有損害，以系爭土地申報地價年息7％計算係屬適當，被告抗辯以申報地價7％計算尚屬過高云云，不可採信。
2.被告雖另抗辯應以原告出租東旺陽公司以系爭土地千分之10之地價稅再計算百分之10為標準云云，惟有關土地租金如何約定，與市場景氣、坐落地段乃至管理或稅金負擔等因素攸關，非必有一定標準。原告前出租系爭土地與東旺陽公司，固係以上開標準計算租金，有原告提出之土地開發租賃合約書可參（卷一第53頁），惟原告法定代理人就此已到庭陳述「因為我們土地很多，有時候會被侵占，所以會盡量出租給其他人，這有幫我們看顧土地的作用，我們出租土地給東旺陽公司是地價稅加百分之10出租，信用比較重要」等語（卷二第528頁），可知原告以上開標準約定系爭土地之租金，係別有考量。而本件被告係無權占用系爭土地供商業用途，獲取利潤，自不得與合法租用之東旺陽公司等同看待，被告援以比附參照，委無可採。
3.據此，原告主張被告無權占有系爭土地發生不當得利之期間為96年1月1日至98年6月30日，且被告無權占用系爭
172之4、172之6、172之7、172之10地號土地，面積各為98㎡、193.66㎡、685.24㎡、255.01㎡，合計1231.91㎡，各該地號土地於96年1月之申報地價分別為8479.5元、7419.6元、7419.6元、8514.8元，有系爭土地第二類登記謄本在卷可憑（卷一第8至11頁），且為被告所不爭執，自堪認屬實。則被告自96年1月1日起至98年
6月30日止占用系爭土地期間所受相當於租金之利益即為
166萬6601元（計算式詳如附表一所示），另自98年7月
1日起至返還系爭土地之日止，每月可獲得相當於租金之利益金額即為5萬5553元元（計算式詳如附表二所示）。從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告如數給付，即屬正當。
五、綜上所述，原告依民法第767條之規定，請求被告應將系爭土地如附圖A1、A2、A3、A4所示占用部分土地之系爭地上物拆除，將該部分土地返還原告；並依民法第179條之規定，就附圖所示A1至A4部分面積合計1231.91㎡無權占用之土地，請求被告應給付不當得利損害金166萬6601元（計算式詳如附表一所示），及自起訴狀繕本送達（見卷一第24頁本院送達證書）之翌日即98年8月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自98年7月1日起至系爭土地占用之地上物拆除並返還該部分土地之日止，按月給付原告5萬5553元（計算式詳如附表二所示），為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額後准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦或舉證，核與判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國100年5月27日
民事第三庭法官李嘉益以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月30日
書記官鄭伃倩附表一：
┌─┬────┬───┬────┬────┬────────┬────┐│編│占用地號│面積（│每㎡申報│96年1月│相當於租金之不當│合計││號│：高雄市│㎡）│地價│1日至98│得利金額【計算式││││三民區中│││年6月30│：申報地價×面積││││都段一小│││日合計30│×7％÷12×月數││││段│││個月│[小數點以下四捨││││││││五入]】││├─┼────┼───┼────┼────┼────────┼────┤│1│172之4│98│8479.5元│30│8479.5×98×7％││││││││÷12×30=145423││││││││元││├─┼────┼───┼────┼────┼────────┤│││172之6│193.66│7419.6元│30│7419.6×193.66×│0000000││2│││││7％÷12×30=251│元│││││││454元││├─┼────┼───┼────┼────┼────────┤│││172之7│685.24│7419.6元│30│7419.6×685.24×│││3│││││7％÷12×30=889││││││││736元││├─┼────┼───┼────┼────┼────────┤││4│172之10│255.01│8514.8元│30│8514.8×255.01×││││││││7％÷12×30=379││││││││988元││└─┴────┴───┴────┴────┴────────┴────┘附表二：
┌─┬────┬───┬────┬────────┬────┐│編│占用地號│面積（│每㎡申報│自98年7月1日起│合計││號│：高雄市│㎡）│地價│按月相當於租金之││││三民區中│││不當得利金額【計││││都段一小│││算式：申報地價×││││段│││面積×7％÷12│││││││[小數點以下四捨│││││││五入]】││├─┼────┼───┼────┼────────┼────┤│1│172之4│98│8479.5元│8479.5×98×7％│││││││÷12=4847元││├─┼────┼───┼────┼────────┤│││172之6│193.66│7419.6元│7419.6×193.66×│││2││││7％÷12=8382元│55553元│├─┼────┼───┼────┼────────┤│││172之7│685.24│7419.6元│7419.6×685.24×│││3││││7％÷12=29658元││├─┼────┼───┼────┼────────┤││4│172之10│255.01│8514.8元│8514.8×255.01×│││││││7％÷12=12666元││└─┴────┴───┴────┴────────┴────┘