裁判字號：臺灣臺北地方法院96年簡上字第218號民事判決
裁判日期：民國96年10月31日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度簡上字第218號上訴人戊○○
丙○○丁○○○上2人共同訴訟代理人庚○○被上訴人乙○○○兼上1人訴訟代理人甲○○上2人共同訴訟代理人己○○上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國96年3月8日本院臺北簡易庭95年度北簡字第58612號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人戊○○、丁○○○及命上訴人丙○○、丁○○○應各連帶給付超過新臺幣伍萬伍仟伍佰玖拾柒元及其利息部分，暨該部份假執行之宣告併命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人戊○○、丁○○○連帶負擔百分之四十七，上訴人丙○○、丁○○○連帶負擔百分之四十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件上訴人戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人戊○○、丙○○邀同上訴人丁○○○為連帶保證人，於民國93年10月3日向伊等承租門牌號碼臺北市○○路○○○號1樓及其上夾層房屋，雙方訂有租賃契約，約明租期自93年10月20日起至98年10月20日止，每月租金新臺幣（下同）原為5萬5000元，嗣於94年10月20日調漲為6萬2000元，應自租期開始按月於每月20日前繳納，租期屆滿應將房屋按照原狀遷空交還，若擬提前遷離他處時，應賠償1個月租金予出租人，上訴人戊○○、丙○○並繳付15萬元押租金。詎上訴人戊○○、丙○○自95年1月20日起即未繳納租金，嗣於同年2月底搬離上址房屋，迄同年3月19日止，共積欠租金12萬4000元、電費7萬1194元，並應賠償違約金6萬2000元，另上訴人於95年2月底搬離上開房屋，但未清除屋內雜物，經伊於同年3月底僱工清除花費2萬元，合計應給付27萬7194元，經扣抵上開15萬元押租金後，應由上訴人戊○○、丙○○平均負擔6萬3597元，上訴人 王水吟 為連帶保證人，應各與上訴人戊○○、丙○○連帶負責。爰依租賃及連帶保證之法律關係，請求被上訴人丁○○○應各與上訴人戊○○、丙○○連帶清償上開債務。又上訴人戊○○於95年2月27日向大台北區瓦斯股份有限公司（下稱大台北瓦斯公司）領取被上訴人 江賴金治 繳付之保證金2700元，併依不當得利法律關係請求如數返還等語。
二、上訴人則以：㈠戊○○、丙○○、丁○○○部分：兩造合意提前於95年2月28日終止租約，被上訴人甲○○並於該日收回房屋鑰匙，故伊僅需支付迄95年2月底之租金即可，無需給付違約金，退步言，該違約金殊屬過高，請依民法第260條規定酌減；又被上訴人曾表達伊等自行雇工施作及自前手受讓經營取得之裝潢仍可繼續使用，希望不要拆除，故兩造合意按原狀交還系爭房屋，伊自得以民法第431條第1項規定請求被上訴人償還上開裝潢等工作物之費用，據此主張抵銷退步言，清理地下室垃圾僅需耗費4000元即可，被上訴人請求清理費用過高；至伊等積欠水電費及租金及清理費用，可由押租金扣除，伊毋庸再行給付；㈡戊○○另以：系爭瓦斯錶係被上訴人乙○○○裝設，嗣承租後自前手米包食品有限公司（下稱米包公司）受讓，並辦理過戶至伊名下，兩造合意終止租約後，伊向瓦斯公司拆表結清費用，領取上開保證金，並無不當得利等語置辯。
三、原審判決上訴人戊○○、丁○○○及上訴人丙○○、丁○○○應各連帶給付被上訴人乙○○○及甲○○各5萬8597元，及自95年10月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；上訴人戊○○應給付被上訴人乙0000000元及自95年
10月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。就被上訴人勝訴部分各准供擔保假執行及免假執行，並駁回被上訴人其餘之訴（已經確定）。上訴人就其敗訴部分提起上訴，併聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭之事實：㈠上訴人戊○○、丙○○向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂租
賃契約，由上訴人丁○○○為連帶保證人，並已繳付15萬元押租金，租期自93年10月20日起至98年10月20日止，租金每月5萬5000元，自94年10月20日後調整為6萬2000元，㈡上訴人於95年2月28日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人。
㈢被上訴人代上訴人繳納95年1至3月份電費共7萬1194元。
五、本件爭點如下：㈠二造有無合意於95年2月28日終止租約？㈡二造有無約定按現況交還系爭房屋？清理費若干？㈢被上訴人得否請求違約金？違約金有無過高？㈣瓦斯表保證金應返還何人？㈤上訴人所為抵銷抗辯，是否有據？
六、本院之判斷：㈠就爭點一部份：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沈默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號判例意旨參照）。本件上訴人戊○○、丙○○向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂租賃契約，租期自93年10月20日起至98年10月20日止等情，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約為證（見促字卷第7至12頁），則上訴人抗辯兩造間提前終止系爭租約之有利事實，即應由其負責舉證證明之。
⒉上訴人辯稱：兩造早已合意提前終止系爭租約，被上訴人甲
○○並於95年2月28日取回房屋鑰匙云云，被上訴人固不爭執於上開時間取回房屋鑰匙乙情，惟否認兩造合意提前終止租約，被上訴人甲○○更於原審陳稱：「我是在隔壁做生意，當日我向被告（即上訴人）要租金，被告將鑰匙還給我，我也只好將鑰匙收下」等語（見原審卷第50至51頁），能否僅以被上訴人收受上訴人交付系爭房屋鑰匙之間接事實，推認兩造已合意提前終止租約，非無研求餘地；又證人即上訴人於上址房屋經營麵包店之店員 吳雅玲 於本院審理時固證稱：「在95年2月底搬遷前1、2星期房東就將出租廣告之紅布條懸掛在門口招牌下」（見本院卷第55頁正反面），然為被上訴人所否認，所證是否屬實，非無可疑，況證人吳雅玲並不諱言：「並未聽聞兩造磋商終止租約事，僅聽丙○○說28日前要交屋」等語（見本院卷第55頁），即令被上訴人確有於上訴人遷移上開房屋前懸掛招租布條屬實，充其量僅能證明被上訴人知悉上訴人有意搬遷提前終止租約，進而為重行招租之準備，尚不足推斷被上訴人確有承諾提前終止租約，即不能僅以被上訴人單純之沈默，或於上訴人遷離系爭房屋前即懸掛招租之紅布條及被上訴人收受上訴人交還之房屋鑰匙之事，率謂兩造已達成於95年2月28日終止系爭租約之合致。上訴人復未舉其他證據以實其說，所辯難以採信。
⒊上訴人復辯稱：伊於95年2月28日即搬遷上址房屋，租金應
僅計算至該日云云，惟兩造租約第4條約明：「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延」（見促字卷第8頁），上訴人既未能證明兩造合意提前於95年2月28日終止租約，則其自95年1月20日起未依約遵期繳納租金，迄95年3月19日被上訴人終止租約，尚積欠2個月租金未給付，則被上訴人請求上訴人連帶給付租金12萬4000元（計算式：62000×2＝124000），應非無據。
㈡就爭點二部份：
⒈按系爭租約第6條：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，…
應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（指被上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，…」（見促字卷第9頁）。查被上訴人主張上訴人搬遷交屋時，拒不履行前揭義務，業據提出現場照片為證（見原審卷第23至30頁），證人吳雅玲亦證稱：「照片上有些是麵包店留下來的物品，發票是我們的，架子是麵包店所留」、「我只監控搬機器，不負責清理」等語（見本院卷第55頁反面），觀諸上開照片所示1樓屋內留有木櫃，地下室尚留有經營麵包店常見之麵粉袋、食用油罐、糖粉袋及蛋糕盒等，及其他雜物、工具、垃圾四處丟棄，堪認上訴人確未履行前述回復原狀義務，則被上訴人請求上訴人連帶給付清理費，即屬有據。
⒉又私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條前段定
有明文。被上訴人主張僱工回復原狀花費2萬元，固據提出辛○○於95年3月31日出具之證明單為憑（見本院卷第16頁），為上訴人否認其真正，被上訴人復未就該文書真正舉證以實其說，就其支付2萬元清理費乙節，即難信為真。惟上訴人不諱言現場僅有可輕易搬離之雜物，依一般臨時工1人1天2000元計算，由2人花費1天即可完成清理，所需費用僅4000元（見本院卷第24頁、第56頁），本院審酌上情，被上訴人請求上訴人連帶給付清理費4000元，應屬可取，逾此部分，即無憑據，不足採信。
⒊上訴人雖抗辯：兩造合意以現況返還系爭房屋云云，為被上
訴人否認，上訴人復未就此有利於己之事實提出證據以供本院審酌，尚難遽採。
㈢就爭點三部份：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。本件租約第18條明定：
「…租賃期間內乙方（指上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（指被上訴人）1個月租金，乙方絕無異議。…」（見促字卷第10頁），本件上訴人於租賃期間內提前於
95年2月底遷離他處，復未提出兩造合意提前終止租約之證據，上訴人違約情事至為明確，上訴人丁○○○為系爭租約連帶保證人，有該租約為證，則被上訴人依上開約定請求上訴人連帶給付違約金，為有理由，應予准許。
⒉又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同法第
252條亦有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本院審酌被上訴人出租範圍除系爭房屋外，尚包括地下室供上訴人使用，約定租金為每月5萬5000元，嗣調漲為6萬2000元，復考量上訴人承租系爭房屋經營麵包店從事商業活動及違約情節，現今社會經濟狀況、房地市場交易經濟活動程度，上訴人提前搬遷致被上訴人需重行招租，迄
95年6月始將系爭房屋另租他人，所受不能收取租金之損害等一切情狀，認系爭租約所定違約金數額為1個月租金6萬2000元，尚稱合理，並無約定違約金過高情形，上訴人請求酌減違約金云云，即無可取。
㈣就爭點四部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。被上訴人主張系爭租賃物之瓦斯表係由乙○○○裝設，並繳納保證金2700元，業據提出瓦斯表保證金記錄為憑（見促字卷第17頁），上訴人戊○○並不否認領取上開保證金，惟辯稱：系爭房屋瓦斯係戊○○自前手米包公司受讓經營權利時一併過戶取得，自得將名下保證金申請退款云云。
⒉經查：被上訴人乙○○○於89年10月16日將瓦斯表保證金
2700元辦理過戶至米包食品行，又米包公司（91年9月13日改為有限公司）於93年10月14日將該保證金過戶至上訴人戊○○，至95年2月27日由上訴人戊○○辦理瓦斯表保證金退款。本案瓦斯表保證金過戶，大台北區瓦斯公司並無實質現金收支，雙方僅辦妥瓦斯表保證金權利轉讓手續，至於雙方有無自行交付價金，該公司無從知悉，此有大台北瓦斯公司
96年7月2日（）北瓦峰營服字第1620號函可考（見本院卷第47至48頁），上開瓦斯保證金既係被上訴人乙○○○交付予大台北瓦斯公司，嗣上訴人戊○○於辦理過戶手續時未再繳納上開瓦斯保證金，卻辦理領回手續，顯係無法律上原因而受有利益，致被上訴人乙○○○受有損害，則被上訴人乙○○○依不當得利法律關係請求上訴人戊○○返還上開保證金，即屬有據。至上訴人戊○○與其前手就上述保證金過戶時約定如何負擔，要屬其與前手間之債權債務關係，不足拘束被上訴人乙○○○，併此敘明。
㈤就爭點五部份：
⒈按民事訴訟法第56條第1款，所謂共同訴訟人中一人之行為
，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言，非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言。本件被上訴人基於兩造間租賃及連帶保證之法律關係起訴主張上訴人應給付積欠租金、電費、違約金及清理費等，訴訟標的對於共同訴訟之上訴人必須合一確定，上訴人以民法第431條第1項規定請求被上訴人償還上開裝潢等工作物之費用，而為抵銷之抗辯，顯非基於個人關係之抗辯事由，故上訴人丙○○、丁○○○於本院言詞辯論期日撤回上述非基於個人抗辯事由，而不欲再主張時（見本院卷第65頁反面），從形式上觀之，係不利於共同訴訟人，難謂其撤回該項抗辯之行為對於他共同訴訟人有利，其效力應不及於共同訴訟人全體，本院自仍應審酌。
⒉惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任
，民事訴訟法第277條定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。本件上訴人抗辯對被上訴人有民法第431條第1項支出有益費用償還債權得主張抵銷，自應對上訴人有前開債權存在負舉證責任。查上訴人主張系爭房屋內裝潢為其及前手施作，兩造租約終止後，既因被上訴人認屬有益而毋庸拆除，應以其現存增價額為限，償還其支出之有益費用云云，為被上訴人否認，上訴人復未提出抵銷工作物價額及其內容併證明文件，空言主張抵銷，並無足取。
㈥綜上，被上訴人得請求之項目及金額為：
⒈欠租12萬4000元。
⒉違約金6萬2000元。
⒊清理費4000元。
⒋積欠被上訴人代墊之電費7萬1194元。
以上合計：26萬1194元。
㈦按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互相抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別定有明文。被上訴人於兩造訂立系爭租約時收取上訴人交付之15萬元押租保證金，依約應於上訴人騰空、交還房屋後無息退還（租賃契約書第5條參照），上訴人對被上訴人負有債務26萬1194元，被上訴人對上訴人負有債務15萬元，兩造互負種類相同之債務，經抵銷後，被上訴人尚得請求11萬1194元。又依民法第271條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同」，上開債務應由承租人即上訴人戊○○、丙○○2人平均負擔，故上訴人戊○○、丙○○各應支付被上訴人5萬5597元；上訴人丁○○○係連帶保證人，應就上訴人戊○○、丙○○上述債務負連帶清償責任，及各自起訴狀繕本送達翌日即95年10月31日起（支付命令係於95年10月20日寄存送達上訴人丁○○○，於同年月30日發生效力，見促字卷第22頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
七、綜上所述，被上訴人本於租賃及連帶保證之法律關係，請求上訴人戊○○、丁○○○及上訴人丙○○、丁○○○應各連帶給付被上訴人5萬5597元，及均自95年10月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；本於不當得利法律關係請求上訴人戊○○應給付被上訴人乙0000000元及自95年
10月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第385條第1項、第79條、第85條第1項後段、第2項，判決如主文。
中華民國96年10月31日
民事第五庭審判長法官翁昭蓉
法官蔡如琪法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國96年10月31日
書記官曾寶生