宣 示 判 決 筆 錄
101年度北簡字第11938號
原 告 李友玲
被 告 大直美麗華廈管理委員會
法定代理人 袁季萱
訴訟代理人 陳瑞和 律師
上列當事人間撤銷區分所有權人會議決議事件，於中華民國102
年5月30日言詞辯論終結，同年6月27日下午5時在臺灣臺北方法
院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陳君鳳
書記官 鄭玉佩
通 譯 陳建憲
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
確認被告於民國一百年十二月十七日召開之第六屆第二次區分所
有權人會議通過大直美麗華廈一樓住戶管理費必須全額繳交之決
議無效。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由被告負擔。
事實及理由
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，
訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟
以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴訟人，
於得為 承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第
173條及第175條第1項分別定有明文。被告法定代理人原為王
雅芳，於訴訟程序中變更為袁季萱，有大直美麗華廈第6屆第8
次區分所有權人會議決議正式成立通知書、第6屆第8次區分所
有權人會議結果、第7屆第2次管理委員會會議紀錄在卷可稽（
見本院卷第138、139、144頁）。袁季萱聲明承受訴訟（見本
院卷第136頁），應予准許。
原告主張：
㈠原告為被告所管理大直美麗華廈之區分所有權人，所有房屋
分別坐落於門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號、25號
3樓，經查，其中臺北市○○區○○路○○○巷○○號房屋之建
物所有權狀中，關於共同使用部分之記載，並未包含臺北市
○○區○○段○○○○○號，亦即大直美麗華廈全體區分所有建
物共用部份之劃分說明中第4條第2項部分區分所有建物共用
部份（小公）第1款所指「二-七層當層梯廳、走道」，依公
寓大廈管理條例第10條第2項規定及公平、比例原則，原告
即無須負擔小公之管理費及水電費。
㈡原告為此雖曾於被告98年3月13日（起訴狀99年3月13日應
為誤載）所召開之第5屆區分所有權人大會，就1樓管理費繳
交成數問題提案，並於提案單中表示社區小公部分店面無持
分共用，似無需負擔小公部分維護保養之一切費用，然被告
於開會時卻以因1樓少使用電梯等設施誤導全體住戶，致該
次決議仍維持1樓店面負擔管理費8折之結果，嗣原告於100
年12月10日收受同年12月17日召開大直美麗華廈社區第6屆
第2次區分所有權人大會開會通知單後，再次告知被告，1樓
房屋並未持有小公部分，仍未獲置理，且被告竟於客觀情事
未變更之情形下，將1樓店面管理費繳交成數調漲為100%作
成議題（下稱系爭議案），致100年12月17日大直美麗華廈
社區第6屆第2次區分所有權人會議（下稱系爭會議）作成原
告所有前開23號房屋應與2至7樓住戶給付同額管理費之決議
（下稱系爭決議），系爭議案係以損害他人為主要目的，顯
然違背民法第148條第2項規定，所作成之系爭決議內容更對
於原告顯失公平，應屬無效。
㈢再者，系爭會議開會當天之主席係由主任委員 王雅芳 之丈夫
林立挺 所為，該程序亦有瑕疵，縱主任委員並未到場，依大
直美麗華廈社區規約第9條第5項：「副主任委員應輔佐主任
委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務
。」約定，即得由副主任委員來開會，然當日開會之主席係
林立挺而非王雅芳，故系爭會議程序顯有瑕疵。
㈣實則，被告係因原告與其他住戶先前要求被告應將前任保全
公司所侵占1,251,826元之管理費由法律程序全數追回，而
不得與保全公司私下協議損害住戶權益等情，而對原告心生
不滿，始提出系爭議案，則系爭議案係以損害他人為主要目
的，顯然違背民法第148條第2項規定，所作成之系爭決議內
容對於原告顯失公平，有違法令，應屬無效。爰依法起訴請
求確認系爭決議無效等語。
並聲明：確認系爭決議無效。
被告則以：`
㈠有關公寓大廈基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互
關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條
例第23條定有明文，再依大直美麗華廈社區區分所有權人於
95年2月24日所訂定之「大直美麗華廈社區規約」第10條第
2款前段：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會
議決議分攤之。」之約定，關於管理費用之繳納，即應依前
開大直美麗華廈社區規約第3條第10款後段：「其餘決議，
均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數
之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數
區分所有權合計過半數之同意行之。」、同條第11款：「區
分所有權人會議依第10款未獲致決議、出席區分所有權人之
人數或其區分所有權比例合計未達第10款定額者，召集人得
就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人3人並
5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出
席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合
計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依公寓大廈
管理條例第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分
所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未
超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該
決議視為成立。會議主席應以會議決議成立後10日內以書面
送達全體區分所有權人並公告之。」等約定行之。
㈡而關於大直美麗華廈社區1樓住戶管理費之繳納，因少使用
電梯等設施，依第1屆第2次區分所有權人會議決議係繳納全
額之8成，惟因社區空屋屋主仍應繳納全額管理費，認為不
公平，要求社區所有住戶不分一樓或其他樓層，均應一視同
仁全額繳納，於第6屆第1次區分所有權人會議提出系爭議案
，惟因實到出席人數未達社區規約第3條第10款約定之門檻
，主席宣布流會並訂於100年12月17日舉行第6屆第2次區分
所有權人會議（即系爭會議），當日出席人數符合社區規約
第3條第11款規定而開議，系爭議案業經出席區分所有權人
數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過
半數之同意作成系爭決議後，即將會議紀錄送達各區分所有
權人，各區分所有權人並無以書面提出反對意見，會議主席
亦依前開社區規約，於系爭決議成立後10日內，將系爭決議
正式成立通知書送達各區分所有權人並公告。
㈢關於原告所言召開系爭會議時，王雅芳未出席而具有瑕疵部
分，實係因王雅芳為家庭主婦，不善於主持會議，乃以書面
委託林立挺主持，會議紀錄雖原無王雅芳之簽名，但其已於
事後補簽，且其當日有全程參與，僅會議之進行流程係由林
立挺代理而已。
㈣退萬步言，縱認系爭會議召集程序有瑕疵，然依據公寓大廈
管理條例及社區規約，並未規定處理方式，而應類推適用民
法相關規定。依民法第56條第1項規定，總會之召集程序或
決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請
求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，
未當場表示異議者，不在此限。今原告對於系爭會議召集程
序，在開會時並未當場表示異議，依上開民法規定不得提出
撤銷會議決議。
㈤綜上，大直美麗華廈社區1樓住戶之管理費，由原先以全額
之8成繳納，變更為全額繳納，係依系爭會議經法定程序開
會開議及表決同過並作成決議，且將該會議決議正式成立通
知書送達各區分所有權人，即符合公寓大廈管理條例規定及
大直美麗華廈社區規約相關約定，原告請求撤銷系爭決議顯
無理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者
，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂
即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，
致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於
被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立
之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益
，最高法院42年台上字第1031號判例意旨可資參照。查本件原
告為大直美麗華廈之區分所有權人，主張被告於100年12月17
日召開之系爭會議會議通過系爭決議，應屬無效，為被告所否
認，則前開決議是否有無效事由存在，於兩造間即處於不明確
之狀態，致原告之私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確
認訴訟加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律
上利益，合先敘明。
查，原告主張其為大直美麗華廈區分所有權人，被告於100年1
2月10日召開大直美麗華廈第6屆第1次區分所有權人會議，該
次會議因出席人數未達法定人數流會，嗣被告於100年12月17
日重新召集系爭會議，並通過系爭決議等情，有建物所有權狀
、大直美麗華廈第6屆區分所有權人會議結果、系爭會議紀錄
、系爭會議決議正式成立通知書在卷可稽為證（見本院101年
度補字第245號卷第6至7頁、本院卷19至25頁），且為被告所
不爭執，堪信此部分事實為真。
原告主張系爭會議由林立挺主持，而非由王雅芳主持，違反社
區規約第9條第5項，系爭會議召集程序顯有瑕疵；且系爭決議
內容違反權利濫用原則而為無效等語，則為被告所否認，並以
前揭情詞置辯，是本件自應審究系爭會議通過系爭決議，是否
有原告所稱無效情事。現分述如下：
㈠按公寓大廈之區分所有權人會議，其召集程序或決議方法，
如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管
理條例第3章管理組織內並未明文規定，然公寓大廈管理委
員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，
主要係為區分所有權人之利害關係事項而召集，其決議性質
上為多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，
並發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社
員相互權利義務關而召開之總會決議，利益狀態類似，依公
寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條關於社
團法人總會決議之規定（最高法院92年度台上字第2517號、
97年度台上字第1562號判決意旨參照）。又民法第56條第1
項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時
，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社
員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限
。」。是以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令
或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議。但出席會議
之區分所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議
者，或未於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得再以
區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程為由
，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。查原告於102年1月
30日審理時自承：會議當天我有在現場，有發現主任委員是
女生，但是召開會議的主席是男生，我在開會現場沒有表示
異議等語明確（見本院卷第118至118頁反面）；參以，本院
於該日曾闡明原告上開陳述係要主種何種法律效果？原告陳
稱：再具狀表示等語（見本院卷第118頁），嗣於102年3月
14日審理時陳稱：聲明沒有要變更等語歷歷（見本院卷第12
5頁），是縱系爭會議召集時主席非王雅芳，而係由其配偶
林立挺代理，然原告既未於會議當場對該次會議之召集程序
表示異議，復未於民法第56條第1項前段所定3個月之法定期
間內請求法院撤銷系爭會議決議，自不得再請求撤銷。準此
，原告主張系爭會議召集程序違法云云，為本院所不採。
㈡次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條第1項、第2項分別定有明文。又所謂誠實信用原則，
係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實
現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自
應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義
務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86
年度台再字第64號判決意旨可參）。準此可知，公寓大廈之
共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護，雖依公寓大
廈管理條例第10條第2項後段之規定，非不得以區分所有權
人會議或規約另行規定，惟原則上仍應同條項前段，由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則；倘區分所有
權人會議或規約欲就此另有規定，對於何以給予不同區分所
有權人差別分擔比例一點，即應具備充分理由，否則無異允
許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決
議或約定，即與前揭有關誠實信用原則之說明有違，自屬權
利濫用，依民法第148條第1項之規定，要非法之所許。經查
，被告辯稱系爭決議提案以「因1樓管理費依第1屆第2次區
權會會議決議為原額數80%（因1樓少使用電梯等設施）。今
社區內空屋屋主仍交全額，認為不公平，應一視同仁」為由
，經決議1樓住戶應繳全額，是原告應繳納全額管理費等語
，揆諸前揭說明，被告自應證明系爭決議之正當性基礎，否
則即不得謂為非以犧牲他方利益以圖利自己之權利濫用情事
。
㈢次查，依大直美麗華廈建物共有部分之劃分說明，全體區分
所有建物共用部分（即大公），約定範圍為地下一層：消防
幫浦室、樓電梯間、蓄水池、機房、發電機室、垃圾儲存空
見、機車停車位、裝卸停車位；1樓；梯廳、樓電梯間、門
廳前之騎樓、機車停車位；2至7樓：樓電梯間；屋頂突出物
一層：樓電梯間；持分分攤計算：依各戶主建物面積＋附屬
建物面積/全部主建物面積總和＋附屬面積總和比例分攤計
算持分。部分區分所有建物共用部分（即小公）：項目為2
至7層當層梯廳、走道，各層就此面積單獨編列一共有部分
建號，由當層各戶分別共有；持分分攤計算：依當層各戶主
建物面積＋附屬建物面積/當層主建物面積總和＋附屬面積
總和比例分算應有持分，有前開說明在卷可稽（見101年度
補字第245號卷第8至9頁）。而原告所有之23號建物，共同
使用部分並不包括上述小公範圍，此可觀23號建物、25號3
樓建物所有權狀即知（見同上卷第6至7頁），但原告分擔之
公共電費之範圍，包括上述小公範圍，亦有臺灣電力公司10
0年7月電費收據附卷可稽（見同上卷第10頁），且為被告所
不爭執（見本院卷第125頁反面），堪信為真實。然於系爭
會議討論上開議案時，被告並未告知其他區分所有權人上開
事實，反而僅以「1樓少用電梯等設施」，作為第1屆第2次
區分所有權人會議決議1樓管理費8折計算之事由，而逕表決
提高對1樓住戶之管理費收取標準。此一結果的之受益者為
大直美麗華廈2至7樓之住戶，對於1樓住戶實無從從中獲益
，然被告竟任由受益者以多數決方式，強令由原告負擔此部
分費用，遂其利己之目的，顯未依誠信原則行使其權利，亦
與所謂使用者付費係以使用者因而受利為其正當性基礎有間
。況且，被告迄於本院言詞辯論終結前均未能證明原告具有
應負擔全額管理費之正當理由，即徒由區分所有權人會議，
決議向原告收取全額之管理費，對原告造成之損害顯然甚鉅
，難謂非以損害他人為主要目的，自屬權利濫用。
綜上所述，系爭決議內容屬無正當理由犧牲1樓住戶之利益，
以圖利被告自己，應屬權利濫用而無效，是原告執此為據，請
求確認系爭決議為無效，為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，
依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官鄭玉佩
法官陳君鳳
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,210元
合計2,210元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月27日
書記官鄭玉佩