裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第22號民事判決
裁判日期：民國103年12月02日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第22號原告即反訴被告 黃寧旭 訴訟代理人 李慶榮 律師
孫守濂 律師 涂榮廷 律師被告即反訴原告國防部法定代理人 嚴明 訴訟代理人 張靈秀 上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國103年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹仟萬元，及自民國一百零三年一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴之訴訟費用由原告即反訴被告負擔。
本判決第三項，於反訴原告以新台幣叁佰叁拾叁萬元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新台幣壹仟萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本訴部分：
㈠、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000地號（面積4937平方公尺、權利範圍10萬分之4295）及其上同段866建號（門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號，下稱系爭房地）原為中華民國所有，被告為管理人，被告就系爭房地前委請財政部國有財產署南區分署於民國102年7月30日辦理公開標售，由原告以新台幣（下同）1,477萬8,000元得標，就前揭買賣價金，扣除原告已繳納之保證金130萬5,000元，原告已向高雄銀行草衙分行辦理房屋貸款1,000萬元，及繳納自備款347萬3,000元完畢，被告亦已於102年10月15日行文函請高雄前鎮區地政事務所協助辦理產權移轉登記，並請陸軍第四地區支援指揮部辦理點交。嗣陸軍第八軍團指揮部承辦人乃邀約原告於102年10月28日上午赴系爭房地現場辦理點交程序，詎點交時竟發現系爭房屋各樓層之浴室、廁所內之衛浴設備及加壓馬達等物件全遭竊取一空，且整棟房屋之電力配線設施（含牆壁內之電線）亦全部被抽取竊光，電氣箱內之電線亦遭拔除，造成房屋無法正常居住使用之重大瑕疵，故當日無從辦理點交，另謄本記載面積為4,937平方公尺，乘以持分10萬分之4,295，再乘以0.3025得出標售坪數64.143坪，但實際丈量坪數為38坪，亦有坪數短少之瑕疵。而系爭房屋既有上開物之瑕疵，滅失其通常可居住之效用，原告自得依民法第359條規定請求減少價金，而系爭房屋如重新配電以便供電，及重新設置衛浴設備以供生活起居正常使用，經原告委請專業之啟弘水電行估價結果，所需總工程費用為127萬元，是原告自得請求被告減少相當於工程費用127萬元之價金。為此，爰依民法第354條、第359條之規定，提起本件訴訟。並聲明：兩造於102年9月16日就系爭房地所成立之買賣契約，其買賣價金應減少127萬元。
㈡、被告則以：１、被告於公開招標之初，於公告中即載明依據現況點交，且不負修繕之責，故要求投標者應自行參觀，以了解屋況，並藉以評估標價，故被告並未保證系爭房屋之品質。原告既然已至現場勘察，且系爭房屋之現場狀況與標售時相同，自不得主張瑕疵擔保責任。２、系爭公告從發文日（102年7月16日）至開標日（102年7月30日）中間將近半個月時間，被告已提供足夠的審約期間。就系爭房屋之現狀，亦於備註中詳細說明，且該備註欄空格大小佔整體之1/3寬，使用之字體亦與其他內容相同，並無原告所稱模糊之情形。原告既然有足夠時間可以審視標售公告之內容，理解系爭房屋之契約全貌，且於公家機關標售之場合，「按現狀標售及點交」亦為常態。倘若原告於審約時不明白所謂「現狀」究何所指，亦可請求國有財產署說明，且原告自承於標售期間，兩度到現場參觀系爭房屋，顯然明白系爭房屋採現況點交之規定，否則何需再次確認房屋現況。原告既無請求標售機關說明疑義，反以自己意思解讀系爭公告中「按現狀標售及點交」之記載，復主張此為異常條款，顯屬臨訴之詞，並不可採。３、按系爭房屋招標公告附表欄7備註一載明：「地上為飛機路355號國有房屋（1-3層），另有共同使用部分931建號」，係為系爭房屋所屬之「高雄市青島新城甲區」71戶所共同使用部分，包含公共空間、電梯間、樓梯間、水塔、停車空間、避難室等，原告所稱64坪是權狀面積含公設，原告丈量部分僅有其使用建物部分，是原告對於產權登記有誤解等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張：查反訴被告於102年7月30日以1,477萬8,
000元標得系爭不動產，並於得標後繳納保證金130萬5,00
0元及自備款347萬3,000元，尚餘買賣價金1,000萬元未給付予反訴原告。惟反訴原告業已於102年10月23日將系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，故反訴被告依民法第345條規定即應給付剩餘價金予反訴原告，要無疑問。並聲明：
１、反訴被告應給付反訴原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。２、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、反訴被告則以：依一般社會通念，買賣房屋係為供人居住之用，而本件點交時系爭房屋連最基礎的電力設備均付之闕如，實殊難想像。惟反訴原告猶執言辯稱該屋之設備係遭第三人竊取，自己僅負有現狀點交之義務云云，實有違常情而不足以昭折服，顯不足採，反訴被告依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，反訴原告之請求無理由等語置辯。並聲明：１、反訴原告之訴駁回。２、如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠、系爭房地為中華民國所有，被告為管理機關。
㈡、被告即反訴原告就系爭房地委託財政部國有財產署南區分署辦理公開標售，於102年7月30日開標後，由原告即反訴被告以1,477萬8,000元得標。
㈢、就前揭買賣價金，扣除原告即反訴被告已繳納之保證金130萬5,000元及自備款347萬3,000元，目前尚有價金1,000萬元未給付。
㈣、上開房地被告即反訴原告已經交付原告即反訴被告。
㈤、兩造於102年10月28日點交時系爭房地整棟之電源設備及電器箱之電線遭拆除。
㈥、原告主張瑕疵項目如原證7即附表所示及坪數短少。
四、本件爭點如下：
㈠、系爭房地有無欠缺附表所示及坪數短少之瑕疵？
㈡、若有，原告主張請求減少買賣價金127萬元是否有理由？
㈢、反訴原告請求反訴被告給付剩餘價金1,000萬元有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、本訴部分：
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條第1項、第355條第2項定有明文。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，同法第366條亦定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。
２、本件系爭房地被告委託財政部國有財產署南區分署於102年
7月16日以台財產南處字第00000000000號公告標售，依該公告所示，包括系爭房地在內共41筆房地同時標售（見本院卷第182至191頁），與一般人就特定1筆或少數幾筆土地所為買賣之情形不同，兩造並未就系爭房地之買賣為事前之協商或議價，或簽訂買賣契約書等，因此系爭房地之買賣條件自應悉以該公告為憑甚明。
３、依系爭房地之投標須知第3點載明：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀，得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」，另附表欄7備註欄亦載明「採現況標售與點交，建物已過工程保固期限，其修繕及復水、復電等費用均由得標人自行負擔。」有投標須知及附表在卷可稽（見本院卷第
183、185頁)。由上開約定可知，所謂「採現況標售與點交」，應係指按系爭房屋現實之狀態點交，則兩造於投標須知中約定按現況標售與點交，即係以特約免除被告之物之瑕疵擔保責任，且被告係以現屋公開標售，並未就系爭房屋保證有何品質，原告得自行赴現場查看，原告若無證據足資證明被告故意不告知物之瑕疵，則被告僅須按兩造標售時系爭房屋之現狀交付系爭房屋予原告，即可認為其已依債務之本旨履行其出賣人所應負之交屋義務。
４、原告主張系爭房屋有：⒈系爭房地各樓層之浴室、廁所內之衛浴設備及加壓馬達等物件滅失、整棟房屋之電力配線設施（包含牆壁內之電線、電氣箱內之電線）均遭拔除之瑕疵（三樓之落地門窗遭拆除瑕疵部分不主張，見本院卷第170頁）。⒉建物登記謄本記載面積為4,937平方公尺，乘以持分10萬分之4,295，再乘以0.3025得出標售坪數64.143坪，但實際丈量坪數為38坪，有坪數短少之瑕疵。惟查：
①、電力配線設施部分：
⑴、兩造於102年10月28日點交時系爭房地整棟之電源設備及電
器箱之電線遭拆除一節，兩造均不爭執，且有照片在卷可稽（見本院卷第200、16、18至21頁），堪認屬實。然證人 楊俊逸 於本院103年4月22日言詞辯論期日結證稱：系爭房屋標售前由我本人管理，投標前屋況為家徒四壁、斷水斷電，無任何家具。燈座原本就是空的，我接任後第一次去看就是空的。第16頁照片與我第一次看到是一樣的，…下面那張電源開關原本也是空的，第18頁變電箱原本有，剛才有去現場看，確實變電箱不見了，第19頁照片與我第一次去現場看是一樣的，第20頁第一張照片，電源座是被拆光的，第一次看到就是這樣，電源線也是一樣被拆光了。第21頁照片與我第一次去現場看到的狀況是一樣的。5月16日到部我有去看過一次，當時有變電箱，但裡面的線路都沒有了。但現在是連變電箱都不見了…有持續與指揮部聯繫，能做的是保管，我們只有鑰匙，人力不足，無法全天候派駐那裡，等接獲上級指示來行動。與指揮部聯繫，我第一次看到的狀況是被偷的差不多了，什麼東西都沒有了，指揮部也沒有什麼指示或說要報警，因眷村已經很久了等語（見本院卷第110、111、
113頁）。證人楊俊逸於系爭房地標售前負責管理，對系爭房地情形應知悉，且其既經具結，應無甘冒偽證罪之刑事責任，故為偏頗被告之不實證述，是其所為之證言，尚堪採信。故系爭房地整棟之電源設備及電器箱之電線遭拆除為現屋買賣契約成立時已具有之瑕疵，並無滅失或減少其預定之價值，而本件投標須知附表備註欄約定「按現況標售與點交」，被告已履行其出賣人應負之交屋義務。
⑵、另證人 夏彩芳 於本院103年4月22日言詞辯論期日雖結證稱
：投標前有去現場看過，因為有看到燈座，認為電線應該有在，但點交後，燈座、插座都被丟在地上，只有一個洞，就整個都沒有電線了。不記得當時去到現場有無檢查原始配線，也沒什麼印象有無去看電器箱，當時牆壁電源、電線設備，就是大約看一下，有燈座，就認為應有電線，就沒有特別去注意等語（見本院卷第95、96頁），依證人夏彩芳之證述內容，其與原告投標前雖曾到現場參觀，然其就電源設備及電器箱情形並未特別注意，故其證詞尚難為有利原告之認定。另原告雖聲請傳訊證人 劉花榮 ，欲證明證人劉花榮所標得之高雄市○○區○○○路○○號房屋之裝潢與電路配線均屬正常情況一節，惟縱認高雄市○○區○○○路○○號房屋之裝潢與電路配線均屬正常情況，亦難證明系爭房屋（門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號）電力配線設施於投標當時均屬正常，故原告聲請傳訊證人劉花榮核無必要，併此敘明。
②、衛浴設備及加壓馬達等物件滅失部分：
原告主張系爭房屋衛浴設備及加壓馬達等物件滅失，被告則辯稱原告未提出點交時照片，否認遭拆除，標售之前衛浴設備即有毀損狀況等語（見本院卷第201頁），原告訴訟代理人於本院103年11月4日言詞辯論期日自陳：當事人於點交時未拍照，衛浴設備部分第一次至現場看到情形為臉盆倒在地上有毀損狀況，點交時臉盆已經不見了，加壓馬達部分當事人並未特別注意等語（見本院卷第206頁）。故原告未能舉證系爭房屋有前開滅失之瑕疵，而縱有衛浴設備毀損、加壓馬達滅失之瑕疵，因原告得至現場履勘，因重大過失而不知該等瑕疵，且被告未保證系爭房屋品質無瑕疵而依現狀買賣，依民法第355條第2項規定，被告亦不負擔保之責。
③、坪數短少部分：
按系爭房地招標公告附表欄7面積記載4,937平方公尺（持分10萬分之4,295），備註一載明：地上為飛機路355號國有房屋（1-3層），另有共同使用部分931建號（面積6,08
2.03平方公尺，權利範圍10萬分之4,295）等語（見本院卷第185頁），核與系爭房地之土地及建物登記第二類謄本登計面積相符，且建物登記第二類謄本除記載主建物外，尚有共有部分，共有部分青島段一小段931建號，面積6082.03平方公尺，權利範圍10萬分之4,295（見本院卷第10、12、
194頁），而該共同使用部分，包含公共空間、電梯間、樓梯間、水塔、停車空間、避難室等，亦有前鎮地政事務所測量成果圖附卷可稽（見本院卷第195背面、196頁），故原告僅以現場測量主建物面積即主張坪數短少，恐有誤會，其上開主張亦不足採。
５、本件採現況標售與點交之約定是否屬顯失公平之定型化契約而無效？原告主張現況標售與點交之約定為異常條款，並未訂入兩造買賣契約，且顯失公平應無效等語。查，被告於投標須知附表欄7備註欄載明「採現況標售與點交，建物已過工程保固期限，其修繕及復水、復電等費用均由得標人自行負擔。」，已就系爭房屋採現況標售與點交及就修繕及復水、復電等費用加以說明，由該附表之字體、印刷綜合觀之，被告於附表欄7備註欄載明「採現況標售與點交」，並無難以注意其存在或辨識之情事，且其既未涉及不法或無從履行之情形，又無違反法律強制或禁止規定，原告主張現況標售與點交之約定屬於「異常條款」，應不構成契約之內容云云，自不足採。又原告於投標前自應自行至現場參觀，以憑決定投標價格，並非不能預期屋況，且於標售公告之附表中，被告已將系爭房地標示、面積、使用分區或使用編定、標售底價及保證金金額、現況等資訊揭示，故難認系爭現況標售與點交之約定屬顯失公平之定型化契約而無效。
６、綜上，原告主張伊購買系爭房地就系爭瑕疵被告應負瑕疵擔保責任，既無可採。從而，原告依民法第354條、第359條之規定請求兩造於102年9月16日就系爭房地所成立之買賣契約，其買賣價金應減少127萬元，為無理由，不應准許。
㈡、反訴部分：
１、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，亦為同法第233條第1項所明定。
２、就系爭房地反訴原告業已於102年10月23日將系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，並交付反訴被告，而前揭買賣價金，扣除反訴被告已繳納之保證金130萬5,000元及自備款
347萬3,000元，目前尚有價金1,000萬元未給付等情，除有土地及建物登記第二類謄本在卷可稽外，且為兩造所不爭執（見本院卷第200頁），堪認屬實。系爭房地係以現屋公開標售，如系爭房屋存有瑕疵，亦係於系爭買賣契約成立前存在，已如前述，出賣人對於契約成立時標的物已存有之瑕疵，除其故意不告知瑕疵，或保証其品質外，出賣人如已依契約成立時之標的物現狀給付買受人，即應認已依契約完全履行。是以本件情形反訴被告主張同時履行抗辯，自非可取。反訴原告本於買賣之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告1,000萬元及遲延利息，為有理由。
六、綜上所述，本訴部分：原告主張伊購買系爭房地就系爭瑕疵被告應負瑕疵擔保責任，既無可採。從而，原告依民法第35
4條、第359條之規定請求兩造於102年9月16日就系爭房地所成立之買賣契約，其買賣價金應減少127萬元，為無理由，不應准許。反訴部分：反訴原告本於買賣之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告1,000萬元及自起訴狀繕本送達反訴被告之翌日即103年1月15日（見本院卷第69頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原被告各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年12月2日
民事第六庭法官吳芝瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月2日
書記官陳鈺甯附表┌─┬────────────┐│1│各樓層原始配線1至3│││樓│├─┼────────────┤│2│各樓層應有衛浴馬達設備│├─┼────────────┤│3│台電供電主電控盤全部需補│││齊│├─┼────────────┤│4│全樓各樓層管線無法穿透拉│││線時需全樓水泥牆面破壞線│││路重新佈線│└─┴────────────┘