臺灣臺北地方法院簡易民事判決 103年度北小字第611號
原 告 新加坡商華達德國電池股份有限公司臺灣分公司
法定代理人 吳清心
被 告 汎亞大樓管理委員會
法定代理人 李保祿
上列當事人間大廈管理費爭議事件，於民國一百零三年六月三日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）十萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日（即民國一百零三年二月八日）起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述略稱：
㈠緣原告自九十七年四月一日起承租汎亞大樓（下稱系爭大樓
）十一樓之四（下稱系爭房屋）迄今，為系爭大樓之住戶，
具有利害關係，依系爭大樓現行規約（八十八年十月二十二
日向台北市政府報備在案）第五條及第六條規定：「規費收
取由每個公司面積大小，以坪數為單位，收取若干」、「規
費、運用，除每月管理員月薪外，其它則如電梯保養費、清
潔費、定期清洗外牆、廳廊打腊、廁所維新、電費、水費付
出等等」，故原告承租系爭房屋後，被告按月向原告收取定
額管理費（九十七年起每月五千三百二十元，九十九年起每
月四千九百四十元）。詎料被告按月向原告所收取定額管理
費，竟用以支付屬其他住戶私人所有、非屬公共設施之地下
層機械停車場水電費、修繕房屋等不屬規約所定管理費應支
付之項目，原告自得依公寓大廈管理條例第三十五條規定，
請求被告提出規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、
管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄等（詳如規約範本附件
六第四項附表所示），俾計算原告應分攤若干管理費，溢收
部分則本於小額訴訟請求訴訟標的金額不超過十萬元，依民
法第一百七十九條不當得利法則兼依民法第二百四十二條代
位出租人 施劍塵 請求被告返還不當得利十萬元及法定利息。
㈡被告組織、會議、選舉、管理等皆有不合，歷年來向住戶收
取管理費（按區分所有權未繳納公共基金）之方法係以坪數
為計算單位：⑴地下層（253.38坪）始終未收管理費；⑵一
層（219.95坪）：九十九年以前每坪五十六元，九十九年以
後每坪五十三元；⑶二層至十二層（2,512.25坪）：九十九
年以前每坪一百四十元，九十九年以後每坪一百三十元；⑷
待租戶：上開單價六折。上揭管理費收取及支出產生下列問
題：⑴地下層未分攤管理費，又由管理費支付其水電費等私
權範圍及其他依法應由公共基金支付等之各項目；⑵其餘各
層各戶收取基準不一不公平；⑶領管理費薪水之管理員引導
不計其數之準承租人觀看待租屋，其使用電梯之次數比原告
還多；⑷收取金額逾越必要範圍；⑸挪用管理費充當公共基
金使用等；⑹管理費收支毫無依據（未循法定議決程序）而
任意為之、多數無合法憑證且違法聘僱無照顧問公司及管理
員；⑺原告因承租權對公共設施有使用收益權，而被告對之
擅自使用收益均未經原告之同意，已有不合；⑻原告租用三
十八坪，系爭大廈總樓地板面積二千九百八十五點五八坪，
原告應僅須依前開比例分攤管理費；⑼仁愛路帝寶豪宅屋齡
僅九年，市價每坪高達三百五十萬元，管理費及公共基金每
月每坪僅收二百二十元，觀之系爭房屋屋齡高達三十二年，
市價每坪僅八十萬元，管理費卻收取每月每坪高達一百三十
元，超收嚴重甚明；⑽向十四樓及十三樓承租人按月收取電
費並未入帳歸還；⑾自一百零一年四月迄一百零二年二月被
告共支出八百四十三萬九千九百八十七元，有問題之帳高達
七百三十二萬七千三百三十八元，瑕疵比率高達百分之八十
六點八二，另被告自九十七年四月迄一百零三年一月共向原
告收取管理費三十五萬八千三百四十元，比例計算被告向原
告不法收取之金額應為三十一萬一千一百十一元（計算式：
358,340×86.82%＝311,111）；⑿被告之管理費銀行存款簿
餘額（迄一百零三年三月）為三百十三萬三千三百五十九元
，溢收嚴重卻仍繼續向原告等住戶收取，有違規約範本第十
七條所規定「足敷」原則。
㈢原告之房東施劍塵為區分所有權人，自任管理委員，為被告
之一成員，立場與原告對立，以原告等住戶繳納管理費充當
其區分所有權人依法應繳之公共基金及其個人應自行負擔之
費用（如地下層），是其為本件作證，有偏頗之虞，難期客
觀公允，且原告已於一百零二年十一月十二日以台北正義郵
局第三一五號存證信函向其異議不得夥同被告不法收取並挪
用之，其已共同損及原告等住戶之權益；茲檢附地下樓登記
謄本正本，其中施劍塵及其姊姊私人使用之地下樓水電、維
護及修繕等費用亦悉向原告等住戶收取，為最大之不法坐享
既得利益者，原告曾獲施劍塵提名當被告副主委，才知道收
費的事情很嚴重，照臺北市政府資料，可以證明沒有任何區
分所有權人會議決議，原告雖然在訴訟，管理費還是有再繳
，所以才要訴訟解決這個爭議。
三、證據：聲請命被告提出歷年來區分所有權人、管理委員會及
選舉等召集、簽到簿、會議紀錄、選舉過程及台北市政府准
報備等資料、規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、
管理委員會及區分所有權人會議紀錄等（細目如規約範本附
件六第四項附表所示），向國泰世華商業銀行華山分行調取
被告所有帳戶自九十七年四月一日起迄今對帳單，並提出現
行規約影本一件、一百零二年十一月應收管理費明細表一件
、收支明細表影本三件、系爭大樓地下層登記謄本影本一件
、公寓大廈規約範本影本一件、問題帳比例計算表一件、被
告繳納私用地下室電費收據影本一件、存證信函影本一件為
證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述略稱：
㈠誠如原告所自認之事實，其自九十七年四月一日起向訴外人
施劍塵承租系爭房屋至一百年三月三十一日，雙方又續約一
年至一百零一年三月三十一日，於租賃期間到期可否續租，
原告與出租人施劍塵發生訴訟，經本院一○一年度簡上字第
四五八號和解成立，租賃期間由一百零一年四月一日起至一
百零三年三月三十一日止。系爭房屋應繳納之管理費本應由
區分所有權人之施劍塵向被告繳納，然施劍塵於租約中特別
約定應由原告代施劍塵繳納，此觀之租賃契約第三條之約定
即明。易言之，原告之所以繳納管理費予被告，並非基於原
告與被告間有任何直接法律關係，而係本於原告與出租人施
劍塵之約定，從而被告受領原告所繳納管理費之利益，自屬
有法律上之原因，原告本於不當得利請求被告返還其所繳納
之管理費十萬元云云即屬無據。
㈡原告主張代位出租人施劍塵行使不當得利請求權，亦屬無據
，蓋每當原告未依租約之約定繳納管理費致對被告積欠數月
管理費時，訴外人施劍塵即自行依規約繳納管理費予被告後
，再以存證信函催告原告給付管理費之金額予出租人施劍塵
，此亦有存證信函附卷可憑。換言之，訴外人施劍塵亦認為
其為區分所有權人有繳納管理費之義務，並對其應繳納之管
理費之金額毫無爭議，足見訴外人施劍塵對於被告並無原告
所稱之不當得利請求權怠於行使之事實存在，原告主張民法
二百四十二條代位權行使云云，亦屬無據。
㈢關於九十九年以後管理費每坪收取一百三十元之區分所有權
人會議決議無法提出，但原告當時為副主委知悉其事，關於
管理費數額，規約第五條所講的「若干」是區分所有權人會
議來決定，原告的房東施劍塵當了十幾年的主委，原告的房
東很清楚有這個決議。被告收取管理費針對的對象是原告房
東，原告不繳管理費，被告從來沒有對原告催繳，只針對區
分所有權人，如果原告不想收到繳納管理費之通知，可以改
向原告房東催繳。
三、證據：聲請傳訊證人施劍塵，並提出和解筆錄（含附件租約
）影本一件、存證信函影本二件為證。
理由
一、原告主張意旨略以：原告自九十七年四月一日承租系爭房屋
迄今，被告按月向原告收取定額管理費，但程序上收費數額
並無經區分所有權人會議決議，實質上管理費收取基準不一
，收取逾越必要範圍之數額，將管理費支出於私權範圍及其
他依法應由公共基金支付之各項目，經比例計算被告至一百
零三年一月溢收三十一萬餘元管理費，本於小額訴訟請求訴
訟標的金額不超過十萬元，依民法第一百七十九條不當得利
法則兼依民法第二百四十二條代位出租人施劍塵請求被告返
還不當得利十萬元及法定利息等語。
二、被告答辯意旨則以：管理費收費數額均經區分所有權人會議
決議，兩造間無直接法律關係，原告繳納管理費予被告，係
本於原告與出租人施劍塵之約定，被告受領原告所繳納管理
費之利益，有法律上之原因，並非不當得利，另於原告欠繳
管理費時，出租人施劍塵基於系爭房屋區分所有權人地位先
繳納應繳之管理費，再向原告催討，並無原告所稱怠於行使
不當得利請求權之事實，原告無從代位施劍塵對被告主張不
當得利等語置辯。
三、兩造爭執重點在於：㈠管理費收費數額是否經區分所有權人
會議決議？管理費收取是否逾越必要範圍之數額？管理費收
支有無違反公平原則？㈡被告向原告收取管理費，是否欠缺
法律上之原因而構成不當得利？原告之房東施劍塵有無怠於
對被告主張不當得利請求權之情事，致原告得代位房東施劍
塵對被告主張不當得利？若原告得為主張，請求數額十萬元
是否適當？爰說明如后。
四、本件管理費收費數額經區分所有權人會議決議，管理費收取
未逾越必要範圍，且本件管理費包含公共基金之性質，收支
並無違反公平原則：
㈠關於本件管理費收費數額是否經區分所有權人會議決議，證
人施劍塵於本院一百零三年六月三日言詞辯論期日證稱：「
‧‧‧現在每坪收一百三十元，前後有調好幾次，高的時候
一百五十元，現在一百三十元。這都是開會決定，我手上也
沒有這個決議。」、「（問：這些紀錄為何到現在管委會提
不出來？）原來的總幹事是 王博山 ，他已經八十幾歲了，但
離開大樓之後，我們就找不到卷宗。他是總幹事，是被管委
會聘請的，他離職時管委會還有付他一些退休金。總幹事走
了資料沒有移交給管委會，所以才會有這個問題。」，再參
酌原告所提出一百零二年十一月應收管理費明細表內容，被
告甚至本於前揭收費標準，向系爭大樓多家律師事務所收管
理費，殊難想像從事律師行業者會接受毫無依據之管理費收
取，足信證人施劍塵證稱本件管理費收費數額經區分所有權
人會議決議，僅因前總幹事王博山資料未移交而無法提出決
議，此應屬真實。
㈡按系爭大樓現行規約第五條及第六條規定：「規費收取由每
個公司面積大小，以坪數為單位，收取若干」、「規費、運
用，除每月管理員月薪外，其它則如電梯保養費、清潔費、
定期清洗外牆、廳廊打腊、廁所維新、電費、水費付出等等
」。經查，由前揭規約內容可知，系爭大樓按月收費之用途
，除每月管理員月薪外，尚包括屬於公共基金用途之相關費
用，顯然本件管理費包含公共基金之性質，此與證人施劍塵
於本院一百零三年六月三日言詞辯論期日證稱：「（問：提
示原證二，八十八年七月八日規約第五條所訂規費是否包含
公共基金及管理費？）只是講坪數為準，沒有講公共基金及
管理費。」亦屬相符。
㈢次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分
所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形
成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理
由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則，且是否係以
損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院
得加以審查（最高法院九十七年度台上字第二三四七號裁判
意旨參照）。經查，原告固然主張系爭大樓地下層未收管理
費，一層管理費偏低，不符公平原則，被告支出帳目有問題
，管理費收取逾越必要範圍云云，然而：⑴地下層為多人共
有之車位，並非居住辦公之空間，有原告提出系爭大樓地下
層登記謄本影本一件可稽，另證人施劍塵於本院一百零三年
六月三日言詞辯論期日證稱：「一樓金額比較低，因為一樓
沒有用電梯，警衛也只管二樓以上的進出。」，從而系爭大
樓地下層未收管理費，一層管理費偏低，係因情況與二樓以
上不同，並無原告所稱不符公平原則之情事；⑵原告固然質
疑被告支出帳目云云，然系爭大樓現行規約第六條已就地下
樓水電費有所規定，原告卻仍然質疑，且原告質疑內容牽涉
者乃被告是否修改規約內容以節流，以及區分所有權人會議
是否要另行決議減免管理費繳納之問題，於規約修改或區分
所有權人會議有新決議前，原告無從以前揭理由主張被告關
於管理費之收支違反公平原則；⑶證人施劍塵於本院一百零
三年六月三日言詞辯論期日證稱：「‧‧‧管理費都是按照
開支多少，然後收多少錢。最近換了三台電梯就花了五百多
萬元。不可能有超收管理費的問題。十二樓屋頂有漏的時候
都是管委會在修繕的。原告是十一樓。」、「（問：證人證
稱換電梯五百萬元，是由管委會出錢，或是由區分所有權人
付？）因為管委會的錢沒有那麼多，除了管委會出一部分，
也有讓區分所有權人另外負擔。因為電梯時間久了，怕鋼索
出問題，會有安全顧慮，所以出錢換新電梯。公共用的廁所
也都換新。」，足見屋齡較高之電梯大樓，基於公共設施維
修保養之需要，收取較高之費用，有其必要性，原告舉帝寶
豪宅之例主張被告收費過高，逾越必要範圍，尚非可採；⑷
原告雖聲請命被告提出資料及請求向銀行調查被告所有帳戶
對帳單，然查帳至多作為「日後」區分所有權人會議是否另
行決議管理費減免之依據，對被告已收取之管理費並無影響
，故本件實無依原告請求為前揭查證之必要。
五、原告基於縮短給付流程之理由逕向被告繳納管理費，具有法
律上之原因，且原告房東對被告不具有不當得利請求權，原
告無從代位對被告主張不當得利：
㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳之公共基金或應分擔或其他
應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍
不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應
繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明
文。又原告與訴外人施劍塵間就系爭房屋之租約內容，係約
定由原告支付管理費，有被告所提出和解筆錄（含附件租約
）在卷可稽。經查，被告對系爭房屋所有權人施劍塵本得請
求給付管理費（系爭大樓現行規約第五條及前揭公寓大廈管
理條例第二十一條規定），系爭房屋所有權人施劍塵亦得請
求原告負擔管理費（前揭租約內容），顯見原告係基於縮短
給付流程之理由逕向被告繳納管理費，給付具有法律上之原
因（即系爭大樓現行規約第五條、前揭公寓大廈管理條例第
二十一條規定及前揭租約內容），被告並無不當得利，原告
主張被告不當得利而逕行請求返還，並無理由。
㈡次按「民法第二百四十二條前段所稱之代位權，係為保全債
權得獲滿足之目的，基於債之效力而生之實體上之權利，並
由債權人以自己名義行使債務人之權利，代位權之內容及客
體乃債務人之權利，而非自己之權利。」（最高法院九十九
年度台抗字第四二二號裁判意旨參照）。經查，如前所述，
被告依系爭大樓現行規約第五條及前揭公寓大廈管理條例第
二十一條規定得對系爭房屋所有權人施劍塵請求給付管理費
，證人施劍塵對被告並未存有不當得利請求權存在，原告自
無從代位施劍塵主張不當得利，故原告另主張依民法第二百
四十二條代位出租人施劍塵請求被告返還不當得利，此亦無
理由。
六、綜上所述，原告本於不當得利等法律關係，請求被告給付十
萬元及如主文第一項所示之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響
，故不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。
中華民國103年6月30日
臺北簡易庭
法官文衍正
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內
向本庭（臺北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月30日
書記官吳純敏
訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。