臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第1127號
原 告 財團法人 廖拾合 祭祀公業
法定代理人 廖武雄
訴訟代理人 郭隆偉 律師
複代理人 黃俊益
被 告 廖啓聰
被 告 陳美元 即 陳素瓊
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國100年8月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告廖啓聰應給付原告新臺幣陸萬參仟捌佰元，及自民國一百年
五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳美元應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元，及自民國一百年
五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告陳美元負擔百分之六十四，餘由被告廖啓聰負擔
。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、被告陳美元即陳素瓊經合法通知，未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原係聲明請求
：㈠被告廖啓聰應給付原告新臺幣（下同）63,800元，及自
100年度司中調字第493號給付租金調解事件之聲請狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告陳美元
應給付原告115,000元，及自100年度司中調字第493號給付
租金調解事件之聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息。嗣於訴狀送達後，將上開兩項聲明之利息起
算日變更為自起訴狀繕本送達翌日起算，核其性質係為減縮
應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系
爭土地），經政府獎勵投資興建，現為臺中市民有西屯零
售市場。又被告廖啓聰向原告承租系爭土地部分（面積約
55平方公尺），其上建有同段2723建號建物（門牌號碼
：臺中市○○區○○路2段323號，下稱系爭建物），租金
計算方式係依據臺灣省政府建設廳民國83年12月5日八三
建五字第78180號函辦理，以系爭土地之公告現值，乘以
面積，乘以年息6%，依此計算，被告廖啓聰每月應給付租
金7,975元（計算式：29,000×55×6%÷12＝7,975），詎
被告廖啓聰自99年7月起拒付租金，至100年2月止，積欠
原告8個月之租金計63,800元（計算式：7,975×8＝63,80
0），屢經催討，不獲置理。
（二）原告就市場之管理，不適用臺灣省零售市場管理規則。關
於市場內所有建地及建物之租金計算方式，係依據前揭公
函辦理，是以臺中市民有西屯零售市場內建地租金計算方
式如下：「按照當年土地公告現值×租用建地面積×年租
金10%÷攤舖位（公寓）建地面積÷12個月＝每月每平方
公尺租金。」，由上可知，原告以土地公告現值計算租金
，確有憑據。
（三）原告與各承租人訂定租賃契約，係依上述公函及規定為之
，且在市場管理應秉持公平原則下，原告與各承租人所定
租約之約定內容，均為固定格式，故雖因原告之前任董事
長未確實交接，致原告與被告廖啓聰間之租賃契約書遺失
，但仍有其他市場內建地承租人之租約尚存，縱非直接證
據，亦足為旁證。而從原證六租約第2條約定可知，建地
租金計算是依照臺灣省市場管理辦法土地公告現值計算，
並按每月初五收取租金。
（四）觀諸原證二被告廖啓聰繳納租金之發票，原告以土地公告
現值計算租金為每月7,975元，被告廖啓聰繳納該金額租
金長達2年半以上，益證原告與被告廖啓聰之間，有以土
地公告現值計算租金之約定。況原告對租用市場內建地之
承租人收取租金，本應以各該當年土地公告現值為基準計
算收取之，系爭土地截至100年1月間止，其公告現值已高
達54,424元/平方公尺。然原告對被告廖啓聰所收取每月
7,975元租金，是以93年下半年度之土地公告現值為計算
基準，且是以年息6%相乘計算，而非依上開市場內建地租
金計算方式以年息10%相乘計算，已遠低於一般市場內建
地租金行情，原告對被告廖啓聰之本件請求金額，絕無不
公允之處。
（五）按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並
得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位
之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房
屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平
均地權條例第48條（舊）所定房租及地租最高限制之拘束
（最高法院54年台上字第1528號判例意旨參照）。查被告
廖啟聰 向原告租用位於臺中市民有西屯零售市場內之建地
，建有系爭建物，不僅將1樓以市場店面出租方式，租予
他人作為服飾店面，亦將騎樓及該建物後門以市場攤位出
租方式，租予他人擺設魚攤等營業。足見被告廖啓聰正享
受整個市場之特殊利益，每月得收取之租金總額高達5、6
萬元以上。而被告廖啓聰繳納以土地公告現值計算之租金
，行之有年，業如上述，期間累積獲利極高，竟事後才主
張土地法第97條所定地租最高限制，要求原告降低租金云
云，揆諸前揭判例意旨，實不足取。
（六）又被告陳美元向原告承租市場內攤位，原承租人是訴外人
張祿登 ，並與原告簽有租賃契約，嗣張祿登將該攤位「頂
讓」予被告陳美元，被告陳美元亦依該租約之約定，每月
繳納租金5,000元予原告。詎被告陳美元自98年4月起，拒
不繳付租金，截至100年2月為止，積欠23個月租金計11,5
00元（計算式：5,000×23＝11,5000）。
（七）並聲明：㈠被告廖啓聰應給付原告63,800元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被
告陳美元應給付原告115,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告廖啓聰則以：系爭建物所坐落之基地係伊父親即訴外人
廖述堅 向原告承租，廖述堅於64年往生後，租賃關係由伊繼
承，惟雙方並未訂立書面，依民法第422條規定，視為不定
期限之租賃。又建地租金之計算應受土地法第97條規定之限
制，伊請求依系爭土地之申報地價按年息8%計算。況廖述堅
於62年間給付予原告之建地租金亦係以申報地價按年息8%計
算。而伊固於97年之前有給付依公告現值按年息6%計算之租
金，惟此係伊溢繳，非謂伊同意原告主張之計算標準。再者
，伊承租之系爭土地面積為50平方公尺，因後方陽台3.76平
方公尺遭原告佔用作為通道。此外，系爭土地其上確係市場
，系爭建物1樓店面伊出租予他人使用，租金為36,000元，
並非原告主張之5、6萬元等語，資為抗辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、被告陳美元未於言詞辯論期日到庭，復未提出書狀作何聲明
或陳述。
四、本院判斷：
（一）原告主張系爭土地為其所有，被告廖啓聰向原告承租系爭
土地部分並建有系爭建物。被告陳美元則向原告承租臺中
市○○區○○段2745建號之攤位，被告等前均依約繳納租
金，惟被告廖啓聰自99年7月起，被告陳美元自98年4月起
，即未依約繳納租金，業據提出土地登記第二類謄本、建
物登記第二類謄本、統一發票等為證，被告廖啓聰對上開
事實不爭執、被告陳美元則未具狀或到庭爭執，自堪信原
告上開主張為真實。
（二）被告廖啓聰雖辯稱：原告所收取之租金應受土地法第97條
之限制，伊願依系爭土地申報地價8%繳交租金云云。查，
被告廖啓聰於97年1月5日繳交97年1月份之租金8,525元，
97年3月5日繳交97年2月、3月份之租金各7,980元，97年4
月至97年12月止，及99年1月至99年6月止，每月則繳交租
金7,975元予原告，此為兩造所不爭執之事實，復有統一
發票附卷可憑，足見原告與被告廖啓聰間確有租賃契約存
在，且依上開統一發票所記載之租金金額，原告與被告廖
啓聰就租金已達成合意，即目前租金為每月7,975元。至
被告廖啓聰辯稱應依土地法第97條之規定，依系爭土地之
申報地價繳交租金云云，按土地法第97條限制約定最高租
額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，
此觀同法第94條第1項及第96條規定之立法原意即可推知
。至供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特
殊利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自
不受土地法第97條規定之限制（參照最高法院54年台上字
第1528號判例）。被告廖啓聰所承租之系爭土地，位於臺
中市○○區○○路人車往來頻繁之處，且作為市場使用，
業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷可憑。其應付租金
不僅為使用土地之對價，且包括營業之特殊利益之對價在
內，自非普通之房屋或基地之承租可比，且本件被告廖啓
聰將系爭房屋1樓出租他人使用，並收取租金，自不受土
地法第105條、第97條最高租金之限制。故被告廖啓聰上
開所辯，委無足採。
（三）被告廖啓聰另辯稱原告租金之計算式，所用之土地公告現
值有誤，經查，系爭土地97年1月、98年1月、99年1月之
公告現值均為每平方公尺49,068元，有系爭土地之地價第
二類謄本在卷可憑，若依此計算，則被告廖啓聰每月應繳
交之租金將遠超過原告目前已收之租金（原告係以每平方
公尺29,000元計算）。又經本院會同兩造及臺中市中興地
政事務所測量人員至現場履勘，地政人員稱被告廖啓聰所
有系爭建物占用系爭土地面積為54.91平方公尺，有本院
100年7月25日勘驗筆錄附卷可憑，原告向被告廖啓聰收取
之統一發票部分記載面積為55平方公尺，與實際占用面積
54.91平方公尺雖稍有出入，但部分統一發票上並未記載
面積，足見兩造間租賃標的即指被告廖啓聰所有系爭建物
占用系爭土地，其面積之記載僅為概略之記載，自不因實
際占用土地面積之稍有出入而影響兩造間租金之約定。被
告廖啓聰所有系爭房屋租用原告之系爭土地，兩造就租金
已達成協議，已如前述，則被告廖啓聰自應依協議支付租
金，自無誤繳或溢繳之情形。至於被告廖啓聰另辯稱之前
有依申報地價年息4%或8%計算租金云云，縱屬實在，但兩
造目前就租金之約定既係依公告現值6%計算（實際以每月
7,975元計收租金），先前兩造之約定既已因兩造之後之
約定而變更，被告廖啓聰此部分所辯，自不得作為拒付租
金之理由，併此敘明。
（四）綜上，原告依據兩造所成立之租賃契約，請求被告廖啓聰
給付63,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年5月17日
起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告陳美元給
付115,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年5月29日
起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准
許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結
果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件判決係依民事訴訟法第427條第2項第8款規定適用簡易
訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年9月15日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官謝慧敏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月15日
書記官