宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第18096號
原 告 長暉大廈管理委員會
法定代理人 匡竹春
訴訟代理人 傅雲欽 律師
被 告 陳憲章
李淑平
黃天然
上 一 人
訴訟代理人 姜建中
參 加 人 溫莎堡 商務養生館
法定代理人 王金池
參 加 人 簡淑琴
上二人共同
訴訟代理人 曾冠棋 律師
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國100年8月4日言詞
辯論終結，同年8月26日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭
第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 鄭佾瑩
書記官 鄭玉佩
通 譯 張麗華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告陳憲章應給付原告新臺幣肆拾捌萬壹仟玖佰元，及自民國九
十九年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告李淑平應給付原告新臺幣叁萬捌仟元，及自民國九十九年十
月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告黃天然應給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟伍佰元，及自民國九
十九年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟零捌拾捌元，其中新臺幣伍仟貳佰玖拾
元由被告陳憲章負擔，新臺幣壹仟元由被告李淑平負擔，新臺幣
貳仟叁佰貳拾元由被告黃天然負擔，餘由原告負擔。
參加訴訟費用新臺幣貳仟元由參加人負擔。
本判決第一項得假執行。但被告陳憲章如以新臺幣肆拾捌萬壹仟
玖佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告李淑平如以新臺幣叁萬捌仟元為
原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告黃天然如以新臺幣貳拾壹萬捌仟
伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
程序事項：
本件原告起訴後變更對於被告陳憲章之聲明為：被告陳憲章應
給付原告新臺幣（下同）749,900元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第88頁），核
其僅減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起
見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定
有明文。次按，民事訴訟法第58條第1項所稱有法律上利害關
係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義
務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響
之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而
言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇
須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴
訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（
最高法院97年度臺抗字第414號判決意旨參照）。經查，本件
臺北市○○區○○路○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）自民國94
年4月1日起至97年9月30日止，均由新光銀行及被告等人出租
予參加人溫莎堡商務養生館（下稱溫莎堡養生館），於租賃期
間之管理費經雙方約定，係由參加人溫莎堡養生館繳付，而參
加人簡淑琴則為前開租賃契約之連帶保證人，對於參加溫莎堡
養生館就前開租賃契約所負債務，應負連帶清償之責，則原告
提起本件訴訟，向被告請求給付管理費，堪認參加人二人對被
告有輔助參加訴訟之利益，以避免裁判歧異及紛爭擴大，其為
輔助被告而聲請為訴訟參加，經核與上開規定相符，應予准許
。
被告雖辯稱原告起訴當事人不適格云云，惟按當事人適格，係
指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，
而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之
訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴
訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否
確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之
要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適
格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號判決參照）。並以
原告所主張之法律關係為準。本件原告以其為長暉大廈之管理
委員會地位，依公寓大廈管理條例與規約，起訴請求身為該大
樓區分所有權人之被告給付管理費，即有當事人適格，被告辯
稱原告當事人不適格，已有誤會。被告上開辯稱，顯不可採。
實體事項：
原告主張：
㈠訴外人新光銀行與被告先後為系爭房屋之所有權人（被告陳
憲章自96年4月16日至98年5月18日、被告李淑平自98年5月
18日至98年7月16日、被告陳憲章自98年7月16日至98年10月
14日、被告黃天然自98年10月14日迄今），即為原告所管理
長暉大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，並為系爭大樓
1樓編號31、32號停車位（下稱系爭停車位）之承租人，依9
8年8月30日系爭大樓區分所有權人第一次會議決議通過之長
暉大廈住戶規約，區分所有權人有就其專有部分或專用之停
車位，按月繳納建物管理費及停車位管理費之義務，其中營
業戶每月管理費，係以每坪100元計算，而系爭房屋面積804
.35平方公尺，加上共同使用部分持分252.04平方公尺，合
計1056.39平方公尺（即319.56坪），則系爭房屋每月建物
管理費原應為31,956元。而被告每月僅繳納27,000元（其中
建物管理費19,000元、2個停車位管理費8,000元），係由於
先前的管理委員會所給予之優待，原告原本亦循此標準收取
之，惟系爭房屋之承租人即被告之參加人溫莎堡養生館負責
人即被告之參加人簡淑琴擔任管理委員會主委後，自95年10
月下旬起，即不按時繳納管理費。
㈡被告先後為系爭房屋之所有權人及系爭停車位之承租人，自
應依系爭大樓住戶規約繳納管理費， 惟渠 等均未依約繳納，
至99年9月止，依各被告就系爭房屋所有權及停車位租賃權
存在期間分別計算所積欠之管理費，則被告陳憲章尚欠749
,900元（其中建物管理費561,900元、停車位管理費188,000
元）；被告李淑平尚欠54,000元（其中建物管理費38,000元
、停車位管理費16,000元）；被告黃天然尚欠310,500元（
其中建物管理費218,500元、停車位管理費92,000元）迄未
給付。
㈢參加人溫莎堡養生館分別於99年3月17日代為清償28,000元
、99年8月19日98,000元、99年10月1日14,000元，合計140,
000元，業已抵充先到期但未清償之管理費，即自95年11月
起至96年2月間系爭房屋之管理費60,000元與95年11月至96
年8月之停車位管理費80,000元，故前開金額業已先予扣除
，不在請求之列。至於溫莎堡養生館於99年10月20日、12月
14日代被告清償之14,000元、28,000元，業已抵充96年2月
下旬至4月間之管理費，亦即，先就新光銀行應給付之33,90
0元抵充，再就被告陳憲章應給付之758,000元抵充後，新光
銀行就系爭房屋及系爭停車位所應繳納之管理費即已全數清
償，而被告陳憲章尚應給付原告749,900元，其餘被告應給
付之金額均如前述。
㈣詎料，被告及參加人竟以原告組織不合法、區分所有權人會
議未依合法程序決議、長暉大廈管理委員會公共安全維護規
則主張原告收取管理費之標準不公平，並以垃圾清運為管理
委員會應負責之範圍等理由，拒絕給付管理費或主張以其所
支付款項與所欠管理費互為抵銷。惟原告係依據98年8月30
日長暉大廈區分所有權人第二次會議決議訂製之住戶規約而
為請求，前開會議經區分所有權人53人出席，占系爭大樓區
分所有權人總數161人之32.9%，區分所有權比例合計35.5%
，與公寓大廈管理條例第32條規定相符，則於前開會議改選
之管理委員會及依決議而作成之住戶規約，自屬合法。另長
暉大廈管理委員會公共安全維護規則自始即不存在，自不生
效力，原告收取系爭管理費之標準自74年起均係按坪數計算
，至於垃圾清運則由系爭大樓2樓以上住戶每戶均加收垃圾
處理費200元即可得知，系爭大樓垃圾清運一樓部分應由各
區分所有權人自行處理。至於停車位管理費部分，系爭大樓
停車位所在土地位於系爭大樓南側，於系爭大樓南側1樓房
屋與馬路間之空地為系爭大樓之法定空地，屬全體區分所有
權人所共有，由原告管理，而系爭大樓管理委員會於一、二
十年前即劃定停車位出租予住戶，故系爭停車位並非1樓住
戶之專用部分。又所謂代墊總幹事 王政凱 的薪資問題，因參
君人簡淑琴未作滿任期就離職，與簡淑琴同進退的王政凱也
未作滿任期就離職，王政凱無96年10月份的薪資請求，參加
人簡淑琴從未提出代墊薪資20,000元之證據，王政凱也從未
到庭證明其事，原告否認代墊薪資之事，況參加人簡淑琴縱
有代墊薪資，亦是伊對原告的債權，與被告陳憲章付管理費
與原告的債務，為不同主體，被告陳憲章不得以參加人簡淑
琴的債權主張抵銷。
㈤綜上，被告以前開理由拒絕給付管理費或提出抵銷抗辯，實
屬無據，爰依長暉大廈住戶規約提起本件訴訟，請求被告如
數給付等語。
並聲明：被告陳憲章應給付原告749,900元、被告李淑平應給
付原告54,000元、被告黃天然應給付原告310,500元，及均自
起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息；就被告陳憲章部分，原告願供擔保，請准宣告為假執行。
被告陳憲章則未於最後言詞辯論期日到場，惟據其提出書狀略
以：
㈠原系爭大樓住戶規約即長暉大廈管理委員會公共管理安全維
護規則第18條：「各業主依所有之坪數每月繳付管理費，一
樓每坪20元，B1樓俱樂部每坪40元，二、三樓餐飲業每坪60
元，四至十二樓每坪40元，停車位每車一仟元，每月五日以
前憑本會收據以現金支付」，原告未經合法程序，任意調高
1樓之管理費至每坪100元，自不可採。
㈡住戶規約須經法定程序由區分所有權人會議表決通過始得為
之；況據原告提出之95年1月18日增定並修正之「長暉大廈
管理委員會住戶管理規約」第8條可知，1樓管理費之漲幅高
達500%，相較於4至12樓層房屋，僅由每坪40元調漲為每坪
50元，漲幅僅20%，顯不合理，亦違反公寓大廈管理條例第3
條第12款、第10條第2項、第30條至第31條規定。而原告請
求之金額中「97、98春節各加繳一個月」亦非合法，且原告
係自98年10月13日始報備成立，前開住戶管理規約則於98年
8月30日製訂，即便製訂過程合法，則能否追索規約製訂前
或管理委員會成立前之管理費，尚非無疑。
㈢系爭大樓1樓停車位，每車位每月管理費4,000元部分，由於
系爭大樓1樓應屬法定空地騎樓，依法不得設置停車位，而
參加人溫莎堡養生館，亦未供作停車使用，原告自不得逕行
徵收停車位管理費，原告未經區分所有權人會議合法表決情
形下，收取停車位管理費188,000元，並無依據。
㈣原告主張之管理費應以每坪20元計算，則被告陳憲章尚欠管
理費應為164,480元（822,400元扣除97、98年春節各加繳1
個月之38,000元再除以5），惟參加人溫莎堡養生館曾繳納
自95年11月至96年12月、98年11月、12月、99年1月至11月
繳納每月14,000元之管理費，扣除95年11月、12月、96年12
月，共計24個月336,000元，被告陳憲章自無庸再支付管理
費。另依系爭大樓管理委員會公共管理安全維護規則第四條
第4項、公寓大廈管理條例第36條第2、3款規定，清運垃圾
應為原告之職責，惟原告卻置之不理，致參加人溫莎堡養生
館每月尚須代被告陳憲章支出5,000元之垃圾清運費共24個
月，計12萬元；甚至參加人簡淑琴於96年10月代墊總幹事王
政凱薪資2萬元；又於96年11月30日代被告陳憲章支出垃圾
間工程費用42,525元；被告陳憲章自得以前開四筆費用共計
315,525元與原告主張之管理費相互抵銷等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
被告黃天然所提抗辯則以：
㈠原系爭大樓住戶規約即長暉大廈管理委員會公共管理安全維
護規則第18條：「各業主依所有之坪數每月繳付管理費，一
樓每坪20元，B1樓俱樂部每坪40元，二、三樓餐飲業每坪60
元，四至十二樓每坪40元，停車位每車一仟元，每月五日以
前憑本會收據以現金支付」，原告未經合法程序，任意調高
1樓之管理費至每坪100元，自不可採。
㈡次按，住戶規約須經法定程序由區分所有權人會議表決通過
始得為之，況據原告提出之95年1月18日增定並修正之「長
暉大廈管理委員會住戶管理規約」第8條可知，1樓管理費之
漲幅高達500%，相較於4至12樓層房屋，僅由每坪40元調漲
為每坪50元，漲幅僅20%，顯不合理，亦違反公寓大廈管理
條例第3條第12款、第10條第2項、第30條至第31條規定。原
告請求之金額中「97、98春節各加繳一個月」亦非合法，且
原告係自98年10月13日始報備成立，前開住戶管理規約則於
98年8月30日製訂，即便製訂過程合法，則能否追索規約製
訂前或管理委員會成立前之管理費，尚非無疑。
㈢系爭大樓1樓停車位，每車位每月管理費4,000元部分，由於
系爭大樓1樓應屬法定空地騎樓，依法不得設置停車位，而
參加人溫莎堡養生館，亦未供作停車使用，原告自不得逕行
徵收停車位管理費，原告未經區分所有權人會議合法表決情
形下，收取停車位管理費92,000元，並無依據。
㈣原告主張之管理費應以每坪20元計算，又參加人溫莎堡養生
館曾繳納98年11、12月及99年1至11月之管理費共182,000元
，原告所請求之管理費218,500元應除以5為43,700元，被告
黃天然自無庸再支付管理費。另依系爭大樓管理委員會公共
管理安全維護規則第四條第4項、公寓大廈管理條例第36條
第2、3款規定，清運垃圾應為原告之職責，惟原告卻置之不
理，致參加人溫莎堡養生館每月尚須代原告支出5,000元之
垃圾清運費共13個月，計65,000元，被告黃天然自得以前開
費用共計247,000元與原告主張之管理費相互抵銷等語，資
為抗辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
被告李淑平則以：與被告陳憲章答辯相同等語，資為抗辯。並
聲明：駁回原告之訴。
參加人溫莎堡養生館、簡淑琴則除抗辯均如被告陳憲章及黃天
然所述外，尚陳述：
㈠原告雖稱20年前即以每坪100元收取管理費，惟並未提出相
關證明，其收取之金額亦未經合法決議，自非合法。系爭大
樓住戶規約是否依法召集區分所有權人開會決議、經區分所
有權人按法定出席人數作成決議、決議程序是否合法等，原
告均未提出具體事證以實其說，以此作成之決議，自不可採
。另前開區分所有權人會議出席情形，經訴外人 柯慧玉 等人
陳情，經臺北市議會市民服務中心於100年4月18日開會協調
作成結論：「陳情人列舉長暉大廈2009年8月30日會議出席
以簽到簿為主，當日未過五分之一門檻，應予撤銷其資格。
」，則原告於98年8月30日作成徵收建物及停車位管理費之
決議，應屬無效，原告管理委員會當事人適格亦自始即不存
在。
㈡再者，原告起訴主張之停車位所在，並非屬全體區分所有權
人所共有之共同使用部分，而應為系爭大樓1樓所有權人即
被告黃天然所有，縱區分所有權人會議合法召開並表決，亦
無權將之列為約定專有部分，而徵收停車位管理費。
㈢復以，參加溫莎堡養生館99年3月17日所給付之28,000元係
98年11、12月之管理費，99年1至7月管理費98,000元均已繳
付，99年8、9月管理費28,000元，分別於99年10月1、20日
給付，99年10、11月管理費28,000元亦已交付，是以，參加
溫莎堡養生館業已交付自98年11月起至99年11月止之管理費
共計182,000元。至於新光銀行35,000元及被告陳憲章133,0
00元之管理費部分，參加人溫莎堡養生館亦已繳付，惟原告
並未開立單據，是以，參加人溫莎堡養生館給付管理費350,
000元、垃圾清運費602,525元，合計952,525元，自得以此
與原告所主張之建物管理費164,480元、停車位管理費296,0
00元，合計460,480元互為抵銷等語。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠被告為系爭房屋先後之區分所有權人（被告陳憲章自96年4
月16日至98年5月18日、98年7月16日至98年10月14日，被告
李淑平自98年5月18日至98年7月16日，被告黃天然自98年10
月14日迄今）。
㈡參加人溫莎堡養生館為系爭房屋自94年4月1日起之承租人。
㈢參加人溫莎堡養生於00年0月00日繳納管理費28,000元、99
年8月19日繳納管理費98,000元、99年10月20日繳納管理費
14,000元、99年12月14日繳納管理費28,000元、99年10月1
日繳納管理費14,000元（見本院卷第82頁、第83頁、第112
頁、第113頁）。
得心證之理由：
本件爭點為：98年10月30日區分所有權人會議決議是否有效？
原告請求被告給付建物之管理費有無理由？原告請求被告給付
系爭停車位之管理費有無理由？被告主張抵銷有無理由？以下
分述之：
㈠按依私法自治之精神，於公寓大廈管理條例84年6月30日施
行前，區分所有權人全體非不得決議管理費之收取標準，且
按法律不溯及既往原則，於公寓大廈管理條例施行前，公寓
大廈區分所有權人決議之程序，尚不受嗣後施行之公寓大廈
管理條例規定之拘束。故於公寓大廈管理條例施行前，關於
公寓大廈之管理維護及費用負擔，經住戶之同意而訂立規約
者，即可施行並拘束該住戶。且所謂規約，當時法令既未限
定應以書面為之，如經住戶同意，自亦發生一定之拘束力。
故公寓大廈管理條例施行前有關管理費用負擔之標準，如經
住戶同意，實際上亦經住戶遵循多年，於公寓大廈管理條例
施行後，仍有拘束全體區分所有權人之效力。換言之，某公
寓大廈之區分所有權人就全體區分所有權人或意思表示趨於
一致之合同行為，實際上亦經其餘區分所有權人遵循多年，
不論依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所
有權人或住戶之效力，以達管理便捷之目的（參高等法院92
年度上易字第755號判決）。
㈡查98年8月30日長暉大廈區分所有權人會議決議之前管理費
可否收取及收取標準疑義，兩造均不爭執於98年8月30日之
前長暉大廈已有成立管理會及收取管理費之事實，惟對於管
理費收取標準則有爭執，原告主張應以每坪100元計算，被
告則認應以每坪20元計算，並提出長暉大廈管理委員會公共
管理安全維護規則1份影本為證（見本院卷第56頁至第61頁
），證人 陳敦賢 即長暉大廈12樓之5、之6住戶亦證述：伊在
83年一直住在現在，這大樓是在73年開始使用，伊有看到
規約，規約內容從第一屆就有了，一直到現在都沒有改過，
規約名稱是原告長暉大廈管理委員會公共管理安全維護規則
，是規約的完整名稱，都沒有修過，伊曾經想修也沒有修成
等詞（見本院卷第138頁反面），惟本院觀之上述長暉大廈
管理委員會公共管理安全維護規則其上均未記載日期，而證
人陳敦賢復證述：規約的18條有記載但是是否這樣收伊不清
楚，應該是上一屆怎麼收我們是延續下去，伊不知道管理費
怎麼計算出來的等語（見本院卷第138頁反面、第139頁），
證人 郭珠 有即自73年即居住長暉大廈之住戶亦證稱：從73年
伊住在那裡時就沒有看到公共管理安全維護規則第18條一詞
（見本院卷第157頁），實無從認定長暉大廈於98年8月30日
以前係依上述公共管理安全維護規則第18條規定收取管理費
。
㈢反之，證人 韓建正 即長暉大廈管理員證述：伊從74年開始做
管理員，95年擔任顧問，74年到現在每戶的管理費按照坪數
計算，以前是1坪50幾元，營業單位有比較貴，營業單位指
的是1、2、3、B1，其他樓層只要是營業單位都是比較貴等
語（見本院卷第137頁反面）；證人陳敦賢亦證稱：我們的
管理費都沒有變更過，應該是上一屆怎麼收是延續下去，伊
住在12樓之5已經11年了，每個月的管理費是1,885元等詞（
見本院卷第138頁反面、第139頁）；證人 郭珠有 復結證稱：
伊沒有聽過1樓每坪20元，從以前到現在我們樓上的住戶都
沒有改變過，是以坪數計算每坪50元等語（見本院卷第156
頁、第157頁）；證人 高進祥 即長暉大廈住證稱：伊從80幾
年時候住在長暉大廈，這棟大廈的管理費用是按照坪數來計
算的，是一坪50元，是一般的住戶，大樓收費標準不一樣，
坪數的計算方式式是伊進來住的時候就是這樣的一詞（見本
院卷第217頁反面）。綜上，由上述證人證詞可知，長暉大
廈從73年建造完成後非營業使用之一般住戶即係收取1坪50
元之管理費，而營業使用之住戶則收取較高之管理費，與原
告主張相符。換言之，長暉大廈自73年起之系爭管理費收取
標準即營業戶每坪100元計算，住宅戶每坪50元計算，雖因
年代久遠而無從得知係如何訂立，惟各戶區分所有權人均未
認有何不合理之處而遵循該管理費收取標準繳納多年，足認
該大樓之全體區分所有權人就該管理費收費標準有意思表示
趨於一致之合同行為，此參酌98年8月30日之區分所有權人
會議訂立之住戶管理規約，其中第8條第4項收費標準亦明定
：「（一）．．收費面積以產權登錄記載，承繼創始管理委
員會之約定授權歷屆管理委員會比照原約定收費，迄今未經
調整數費，每坪為單位收費基準徵收。（二）．．ａ.營業
戶每月管理費用以坪數100元核計之，並以元為計費單位。b
.．．住宅戶之管理費收費，每坪以50元收費。目前之管理
費收費均維持原始收費之約定收繳」等語（見本院卷第128
頁、第129頁），亦堪認於被告取得系爭房屋所有權之前，
長暉大廈之全體區分所有權人就該管理費收費標準已有意思
表示趨於一致之類似於決議之合同行為，並經全體區分所有
權人實際行之多年。揆諸上開說明，應認為長暉大廈於98年
8月30日之前之管理費收取標準，即營業戶每月以每坪100元
核計，住宅戶每月以每坪50元計算，有拘束全體區分所有權
人或住戶之效力，且長暉大廈管理委員會依公寓大廈管理條
例成立前所收取之管理費，原即納入整體大廈共同運用，其
於管理委員會成立後亦同，因此有關長暉大廈管理費收取後
統籌運用有其延續性，原告成立後，就之前被告所積欠之管
理費，承其成立前之決議，起訴請求給付並無不合。
㈣次按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付
或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕
費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定
有明文。又按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：．．
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公共基金
應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其
運用應依區分所有權人會議之決議為之。區分所有權人對於
公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人
事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔；區分所有權人或住戶
積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二
期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責
人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息
，公寓大廈管理條例第18條第1項第3項、第19條、第21條亦
有明定。由上開規定可知，公寓大廈共同部分及約定共用部
分之修繕、管理、維護費用，若區分所有權人會議或規約已
另有規定，應從其規定，即該條項所稱「其費用」並非限於
修繕費用，亦包含管理、維護費用，至為明確。
㈤查原告主張長暉大廈區分所有權人於98年8月30日召開區分
所有權人會議，訂立管理規約及改選管理委員會組織之情，
業據其提出會議紀錄、住戶管理規約、照片等件影本為證（
見本院卷第143頁、第144頁、第119頁至第132頁、第224頁
至第228頁），證人郭珠有亦證述：98年8月30日在雅苑餐廳
有開會，伊印象中是選任主委的事情，有寄通知單在信箱，
通知我們要開會，是開什麼會不記得，當次很多人來開會有
開成，討論的事情伊不記得了，是說到要成立管理委員會，
98年8月30日區分所有權人會議記錄，伊有看過，有寄過來
給伊的等語（見本院卷第154頁、第155頁），足見98年8月
30日區分所有權人確有召開。
㈥按區分所有權人召集程序或決議方法，如有違反法令或章程
時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組
織內並未明文規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要
係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開
，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致
之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人
為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、
利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依該條例第
1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之
規定。又民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議
方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法
院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當
場表示異議者，不在此限」。是以，區分所有權人會議召集
程序或決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請
撤銷該決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決
議方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定
程序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議
方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議
之訴。如上所述，98年8月30日區分所有權人會議確有召集
，則該區分所有權人會議召集程序或決議方法有無違法爭議
，於被告未依民法第56條第1項前段規定於3個月之法定期間
內請求法院撤銷系爭會議決議，上開會議決議仍屬有效，而
得拘束所有區分所有權人。是以，被告辯稱98年8月30日長
暉大廈區分所有權人會議決議無效云云，當非可取。
㈦承上，不論是98年8月30日以前或以後，長暉大廈之區分所
有權人均已決議營業戶即長暉大廈之1、2、3及B1樓住戶，
每月應繳納按每坪100元計算之管理費，該決議有拘束全體
區分所有權人之效力，而系爭房屋專有部分登記總面積為80
4.35平方公尺，共有部分為2778.83平方公尺，權利範圍100
000分之9070，有系爭房屋之建物登記謄本附卷可參（見本
院卷第207頁），依上開面積及權利範圍比例換算坪數，系
爭房屋共為319.56坪，若以每坪100元計算，系爭房屋應收
取之管理費應為31,956元，惟依原告提出之長暉大廈管理委
員會95年10月份管理費繳納存根記載：「金額27,000元」一
詞（見本院卷第90頁），而長暉大廈管理委員會第20屆第1
次定期會會議紀錄第6點亦明載：「1F管理費的差額要繳回
，管理費19,000元車位8,000元共27,000元」等語（見本院
卷第220頁），足認長暉大廈管理委員會先前對系爭房屋均
以每月19,000元標準收取管理費，原告於本件訴訟亦自承願
依循往例計收，則原告請求被告按其所有系爭房屋之期間，
以每月19,000元計算之管理費，已較其原得請求金額為少，
自屬有據，應予准許。
㈧再者，原告固請求被告給付系爭停車位管理費，然被告已以
上開停車位為被告所有置辯，本院觀之參加人溫莎堡養生館
提出之系爭房屋建物登記謄本確有附屬建物騎樓193.91平
方公尺（見本院卷第207頁），而依參加人溫莎堡養生館提
出之建築圖，於系爭停車位位置亦記載為騎樓地（見本院卷
第210頁），則系爭停車位是否為長暉大廈共用部分，抑或
屬被告專有部分，已有疑義，即須由地政機關加以測量確認
必要，惟原告於本院100年7月6日言詞辯論期日陳述：我們
認為不需要現場測量，證據已經足夠一詞（見本院卷第219
反面），而原告提出之照片或之前繳費收據亦無從證明系爭
停車位為何人所有（見本院卷第236頁、第244頁、第90頁
），則原告請求被告給付系爭停車位管理費，即非有據，應
予駁回。
㈨又被告雖辯稱參加人溫莎堡養生館代被告支付垃圾清運費及
垃圾間施工費用，參加人簡淑琴代被告支付總幹事 王正凱 薪
資，均可主張抵銷云云，惟查，就參加人簡淑琴支付總幹事
王正凱薪資部分，原告已否認真正，被告復未提出任何支付
證據證明之，被告此部分主張已非可採。況二人互負債務，
而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他
方之債務互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。被告
已自承上開垃圾清運費、垃圾間施工費、總幹事薪資為參加
人所支付，而觀之被告及參加人溫莎堡養生館提出之廢棄物
清運費統一發票亦記載買受人為參加人溫莎堡養生館（見本
院卷第66頁、第81頁），則縱得向原告請求上開費用支付者
亦為參加人溫莎堡養生館、簡淑琴，並非被告，被告自不得
以上述費用之支付與原告本件管理費之請求主張相互抵銷。
㈩至於被告固辯稱參加人溫莎堡養生館已自95年11月至96年1
2月、98年11月、12月、99年1月至11月繳納每月14,000元之
管理費云云，並提出支出證明單影本為證（見本院卷第80頁
、第81頁），惟原告對於被告分別於99年10月20日、99年12
月14日、99年3月17日、99年8月19日、99年10月1日繳納管
理費14,000元、28,000元、28,000元、98,000元、14,000
元之情並不爭執（見本院卷第82頁、第83頁、第112頁、第
113頁），堪信為真正，然被告其餘已繳納管理費之辯詞均
已為原告所否認，並提出長暉大廈管理費繳納存根、繳納收
據影本（見本院卷第90頁、第91頁）說明長暉大廈交付之收
據樣式，參加人溫莎堡養生館亦陳稱上開支出證明單為其自
行製作之單據，證人韓建正復證述未看過此些單據一詞（見
本院卷第138頁）；證人郭珠有亦證稱伊收到的單據好像不
是這樣一語（見本院卷第156頁），則扣除上開原告承認部
分，被告並未提出其他證據證明另有支付管理費之事實，被
告此部分辯稱，即非足採。據上，被告陳憲章自96年4月16
日至98年5月18日、98年7月16日至98年10月14日均為系爭房
屋所有權人，被告李淑平自98年5月18日至98年7月16日為系
爭房屋所有權人，被告黃天然98年10月14日迄今為系爭房屋
所有權人，為兩造所是認，而如上述，原告請求被告支付系
爭房屋部分每月每坪100元計算之管理費，為有理由，原告
請求被告給付系爭停車位每月管理費8,000元，尚屬無憑，
則原告請求被告陳憲章給付系爭停車位管理費188,000元、
被告李淑平給付系爭停車位管理費16,000元、被告黃天然給
付系爭停車位管理費92,000元部分，自屬無理由，應予駁回
。又原告主張上開繳款抵沖已到期未清償的管理費，其中抵
沖被告陳憲章95年11月至96年8月的系爭停車位管理費80,00
0元部分（見本院卷第88頁），如前所述，被告陳憲章無庸
給付系爭停車位管理費予原告，故此部分應予抵沖被告陳憲
章應給付之系爭房屋管理費，故原告請求被告陳憲章自96年
4月16日至99年9月應付之管理費，共計561,900元，自應扣
除80,000元。是故，計算至99年9月止，原告請求被告陳憲
章給付管理費481,900元，被告李淑平給付38,000元，被告
黃天然給付218,500元，並各自起訴狀繕本送達翌日即99年
10月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，
應予准許，原告逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。
本件原告勝訴部分係民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，職權及依被告聲請
宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分
，其假執行之聲請（被告陳憲章部分）亦失所附麗，應併予駁
回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第86條第1項前段
，依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官鄭玉佩
法官鄭佾瑩
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費12,088元
合計12,088元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月26日
書記官鄭玉佩