橋頭簡易庭111年度橋簡字第640號民事判決

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決

111年度橋簡字第640號

原告 王林玉雲

訴訟代理人 陳裕文 律師

林于軒 律師

被告 方秋海

訴訟代理人 許祖榮 律師

許清連 律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○0000地號土地上如附表所示地上物拆除，將占用之土地騰空返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟捌佰柒拾肆元，及自民國一百一十一年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一百一十一年六月一日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣肆佰捌拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決關於原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣參拾伍萬壹仟玖佰肆拾伍元為原告預供擔保，免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：高雄市○○區○○段○0000號土地（下稱原告土地）為原告所有，因鄰地（同段第1210號土地，下稱系爭鄰地）地主即訴外人 田張月桃 自107年1月1日起將系爭鄰地租給被告興建廠房，被告興建廠房後以附表所示地上物（下稱系爭地上物）越界占用原告土地。原告於民國110年9月13日將系爭土地出售他人、測量界址時發現此事，當即向被告反映，起初被告承諾若有越界就會拆除，後來卻反悔不拆，迄今置之不理。因系爭土地上有系爭地上物存在，導致原告向高雄市仁武區公所（下稱仁武區公所）申請系爭土地農業用地證明遭到駁回，將遭課徵土地增值稅新臺幣（下同）5,843,272元，並導致原告無法將系爭土地點交買受人，因此衍生違約責任，且被告與田張月桃之租約已經屆期，就系爭地上物之存在已無正當權源，本應拆除該廠房，原告自得請求被告將系爭地上物拆除並返還土地。又被告占用系爭土地已構成不當得利，依其占用面積合計26.07平方公尺，系爭土地自107年起之申報地價均為2800元/平方公尺，按年息10%計算，原告得請求被告給付107年1月1日起至111年5月31日止相當於租金之不當得利24733元（26.07x2800x10%x4又5/12=32240），並得自111年6月1日起至被告返還占有土地止，按月給付原告相當於租金之不當得利608元（26.07x2800x10%/12=608）。爰依所有物妨害除去請求權、不當得利之法律關係提起本件訴訟。聲明:(一)被告應將原告土地上之系爭地上物拆除騰空返還原告。(二)被告應給付原告32,240元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自111年6月1日起至騰空返還前項所示土地之日止，按月給付原告608元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告興建廠房時原告並未反對，且該廠房現仍在營業使用中，若拆除原告所稱範圍，將造成結構不穩，被告已委請業者評估所需拆除、遷移費用，合計需3,713,357元，對被告而言損失甚大，反觀原告僅一小部分土地無法利用，請求依民法第796-1條第1項規定准予免為全部移去，且原告出售原告土地時應該就知道系爭地上物占用可能影響土地增值稅之事，仍簽約出售土地，可見原告就此亦有過失等語，資為抗辯。聲明:原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段分別定有明文。原告主張被告以系爭地上物占用原告土地，占用情形如附表所示乙節，業經本院到場履勘，並有高雄市仁武地政事務所收件日期文號111年9月15日仁法土字第24700號複丈成果圖可稽（本院卷第51頁，即本判決附圖），且被告就此部分事實並未表示爭執，堪以認定。被告以系爭地上物無權占用原告土地，原告請求將之拆除，核與民法第767條第1項前述規定相符，其主張自非無稽。

(二)至被告以前詞置辯，經查:

1、按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」、「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」、「第774條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」民法第796條第1項、第796條之1第1項、第800條第1項分別定有明文。是被告為系爭鄰地之承租人，依上述第800條1項之規定，得準用上述796條第1項、第796條之1第1項規定。

2、按主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證責任（最高法院88年度台上字第1762號判決意旨參照）。被告辯稱原告其興建廠房時原告並未反對乙節，綜認屬實，仍無從認定原告當時已經知悉被告建築越界之事，而被告又未舉證證明原告於知道系爭地上物越界後，並未即時提出異議，自無從依民法第796條第1項而為有利被告之判斷。

3、按修正民法第796條之1第1項立法理由載明：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平」等情，是於適用本條項規定情形下，鄰地所有人即有容忍土地所有人使用之義務，同時亦享有土地購買及償金請求權（同條第2項規定參照）；本條實質上乃土地所有人行使物上請求權應符合民法第148條第1項規定之具體化，法院利益衡量比較審酌基準，自得參酌最高法院71年台上字第737號裁判要旨所闡述：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」定之。經查:

(1)原告主張其已將原告土地出售他人，因系爭地上物占用原告土地，導致原告土地無法取得農用證明，需繳納5,843,272元等事實，業經提出不動產買賣契約書、揚佑地政士事務所通知函、土地增值稅試算結果（本院卷第86至93頁）為證，並經證人即代書 楊右琪 於本院審理時到庭證稱:系爭土地先前曾向仁武地政事務所申請農用證明，但因上面遭被告建物占用，公所表示無法核發，因土地增值稅會時間提高，算到112年是584多萬元，若被告將系爭地上物拆除，取得農用證明後，土地增值稅會是0元等語（本院卷第112至114頁）明確。審酌原告主張及證人證述與農業發展條例第37條「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」、農業用地作農業使用認定及核發證明辦法地5條第4款「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：...四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。」相符，且無事證顯示證人有何甘冒偽證風險為不實證述之理由，被告亦未爭執證人證述之真實性，應認原告此部分主張之事實為可採。

(2)被告辯稱若將系爭地上物拆除，將導致其必須花費300餘萬元處理費用，業經提出上琳企業行估價單為證（本院卷第63頁），且經比對附圖及現場照片，顯示被告廠房占用原告土地部分為東南側的整面牆，若將之全部拆除並在系爭鄰地地界內將該部分廠房回復原狀，勢必需要支出相當費用，被告主張其會因此遭受損失，尚非無據。惟查:系爭鄰地為田張月桃所有，被告與田張月桃就系爭鄰地之租約期間為107年1月1日至111年12月31日，該租約記載租期屆滿時被告應將承租之土地原狀返還，且田張月桃已於111年8月寄送存證信函向被告表示契約期滿後不再續租，並已於112年2月訴請被告拆除廠房、返還土地，經本院以112年度審重訴字第6號返還土地事件審理（下稱系爭另案）等情，有系爭另案卷內之地籍謄本、租約影本、存證信函及起訴狀可參，堪認原告主張被告因土地租期屆滿，其廠房本應拆除，尚非全然無稽，反之被告僅稱此部分應等系爭另案判決確定等語（本院卷第107頁），並未提出具體答辯或反證，尚難為有利被告之判斷，是被告是否仍有修繕、保有其廠房之利益，已屬有疑。再者，即使認定被告於系爭地上物被拆除後，確實需要支出300餘萬元來將廠房復原，此金額並未超過前述原告因系爭地上物存在所衍生之500餘萬元土地增值稅金額，且原告土地既能供農業使用，若認被告得無須拆除系爭地上物、持續以其廠房占用原告土地，亦有違農業發展條例關於農地農用之立法意旨，對公共利益而言難謂有益。又被告雖另辯稱原告已知道系爭地上物占用其土地，會衍生土地增值稅，仍買賣原告土地，亦有過失云云，但土地買賣本屬土地所有權人依法所得為之，法令上亦未要求土地所有人必須先處理越界占用問題始能買賣土地，故即使原告簽約賣地當時果真知道此事，亦難為不利原告之判斷。綜上，本件就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量結果，難認原告請求被告返還土地，有何自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大之情形，原告主張被告應將占用原告土地之系爭地上物拆除，自屬有據。

(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判決意旨亦可參照。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148條分別定有明文。另所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報總價年息10%計算之，尚須斟酌土地之位置、附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查:

1、被告以系爭地上物占用原告土地，業如前述，且被告並無占有原告土地之法律上原因，依前開規定及說明，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

2、本件被告占用系爭土地26.07平方公尺，業如前述，而系爭土地之申報地價於107年至111年間均為2,800元，業經原告提出地價第一類謄本為證（本院卷第79頁），本院審酌卷內現場照片、GOOGLE地圖資料（本院卷第47、71頁）顯示原告土地前方為大馬路（鳳仁路），對面有住宅，附近有家具行、餐廳、車行、超市，機能尚佳，且有相當程度之商業活動（本院卷第43至45頁），及被告占用原告土地所受之經濟利益等情狀，認按系爭土地申報地價8%為計算基準為宜。

3、原告雖請求被告給付107年1月1日起至111年5月31日止相當於租金之不當得利，但原告並未舉證證明被告是從何時開始以系爭地上物占用原告土地，且依田張月桃於系爭另案之主張，被告是從107年1月1日承租系爭鄰地之後，才開始在其上興建廠房（系爭另案卷第8頁），故無法認定被告是從承租系爭鄰地的第一天起就蓋好廠房占用原告土地，但因本件並無事證可判斷被告興建廠房實際所用時間，爰參酌民事訴訟法第222條第2項規定，並考量前述現場照片及附圖顯示被告廠房概略大小、鐵皮材質、被告承租土地後應不致拖延興建廠房，以免空置土地虛耗租金等因素，認原告得請求被告給付不當得利之期間應從被告承租半年後即107年7月1日開始計算。107年7月1日至111年5月31日共3年11月，即約3.917個月（11/12=91.666.../100，四捨五入至小數點後第一位），按前述占用面積及申報地價8%之計算基準，原告此部分得請求之金額為22,874元（26.07x2800x0.08x3.917=22874）。又原告請求被告給付自自111年6月1日起至被告返還占有土地止，按月給付相當於租金之不當得利元部分，經依上開標準計算，原告每月得請求之金額為487元（26.07x2800x0.08/12=486.64四捨五入至整數）。

四、綜上所述，原告主張被告應將原告土地上之系爭地上物拆除騰空返還原告，並請求被告給付原告22,874元及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月6日起（本院卷第17頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自111年6月1日起至騰空返還前項所示土地之日止，按月給付原告487元，為有理由，應予准許，逾此則屬無據，應予駁回。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，併依職權宣告假執行，且依民事訴訟法第392條第2項依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。原告雖陳明此部分願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動。至其敗訴部分假執行聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　2　　日

橋頭簡易庭法官呂維翰

以上正本與原本相符。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　2　　日

書記官薛如媛

附表