宣 示 判 決 筆 錄
101年度北簡字第4125號
原 告 陳英京
訴訟代理人 連立堅 律師
被 告 羅家榆
上列當事人間101年度北簡字第4125號遷讓房屋等事件，於中華
民國101年4月17日言詞辯論終結，同年4月26日下午4時在臺灣臺
北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 范智達
書記官 張素月
通 譯 楊雅瑄
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文：
被告應將坐落臺北市○○區○○街○○巷○號六樓房屋遷讓返還
原告，被告並應給付原告租金新臺幣陸萬元。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟零陸拾捌元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾貳萬元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
訴訟標的：遷讓房屋等請求權。
理由要領：
一、原告起訴主張其與被告簽訂房屋租賃契約，由原告以臺北市
○○區○○街○○巷○號六樓房屋出租予被告使用，雙方約
定租金為每月新臺幣（下同）一萬一千元，且約定租期自民
國一百年八月一日至一百零一年七月三十一日止，而被告至
一百零一年二月止扣除已給付之押金一萬一千元後尚積欠原
告租金共六萬元都未依約支付，又原告催告被告清償積欠之
租金，被告逾期仍未支付欠繳之租金，原告則對被告終止租
約，爰聲明被告應將上開房屋遷讓返還原告並應給付原告六
萬元租金。
二、被告則以兩造所簽立之房屋租賃契約至一百零一年七月三十
一日止，租期尚未屆滿，原告僅為一己之私即要求被告需立
即搬離，已違反租賃契約，再被告以存證信函通知原告修繕
房屋，於系爭租賃房屋修繕完畢以前，被告沒有支付租金之
義務等情資為置辯，並聲明原告之訴駁回。
三、經查，原告前開主張兩造簽訂租約及被告積欠租金之事實，
已據其提出與所述相符之租賃合約書為證，並為被告所不爭
執，應認原告主張之事實為真正。至於被告以原告尚未修繕
系爭租賃房屋為理由拒絕支付租金之抗辯部分，按租賃關係
存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租
人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不
為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還
其費用或於租金中扣除之，民法第四百三十條定有明文。再
者，所謂有修繕之必要，即租賃物發生毀損，如不修繕，即
不合於約定之使用收益狀態之謂，即非加以修繕，則或不能
使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必要，至若租
賃物雖有毀損，但不妨礙承租人之使用收益者，就非有修繕
之必要。復依該條所定出租人之修繕義務，與承租人之支付
租金義務，係立於對價關係，故在出租人履行義務前，如有
已到期之租金，承租人自得拒絕給付，而主張民法第二百六
十四條之同時履行抗辯權。經查，被告於本院審理時到庭所
稱系爭房屋發生壁癌滋生黴菌、颱風季節發生漏雨、後陽台
有漏水、後陽台及前門堆積雜物等之房屋瑕疵，固提出相片
為證，並為原告所不爭執。惟系爭房屋後陽台及前門堆放雜
物，根本非房屋依法具修繕必要之情形。此外，被告所主張
系爭房屋漏雨漏水、壁癌滋生黴菌之部分，經檢視被告提出
之相片，發現係系爭房屋潮濕在牆壁所留下之水漬痕跡及油
漆脫落，應可透過漆塗防水漆即可解決，並且後陽台所產生
之淹水，究竟為系爭房屋本身之結構而須原告修繕之問題、
亦或單純雨天排水不良之問題，甚至於係被告使用系爭房屋
不當導致後陽台地板積水滲漏之問題，並未見被告舉證證明
之，而參諸被告更於後陽台淹水相片下方註明「早知道應該
梅雨季的時候來看房子才對!!」，顯然系爭房屋後陽台淹水
問題主要係因天雨頻繁排水不良所致，應可透過地板防水即
可解決，均對系爭房屋之整體使用不會造成重大影響。故被
告所稱之房屋有修繕必要之瑕疵，並不會因為一定要由原告
加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之使用之情形，亦
認均不妨礙承租人即被告之使用收益，是非有通知原告修繕
之必要，尚與民法第四百三十條所規定原告所負之修繕義務
之內容有別。是被告主張前開瑕疵經被告請求原告不為修繕
，自無給付租金對價之義務，即不足採。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第
一項、第二項定有明文。再按出租人非因承租人積欠租金額
，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土
地法第一百條第三款定有明文。查被告至一百零一年二月止
扣除已給付之押金一萬一千元後尚積欠原告租金共六萬元都
未依約支付，由原告於一百零一年二月十六日向被告寄發存
證信函催告被告應於收到存證信函後五日內給付所欠租金，
並於一百零一年二月二十三日以被告未給付租金為由對被告
寄發存證信函終止租賃契約等情，有原告提出之存證信函可
憑，是除以被告繳付之押租金一萬一千元抵償積欠之租金外
，仍積欠原告超過二個月之租金金額，經原告向被告寄發存
證信函催告應於相當期限內繳付欠繳之租金，被告仍未為清
償，業已前述，因此依民法第四百四十條第一項、第二項及
土地法第一百條第三款規定，自承租人即被告收受原告於一
百零一年二月二十三日所寄發之存證信函兩造租賃契約即終
止。兩造簽訂之租賃契約既經原告終止，則原告請求被告遷
讓返還系爭房屋，以及扣除被告前已繳付之押租金一萬一千
元而請求被告清償積欠之租金六萬元，自屬正當，均應予准
許。
五、至兩造其餘之攻擊防禦，及未經援用之證據方法，經本院斟
酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一詳予論述。附
此敘明。
六、本件原告勝訴之部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官張素月
法官范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月26日
書記官張素月