裁判字號：最高法院90年台上字第2394號民事判決
裁判日期：民國90年12月27日
裁判案由：返還土地等
最高法院民事判決九十年度台上字第二三九四號
上訴人 高萬鍾 即祭祀公業 高同記 管理人訴訟代理人 張世興 律師被上訴人甲○○
乙○○右當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十九日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第一三○二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由原審廢棄第一審所為命被上訴人自坐落台北市○○區○○段四小段第五一○、五一一－三地號土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分遷出，被上訴人甲○○並應將土地上之房屋拆除，將土地交還上訴人；被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）二萬八千一百八十六元，及其中二萬三千七百六十元自民國八十六年七月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自八十八年二月二十五日起至交還上開土地之日止，按月連帶給付上訴人九千六百元之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，係以：上訴人就其主張其係祭祀公業高同記之管理人，坐落台北市○○區○○段四小段第五一○、五一一－三地號土地係祭祀公業高同記所有，其上如附圖所示Ａ部分面積四十七平方公尺、Ｂ部分面積三平方公尺，共計五十平方公尺之房屋，即台北市○○街○○○○○號，現由被上訴人居住使用之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經台北市大安地政事務所測量，繪製複丈成果圖附卷，固堪信為真正。但查被上訴人甲○○之父 陳光嬰 於四十二年間向祭祀公業高同記承租前開第五一○、五一一－三地號土地之一部建造台北市○○街○○○號房屋，陳光嬰嗣將房屋分為台北市○○街○○○號、二九六－一號、二九六－二號三間，並分配予其子即甲○○、訴外人 陳榮幸 、 陳榮福 等三人。陳光嬰於六十一年一月十八日死亡，其所遺與祭祀公業高同記就上開土地之租賃關係應由其子甲○○、陳榮幸、陳榮福，其女 連陳花 、及其已故長女 曾陳招治 之子 曾明昌 、 曾明騰 、 曾明祥 共同繼承。按租地建屋之出租人以承租人積欠租金額達二年以上為原因而終止租約者，應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付，始得終止租約。被上訴人僅付租金至六十五年止，上訴人於八十三年五月二十六日催告被上訴人及訴外人 陳正楠 ，係稱：被上訴人等係台北市○○街○○○○○號房屋之占有人，限於五日內給付損害賠償金或不當得利（租金亦同）共計七百二十三萬六千元等語，未表明彼等積欠何時之租金，自非合法之催告。況上訴人並未催告陳光嬰之全體繼承人給付欠租或對其全體為終止租約之意思表示，自不生催告或終止之效力，系爭租賃關係仍然有效存在，被上訴人占用系爭土地，有合法之權源。上訴人主張被上訴人係無權占有，請求被上訴人遷出、拆屋還地及連帶給付損害金或不當得利，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。又租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。被上訴人甲○○於事實審自認： 伊父 親陳光嬰有三子，所以蓋了三間房屋，門牌為台北市○○街○○○號，五十八年間伊父將之分給三子，伊抽籤得到系爭房屋等語（見一審卷一○六頁反面、一八八頁反面，原審卷一二二頁、一二三頁、一五○頁反面）。果爾，自應認陳光嬰與祭祀公業高同記就系爭房屋坐落基地之租賃關係，業已隨系爭房屋而移轉予甲○○。原審認該租賃關係應由陳光嬰之全體繼承人共同繼承，已有未合。次查上訴人於八十三年五月二十六日催告甲○○，略以：甲○○係台北市○○街○○○○○號房屋之占有人，該房屋非法占用祭祀公業高同記所有系爭土地，限期五日內給付損害賠償金或不當得利（租金亦同）七百二十三萬六千元等語；同年六月四日通知甲○○，略以：前曾催促給付損害金或租金，不獲置理，若有租賃契約，亦於函到時一併終止等語，有張世興律師事務所函在卷可稽（見一審卷一一九頁、一二二頁）。上訴人上開信函業已表明請求甲○○給付欠租意旨，能否謂其未合法催告甲○○給付欠租，進而認其所為終止租約之意思表示不生效力，亦滋疑問。原審遽認上訴人未合法催告甲○○給付欠租，亦未合法為終止租約之意思表示，進而為上訴人敗訴之判決，尚有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十年十二月二十七日
最高法院民事第三庭
審判長法官林奇福
法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官楊鼎章右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年一月十日
Ｋ