裁判字號：臺灣臺北地方法院113年重訴字第38號民事判決
裁判日期：民國113年08月14日
裁判案由：分割共有物等
臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第38號原告 施能弘 訴訟代理人 葉書佑 律師被告 楊季仁 訴訟代理人 蔣宗翰 律師上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國113年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落於台北市○○區○○段○○段000○0000地號土地及其上同地段第350建號建物(門牌號碼台北市○○區○○路000巷0弄0號2樓)應予原物分割，由被告單獨取得，並由被告補償新台幣6,000,000元予原告。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
甲、程序部分：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告主張分割不動產為台北市○○區○○段○○段000○0000地號土地及其上同地段第350建號建物(即門牌號碼台北市○○區○○路000巷0弄0號2樓，下稱系爭不動產)係位於本院轄區，是以本院就本件分割共有物訴訟自有管轄權，合先敘明。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠系爭不動產原由訴外人 楊元生 與被告共有(持分比例各為1/3
、2/3)，楊元生於民國000年0月份以新台幣(下同)430萬元將其應有部分出賣予原告，雙方另定租賃契約，約定由楊元生持續使用系爭不動產並每月支付16,000元租金予原告，原告已依約給付買賣價金予楊元生，而其後無法聯繫楊元生，且系爭不動產共有人並為協議於一定期間內不得分割，而經雙方協調後仍無法達成共識，故請求分割系爭不動產。
㈡而本件系爭不動產係僅有一對外出入口、原作為對同一家庭
生活使用之公寓大樓，衡諸系爭不動產之使用型態、各共有人之共有比例等情，誠有難以以原物分割方式進行分配甚明，而倘將系爭不動產變賣，由兩造依應有部分之比例分配價金，可使系爭不動產不因細分而減損價值，俾以發揮整體利用之經濟效益，兩造於系爭不動產變賣時，亦得憑其自身經濟能力、財務狀況，決定是否參加競標，或透過市場競價之良性競爭，以增加其等受分配金額，應較原物分配更具彈性，並可兼顧兩造利益，亦即透過變賣方式分割，兩造皆可應買，自屬良性公平競價，如變價之價格高，則兩造所受分配金額隨之增加，反較有利於各共有人，準此，為發揮系爭不動產較大之經濟利用價值，復可藉由競爭機制拉抬買價，況有維持共有意願者亦得集資行使優先承買權予以承購，亦能兼顧各共有人之利益，而變價後賣得之價金係依原共有人應有部分比例分受，對全體共有人最為公平且無爭議。故願受原物分割並願補償被告楊季仁1200萬元，作為承買其系爭房地2/3部分之金錢補償，或以拍賣方式為分割，亦不同意被告所述以600萬元承買原告持份之金錢補償方案。
㈢並聲明：兩造共有如附表所示之不動產歸原告單獨取得，並由原告補償被告1200萬元。
二、被告答辯意旨略以：㈠系爭不動產為被告父母購買，並於65年5月3日攜楊元生(即被
告之兄)遷入後即未曾遷居，被告父母亦係居住系爭不動產時生育被告，嗣被告之父 楊國威 於109年4月死亡後，系爭不動產即由被告、兄長楊元生及母親 楊美雲 共同繼承，並於109年5月7日登記為三人分別共有，其後母親楊美雲於000年0月間將其所有系爭不動產應有部分贈與予被告楊季仁，並於112年4月20日登記完成，是系爭不動產由被告楊季仁有系爭房地應有部分2/3，兄長楊元生則持有系爭不動產應有部分1/3。
㈡而被告楊季仁於收受開庭通知前並不知悉原告已為系爭不動
產共有人，自無從與原告有協議不成之情形，是原告得起訴請求分割共有物已有疑義；況且，系爭不動產為供同一家庭經營生活之公寓型態，僅有一獨立之出入口，通常而言，此種公寓型態之不動產為一人所有或具有親屬關係之人共有，始能使該不動產發揮最大之經濟價值，倘若採取原物分割之方式，將使系爭不動產由非親非故之二人共有，如此將造成系爭房地使用上之不便利，對系爭不動產之經濟價值亦有影響，此顯為性質上無從依應有部分為原物分配予各共有人，即原物分割有困難而非屬得以原物分配予各共有人之情形；再則，變價分割(價金分配)為劣後之選擇，故應優先考量以原物分配兼金錢補償之方式進行分割，即以原物分配予部分共有人，其餘共有人受則受原物分配者之金錢補償。且原告亦表示系爭不動產為公寓大廈，公寓之型態誠難以原物分割之方式進行分配，足見無論係原告抑或被告均認定如將系爭不動產以原物分配方式進行分割，均將造成使用上之困難。㈢況被告楊季仁自於出生後即與父母兄長共同居住於系爭不動
產內，系爭不動產對被告楊季仁及其家人之重要性不言而喻，甚至可視為祖厝，在以原物分配兼金錢補償之方式分割系爭不動產時，應慮及令共有人得以享有共有物財產權存續價值(包括金錢、感情、生活等)，此與逕將系爭不動產出售取得價金之情形顯然有別，而相較於從未於系爭不動產內長期居住且目的僅係為投資之原告而言，系爭不動產對於被告楊季仁之情感價值顯然較高，如若採原物分配兼金錢補償之方式分割系爭不動產時，自應將系爭不動產分割予被告楊季仁。再則，被告楊季仁已同意以600萬元價格向原告購買其所有之系爭不動產應有部分1/3，即與原告主張購買被告楊季仁所有之應有部分相同價格，原告卻突否認此方案，且亦不同意就系爭不動產之價值為鑑定，是其欲藉系爭不動產賺取金錢之意已甚明。
㈣另被告於收受本件開庭通知後始知悉其兄楊元生於000年0月0
0日，在未通知被告楊季仁行使優先購買權及並未點交之情況下，將其所有系爭房地之所有權移轉予原告，且原告之職業乃為專業之房屋仲介，而經楊元生尋獲不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書後，被告始知悉原告購買楊元生應有部分1/3之價金為430萬元。惟原告於歷次蒞庭陳述皆告知法院欲以600萬元出售系爭不動產應有部分予被告，然經被告向法院及原告表示願意購買後，原告竟又改稱不同意被告楊季仁以600萬元向其購買系爭不動產應有部分1/3，顯見其係刻意與楊元生共同規避被告之優先購買權之不法手段，以430萬元之極低價格，購入系爭不動產應有部分1/3，於本案審理中，再借法院審理程序，藉600萬元之價格出售系爭不動產之應有部分以謀取賺取170萬元價差。
㈤更有甚者，依不動產買賣價金履約保證專戶收支明細祭點交
確認書所示賣方即被告之兄楊元生於出售其應有部分1/3予原告之交易中，實際僅取得203,767元，地政士費用及代支費卻高達387萬元，是原告實際支出金額是否達430萬元實有疑義，又原告拒絕被告楊季仁以600萬元購買其應有部分(原告實際賺取金額可能逾170萬元)，有欲再坐地起價賺取金錢之情。
㈥為此聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出調解不成立證明書、系
爭不動產謄本、土地所有權狀、建物所有權狀等文件為證(卷第11-18、49-53頁)；被告則否認原告之主張，而以前詞茲為抗辯，並提出戶籍謄本、系爭不動產戶口名簿、國稅局遺產免稅證明書、不動產服務業查詢結果截圖等文件為證(卷第95-103頁)；是本件所應審究者為：系爭不動產得否分割？分割方法為何？以下分別論述之。
㈡按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為裁判分割，民法第823條及第824條第1項、第2項前段定有明文。查原告主張兩造共有系爭不動產，原告應有部分權利為1/3，被告應有部分權利則為2/3，有系爭不動產謄本、所有權狀在卷可按(卷第13-18、9-53頁)，且為兩造不予爭執，應予確定。而兩造間並無因物之使用目的不能分割或契約約定不能分割之情事，且經依鄉鎮市調解條例調解不成立在案，亦有調解不成立證明書在卷可憑(卷第11頁)，應認原告於起訴前已與被告等商討協議分割事宜，兩造仍不能協議決定分割方法，系爭不動產既為兩造共有，惟無法達成分割協議，足認兩造就分割方法不能協議決定，則原告依民法823條、第824條第2項訴請分割，並無不合。
㈢就分割方法部分：
⑴次按共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消
滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項第1、2款及第3項分別定有明文。而分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之(最高法院84年度台上字第1756號)。又法院於裁判分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，亦為民法第824條第2項第2款定有明文。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用(最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號)。
⑵依土地及建物謄本記載，原告係於112年4月12日以買賣為登
記原因取得建物應有部分權利1/3、土地應有部分權利1/144，並於112年5月3日登記，被告則於112年4月7日以贈與為原因取得建物應有部分權利2/3、土地應有部分權利2/144，並於112年4月20日登記，有上開土地及建物登記第一類謄本在卷可按(卷第13頁)，為兩造不予爭執，堪予確定。
⑶而原告就分割方案部分係以：願受原物分割並願補償被告楊
季仁新台幣1200萬元，作為承買其系爭房地2/3部分之金錢補償，不同意被告所述以600萬元承買原告持份之金錢補償方案等語以為主張，但是，本件倘若採取原告之原物分割主張，勢必影響居住在系爭不動產之被告母親楊美雲及楊元生，而系爭不動產原為被告與楊元生共有，亦為被告與楊元生繼承父親即被繼承人楊國威所得之資產，足見其等在系爭不動產生活已久，日常生活亦依賴系爭不動產之鄰近範圍維生，系爭不動產對於被告具有情感上之紀念意義，若採原物分割予原告，將導致被告母親楊美雲及楊元生失去系爭不動產之所有權，而必須搬遷他處居住，自不符合居住正義，且原告亦未主張對系爭不動產有居住之需求，因此自不應採取原物分割予原告之分割方案。
⑷其次，就系爭不動產之計價基準部分，原告雖就其陳述之「
希望以600萬出售1/3給被告」部分，主張係被告斷章取義，其並未同意以600萬元出售應有部分1/3予被告等語，經查：
①原告雖先於113年5月7日言詞辯論期日陳述「被告1當初有意願要將其持有的2/3所有權，以1200萬元出售給我，但是剛開始出價是1000萬，後來變成1100萬，再變成1200萬，因此我沒有購買。我不同意被告的補償方案，我希望由我取得或由拍賣方式分割」、「(如果認定以補償一方之方式由共有人之一取得全部所有權，就補償費用之計算有何意見？如由原告或被告取得時，均會以相同之計價方式作為補償之基準，就此雙方有何意見？)就系爭不動產土地房屋1/3持份部分，希望以600萬作為計價基準，於由我取得時，我願支付被告1200萬作為補償，如果由被告1取得時，則應支付我600萬。建議採用此計價基準是因被告1之前就2/3部分出價1200萬」等語，但是，②其於113年6月19日言詞辯論期日則陳述「希望以600萬出售1/3給被告，或是以1200萬購買被告2/3，因此沒有再做鑑定之必要」等語，有上揭言詞辯論期日筆錄在卷可按(卷第108-109、138頁)，足見就系爭不動產應有部分1/3之計價基準部分，原告前後陳述並無不同，均為「以600萬作為計價基準」，而此與被告主張以600萬元購買原告應有部分1/3之計價基準相符，堪予確定。是以，原告主張並未同意以600萬元出售應有部分1/3等語，即非有據，亦可確定。
⑸況原告所持有之應有部分比例僅有1/3，與被告持有之應有部
分比例2/3相較顯屬較低，且原告對於系爭不動產並未主張有自住之需求，而系爭不動產如將原物分割予具有高度意願、有密切親誼關係之被告，將使得居住其內之被告母親楊美雲及楊元生具有得以繼續保存、居住、維持家族情感之高度價值，且被告亦表示願就自楊元生處取得共有之原告給付金錢補償，因此，此等分割後法律關係將不致過於複雜，且分割後具有密切親屬關係之分別共有人數將降低、共有關係亦趨於簡單化，而成為僅有被告單獨所有之狀況，因此即應採取將系爭不動產原物分割予被告，並以金錢補償原告之方式(即以600萬元補償原告所持有之應有部分比例1/3)，較符合土地之使用現狀、交換及利用價值、共有人平等原則及公平正義，因此，被告主張：願以600萬元價格購買原告持有之應有部分比例1/3等語，即非無據，應予確定。
四、綜上所述，原告基於所有權分別共有之法律關係，依民法823條、第824條第2項請求就系爭不動產分割為有理由，應准予分割，本院審酌系爭不動產之使用情形及現狀、各共有人應有部分之比例、土地整體利用之效益、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣、兩造之意願等情，爰准予分割如
主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：本件係因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，依民事訴訟法第80條之1之規定，命兩造各負擔二分之一，並判決如主文第二項所示。
中華民國113年8月14日
民事第一庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年8月14日
書記官陳亭諭