臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄簡字第1925號
原 告 王雪梅
被 告 莊倪甄
被 告 莊明宗
輔 佐 人 莊裕霖
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國108年2月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告莊倪甄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：原告與被告莊倪甄於民國107年4月4日簽立不
動產買賣契約（下稱系爭契約），約定由原告以買賣總價新
臺幣（下同）175萬元買受被告莊倪甄所有如附表所示土地
及建物（以下分稱系爭土地及系爭房屋，合稱系爭不動產）
，被告莊明宗則擔任被告莊倪甄之代理人，與原告簽訂系爭
契約，被告莊明宗並於標的物現況說明書(下稱系爭說明書
)簽名保證「建物現況無滲漏水情形」，當時 仲介 有向原告
告知之前房屋有漏水情形，所以才比較便宜，後來經師傅查
看判定未漏水，原告始決定以前開價格購買系爭不動產。詎
料，原告事後才知悉系爭不動產樓上一直沒有住人，直到一
個月前才搬來一對母女，原告發現系爭房屋有漏水、壁癌及
白蟻等情形，且整棟大樓管理也有問題(下稱系爭瑕疵)，
被告刻意隱瞞系爭瑕疵，為此，爰依民法第359條規定請求
減少買賣價金50萬元，被告2人應連帶給付原告50萬元等語
。並聲明：㈠被告應連帶給付原告50萬元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡
願供擔保，請准宣告假執行。
三、㈠被告莊明宗則以：系爭房屋並無原告所指漏水情形，從照
片上也看不出來有漏水情形，簽約前也有請師傅來檢查，檢
查之後沒有漏水，且系爭契約是約定現況交屋，系爭房屋已
經30幾年，房價已從200多萬降到175萬元，大家都心甘情
願成立買賣，伊沒有保證系爭不動產無瑕疵，原告提出銀座
大廈召集人所寫書函及銀座大廈108年區分所有權人會議通
知書等資料，與賣房子無關等語置辯。並聲明：⒈原告之訴
駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告莊倪甄未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲
明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之
品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履
行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。以特約
免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣
人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條、第35
9條、第360條及第366條分別定有明文。再按當事人主張
有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法
第277條本文所規定。
㈡原告主張系爭不動產有系爭瑕疵，被告刻意隱瞞系爭瑕疵乙
節，此情為被告莊明宗所否認，原告應就此有利於己之事實
，負實質舉證責任。原告雖提出系爭房屋內部及周圍環境照
片(見本院卷第23至25頁、第64至67頁)，為其主張之論據
，然該照片尚無從證明系爭房屋有原告主張之漏水瑕疵，原
告亦自承當時有請抓漏師傅去現場看，抓漏師傅表示當時並
無漏水情形(見本院卷第62頁反面)，原告復稱針對其主張
系爭房屋當時有漏水瑕疵及應減少之買賣價金為50萬元，沒
有其他證據提出等語(見本院卷第62頁)，足認原告並未就
系爭瑕疵確實存在此等有利於己之事實，為充足之舉證。況
且，系爭契約第十七條特別約定事項記載：「……⒊買受雙
方同意賣方對本標的無須負擔滲水、壁癌擔保責任，買方同
意現況交屋自己修繕」(見本院卷第35頁)，顯見原告業以
特約免除出賣人關於系爭不動產之瑕疵擔保義務，且並無證
據顯示出賣人有故意不告知其瑕疵之情形，則原告於本件訴
訟中復行主張物之瑕疵擔保責任云云，洵屬無據。原告雖另
主張整棟大樓管理也有問題云云，並提出銀座大廈召集人書
函、銀座大廈108年區分所有權人會議通知單各1份為證(
本院卷第78至79頁)，然該資料並無經任何人簽名蓋章，來
源為何已有疑問；況且，前開資料內容僅在描述銀座大廈管
理不佳、遭主管機關裁罰40多萬元罰金等情，應僅屬該大廈
人為管理之問題，並非系爭不動產本身所存有之瑕疵，且大
樓管理有問題事涉主觀概念，尚難徒憑原告此等陳述，即遽
認出賣人就系爭不動產之買賣應負瑕疵擔保之責。末查，被
告莊明宗僅為被告莊倪甄之代理人，其何以須與被告莊倪甄
負連帶給付原告50萬元之責任，亦未見原告具體敘明，則原
告請求被告莊明宗與被告莊倪甄連帶給付50萬元，於法亦有
未洽。
㈢綜上所述，原告依民法第359條規定請求減少買賣價金50萬
元，並據以請求被告2人連帶給付原告50萬元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
，並無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲
請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決
結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年3月27日
高雄簡易庭法官謝琬萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年3月27日
書記官林麗文
附表：
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│編號│不動產坐落地號或建號│權利範圍│
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│1│高雄市○○區○○段○○○○號土地│2/500│
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│2│高雄市○○區○○段○○○○號建物（門│全部│
││牌號碼：高雄市○○區○○街○○○號4││
││樓之14）││
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