臺灣高雄地方法院92年度重訴字第355號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院92年重訴字第355號民事判決

裁判日期：民國92年11月26日

裁判案由：返還房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度重訴字第三五五號
原告甲○○
乙○○共同丙○○律師訴訟代理人被告戊○○住訴訟代理人丁○○○住
楊昌禧 律師 唐小菁 律師右當事人間返還房屋等事件，經本院於民國九十二年十一月七日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將門牌編號高雄市○○區○○路五五六、五五八號房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
被告應給付原告新台幣貳佰零參萬壹仟陸佰貳拾元及自民國九十二年六月十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十二年五月十六日起至返還系爭房屋之日止，按月給付新台幣壹拾捌萬元之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰參拾萬元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣陸佰玖拾伍萬元為原告供擔保後免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張坐落高雄市○○區○○段八小段第二三○九地號土地上之門牌編號高雄市○○區○○路五五六、五五八號房屋係伊等與訴外人 柳丁順 、 柳丁川 等人共有，而被告於民國八十九年三月十六日乃向伊等承租上開房屋，雙方約定租期自上開期日起至九十七年三月十五日止，租金每月新台幣（下同）十八萬元，由被告每次開立整年度租金支票予伊等逐月兌現，另定被告同意伊等裝設副錶，營業用之房屋稅由被告支付。被告承租後，其自八十九年三月份起至九十一年二月份止均依約繳付每月十八萬元之租金，詎被告自九十一年三月份起即開始遲付租金，計至九十二年五月份止，其僅陸續給付七十萬元，餘之二百萬元即均拒不給付，伊等乃於九十二年四月一日以律師信函催告其應於七日如數清償積欠之租金，否則即依法終止租約，然被告於收受後竟仍未依期置理，伊等乃再於同年五月九日發函通知終止系爭租約，並請其於同年五月十五日前遷空返還系爭房屋，該函件並經被告於同年月十二日收受無訛，今系爭租約既經伊等催告終止，而上訴人至今仍拒不依限搬遷返還系爭房屋而仍無權占有受有相當於租金之不當利得，且更積欠二百萬元租金及依約應由其支付而為伊等先行墊付之兩年營業房屋稅增額計二十三萬一千六百二十元，為此乃依原租約內容或民法第七百六十七條、第四百五十條及第一百七十九條之規定，請求判令被告應將系爭門牌編號房屋騰空遷讓返還予全體共有人，並應給付伊等二百二十三萬一千六百二十元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年六月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，且應自九十二年五月十六日起至返還系爭房屋之日止，按月給付十八萬元之損害金，另願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被告則以伊與原告簽訂其等所主張之系爭租約後，因與伊共同承租之訴外人 蔡文藤 所經營之「東街百貨」於八十九年六月間倒閉，伊乃於獨自承租後再與原告洽談，經伊應允原告要求之將訴外人蔡文藤變更之房屋予以回復原狀後，且其等鑒於伊之負擔太重，原告乃同意自九十年一月一日起調降租金為每月十萬元，並於八十九年七月間更新租約，而伊自九十年一月一日調降租金之日起至九十二年八月份止業已溢繳十二萬元之租金，並無原告所謂有積欠租金達二個月以上之情事，原告主張終止系爭租約自屬無據，其自不得請求伊遷讓系爭房屋並給付所謂積欠之租金及無權占有之損害金，爰聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，並願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、本件原告主張系爭門牌編號房屋係伊等與訴外人柳丁順、柳丁川所共有，而被告於上開時日乃向伊等承租上開房屋，雙方約定租期自上開期日起至九十七年三月十五日止，並定被告同意伊等裝設副錶，營業用之房屋稅則由被告支付，被告承租後，其自八十九年三月份起至九十一年二月份止均按月繳付十八萬元之租金，自九十一年三月份起至九十二年五月份止則僅陸續給付七十萬元，且並由伊等先行墊付應由其支付之兩年營業房屋稅增額計二十三萬一千六百二十元，後伊等乃於九十二年四月一日以被告積欠租金為由而發函催告其應於七日如數清償，否則即依法終止租約，嗣伊等乃於被告置之未理後再於同年五月九日發函通知終止系爭租約，並請其於同年五月十五日前遷空返還系爭房屋，該函件並經被告於同年月十二日收受，惟被告迄仍繼續占有系爭房屋而未返還等情，此有原告所提房屋租賃契約書、票據簽收單、律師函暨掛號回執、建物登記謄本、房屋稅繳納通知書、活期存款存摺代收票據明細表等件在卷可證，被告於此亦不爭執而堪信原告之此部分主張為真實，惟被告則另以前揭情詞置辯。經查：
⑴、被告每月應付之租金額若干部分：
本件被告固以兩造業於八十九年七月間更新租約而合意自九十年一月一日起調降租金為每月十萬元云云，並據舉房屋租賃契約書、切結書等件為證，惟此業經原告所否認，而被告自八十九年四月份起至九十一年二月份止，其乃均按月簽發面額均為十八萬元之支票交予原告收執以支付各月租金，並均已由原告如期兌領，嗣自九十一年三月份起，其即僅於九十一年四月三十日、七月二十三日、八月三十日、十月一日、十月二十三日、十月三十日、十一月五日及九十二年一月十三日等不定期日分別給付十萬元、二十萬元、十萬元、五萬元、五萬元、五萬元、五萬元、十萬元乙節，此有票據簽收單、活期存款存摺代收票據明細表等件在卷可稽，並為兩造所不爭執，另被告迄未提出其所謂重新訂定之房屋租賃契約書之正本，據其所提租約影本經本院以之與原告所提之房屋租賃契約書比對結果，其內之「租賃物標示」、「租賃期間」、「租金支付期支付地及支付方法」、「押租金或擔保金」等各欄及第三條【乙方就租賃物，限於供「東街百貨商場系列」之用...】、第七條【...中途終止租約時「不用回」復租賃物之原狀...】、附註「乙方同意甲方裝設副錶，營業用之房屋稅由乙方支付」、「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方之書面同意」等文字增補部分，其字形、書寫位置、蓋印位置乃均相同，是被告既認以自九十年一月一日起即已調降租金為每月十萬元，其衡情自無仍自該月份起至九十二年二月份止之一年餘時間仍均按月給付十八萬元租金之情者，且依其所述更新租約之原因乃係因原告體恤實際共同承租人之訴外人蔡文藤所經營之「東街百貨」業於八十九年六月間倒閉而由其獨自承租之負擔過重以致，則該約如確係被告所謂之係於八十九年七月間重新訂定，其第三條之內文自不可能再行與前租約同為規定「限於供東街百貨商場系列之用」之語，再衡以兩份租約之上開同處，被告所執之「新約」顯係為某特定目的而由舊約影印更改而來，該約是否真正即非無疑，而被告就兩造是否於租約生效後另定新約之事實復未舉證以實其說，所辯系爭租約自九十年一月一日起之每月租金僅為十萬元云云自屬無據。
⑵、原告終止系爭租約是否適法有效部分：
本件被告就其每月應繳租金乃應為十八萬元業如上述，而被告自九十一年三月份起至九十二年四月二日止，其僅陸續給付租金計八十萬元乙節，此為被告所自承，並有高雄銀行存摺類存款存入憑條乙紙在卷可憑，是被告自九十一年三月份起至九十二年四月份止其應繳納之租金乃為二百五十二萬元，扣除其已給付部分，業已積欠逾二個月租額以上之租金計一百七十二萬元，此自已達民法第四百四十條及系爭租約第十七條所定得終止租約之事由，而原告依前述業於九十二年四月一日以被告積欠租金為由而發函催告其應於七日內如數清償，嗣並於被告未按期履行後再於同年五月九日發函通知終止系爭租約，該函件並經被告於同年月十二日收受無訛，則被告既於遲付租金逾二個月租額後受原告之定期催告仍未履行，原告依此通知終止系爭租約，於法自屬有據且為適法，系爭租約自已因原告之終止而告消滅甚明，而被告自九十一年三月份起至九十二年五月十五日限期應搬離日止積欠之租金一百九十萬元（原計至四月止之積欠租金為一百七十二萬元，加計五月份租金即為一百九十萬元），扣除其嗣於九十二年六月六日始行匯入之十萬元（高雄銀行存摺類存款存入憑條附卷參照），其積欠之租金即計為一百八十萬元。
⑶、無權占有之相當於租金損害金部分：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。查系爭租約業自九十二年五月十三日終止，而被告依原告催告限期乃應自同年月十五日前將系爭房屋遷空返還乙節業如上述，是本件被告自九十二年五月十六日起續行占用系爭房屋即屬無權占有，而原告所共有之系爭房屋總面積達九百二十七餘平方公尺，課稅現值計為六百九十五萬一千五百元乙節，此有建物登記謄本、房屋稅繳款書等件在卷可稽，今被告自九十二年五月十六日起既已無權占有原告所共有之上開房屋，依社會通常之觀念，其自因此可能獲得相當於租金之利益，而兩造就系爭房屋原即約定每月租金為十八萬元，則依社會現今經濟狀況、承租人利用系爭房屋之經濟價值觀之，原告依原每月租金數額為被告可得受之利益衡情尚屬相當，則被告自九十二年五月十六日起自應依此數額給付相當於租金之不當利得予原告自明。
綜上所述，兩造就系爭房屋之每月應付租金原即為十八萬元，而系爭租約業因被告遲付二期租金額以上而經原告催告終止，被告繼續無權占有系爭房屋所受相當於租金之利益仍應依原租金數額予以計算，另兩造原即約定營業用之房屋稅由被告支付，而系爭房屋於被告承租由自用改為營業後，其每年增加之營業稅乃為十一萬五千八百十元，原告業已先行墊付之九十一、九十二年度房屋稅增額計二十三萬一千六百二十元自亦應由被告負擔，從而本件原告依原租約內容或民法第七百六十七條、第四百五十條及第一百七十九條之規定，請求被告應將系爭門牌編號房屋騰空遷讓返還予全體共有人，並應給付積欠之租金（一百八十萬元）及營業稅增額（二十三萬一千六百二十元）計二百零三萬一千六百二十元及其遲延利息，且應自九十二年五月十六日起至返還系爭房屋之日止，按月給付十八萬元之損害金，依法即無不合，自應予准許，其逾此範圍外之請求則屬無據，自應併予駁回。
四、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、本件兩造均陳明願供擔保請准為或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第七十九、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年十一月二十六日
民事第五庭~B法官黃宏欽右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年十一月二十六日~B法院書記官史華齡