裁判字號：臺灣臺北地方法院100年重訴字第804號民事判決
裁判日期：民國101年12月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度重訴字第804號原告 陸秀芬 訴訟代理人 高亘瑩 律師複代理人 石鋒琳 被告 徐國展 訴訟代理人 陳家慶 律師上列當事人請求遷讓房屋事件，本院於民國101年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將座落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○○號三樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟陸佰元，並自民國一百年五月九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零伍佰貳拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰伍拾肆萬叁仟玖佰壹拾壹元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為座落臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部
分4分之1（下稱系爭土地）及其上臺北市○○區○○段○○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○○號三樓之建物（下稱系爭房屋）（以下合稱系爭房地）之所有人，此有系爭房地登記第二類謄本可稽，依民法第767條前段之規定，自得為系爭房地合法權利之主張。被告未經原告同意，且與原告無任何法律上之原因關係，即無權占有系爭房地多時，致原告迄今無法使用，嚴重侵害原告之權益。原告爰依前開民法之規定訴請被告遷離系爭房地並返還予原告。㈡雖被告辯稱原告自始未取得系爭房屋之所有權，不得依民法
第767條請求被告遷讓房屋云云，惟依土地法第43條規定，依土地法所為之登記，有絕對效力，是原告之配偶即訴外人 林獻昇 於民國99年12月18日就系爭房地與訴外人 徐逢杏 簽訂買賣契約書，並由訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）辦理買賣價金履約保證，訴外人徐逢杏依買家即訴外人林獻昇之指示，將系爭房地之所有權於100年1月17日移轉登記予原告，故原告乃為系爭房屋之所有權人甚明，縱訴外人徐逢杏與林獻昇間就上開買賣，訴外人 徐劉順嬌 主張有通謀虛偽意思表示之原因，惟在伊提起塗銷登記之訴並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力，故被告所辯實不足採。
㈢又被告無權占用原告所有之系爭房地多時，已獲有相當於租
金之利益，造成原告無法使用系爭房地之損害甚明，故原告爰依民法第179條不當得利之規定請求被告應賠償相當於租金之利益，應屬有據。而系爭房地位於住宅區，環境幽靜、附近有多線公車經過，交通及生活機能堪稱便利。再者，一般租賃關係除承租建物外亦包括建物所坐落之土地，故本件相當於租金之不當得利之計算除建物外亦含建物所坐落之土地，故被告占用系爭房地所受有相當於租金之利益，應以土地及其建物申報價額年息10%計算為恰當。系爭土地於99年1月之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）47,360元，面積98平方公尺，原告有四分之一之持分；而系爭房屋之現值總計為102,200元。原告係於100年1月17日取得系爭房地之所有權，故得向被告請求金額如下：
⒈每月相當於租金之不當得利為10,521元【計算式：（102,20
0元＋47,360元×98平方公尺×1/4）×10％×1/12＝10,521元】。
⒉自原告取得系爭房地所有權之日即100年1月17日起至起訴日
之前一日即同年5月8日之相當於租金之不當得利為39,369元【計算式：10,521元×15/31＋10,521元×3＋10,521元×8/31＝39,369元，元以下四捨五入】。
㈣並聲明：⒈被告應將座落臺北市○○區○○段○○段000地
號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○○○號三樓之建物遷讓並返還予原告。⒉被告應給付原告39,369元，及自起訴時起至返還前項土地止每月共10,521元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告之父母為訴外人徐逢杏、徐劉順嬌，訴外人徐劉順嬌於
64年以夫妻名義向訴外人華南銀行貸款60萬元購買系爭房地作為住家使用，並將系爭房地登記於訴外人徐逢杏名下，然訴外人徐逢杏於93年以惡意遺棄為由向本院對訴外人徐劉順嬌訴請離婚，而訴外人徐劉順嬌提起反訴，請求離婚及主張剩餘財產分配，案列本院99年度婚字第641號，詎料，訴外人徐逢杏竟於前開案件訴訟繫屬中，未得訴外人徐劉順嬌之同意，於99年12月29日與原告之夫即訴外人林獻昇為通謀虛偽意思買賣，並於100年1月17日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告，而訴外人徐劉順嬌知悉後，就訴外人徐逢杏之上開脫產行為向本院聲請假處分暨提出請求塗銷所有權移轉登記之民事訴訟在案，案列本院100年度重訴字第585號。既訴外人林獻昇與徐逢杏間就系爭房地之買賣為通謀虛偽買賣，依民法第87條之規定，該買賣無效，則原告未取得系爭房地所有權，故原告不得依民法第767條之規定訴請被告遷讓房屋。
㈡又系爭房地附近並無捷運出入口，交通難稱便利，且被告現
居住於系爭房屋並非營利之用，就原告主張以土地及建物申報價額年息10%計算不當得利，難認合理。況依訴外人徐逢杏與林獻昇就系爭房地之買賣契約（下稱系爭契約）第15條約定，系爭房屋交屋後由訴外人徐逢杏以18,000元續租，並繳納押租金300,000元予訴外人林獻昇，則原告得就該押租金受償，是原告就被告占有系爭房地已受有租金之利益，原告自不得再向被告請求相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠座落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上臺北市
○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○號之2三樓之建物之所有權係於100年1月17日，以買賣為登記原因，登記為原告所有，此有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本在卷可稽（見卷第9至10頁）。㈡原告主張上開房地現由被告占有中，復為被告不爭執（見卷第40頁）。
㈢訴外人徐劉順嬌於100年間以本件原告、訴外人林獻昇、徐
逢杏為共同被告向本院提出請求塗銷系爭房地所有權移轉登記之民事訴訟，案經本院民事庭以100年度重訴字第585號審理並判決訴外人徐劉順嬌之請求駁回，此有本院100年度重訴字第585號民事判決在卷可稽（見卷第211至214頁）。
四、得心證之理由：㈠原告是否為系爭房地所有權人？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。復按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。原告主張伊為系爭房地之所有人，且非為虛偽買賣，業據提出土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、不動產買賣契約書等件為證（見卷第9至10、177至181頁）。而被告否認原告為系爭房地所有人並辯稱系爭房地係訴外人徐逢杏未得訴外人徐劉順嬌之同意，於99年12月29日與原告之夫即訴外人林獻昇為通謀虛偽意思買賣，並於100年1月17日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告，提出本院100年度全字第476號民事裁定、民事起訴狀、安信建築經理股份有限公司100年8月19日100年安信字第54號函、本院100年度重訴字第585號100年10月13日言詞辯論筆錄、買賣價金履約保證申請書等件為證（見卷第64至71、127至147、152至153頁），被告自應就其主張徐逢杏與林獻昇間虛偽買賣系爭房地乙事負舉證之責。
⒉經查，系爭房地之交易係透過聯峰房屋仲介有限公司居間，
買賣價金為1,220萬元，價金之給付透過安信公司辦理履約保證，買賣價金已全部給付完畢等情，有系爭房地買賣契約、買賣價金履約保證申請書、安信公司專戶資戶及利息結算明細表、房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單、安信公司100年8月19日100年安信字第54號函等可稽（見卷第80至86頁、97頁）。次查證人 蘇金城 到庭證稱：「（問：為何由聯峰公司匯112萬元入履保帳戶？）簽約時有簽立本票，所以以現金換本票。」、「（問：112萬元現金是何人拿來？）答：是林獻昇，當天就把本票還他。」等語（見本院100年度重訴字第585號卷第172頁背面），核與訴外人林獻昇證稱：「（問：請說明為何99年12月20日由聯峰房屋匯112萬元入履保專戶？）答：原本要我付10萬元現金和開本票，我就拿112萬元現金去換本票」等語（見本院100年度重訴字第
585號卷第172頁）之內容相符，足認訴外人林獻昇係於締約時交付本票，由聯峰房屋代為匯款後，訴外人林獻昇再以現金換回本票。系爭房地所為之交易過程經核與一般不動產交易模式相同，且約定之價金亦無明顯低於市場交易行情之情形，尚難認有虛偽買賣之情形。雖訴外人林獻昇簽署買賣議價委託書所出價之金額，與訴外人徐逢杏之委賣價格相當、後方廚房增建部分未要求訴外人徐逢杏提出系爭房屋之竣工圖比對增建範圍、訴外人林獻昇於締約前未到過現場看屋等情事，但此僅涉及訴外人林獻昇個人購屋之動機及考量，而訴外人林獻昇於徐逢杏搬出系爭房屋前即給付全部價金完畢，為保障權益，買賣雙方於系爭買賣契約中，另明訂交屋後由訴外人徐逢杏以每月18,000元之租金續租系爭房屋3個月，亦核常情無違，故尚難以此遽認訴外人林獻昇與徐逢杏間係以通謀虛偽意思表成立系爭買賣契約。被告未能舉證證明訴外人徐逢杏與林獻昇就系爭房地之買賣係屬通謀虛偽意思表示，是被告抗辯系爭房地買賣屬虛偽不實云云，洵不足採。又查，系爭房地已係於100年1月17日，以買賣為登記原因，登記為原告所有，此有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本可憑（見卷第9至10頁），故原告確為系爭房地所有權人。
㈡原告請求被告遷讓並返還系爭房屋，是否有理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可參）。又所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2212號、73年度台上字第2950號判決意旨可資參照）。
⒉原告主張被告未經原告同意，且與原告無任何法律上之原因
關係，無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項之規定請求被告遷讓並返還系爭房屋。被告就占有系爭房屋之事實並不爭執（見卷第40頁），被告抗辯原告非系爭房屋所有人乙詞既不可採，被告復未舉證證明占有系爭房屋有法律上權源，即屬無權占有，原告依民法第767條第1項之規定請求被告遷讓並返還系爭房屋，於法即屬有據。
㈢原告請求被告給付不當得利損害金，是否有理由？⒈按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」（最高法院61年台上字第1695判例參照）。被告無權占有系爭房屋，並無法律上之原因，原告自得依不當得利之法律關係，請求返還所受相當租金之不當得利。
⒉查系爭房地之不動產買賣契約書第15條其他約定事項第1項
約定「甲乙雙方確認，本標的現況屋主自住，交屋後由乙方續租，雙方合意租金每月新臺幣壹萬捌仟元正，押金新臺幣叁拾萬元正，租期約為叁個月（租賃合約書另於交屋時簽立）」等語（見卷第82頁反面），可知訴外人徐逢杏續租系爭房屋3個月期間之租金為每月18,000元，則被告無權占有系爭房屋所受之利益應為每月18,000元，原告主張按月以10,521元計算，請求被告自100年5月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10,521元，應屬有據。
系爭房屋出租徐逢杏之期間係自100年1月17日起至100年4月17日止，此段期間為徐逢杏占有使用系爭房屋，縱被告占有系爭房屋，原告依約既得向徐逢杏收取租金，自無權請求被告返還此占有期間之不當得利。徐逢杏就系爭房屋之租期屆至後，被告自100年4月18日起仍繼續占有系爭房屋，自應給付相當於租金之不當得利。被告自100年4月18日起至100年5月8日止，應給付相當於租金之不當得利為12,600元（計算式：18,000元30×21＝12,600元），逾此部分請求，即屬無據。
五、綜上，原告依民法第767條第1項前段及同法179條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及給付相當於租金之不當利12,600元，及自100年5月9日起至返還系爭房屋止每月給付10,521元，為有理由，應予准許，逾此部分請求則屬無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部為無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年12月28日
民事第二庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月28日
書記官謝盈敏