裁判字號：臺灣臺中地方法院93年重訴字第137號民事判決
裁判日期：民國93年07月30日
裁判案由：交還土地
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度重訴字第一三七號
原告乙○○訴訟代理人 吳光陸 律師複代理人 廖瑞鍠 律師被告丙○○訴訟代理人 吳瑞堯 律師
許蕙寶 律師當事人間交還土地事件，本院於民國九十三年七月六日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第二十六條定有明文。本件被告於七十九年間與訴外人甲○○○就台中縣○○鄉○○段丁台小段第二一三之四號、第二一四號、第二一四之一號、第二一四之二號、第二一五之六號、第二四五號等六筆土地（下稱系爭耕地），有耕地租賃關係存在，惟於九十一年十月二十四日起，該耕地租賃關係已無耕地三七五減租條例之適用（詳後述），是以原告於九十二年十一月經拍賣買受系爭耕地後，請求回系爭耕地，本已毋庸依耕地三七五減租條例二十六條之規定，先行聲請調解調處，況原告已於九十三年二月十六日向台中縣霧峰鄉耕地租佃委員會就收回系爭耕地事件聲請調解，經霧峰鄉公所回復：「本案本所無私有耕地三七五租約登記，本鄉耕地租佃委員會難據以調解」等情，為兩造所不爭，復有霧峰鄉公所九十三年三月二日霧鄉民字第○九三○○○三一七六號函附卷可憑，按耕地租約既應申請登記，行政機關就涉及私權之耕地三七五租約事項，當事人間發生爭議時，並無實體認定權限，故其判斷耕地三七五租約之存否，一律依登記為準，最高法院八十二年台上字第二○○三號判決可資參照，再按田主以佃戶轉租為由，聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，該會謂奉上級命令由轉租而生之糾紛，不屬於耕地三七五減租條例第二十六條之範圍，駁回其聲請者，則田主即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處、而予駁回，最高法院四十八年台上字第一三六二號判例可資參照。本件原告既已向耕地租佃委員會聲請調解而遭駁回，自與經耕地租佃委員會聲請調調解不成立有間，亦無適用耕地三七五減租條例第二十六條規定，向直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會聲請調處，然兩造間確有耕地租佃之爭議存在，揆諸前揭最高法院判例意旨，自應准許原告逕行起訴，故原告之起訴為合法，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告與甲○○○就系爭耕地無租賃關係存在，原告經鈞院九十二年度執字一八一一三號強制執行（債務人甲○○○）事件拍賣取得系爭耕地之所有權後，被告無權再占用。縱認被告與甲○○○間之租賃關係存在，且因原告拍定而移轉於原告與被告之間，然該耕地租約既無書面，亦未登記，又非定期租約，自無耕地三七五減租之適用，原告自亦得依土地法第一百一十四條第三款及農業發展條例第二十一條第三項前項規定，終止租約收回自耕。爰請求被告返還系爭耕地，並給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠被告應將系爭耕地交還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至交還前開土地之日止，依系爭耕地公告地價年息百分之八給付原告。
二、被告則以：被告與甲○○○確有租賃關係存在，縱無書面未經登記且未訂立期限，仍應有耕地三七五減租條例之適用。又原告依法院拍賣之程序，取得系爭耕地之所有權，然既未按耕地三七五減租條例第十五條之規定，通知被告優先承買，其取得系爭耕地之物權移轉行為，對被告不生效力。且兩造租賃關係存續中，出租人縱能自任耕作，亦不得謂有收回自耕之原因等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：系爭耕地地目田，使用分區為特定農業區，原於七十九年十月二十四日所有權移轉登記予甲○○○，經原告於本院九十二年度執字一八一一三號強制執行（債務人甲○○○）程序中拍定核發權利移轉證書，並經地政機關於九十二年十一月二十四日登記所有權人為原告，惟該執行程序中，並未通知被告優先承買，系爭耕地現仍由被告耕作占用等情，為兩造所不爭，復據本院調閱前揭執行卷宗查核屬實。本件應審究者，為被告與甲○○○間就系爭耕地有無租賃關係存在，若有租賃關係存在，於原告經拍賣取得系爭耕地所有權時，有無三七五減租條例之適用等。
（一）被告與甲○○○間就系爭耕地原有租賃關係存在：本件原告主張被告與訴外人甲○○○間就系爭耕地無租賃關係存在，被告則以：「系爭耕地原來是 廖漢洲 的，我於六十五年間退伍之後就開始耕種一直到現在，當時我與廖漢洲是用口頭定租約，沒有向鄉公所辦理租約登記，後來廖漢洲不做了而且他兒子生病，所以就賣給我媽媽，大約二年後我家沒有錢就請我阿姨甲○○○買下。我以前向廖漢洲耕種的時候就是以每期一分地一百斤的稻米計算租金，我媽媽賣給我阿姨的時候也吩咐她照同樣的方式計算租金，我每年二次都有給甲○○○一百斤稻米的錢，我和甲○○○沒有定書面契約，給付租金的時候也沒有寫收據，給付的時期大約每年六月及十月左右，以農會的公告計算方式計算，我給付租金的時候有跟我阿姨說是以農會公告的計算方式」等語置辯，核與證人即甲○○○到庭經隔離訊問證稱：「這六筆土地，我於七十九年向 曾林 樹枝（我大姐，也是丙○○的媽媽）買下來，因為當時我大姐沒有錢，：：買之前就是丙○○在耕種，因為丙○○已經耕種很久了，所以我買後繼續交給他耕種使用到現在，因為是自己人所以租約只有用口頭約定，我認為這樣就可以了所以沒有去辦理三七五租約登記，我們沒有約定要讓他耕種多久。我們口頭約定租金一年二期，每期一分地一百斤的稻米換成現金付給我，一年二次，給付的時期都是約在稻米成熟割稻後賣了就換成現金給我，他拿給我多少錢我就收多少，也沒有開收據」等語情節相符，復與卷附台中縣霧峰鄉萬豐派出所警員之職務報告書記載：「耕作人是丙○○，係向其阿姨甲○○○所租賃，雙方並無立契約，耕作時間亦無期限，其本人耕作約三十年左右，每年一分地給予甲○○○一百台斤稻米作為租金」等情一致，堪信真實。被告與訴外人甲○○○間就系爭耕地有租賃關係存在之事實，應堪認定。
（二）被告與甲○○○間就系爭耕地之租賃關係，原有耕地三七五減租條例之適用，惟於九十一年十月二十四日起，已無耕地三七五減租條例之適用：
⑴按耕地三七五減租條例第六條第一項規定「本條例施行後耕地租約應一律以書
面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院五十一年台上字第二六二九號判例可資參照，故本件被告向甲○○○承租系爭耕地耕作，即令未以書面訂言租約並經登記，揆諸前揭判例意旨，仍不得謂其契約尚未成立。再按耕地三七五減租條例第一條規定，耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其法律之規定，是本件租約及其爭議，原有該條例之適用。
⑵按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之
意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。此項規定，依耕地三七五減租條例第一條，於租佃爭議事件亦有適用，惟該條例第五條既定耕地租賃期間不得少於六年，則租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，應解為以六年期限繼續租約。系爭耕地原即由被告耕作，於七十九年十月二十四日甲○○○向被告之母買受後，繼續交給被告耕作，且雙方並未約定租賃期限等情，業據甲○○○到庭證述屬實已如前述。則被告與甲○○○間之耕地租賃關係，自應解為以六年期限繼續租約，即自七十九年十月二十四日起至八十五年十月二十三日屆滿，新的租約再於八十五年十月二十四日起至九十一年十月二十三日屆滿。
⑶再查，系爭耕地地目為田，使用分區為特定農業區，且係原所有權人甲○○○
將之出租與被告經營農業使用，已如前述，自屬於農業發展條例第三條第十四所規定之農業用地租賃。按「農業發展條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定」，八十九年一月二十六日修正公布施行之農業發展條例第二十條第二項定有明文。被告與甲○○○間之耕地租約，雖原有耕地三七五減租條例之適用，惟既未依耕地三七五減租條例第六條之規定訂立書面租約並由出租人會同承租人申請登記，則被告與甲○○○於九十一年十月二十四日以後之租約，自須適用當時已修正公布之農業發展條例第二十條第二項規定，再參酌同條第一項規定：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租約，應依農業發展條例條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定，本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定」，則被告與甲○○○於九十一年十月二十三日租約屆滿後，已無再適用耕地三七五減租條例之餘地，而應優先適用農業發展條例之規定，若農業發展條例未規定者，則適用土地法、民法及其他有關法律之規定。
（三）被告依土地法規定仍有優先購買權：按優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；關於承租人之優先承買權，農業發展條例雖未規定，惟出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之，土地法第一百零四條第二項、第一百零七條分別定有明文。被告與甲○○○於九十一年十月二十三日租約屆滿後之租約，雖無適用耕地三七五減租條例關於優先購買權之規定，惟仍應適用前開土地法之規定。又強制執行法上之拍賣為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，故仍有上開規定之適用。是以原告與甲○○○間因拍賣成立之買賣契約，被告應依土地法規定，仍有優先購買權。
（四）按承租人優先承受權，為形成權之一種，其權利之相對人為耕地之所有人，苟耕地出賣與第三人時，一經承租人表示優先承受，承租人與該耕地所有人間，即成立與第三人所訂同樣條件之買賣，耕地所有人應將耕地所有權移轉於承租人。又土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務，亦即不得僅以買受基地之原告通知或起訴請求被告交還土地，即謂已盡通知之義務，最高法院八十五年台上字第二一一八號判決可資參照。本件原告並未舉證證明被告已受基地出賣人之通知，而得行使優先承買權，則被告既無放棄優先承受權之情事，若經被告表示優先承受，被告與甲○○○間即成立與原告所訂同樣條件之買賣， 何林素 並應將耕地所有權移轉於被告，則被告尚得以其優先購買權對抗原告，被告與甲○○○之租賃關係並不當然移轉於被上訴人，尚難謂原告即有對被告主張終止租約之權利，及被告占有系爭耕地為無權占有。從而原告主張被告應交還系爭耕地，及請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬無據，應予駁回。
四、兩造所為之其他主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十三年七月三十日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法官陳宗賢右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年七月三十日~B法院書記官