臺灣臺中地方法院民事判決 97年度沙簡字第332號
原 告 宏全公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 戊○○律師
複代理人 洪明立 律師
乙○○
被 告 國璽建設股份有限公司
樓
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 徐鼎賢 律師
丙○○
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國九十七年八月十
三日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二十九萬八千
一百五十三元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈被告為薇風生活廣場之起造人，依公寓大廈管理條例第二十
八第三項之規定，被告於薇風生活廣場管理委員會成立前，
應為公寓大廈之管理負責人，被告於民國九十三年十月間以
公寓大廈管理負責人名義委任原告進駐薇風生活廣場社區，
雙方約定由原告提供全區住戶共一百零六戶之安全維護、管
理服務及環境清潔服務等事務，其中安全維護費用每月七萬
元、管理服務費用每月四萬元、環境清潔服務費用每月二萬
五千元，合計十三萬五千元；另再加計電腦租賃費用每月一
千四百元，全區住戶每月共應給付原告十三萬六千四百元。
⒉嗣於九十三年十一月，在原告協助下，薇風生活廣場社區住
戶召開第一次區分所有權人會議，因該社區起造時係分別申
請四張不同之建造執照，故依法令成立四個管理委員會，分
別為第一、第二、第三及第五薇風生活廣場管理委員會，並
向區公所辦理登記。上開管理委員會成立後，原告仍持續提
供安全維護、管理及環境清潔服務至九十四年六月三十日止
，而薇風生活廣場共一百零六戶住戶，其中二十九戶住戶屬
第五薇風生活廣場，每月應負擔之保全服務費用及電腦租賃
費用分別為三萬六千九百三十四元（計算式：135,000÷106
×29＝36934，元以下四捨五入）及三百八十三元（計算式
：1400÷106×29＝383，元以下四捨五入），自九十三年十
一月起至九十四年六月止之保全服務費用二十九萬五千四百
七十二元及電腦租賃費用二千六百八十一元，合計二十九萬
八千五百三十六元，被告迄今未為支付，屢經催討，仍不置
理。
⒊原告受被告委任管理維護第五薇風生活廣場二十九戶住戶之
安全維護事務，兩造間成立委任契約，且本院九十五年中簡
字第二三五五號、九十六年度簡上字第一００號民事判決亦
均認定兩造間存有委任關係，原告基於委任契約自得請求被
告給付服務費用，為此，起訴請求判決如訴之聲明所示。
⒋對被告答辯之陳述：
⑴兩造當初簽立之維護契約未定有期限，且無書面契約，管
理維護之內容均為口頭約定，因主管機關要求管理維護公
司不能擔任保全工作，故原告再委託宏全保全股份有限公
司擔任保全工作，於向被告請款時之名義因此有宏全保全
股份有限公司。被告為起造人，公共基金應先扣除給予原
告之管理維護費用，但被告將公共基金全數交付管理委員
會，未予扣除應給予原告之管理維護費用，原告因此應負
擔給付責任。第一、二、三管理委員會於九十三年十一月
成立，曾付過四個月管理費後，未再繼續付款，經原告提
起訴訟，法院以第一、二、三管理委員會有付款事實，認
定原告與第一、二、三管理委員會有契約存在，第五管理
委員會經法院認定是在九十四年六月成立。
⑵兩造間之委託案係原告法定代理人甲○○親自與被告接洽
，九十三年年中時，有送企劃書給被告審閱，當時是送到
被告在薇風廣場的工地工務所，九十三年九月被告特助林
錦壽曾在工務所與甲○○及原告公司協理就服務內容做最
後的確認，十月份以後原告就開始提供服務，當時的服務
範圍是包含薇風生活廣場第一、第二、第三、第五管理委
員會，被告當時派的人除了 林錦壽 以外，尚有公司的會計
或助理，也有工務人員，確認當天也有見到被告公司董事
長。
⑶電腦是原告向ＡＣＥＲ公司租來放在管理室，供原告人員
管理社區使用，此部分費用，當初言明由所有住戶平均分
擔。
㈡被告則以：
⒈依據原告提出之原證一請款單及統一發票所載，其請款人與
營業人或為原告，或為宏全保全股份有限公司，實不知何者
為契約當事人。
⒉被告當初僅係基於服務薇風生活廣場之心意，引介原告予該
社區四個公寓大廈管理委員會，並未與原告洽談任何服務內
容，有關服務內容應係由原告與該社區住戶代表洽談，故系
爭委任管理契約非存在於兩造間。
⒊另被告提列公共基金是屬於住戶全體所有，依據公寓大廈管
理條例第十八條第一款規定，應該自該公共基金中給付原告
管理服務費，不因未自公共基金撥付而將給付責任轉嫁予被
告。
⒋本院九十五年度中簡字第二三五五號判決中固認定兩造間存
有委任關係，惟該判決理由係以原告與該案當事人第五薇風
生活廣場管理委員會所不爭執為據，但未經被告同意。
⒌按公寓大廈管理條例第二十八條第三項規定，其立法目的乃
在公寓大廈於成立管理委員會或推選管理負責人前，如有為
法律行為之必要，不能任其停擺無法運作，乃規定以起造人
為管理負責人，藉為代表公寓大廈為法律行為以維護全體住
戶之利益，是其以自己名義代表公寓大廈與第三人為法律行
為所取得之權利及負擔之義務，均應由嗣成立之管理委員會
或推選之管理負責人概括承受，而不應由該起造人承受負擔
，始符合該法條之立法目的，否則該起造人今僅敢為取得權
利而不敢為負擔義務之法律行為，殊非全體住戶之福。
⒍依據公寓大廈管理條例第二十八條規定，起造人固有召集區
分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選
管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備之責，惟
被告於第五薇風生活廣場公寓大廈建築物所有權登記之區分
所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，
即於九十三年十一月十三日召集區分所有權人召開區分所有
權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向台中市
西屯區區公所報備，經該公所於九十四年一月十九日核發報
備證明有案；被告嗣並於九十四年四月二十九日寄發台中福
雅郵局第八五八號存證信函予該社區聯絡人 楊定泰 ，通知該
社區應儘速成立管理委員會，該管理委員會迄九十四年六月
十八日始正式召開區分權人會議成立，其遲延亦屬應歸責於
該社區全體區分所有權人之事由所致，自不得拒絕承受遲延
期間所積欠之管理服務費，而認均應由被告負擔，否則該公
寓大廈管理委員會一天不成立，被告將永遠為該公寓大廈尋
找管理維護公司或保全公司，維護社區環境及安全之美意，
將付諸流水，故第五薇風生活廣場管理委員會遲至九十四年
六月十八日始成立，係可歸責於該公寓大廈全體區分所有權
人之事由所致，其於遲延期間所生之管理服務費，自應由該
管理委員會概括承受等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之
訴，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、法院之判斷：
㈠按公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，
得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公
寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務；又
起造人於召集區分所有權人召開區分所有權會議成立管理委
員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人，公寓
大廈管理條例第四十二條、第二十八第三項分別定有明文。
本件原告主張被告為薇風生活廣場之起造人，薇風生活廣場
起造時係分別申請四張不同之建造執照，故成立四個管理委
員會（分別為第一、第二、第三及第五薇風生活廣場管理委
員會），依公寓大廈管理條例第二十八第三項之規定，被告
於薇風生活廣場管理委員會成立前，為薇風生活廣場公寓大
廈之管理負責人等語，為被告所不爭，自堪信為真實。再原
告主張被告於九十三年十月間以公寓大廈管理負責人名義委
任原告進駐薇風生活廣場社區，約定由原告提供全區住戶共
一百零六戶之安全維護、管理服務及環境清潔服務等事務等
語，雖為被告所否認，惟第五薇風生活廣場係於九十四年六
月十八日始實際召開區分所有權人會議，並成立第一屆管理
會，業經本院於原告對第五薇風生活廣場管理委員會提起給
付管理費訴訟時認定甚明，有本院九十五年度中簡字第二三
五五號、九十六年度簡上字第一○○號判決在卷可稽，並為
本件兩造所不爭，是在第五薇風生活廣場區分所有權人召開
區分所有權會議，成立管理委員會成立前，原告自無從受該
管理委員會或區分所有權人會議之委任執行管理維護事務，
是原告主張被告於九十三年十月間以薇風生活廣場公寓大廈
管理負責人之名義委任原告進駐薇風生活廣場社區執行管理
維護事務等語，應堪信屬真實。
㈡惟按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」「
管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住
戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負
責管理公寓大廈事務者。」「管理委員會之職務如下：一、
區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之
清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安
全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反
第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費
之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本
、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證
、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修
之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委
任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項
之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設
施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之
公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十
三、其他依本條例或規約所定事項。」「第三十六條、第三
十八條及前條規定，於管理負責人準用之。」公寓大廈管理
條例第二十九條第一項、第三條第十款、第三十六條、第四
十條分別定有明文。由上開規定可知，公寓大廈依法必須成
立管理委員會或推選管理負責人，而於成立管理委員會或推
選管理負責人前，起造人為法定之管理負責人；而管理負責
人之職權準用管理委員會之規定，應負責執行區分所有權人
會議決議事項及公寓大廈管理維護事務；再管理委員會為公
寓大廈區分所有權人團體之代表機關（最高法院九十四年度
台上字第一九六六號裁定參照），基於同一法理，應認管理
負責人亦為公寓大廈區分所有權人團體之代表人，其代表公
寓大廈區分所有權人團體對外為法律行為，即為公寓大廈區
分所有權人團體之行為，自不能因管理負責人有權利能力而
管理委員會無權利能力即異其見解，否則管理負責人為公寓
大廈區分所有權人之利益對外為法律行為，均須自己承受權
利義務，而起造人提列或區分所有權人繳納之公共基金亦屬
公寓大廈全體區分所有權人共有，而非管理負責人所有，當
無任何人願意被推選為管理負責人，或願為公寓大廈從事任
何法律行為，此自非公寓大廈管理條例之立法目的。是本件
被告在第五薇風生活廣場管理委員會成立前，基於法定管理
負責人之義務，為第五微風生活廣場全體區分所有權人委任
原告為保全、管理及清潔服務，應係代表第五微風生活廣場
全體區分所有權人訂立委任契約，原告於起訴狀亦主張被告
係以「公寓大廈管理負責人」之名義委任原告，自難認被告
係以其個人名義訂立系爭委任契約。
㈢綜上所述，被告既係代表第五微風生活廣場全體區分所有權
人與原告訂立系爭委任契約，系爭委任契約即係存在於原告
與上開區分所有權人之間，從而，原告主張被告係系爭委任
契約之當事人，請求被告給付保全服務費用二十九萬五千四
百七十二元及電腦租賃費用二千六百八十一元，合計二十九
萬八千五百三十六元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌
後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘
明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條規
定，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
書記官