臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第537號
原 告 陳冠伶
被 告 徐榮貴 （即徐榮貴建築師事務所）
張宸滋
上二人共同
訴訟代理人 林堡欽 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，原告前聲請對被告發支付命令
（本院100年度司促字第1855號），因被告聲明異議而視為起訴
，經於民國100年5月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）應給付原告新臺幣106,62
8元，及自民國100年l月25日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣4,240元，由被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務
所）負擔新臺幣1,413元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告徐榮貴（即徐榮貴建築
師事務所）如以新臺幣106,628元，為原告供擔保後，得免為假
執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）319,88
4元，及自民國100年l月25日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。另陳述
：
（一）原告前於99年8月間至被告徐榮貴（即徐榮貴建築師
事務所）應徵代書助理，被告張宸滋為徐榮貴（即徐
榮貴建築師事務所）之經理人，並由伊對原告為面試
。被告張宸滋當時告知原告：代書助理須先跑業務，
擔任土地管理顧問一職。原告不疑有他，乃予答應，
並開始在被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）處上
班。
（二）原告到職後，被告於99年9月1日委請原告「承攬」土
地買賣業務，原告嗣分別於同年10月1日及10月8日，
與地主依序成交1,416,400元及3,915,000元之土地買
賣契約，合計成交總價為5,331,400元。詎被告竟拒
絕給付原告報酬，且拒不參與勞資爭議調解。
（三）按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之
工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。如依情形
，非受報酬即不為完成其工作者，視為允與報酬。未
定報酬額者，按照價目表所定給付之；無價目表者，
按照習慣給付。民法第490條第1項、第491條定有明
文。另不動產經紀業管理條例第l9條規定：「經紀業
或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業
務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規
定之報酬標準計收。」，而依內政部（中）不動產仲
介經紀業報酬計收標準：「一、不動產經紀業或經紀
人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方
收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金
百分之六或一個半月之租金。」，原告承攬上開土地
買賣業務，由被告將所看中之土地地號告知原告，原
告再自行找尋地主詢問有無出售意願及協商出售價格
等相關買賣事宜；被告亦自承：「…我們有了中意的
土地，委由原告找地主，說服地主出售土地給被告徐
榮貴…」等語。顯見被告確實將「居間」土地買賣業
務，交由原告承攬，原告依約完成上開二筆土地買賣
之承攬工作，被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）
自應給付報酬與原告。因兩造間並未事先約定報酬之
多寡，亦無價目表可資參照，依民法第491條第2頊規
定，應按習慣（即目前不動產交易市場，對總價在1,
000萬元以內之不動產買賣交易，報酬概約定按成交
總價之6%計收）給付。是原告訴請被告徐榮貴（即徐
榮貴建築師事務所）應付報酬319,884元（計算式：5
,331,400元×6%＝319,884元），於法自屬有據。
（四）倘認為兩造間並非「承攬」關係，則亦應屬「居間」
契約關係，而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方
報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契
約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介
者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定
給付之。無價目表者，按照習慣給付。民法第565條
、第566條亦有規定。兩造締約之目的，係由原告為
媒介，居中斡旋說合，使被告徐榮貴（即徐榮貴建築
師事務所）得與地主訂立土地買賣契約。原告復確實
使被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）與地主成立
上開兩筆土地之買賣契約，被告亦自認兩造間存在有
「居間」之法律關係及承諾應給付報酬予原告，則原
告亦得依民法第566條及不動產經紀業管理條例之規
定，訴請被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）給付
319,884元報酬。
（五）被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）及張宸滋二人
，均明示對原告各負全部給付之責，此由原告任職於
被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）之事實，即足
證明。另被告張宸滋為被告徐榮貴（即徐榮貴建築師
事務所）之經理人，依民法第553條、554條、555條
規定：稱經理人者，謂由商號之授權，為其管理事務
及簽名之人。前項經理權之授與，得以明示或默示為
之。經理權得限於管理商號事務之一部或商號之一分
號或數分號。經理人對於第三人之關係，就商號或其
分號，或其事務之一部，視為其有為管理上之一切必
要行為之權。經理人，就所任之事務，視為有代理商
號為原告或被告或其他一切訴訟上行為之權。被告張
宸滋自應與被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）負
連帶給付責任。
（六）基上，原告爰依民法第491條、第566條及不動產經紀
業管理條例等規定，訴請被告連帶給付319,884元及
利息。
二、被告答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利
之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。另陳述：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任。民事訴法法第277條前段定有明文。次按，請
求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原
因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證
之責任，必須證明其為真實後，被告就所抗辯之事實
，始負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。另民事
訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實
，則被告所抗辯之事實，即令不能舉證，或所舉證據
尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
（二）原告主張依承攬報酬請求權規定，訴請被告給付報酬
。惟被告否認兩造間有原告所稱之承攬關係存在。鈞
院100年度司促字第1855號支付命令卷宗所附由原告
所提出之二份不動產買賣契約書影本（99契字第12號
、99契字第ll號）固為真正，惟該契約書並無法證明
原告與被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）間存在
有原告所稱之承攬關係，更無從證明原告與被告張宸
滋間亦同有承攬關係存在。原告就其所主張之承攬關
係存在一節，並未舉證證明，不足採信。
（三）原告與被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）間，實
係存在土地買賣之「居間」關係，被告並否認兩造間
曾有6%之承攬或居間報酬給付約定，原告應就所主張
之6%報酬給付約定，舉證說明之。又原告並不具備不
動產經紀人證照資格，本不適用不動產經紀業管理條
例，且原告與被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）
間原即約定按成交總價之l%計算佣金，而非按6%計算
，況不動產經紀業管理條例中也無原告所述「按成交
總價6%計算報酬」之規定，原告乃係誤解法令，本件
合理之居間報酬，應為成交總價之1%，
（四）末按，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給
付之責任者，為連帶債務。無前項之明示者，連帶債
務之成立，以法律有規定者為限。民法第272條定有
明文。原告主張依民法第565、566條規定訴請被告負
連帶責任。然原告並未證明兩造間有承攬關係存在，
遑論請求被告張宸滋負連帶責任，另民法第565、566
條，亦無任何連帶之明文規定，被告張宸滋復否認有
明示願負連帶債務責任之表示，則原告訴請被告張宸
滋應連帶給付云云，亦非有理。
三、法院得心證之理由：
（一）按民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一
方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付
報酬之契約。該條所定之居間，分為二種，一為僅報
告訂約機會之「報告居間」，另為訂約之「媒介居間
」。又同法第490條第1項規定，稱承攬者，謂當事人
約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成
，給付報酬之契約。本件原告係依被告徐榮貴（即徐
榮貴建築師事務所）所自行覓妥中意之土地，而為被
告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）前去尋訪地主，
並居間遊說地主同意出售土地予被告徐榮貴（即徐榮
貴建築師事務所），被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事
務所）則對因原告居間遊說而成功之案件，給付原告
一定之報酬。是依原告與被告徐榮貴（即徐榮貴建築
師事務所）間所約定之上開工作內容觀之，原告固為
被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）完成一定之工
作，然所約定之工作內容，乃係「媒介居間」，本於
居間契約為民法明定之有名契約，應優先適用居間契
約之規定，僅於民法居間一章所未規定之事項，始適
用承攬之規定。
（二）次按，民法第566條就居間報酬，定有明文：如依情
形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允
與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無
價目表者，按照習慣給付。本件原告依被告徐榮貴（
即徐榮貴建築師事務所）所提供之土地資料，居間遊
說地主而媒介完成二筆土地之買賣契約簽立工作，成
交金額各為1,416,400元及3,915,000元，合計成交總
價為5,331,400元一節，為兩造所不爭執。是原告依
居間契約之法律關係，訴請被告徐榮貴（即徐榮貴建
築師事務所）給付報酬，核屬有據。
（三）原告以兩造並未事先就居間報酬額為明示之約定，爰
依「習慣」及「不動產經紀業管理條例」之規定，請
求「按成交總價之6%」計算報酬額。惟按：
⑴、民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有
規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。另稱
習慣者，係指在社會上普通一般人多年慣行之事
實，確信具有法之效力，且不違背公共秩序及善
良風俗者而言。
⑵、本件原告雖謂：不動產居間報酬有按成交總價之
6%計算報酬額之習慣云云，但未提出證據資供為
證，而依本院職務上之經驗，不動產居間報酬之
計算，有約定按1%、有按2%，亦有按4%或其他比
例計算者，不一而足。原告主張應按成交總價之
6%，計算報酬額，尚非有據。
⑶、又不動產經紀業管理條例第1條明定，為管理不
動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者
權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本
條例。另該條例所稱之不動產及經紀業之定義如
下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及
其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移
轉之權利。四、經紀業︰指依本條例規定經營仲
介或代銷業務之公司或商號。本件原告個人係依
被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）事先所覓
妥中意之土地，而為被告徐榮貴（即徐榮貴建築
師事務所）前去尋訪地主，並遊說地主同意出售
土地予被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）。
原告僅係以個人身分而為被告徐榮貴（即徐榮貴
建築師事務所）從事不動產買賣之居間業務，並
非經營仲介或代銷業務之公司或商號，本非「不
動產經紀業管理條例」所規範之對象。且依內政
部89年5月2日（89）臺內中地字第8979087號函
，就有關不動產經紀業管理條例第19條第1項所
定「中央主管機關規定之報酬標準」規定，邀集
專家學者、民間團體暨相關機關等會商後，規定
如下：「（一）不動產經紀業或經紀人員經營仲
介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報
酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百
分之六或一個半月之租金。（二）前述報酬標準
為『收費之最高上限，並非主管機關規定之固定
收費比率』，經紀業或經紀人員仍應本於自由市
場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不
得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。（三）
本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於
內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範
圍。」。是原告所主張之主管機關規定之6%報酬
比例，乃係不動產經紀業為買賣雙方提供「不動
產說明書應記載事項」所訂之仲介服務範圍，而
得向買賣雙方合計收費之『最高上限』，並非主
管機關所為固定收費比率之規定。是原告主張依
「不動產經紀業管理條例」規定，應按成交總價
之6%計算報酬額一語，並非有據。
⑷、原告與被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）間
既存在有土地買賣之居間關係，但未於事前就報
酬額為明確之約定。本院參酌原告並非不動產經
紀業者，並無設立店面或雇用員工之固定成本支
出，另原告所居間遊說地主應允出售之土地，乃
係被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）所自行
擇定，並非由原告所代為尋覓，另審酌原告所花
費之時間約為1個月、所投注之心力及所遊說成
功之地主人數等情狀，本院因認本件原告所得請
求被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所）給付之
合理居間報酬，以原告居間媒介所成交之土地買
賣總價之2%即106,628元（計算式：5,331,400元
×2%＝106,628元）為合理，逾此範圍所為之主
張，尚屬過高。
（四）原告另主張：被告張宸滋明示對原告負全部給付之責
，及被告張宸滋為被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務
所）之經理人，有代理被告徐榮貴（即徐榮貴建築師
事務所）為原告或被告或其他一切訴訟上行為之權為
由，訴請被告張宸滋應與被告徐榮貴（即徐榮貴建築
師事務所）就上開報酬應負連帶給付責任云云。惟為
被告張宸滋所否認，且原告並未提出證據，資供證明
被告張宸滋確有就上開居間報酬應允負連帶給付責任
之意思表示，另被告張宸滋既係本於徐榮貴建築師事
務所之經理人身分，代理被告徐榮貴（即徐榮貴建築
師事務所）與原告商談由原告為被告徐榮貴（即徐榮
貴建築師事務所）前去與地主洽商土地買賣之居間事
宜，則所成立之契約關係之當事人，應為原告與被告
徐榮貴（即徐榮貴建築師事務所），至被告張宸滋則
非契約當事人。是原告以被告張宸滋為被告徐榮貴（
即徐榮貴建築師事務所）之經理人有出面與其洽談為
由，主張被告張宸滋應與被告徐榮貴（即徐榮貴建築
師事務所）就上開報酬負連帶給付責任一節，並非有
理。
四、綜上所述，原告本於其與被告徐榮貴（即徐榮貴建築師事務
所）間所成立之居間契約關係，訴請被告徐榮貴（即徐榮貴
建築師事務所）與被告張宸滋應連帶給付319,884元，及自1
00年l月25日（即支付命令送達被告之翌日）起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息；就其中被告徐榮貴（即
徐榮貴建築師事務所）應給付原告106,628元，及自100年l
月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍
內，為有理由，予以准許；逾此數額及對被告張宸滋所為連
帶給付之主張，則非有據，應予駁回。
五、本件係適用簡易程序事件，且為部分被告一部敗訴之判決，
爰就原告勝訴部分依職權宣告假執行，另准被告徐榮貴（即
徐榮貴建築師事務所）供擔保而得免為假執行，至原告其餘
供擔保而為假執行之聲請，則予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年6月7日
臺中簡易庭法官林宗成
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年6月7日
書記官