三重簡易庭102年度重小字第802號民事判決

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　102年度重小字第802號
原　　　告　新莊捷運新巢住戶管理委員會
法定代理人　 蔡兆智
訴訟代理人　 葉春蘭
被　　　告　 鄭玉葉
訴訟代理人　 沈以軒 律師
　　　　　　 陳文祥 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國102年11月22日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟零肆拾柒元，及自民國一百零二
年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息暨按
年息百分之二計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用確定為新臺幣壹仟元，由被告負擔 肆佰 肆拾貳元，餘由
原告負擔。
原告勝訴部分得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物
之交付前，以新臺幣伍仟元為原告預供擔保，或將請求之金額提
存，得免為假執行。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮
減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求：被告應給付
原告新臺幣（下同）8萬4,143元及自支付命令狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國
102年9月18日原告當庭變更聲明為：被告應給付原告8萬
6,598元，及其中7萬8,726元自支付命令狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於102年10
月15日具狀變更其聲明為：被告應給付原告9萬2,964元，
及其中7萬8,726元自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息，復於102年11月22日當庭
變更其聲明為：被告應給付原告9萬2,964元，及其中7萬
8,726元自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明
，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告為新莊捷運新巢住戶社區（下稱系爭社區）
公寓大廈之區分所有權人之一，原告為合法成立之系爭社區
管理委員會，被告自100年1月至101年3月止每月應繳交
3,110元之管理費卻均未繳納，計15月共積欠4萬6,650元
；又原告於101年3月4日召開系爭社區區分所有權人會議
決議每戶按區分所有權比例計算管理費，即住宅每千分之1
收費12元，營業每千分之1則收16元，而被告之區分所有權
比例係：一樓千分之120，二樓千分之82，加計管理室千分
之1，共千分之203，每月應給付2,916元，詎被告自101
年4月至102年2月止計11個月亦未繳納管理費，共3萬0,
276元，是被告自100年1月至102年3月止未繳納管理費
7萬8,726元，另依系爭社區規約第21條規定，管理委員會
得自遲交管理費之日起收取違約金，以未繳金額之年息百分
之10計算，被告迄今亦積欠違約金1萬4,238元，是被告應
給付原告9萬2,964元（計算式：78,726元＋14,238元＝92
,964元），爰依公寓大廈管理條例、規約、區分所有權人會
議決議等法律關係，請求上開管理費、違約金及法定遲延利
息，並聲明：被告應給付原告9萬2,964元，及其中7萬8,
726元自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。
三、被告則以：
（一）原告請求自100年1月至101年3月每月管理費3,110元
，係按被告使用之1樓（約6坪）以每坪70元計算，及2
樓（約20坪）以每坪55元計算，及1樓停車位（約9坪）
以每坪55元計算，地下停車位（24坪）以每坪40元計算，
共計3,110元，惟停車位部份，被告於94年12月27日與建
商簽立房屋買賣契約書時，建商就系爭法定停車位空間已
與其它區分所有權人成立分管契約，且被告建物所有權狀
上之公設應有部分比例，遠較其它區分所有權人為多，故
系爭法定停車位空間係被告之約定專用部分，依公寓大廈
管理條例第10條第3項之規定，既為專用部分，即應由使
用權人自行負責管理、修繕、維護，並負擔其費用，與共
有部分之管理費無涉，故98年12月26日系爭社區區分所有
權人會議所為被告之停車位應繳納管理費之決議，對被告
自不生效力。
（二）復原告按101年3月4日區分所有權人會議之決議，請求
被告給付101年4月起至102年2月止每月2916元之管理
費，係按區分所有權比例計算，惟原告所用以計算之區分
所有權比例計算基礎不僅與被告建物權狀所載不符，亦未
說明被告住宅用及營業用區分所有權比例如何計算而來，
且將被告之約定專用停車位納入計算，有諸多違法之處。
又依公寓大廈管理條例施行細則第2條規定，區分所有權
比例之計算，係以專有部分為準，並不包括約定專用部分
，準此，原告在計算被告區分所有權比例作為收取管理費
基準時，僅得依權狀所載1、2樓使用坪數，作為基準，
不得再加計停車位之面積，故被告得作為計算收取管理費
之區分所有比例，遠不及千分之203，扣除車位所佔之面
積，約為千分之110/1000（1、2樓分別為27/1000及83
/1000），是原告請求，洵屬無據。
（三）並聲明：1原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保
請准予假執行。
四、原告主張被告為系爭社區區分所有權人，且自100年1月起
至102年3月止均未繳納社區管理費，業據其提出系爭建物
、土地所有權狀，且為被告所不爭執，堪信為真實。至於原
告主張被告應給付上開管理費，則為被告所否認，並以前揭
情詞置辯，是本件爭點厥為：（一）100年1月至101年3
月間，被告應繳納管理費金額為何？；（二）101年4月至
102年2月間，被告應繳納之管理費為何？
（一）100年1月至101年3月間，被告應繳納管理費金額為何
？
1.原告於102年11月12日庭期表示此段期間每月3,110元之
費用，應係按區分所有權比例計算，由於係被告喊價提供
，伊不知計算方式等語，惟參諸依職權調閱之本院100年
度重小字第532號案件卷宗，於98年12月28日系爭社區區
分所有人會議決議（下稱系爭98年決議）：營業戶一律每
坪70元，住宅戶每坪55元，地下室每坪40元，有區分所有
權人會議記錄在卷可稽，是此段期間管理費，自應以坪數
作為計算基礎，故被告稱係按1樓（約6坪）每坪70元計
算、2樓（約20坪）每坪55元計算、1樓停車位（約9坪
）每坪55元計算，及地下停車位（24坪）每坪40元計算之
方式，得出每月應納3,110元，即有所據，茲就被告使用
坪數計算管理費如下：
2.1樓、2樓部分：
被告之1樓層次面積為14.99平方公尺，雨遮為8.31平方
公尺，共計23.3平方公尺，而二樓層次面積為52.29平方
公尺，陽台為9.43坪，共計61.72平方公尺，有建物登記
第二類謄本在卷可參，可知一樓部分面積折合7.04坪（計
算式：23.3×0.3025＝7.04），而二樓部分面積折合18.6
7坪（計算式：61.72×0.3025＝18.67坪），而一樓係
供營業用，二樓供住宅用，此為兩造所不爭執，故此部份
每月之管理費應為1,518元（7.02×70＋18.67×55＝1,
518，小數點以下四捨五入）逾此部份，即無所據。
3.地下停車位部分：
⑴按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費
用；按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外
之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而
言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物
之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其
約定，公寓大廈管理條例第10條第1項、第3條第4款、
第9條第1項分別定有明文。復按區分所有建物，依土地
登記規則第81條第1款：「同一建物所屬各種共用部分，
除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別
合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有；
但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外」
之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記
為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得
較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權；準此
，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與
各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為
係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人
之效力（最高法院96年度台上字第1152號判決意旨參照）
。
⑵經查，系爭地下停車位2位，係建商以訴外人 郭崇美 名義
出售予被告，於買賣契約載有：第8條「本契約房屋地下
室共一層，總面積約39.19坪，除第4條所列地下層共同
使用部分外，其餘由賣方依法令另行出售予本案車位承購
戶；未購買停車位之承購戶，已充分認知本房屋總價並不
包括停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有部分（
持分）面積亦未含停車位之應有部分面積。除緊急避難及
公共設施維修等共同利益之使用及其它法律之規定外，已
確認並同意對本預售屋之地下室停車位應有部分，並無任
何所有權、管理權及使用權等任何權利」，另於停車空間
約定條款亦載有：「一、本社區除第4條所列之共同部分
外，其餘車位車道面積由賣方依法律之規定，另行以持分
共有之方式出售予本社區之車位承購戶；二、停車位購買
人就所劃定之停車位範圍內，享有管理、使用、收益、排
他之權利，並遵守停車位分管之約定...六、立約人確認
如下：本人購買停車位2位，經確認無誤」，有房屋預定
買賣契約書、停車空間約定條款在卷可稽；復參諸建商與
訴外人 王建超 、 蘇秀蓉 （未購買停車位）簽立之停車空間
約定條款，其上亦約定：「一、其餘車位車道面積由賣方
依法律之規定，另行以持分共有之方式出售予本社區之車
位承購戶；二、停車位購買人就所劃定之停車位範圍內，
享有管理、使用、收益、排他之權利，並遵守停車位分管
之約定...六、立約人確認如下：本人未購買停車位，已
充分認知買受房地總價並不包括停車位之持分坪數，並同
意本人對本社區停車位並無任何所有權、管理權及使用權
」，有建商與訴外人王建超簽訂停車空間約定條款，及依
職權調閱本院100年度訴字第1622號案件（下稱另案民事
案件）卷宗所附建商與訴外人蘇秀蓉簽訂停車空間約定條
款在卷可佐，是本件建商與系爭社區房地買受人簽訂契約
時，確就買受法定停車位與否之權利義務亦有異一事均予
說明；又訴外人即系爭社區建商 郭堂 源於另案民事案件證
稱：本大樓共有三個車位，211號1樓（即被告）買地下
室2個車位，系爭契約書之出賣人郭崇美系伊太太，伊於
買賣契約書均有訂立特別條款，很清楚記載有買停車位和
未買停車位之差別，特別條款即指附件四之停車位條款等
語，可知系爭社區就地下停車空間有建商與購買住戶間為
分管契約之約定一事，且系爭社區停車位係為法定停車位
，係與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人
全體共有，而被告之公設應有部分高達千分之202，而其
它住戶多未達千分之83，有被告之建物第二類謄本、系爭
社區區分所有權人名冊在卷可稽，可知被告持有之公設應
有部分遠較未買受停車位之住戶為高，且其權狀上亦記載
：「含停車位編號1（權利範圍：1000分之175）、2（
權利範圍：1000分之174）」，在在可知，系爭地下停車
位2位已有分管契約之事實，揆諸上開法文意旨，既為專
用部分，被告本即應自行修繕、管理、維護，並負擔其費
用，且系爭98年決議亦係就「地下室」為收取管理費，未
就停車位為特別規範，自不應包括地下停車位，故原告執
此請求停車位管理費即無所據，不應准予。
4.一樓停車位部分：
原告主張一樓停車位指建物測量成果圖之汽車昇降機處，
而汽車昇降機原設有昇降機，後於95年間遭被告及建商拆
除，現為被告作停車位使用，應收取管理費等語，惟被告
辯稱該處亦有分管契約，收取管理費不合理等語。查建商
郭堂源於另案偵查中證稱：系爭地下停車，其共有部分可
供買賣，機械設備室由車位所有人使用，當初賣給被告時
，亦將地下室2法定停車位賣給被告，故在被告之建物所
有權狀中，其共有部分遠大於一般住戶，當時並將機械設
備室汽車升降設備拆除，將該空間交給原告使用等語，有
臺灣新北地方法院檢察署檢察官99年度偵字第23182號不
起訴處分書在卷可稽，可知其指機械設備室係有拆除汽車
升降設備之處，即為本件汽車昇降機處，復參諸前開房屋
預定買賣契約書、停車空間約定條款記載，建商與各房地
買受人於車位及「車道」處均有分管之約定；又汽車昇降
機為車輛進出必經之處，自為原約定之車道部分；另本件
被告所有之公設應有部分，遠較他住戶為高，已如上述，
堪認就此部分亦有分管契約存在，被告本得自行修繕、管
理、維護，並負擔其費用，是原告就此部分請求被告繳交
管理費，亦無所據。
5.綜上，原告此段期間得就被告使用之1樓及2樓部分請求
管理費，即每月應給付1,518元，15月共計2萬2,770元
，逾此部分，即無可採。
（二）101年4月至102年2月間，被告應繳納之管理費為何？
按本條例所稱區分所有權比例，指區分所有權人之專有部
分依本條例第56條第3項測繪之面積與公寓大廈專有部分
全部面積總和之比，建築物已完成登記者，依登記機關之
記載為準；同一區分所有權人有數專有部分者，前項區分
所有權比例，應予累計，公寓大廈管理條例施行細則第2
條第1項、第2項前段分別定有明文。查系爭社區101年
3月4日區分所有權會議決議「管理費按區分比例千分之
一住宅用收費12元，營業用16元」，有區分所有權會議紀
綠在卷可稽，而參諸原告計算方式，係以被告謄本上之「
建築基地權利範圍」千分之202為基準，拆作一樓千分之
120，二樓千分之82，另加計管理室千分之1，共千分之
203為計算基礎，惟如何得出上開數據，原告並未提供資
料以供佐證，且該謄本上之記載係包含公設應有部分，非
僅專有部分，而購買車位者本即擁有較多公設應有部分，
故以該記載計算時，即造成約定專用部分之停車位亦需繳
納管理費，即有違誤，亦與上開法文扞格，是原告主張應
依被告應有部分千分之202計算，自無可採。而本大廈專
有部分總樓地板面積為669.16平方公尺，有新北市薪莊區
公所102年8月28日新北莊工字第0000000000號函檢附之
規約標的物件登錄表、圖說在卷可參，又系爭1樓之面積
為23.3平方公尺；系爭2樓之面積則為61.72平方公尺，
已如上述，故被告之1樓部分區分所有權比例為千分之35
（計算式23.3÷669.16=0.035，小數點3位以下四捨五入
，以下皆同）；而系爭2樓之區分所有權比例則為千分之
92（計算式61.72÷669.16=0.092），其每月應繳納之管
理費應為1,664元（計算式35×16＋92×12＝1,664），
而11月共1萬8,304元，逾此範圍，即無足採。
（三）綜上，原告得請求被告給付之管理費應為4萬1,074元（
計算式：22,770＋18,304＝41,074元），逾此範圍，自屬
無據。
五、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。違約金之約定是否過高，應依違約金係
屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若屬
前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害
情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受
損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判
決要旨）。而本件原告依系爭規約第21條規定：「本大廈區
分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應
負擔之負用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不
給付者，按96年8月15日第一屆管委會申請組織報備條例第
10條違約金10%辦理，管理委員會得訴請法院命其給付應繳
之金額及遲延利息」請求被告給付違約金，自有民法第252
條之適用。爰審酌原告除請求違約金外，尚就本金部分請求
自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息，故合併計算已達年息15%；而參諸前揭原告計算之管
理費確有違誤，要求被告每月需繳納近1倍之管理費，是原
告以年息10%之計算之違約金確為過高，應酌減至自支付命
令狀繕本送達翌日起至清償日止以年息百分之2計算之利息
始為妥當。
六、原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約規定請求被告給
付4萬1,074元及自支付命令送達翌日即102年2月24日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨按年息百分之
2計算之違約金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，
則乏依據，不能准許。
七、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰
酌定相當之擔保金額准許之。另確定本件訴訟費用1,000元
，應由被告負擔442元，餘由原告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，對於本判決所
為判斷，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之
19第1項、第436條之20，判決如主文。
中華民國102年11月29日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官洪任遠
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中華民國102年11月29日
書記官馬秀芳