裁判字號：臺灣高雄地方法院102年簡上字第263號民事判決
裁判日期：民國102年10月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決102年度簡上字第263號上訴人 鍾裕祥 訴訟代理人 林樹根 律師
洪茂松 律師 邱麗妃 律師被上訴人 鍾裕明 當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國102年5月14日本院高雄簡易庭102年度雄簡字第76號第一審判決提起上訴，本院於民國102年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國93年7月間購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號6樓之1房屋（下稱系爭房屋），於同年10月28日辦畢所有權移轉登記，同日將之交由伊胞弟即上訴人入住，雙方口頭約定伊以系爭房屋暨所坐落基地應有部分向華南商業銀行五甲分行（下稱華南五甲分行）抵押貸款（下稱系爭房貸）之分期本息新台幣（下同）13,500元，由上訴人按月繳納作為租金。詎上訴人嗣自101年4月起未按時繳付分期本息長達半年之久，伊乃於同年10月31日寄發存證信函限令上訴人於同年11月15日前搬離，惟上訴人迄今均未遷讓而無權占有系爭房屋。爰依租賃法律關係、所有物返還請求權，聲明請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。
三、上訴人於原審未於言詞辯論期日到庭，亦未以書狀作何聲明或陳述。於本審則以：系爭房屋本係伊欲購買，因伊於93年間工作不穩定，乃借用被上訴人名義訂立買賣契約、辦理所有權移轉登記及申辦系爭房貸，購屋自備款500,000元係伊母贈與伊，系爭房貸分期本息13,500元嗣均由伊繳納，是伊為系爭房屋實質所有人，兩造間並無被上訴人所謂以負擔系爭房貸充作租金之不定期租賃關係存在；縱認兩造間有不定期租賃關係存在，伊於101年10月15日前已繳清先前滯欠約
4、5期之分期本息，並不構成土地法第100條所定法定終止事由，被上訴人請求返還於法無據等語，資為抗辯。
四、原審經審理後，判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人則於本院答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造不爭事項：㈠系爭房屋於93年10月28日移轉所有權登記為被上訴人所有；
被上訴人於同日以系爭房屋與所坐落基地應有部分設定共同擔保最高限額3,900,000元之第一順位抵押權予華南五甲分行後，獲華南五甲分行核撥貸款（即系爭房貸）。
㈡系爭房屋自93年10月12日起迄今均由上訴人住用。
㈢被上訴人於101年10月31日以存證信函限令上訴人於101年
11月15日前遷離系爭房屋，經上訴人於101年11月1日收受。
六、兩造爭點：㈠兩造間就系爭房屋有無借名登記關係存在？㈡被上訴人依租賃法律關係、所有物返還請求權，請求上訴人
遷讓返還系爭房屋，有無理由？
七、兩造間就系爭房屋有無借名登記關係存在？㈠系爭房屋於93年10月28日移轉所有權登記為被上訴人所有，
為兩造所不爭。上訴人主張其為系爭房屋之實質所有人，僅借名登記為被上訴人所有等情，為被上訴人所否認，依民事訴訟法第277條前段規定，自應由上訴人就此一登記與所有權真正歸屬不一致之非常態事實負舉證責任。
㈡經查，上訴人提出其設於杉林郵局帳戶之儲金簿內頁影本、
其配偶黃Ｏ玲轉帳至系爭房貸還款帳戶之交易明細暨存摺影本及系爭房屋99、100、102年度房屋稅繳款書收據聯為證（本院卷第58-87頁）。而上訴人前揭郵局儲金簿內頁影本固可見其母林Ｏ蘭曾於93年7月29日滙入500,000元之事實，核與系爭房屋所有權移轉予被上訴人之前述時間相近，然此至多說明上訴人曾由其母挹注資金，可用以支付購屋價款，惟不足證明上訴人以該挹注資金即得繳清購屋自備款、連同嗣後陸續攤還之系爭房貸，實質買受系爭房屋。又上訴人配偶自98年2月起至102年8月止，多次轉帳至系爭房貸還款帳戶（華南五甲分行帳號○○）之前揭交易明細及存摺影本，僅足證明上訴人囑由其配偶代為繳付系爭房貸分期本息之事實，無從證明繳付之原因即係其為系爭房屋真正所有人之故。再者，上訴人執有系爭房屋上開3年度房屋稅繳款書收據聯，至多說明該3年度之房屋稅係由上訴人繳納，以現今社會多有使用者付費之觀念，不動產所有人與使用者約明由使用者負擔房屋或土地稅費之情形，尚非鮮見，上訴人執有上開房屋稅繳款書收據聯，並不足證明其為系爭房屋真正所有人；遑論，系爭房屋係於93年底即買受，上訴人僅執有近3年之房屋稅繳款書收據聯，而無法提出其他事證可佐先前6、7年亦係其繳納房屋稅，益無從認其係基於系爭房屋所有人地位而繳納房屋稅。
㈢反之，經本院向華南五甲分行調取系爭房貸申辦資料核閱結
果，上訴人係於93年7月19日以自己名義與訴外人京城建設股份有限公司（下稱京城公司）就系爭房屋暨基地應有部分簽立房地買賣合約書，買賣價金為4,990,000元；嗣兩造於同年8月31日簽立「房地轉讓切結書」，內載「本買賣合約標的物...，甲方（即上訴人）之權利自93年8月31日起讓與丙方（即被上訴人）。甲方（上訴人）未繳交之自備款及貸款由丙方（被上訴人）依合約負責繼續繳納。丙方（被上訴人）自轉讓日起概括承受原買賣合約之一切權利與義務。如因轉讓或產權移轉所產生之一切公法或私法上之義務及其他合約外糾紛，均由甲丙雙方（即兩造）自行負責，若因此造成京城公司有所損失，概由甲、丙雙方負全責賠償」等文詞；被上訴人於同日以上訴人為連帶保證人向華南五甲分行申請抵押貸款3,250,000元；系爭房地於93年10月28日設定抵押權予華南五甲分行後，該行於93年11月1日貸放金額為2,000,000元、1,250,000元等2筆款項予被上訴人，以上各情有華南五甲分行102年9月10日華五密字第10
213號函暨附件在卷可稽（本院卷第93-119頁）。基此，由系爭房屋買賣價金為4,990,000元、以系爭房貸支付之金額合計為3,250,000元觀之，自備款應為1,740,000元（4,990,000元-3,250,000元=1,740,000元），上訴人母親 林秀蘭 所匯前述500,000元顯不足供上訴人支應全數自備款，此與上開「房地轉讓切結書」第項敘載上訴人尚有未繳之自備款乙情相互勾稽，並無不符，可徵「房地轉讓切結書」所載內容係合於上訴人客觀履約狀況，足以憑採。而依「房地轉讓切結書」所載約定文義，明顯可知系爭房地初始固係上訴人向京城公司買受，惟上訴人嗣已將關於買賣契約之一切權利義務轉讓與被上訴人，且觀之「房地轉讓切結書」以甲、丙方分稱兩造，其內第項約定係為保障京城公司之權益而設，上訴人復自承「房地轉讓切結書」係京城公司提供予兩造簽立（本院卷第123頁背面），足見京城公司就兩造間債權讓與、債務承擔之情事充分獲悉，且承認由被上訴人承擔承上訴人債務，其後並依該債權讓與之旨將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人所有。職是，堪認系爭房屋於上訴人與京城公司履約中途已變更由被上訴人概括承受買方之權利義務，並經京城公司知悉、承認，依法上訴人已脫離該買賣契約甚明，故其辯稱系爭房屋係其實質買受而所有，僅借名登記在被上訴人名下云云，殊難採信。
㈣至上訴人又稱系爭房屋暨基地之買賣價金實為3,650,000元
、伊交付自備款400,000元予京城公司云云，惟此與華南五甲分行前揭函文所附房地買賣合約書記載之買賣價金、自備款金額顯有岐異，上訴人就此並未能舉證以實其說，自無可採；況且，上訴人前稱伊以母親贈與之500,000元作為購屋自備款（見本院卷第13頁上訴理由狀），其後改稱僅於97年
7月31日提領上開500,000元中之400,000元交付京城公司作為自備款、其餘100,000元另行花用（本院卷第123頁背面），就自備款金額先後所述不一，益難認其所稱買賣價金實為3,650,000元為真。上訴人再稱：上開「房地轉讓切結書」係因京城公司表示如欲為借名登記，需做轉讓，伊始與被上訴人做成該通謀虛偽意思表示云云。然上訴人就其所辯此情，亦未能舉證證明，且「房地轉讓切結書」所載約定文義，係合於轉讓當時之客觀履約情況，已如前述，是上訴人辯稱該切結書係通謀虛偽意思表示，尚無可取。
㈤綜上，上訴人所舉證據並不足證明兩造間就系爭房屋有借名
登記關係存在，是其主張為系爭房屋實質所有人僅借名登記為被上訴人所有云云，難認為真。
八、被上訴人依租賃法律關係、所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。上訴人於93年10月28日系爭房屋移轉為被上訴人所有時起即住用系爭房屋，為兩造所不爭；且上訴人自承陸續繳納系爭房貸分期本息，復就被上訴人於原審所稱：「【法官問：將系爭房屋給被告（上訴人）住的時候，有無說何時取回房屋？】沒有，只有說如果我要回去住，被告就要還給我」，即表彰雙方未約定使用期限之陳述（原審卷第33頁），未予爭執。以兩造間長年互有以系爭房屋交與他方使用、他方支付對價之實現行為，且未約定確定之使用期限，足認兩造間就系爭房屋有默示之不定期租賃契約存在。
㈡次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...承租
人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。此為土地法第100條本文及第3款所明定。依特別法優於普通法之原則，此規定應優先於民法第450條規定予以適用。被上訴人主張上訴人自101年4月起未繳納系爭房貸分期本息，等同未繳納租金，其已於同年10月31日以存證信函限令上訴人應於同年11月15日搬離系爭房屋，亦即終止與上訴人間之不定期租賃關係。上訴人固不否認其自101年5、6月間起曾遲繳約4、5期之分期本息，惟辯稱其於被上訴人為終止表示前之同年10月15日已就欠繳本息清償完畢等語。查，核閱華南五甲分行回覆本院前揭函文所附系爭房貸還款明細，上訴人自101年6月起至同年8月止，未按月繳納攤還期間為同年4月1日起至同年7月1日止之分期本息，然於同年9月中旬即恢復繳款，並補足先前欠款，嗣自同年10月起即正常繳款，此有放款交易明細查詢單在卷可按（本院卷第110、117頁）。是足認被上訴人於101年10月31日以存證信函為終止表示時，上訴人並無積欠租金額達2個月以上之情形。被上訴人雖另稱：101年10月起至102年2月止之分期本期均係伊繳納；上訴人於99年8月亦曾欠繳分期本息致遭華南五甲分行假扣押系爭房屋及兩造名下他筆共有土地，迄至同年10月始撤封云云。惟101年10月起至102年2月止之系爭房貸分期本息均係上訴人配偶以其設於中國信託商業銀行帳戶按月匯款13,500元入系爭房貸前揭還款帳戶之方式繳納，此有中國信託商業銀行歷史交易查詢報表在卷足憑（本院卷第77-80頁），是被上訴人所稱前揭5個月之分期本息係伊繳納云云，顯非屬實。又上訴人於99年4、5月及7月均未按月繳納分期本息，華南五甲分行因而於同年4月聲請假扣押系爭房地及兩造名下他筆共有土地，經本院於同年5月實施假扣押在案，華南五甲分行嗣於同年8月間以債務人已將積欠本息繳清並恢復正常繳息狀態、目前已無執行必要為由，聲請撤回假扣押執行等情，固有華南五甲分行前揭函文所附放款交易明細查詢單在卷足參（本院卷第108、115頁），並經本院調取本院99年度司執全字第692號假扣押事件卷審閱明白。然被上訴人並未否認該等積欠本息事後係由上訴人繳清（本院卷第28頁），且該等欠繳分期本息之事實係發生於00年0月至8月間，被上訴人當時未行使終止權，迨上訴人已補繳欠款後，已喪失其得行使終止權之正當事實依據。綜上，堪認被上訴人於101年10月31日發函終止兩造間不定期租賃契約時，上訴人並無積欠租金達2個月以上之情事，此外，被上訴人復未主張或舉證兩造有構成土地法100條其他款項之終止事由。是被上訴人前揭終止意思表示，於法不合，自不生終止兩造間不定期租賃契約之效力。
㈢承上，兩造間之不定期租賃關係既仍存續，則被上訴人本於
租約終止後之租賃物返還請求權請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵非有據；又上訴人基於租賃關係占有系爭房屋，並非無權占有，則被上訴人主張依所有物返還請求權請求上訴人返還無權占用之系爭房屋，亦屬無理。
九、綜合前述，兩造就系爭房屋並無借名登記關係存在，惟兩造就系爭房屋存有不定期租賃關係且現仍存續，被上訴人主張依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為無理由，不應准許。原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋，容有違誤，上訴人指摘原判決不當求為廢棄，洵屬有據，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年10月31日
民事第二庭審判長法官甯馨
法官張俊文法官何悅芳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院許可。提起上訴，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，裁判宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀，並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第
1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。及依上訴利益額繳納裁判費。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中華民國102年10月31日
書記官張家瑜