裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第649號民事判決
裁判日期：民國91年10月22日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院民事判決九十一年度上易字第六四九號
上訴人甲○○○被上訴人忠財營造有限公司法定代理人 黃勝凱 右當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月三十日臺灣士林地方法院九十年度訴字第一００四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：系爭坐落台北縣○里鄉○○里○段十三行小段一五四、一五四之一、一五四之五、一五三、一五三之二等五筆土地係上訴人與其他共有人共有之農業用地，依法僅能供農業使用，詎被上訴人自民國八十七年八月間起，未經全體共有人同意，竟向土地之部分共有人 杜阿能 等租用系爭土地，違法堆置土石，營造建物、設置機器使用，惟被上訴人與部分共有人杜阿能等人所為之租約，因違反土地法第八十二條規定應屬無效，被上訴人占有使用系爭土地對共有人而言，即無法律上之權源，上訴人爰依民法第七百六十七條物上請求權及不當得利法則，求為判命㈠被上訴人應將地上物拆除，並回復原狀而交還全體之共有人。㈡被上訴人應給付上訴人相當於租金之不當得利新台幣（下同）九十三萬八千八百零四元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（上開第一項請求，原審為上訴人勝訴之判決，被上訴人未聲明不服；上開第二項請求，原審則為上訴人敗訴之判決）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開部分之訴廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人九十三萬八千八百零四元及自九十一年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：按「土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求。」（參最高法院八十三年度台上字第一一三九號判決）被上訴人使用系爭土地已對出租系爭土地之部分共有人為租金之給付，依上引最高法院判決意旨，被上訴人並未受有相當於租金之利益，上訴人縱為他共有人，亦不得依不當得利法則對被上訴人為返還利益之請求。另上訴人雖舉 王澤鑑 教授之文章說明其得依不當得利法則向被上訴人請求返還相當於租金利益之佐證，惟不當得利請求之對象應為終局受有利益之人，本件如上訴人有不當得利之請求權，其請求之對象應為出租人而非承租人，承租人為系爭土地之直接占有人，上訴人雖受有所有權無法圓滿行使之不便，惟該不便得以所有物返還請求權之回復原狀效果獲得補償，然若依不當得利為請求時，則應向終局受有利益之人，即間接占有人也就是出租人為請求利益之返還。退步言之，縱認被上訴人所受利益為占有或稱「物之使用本身」，該利益之回復，依前所述以所有物返還請求權即可達與不當得利請求權之相同目的「利益的取除」，況且，上訴人縱有不當得利請求權，惟因被上訴人早已遷離系爭土地，從而，被上訴人亦無從將該占有利益返還各等語置辯。並於本院答辯聲明：對造之上訴駁回。
三、查上訴人主張其為系爭土地共有人之一，被上訴人向系爭土地部分共有人杜阿能等承租系爭土地，占有使用如原判決附圖所示部分土地等情，業據上訴人提出土地登記謄本（見原審卷第十二至十六頁）為證外，並經原法院於九十年九月二十五日赴現場履勘查明屬實，有勘驗筆錄及台北縣淡水地政事務所九十年十月十八日複丈成果圖在卷足憑（見原審卷第三五至三八頁），並為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。是本件所應審究者厥為被上訴人占用系爭土地，是否無法律上原因受有利益？上訴人得否依不當得利法則向被上訴人請求給付相當於租金之損害？茲詳析如后：
㈠按上訴人主張被上訴人無權占有，無非以共有人中之杜阿能等人未經其他共有人
同意，將如原判決附圖所示之農業用地出租予被上訴人供農業以外之用途，該租賃契約因違反土地法第八十二條之強制規定而無效，上訴人為系爭土地共有人之一，被上訴人之占有自係無權占有云云為據。然查，土地法第八十二條規定：「凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用」，僅為取締規定，而非效力規定，且該條規定並無如同法第三十條第二項「違反前項規定者，其所有權之移轉無效」之規定，故如有違反上開第八十二條規定，而供作其他用途使用時，僅應由該管主管機關予以取締而已，當事人間所訂租賃契約並非無效（最高法院八十七年度第三次民事庭決議、最高法院七十九年台上字第二四一七號、八十七年度台上字第二三六七號判決意旨參照）。本件被上訴人向部分共有人承租系爭土地縱有違反土地原有使用目的，揆諸前揭規定，亦僅生主管機關應予取締之問題而已，尚不致使租賃契約當然歸於無效。
㈡次按，土地法第三十四條之一係就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地
上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力（最高法院七十九年度第二次民事庭會議參照），本件被上訴人承租系爭土地既屬共有物之管理行為，原則上仍應由全體共有人共同為之。系爭租約之訂定既未徵得上訴人同意，揆諸前揭決議意旨，系爭租賃契約對於被上訴人與同意出租之共有人間固屬有效，但對於未為同意之上訴人則不生效力。
㈢查，土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固
不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求（最高法院八十三年度台上字第一一三九號判決意旨參照）。本件杜阿能等部分共有人將系爭土地出租予被上訴人，並收有租金乙節，為兩造所不爭，並經原法院向財政部台灣省北區國稅局淡水稽徵所函查出租人杜阿能、 黃添 、 杜粗皮 等三人自八十七年度至八十九年度歷年綜合所得稅申報書結果，三人均將自被上訴人收取之租金收入列為其所得申報，且所申報之租金收入金額，除八十七年度均各為三十八萬一千九百九十四元外，其餘二年度所申報之租金額各均為八十三萬三千三百三十四元（見原審卷第二一一頁），再參以被上訴人所提出土地租用契約書之內容（見原審卷第一八五頁）， 堪認渠 等確將系爭土地出租予被上訴人，並向其收取租金。被上訴人占有使用系爭土地係基於與杜阿能等部分共有人間之租賃契約，因未經上訴人之同意，對於上訴人不生效力，被上訴人固不得執此對上訴人主張具有占有使用之正當權源，但無權占有並不當然構成不當得利，被上訴人既負有給付租金予杜阿能等出租人之義務，並確已依約支付租金，揆諸前揭判決意旨，難認被上訴人為無法律上之原因而受有相當於租金之利益，上訴人依不當得利法則，對被上訴人請求返還相當於租金之損害及法定遲延利息，洵非正當，不應准許。至於學者之見解，仁智互見，尚無拘束法院之效力，上訴人援引學者不同意見，亦難據為其有利之判斷。
四、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予維持。上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十月二十二日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官周美月法官王淇梓右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年十月二十八日
書記官張美華