裁判字號：臺灣高等法院91年上字第582號民事判決
裁判日期：民國91年11月05日
裁判案由：返還押租金
臺灣高等法院民事判決九十一年度上字第五八二號
上訴人安盛股份有限公司法定代理人 蔡一鳴 被上訴人旺玖科技股份有限公司法定代理人 張景棠 右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月六日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第三○五六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：其於民國（下同）八十九年十二月二十九日與上訴人訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），向上訴人承租坐落台北市○○○路○段○○○號企業大樓五、六樓之房屋（下稱系爭房屋）供作辦公室之用，因當時上訴人仍自用系爭房屋，故雙方約定租賃期限自九十年四月一日起至九十二年六月三十日止，並約定自點交之日起至九十年四月二十日止，為裝潢免租期，被上訴人並於訂約時依契約約定交付新台幣（下同）一百九十八萬二千四百元之押租保證金予上訴人。嗣被上訴人於九十年三月二十四日向上訴人表示將前往系爭房屋查看如何進行裝潢時，上訴人僅交付系爭房屋六樓之鑰匙予被上訴人。詎料，上訴人不僅尚未搬遷完畢，亦未拆除系爭房屋之舊有固定物，且系爭房屋不符消防設備、消防檢查之要求，嚴重影響被上訴人之安全，另系爭房屋之冷凍空調管線亦老舊、生銹、口徑堵塞、滲漏而不堪使用，為此，被上訴人數次向上訴人請求出面處理，均未獲回應，被上訴人遂於九十年四月二日發函催告上訴人就系爭房屋進行點交並予修繕，惟上訴人置之不理在先，後又明白表示拒絕，被上訴人不得已始於九十年四月十六日發函解除並終止系爭租約，於九十年四月十九日再度發函加以確認。本件租賃關係既已消滅，被上訴人亦無債務不履行之情事，被上訴人基於解除契約之回復原狀請求權，或基於租賃契約終止後之押租金返還請求權，自得請求上訴人返還上開已給付之押租保證金並給付利息，爰起訴請求判命上訴人應給付被上訴人一百九十八萬二千四百元及自九十年四月十八日起算之法定遲延利息，並陳明願供擔保准予宣告假執行等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對上訴人之上訴，則聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：兩造就系爭房屋是合意按現況點交出租，由於房屋現狀不敷被上訴人使用需求，被上訴人擬將之全部拆除，上訴人乃同意於其動工裝修期間得免收部分租金，作為裝潢補貼款。系爭房屋現狀下之空調系統運作正常，足敷一般正常上、下班時間使用所需，且消防設備業已依法改設完成。又依系爭租約第三條約定，被上訴人應於九十年四月一日繳納租金予上訴人，於被上訴人履行給付租金義務前，上訴人不負有交付系爭房屋之義務，是被上訴人主張解除或終止本件租賃契約，均屬無據。被上訴人未依約給付租金，上訴人已於九十年四月十九日發函催告被上訴人應於文到五日內付租，逾期即終止本件租賃契約，被上訴人於九十年四月二十日收受上開催告函後，並未依限繳納租金，是兩造之租賃關係即告終止。上訴人因被上訴人之違約受有系爭房屋逾七個月租金額之損害、為點交系爭房屋予被上訴人而支出僱工清運費、另行裝修辦公處所費用及代墊六個月之大樓管理費用等損害，故依兩造租約約定，被上訴人對上訴人負有損害賠償責任，上訴人乃沒收被上訴人所交付之押租金以為上訴人所受損害之賠償，是被上訴人請求返還押租保證金，為無理由等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件被上訴人主張兩造於八十九年十二月二十九日訂立系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租賃期限自九十年四月一日起至九十二年六月三十日止，及被上訴人應於訂約時交付上訴人三個月租金作為押租保證金之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可稽（見原審法院九十年度北簡字第九二０四號卷第十五、十六頁），堪信為真正。又上訴人主張被上訴人於九十年三月十五日繳納一百九十八萬二千四百元作為押租保證金之事實，有兩造所不爭之被上訴人付款簽回單暨支票一件附卷為證（見上開第九二０四號卷第十八頁），亦堪信為真正。查系爭租約第三條甲項固約定：「每月租金每坪新台幣壹仟陸佰元整，於第一天繳納參個月之租金」，惟該租約第七條其他特約事項丁項亦約定：「甲方（即上訴人）同意提供乙方（即被上訴人）裝潢免租期，期間自點交日起至九十年四月二十日止。於裝潢免租期乙方得免繳房屋租金，．．本約租金自民國九十年四月二十一日起算」，則依上開約定，應認被上訴人就系爭租約之第一期租金，應於租金起算之第一天即九十年四月二十一日始負給付租金之義務，故上訴人主張被上訴人應於九十年四月一日給付租金云云，即不可採。又查，依兩造契約約定，上訴人至遲應於九十年四月一日將系爭房屋點交予被上訴人，而上訴人固於九十年三月間將系爭房屋六樓之錀匙交予被上訴人，然僅係為便於被上訴人進行裝潢事宜，實際上系爭房屋五、六樓均迄未點交等情，為兩造所不爭執（見原審卷第四七、第一七八頁、本院卷第三七頁），從而，被上訴人主張上訴人有給付遲延之情事，亦足採信。又查被上訴人於九十年四月二日發函催告上訴人應於文到二日內答覆關於租賃標的物之點交暨修繕相關事宜，嗣於同年月十六日以上訴人給付遲延及未修繕租賃物為由，發函解除並終止系爭租約，該函並於同年月十八日送達上訴人，亦有兩造所不爭之上開函文、限時掛號函件執據及傳真查詢國內各類掛號郵件查單等件在卷可證（見上開第九二０四號卷第二三至二七頁、原審卷第二一四、二一五頁），則上訴人既未依約點交系爭房屋而有給付遲延之情事，經被上訴人定期催告後仍未依限履行點交，是被上訴人據以主張解除系爭租約，於法並無不合。上訴人雖以其於被上訴人依約給付租金之前，並無交付系爭房屋之義務等語置辯，惟查，依系爭租約之約定，上訴人至遲應於九十四年四月一日點交系爭房屋予被上訴人，而被上訴人於同年月二十一日始負有給付租金之義務，已如上述，則上訴人有先為給付之義務，是其尚不能以被上訴人未給付租金為由，而拒絕點交系爭房屋，故上訴人所辯，不足採信。此外，上訴人並未主張及舉證證明被上訴人之財產於訂約後有顯形減少而難為對待給付之虞之情事，況被上訴人已依約先給付相當於三個月租金額之押租保證金作為擔保，是上訴人空言主張行使不安抗辯權，亦屬無據。又查，系爭租約既於九十年四月十八日經被上訴人合法解除，則上訴人復於同年月十九日催告被上訴人於文到五日內給付租金，並據以主張終止系爭租約，於法即有未合，而不生終止契約之效力，從而，上訴人主張沒收被上訴人所交付之押租保證金，即失所依據，而為無理由。
四、綜上所述，系爭租約既經被上訴人合法解除，是被上訴人依民法第二百五十九條第一、二款規定，請求上訴人返還已給付之押租保證金及自九十年四月十八日起算之法定遲延利息，即無不合，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴人指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件被上訴人起訴請求上訴人返還押租保證金，其主張之請求權基礎為解除契約之回復原狀請求權及終止租賃契約之押租金返還請求權，並陳明如法院審理之結果，認為其中一項請求為有理由時，即不請求審判其他請求（見本院卷第三七頁）。本件經本院審理結果，認被上訴人基於解除契約之回復原狀請求權請求上訴人返還押租保證金為有理由，已如上述，是就被上訴人主張基於終止租賃契約之押租金返還請求權請求是否有理由，即不予審論。至於上訴人聲請傳訊證人廖大勝以證明系爭房屋冷凍空調循環系統運作正常，足敷一般公司正常上、下班時間使用所需；並聲請傳訊證人 吳翼騂 以證明被上訴人員工 王景璋 未曾對上訴人提及有關系爭房屋欲供被上訴人公司多少員工使用之問題，因均屬被上訴人主張終止系爭契約是否有理由之問題，就此本院不予審論，已於前述，是本院認無調查之必要，爰不予訊問，均併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十一月五日
民事第十四庭
審判長法官張劍男
法官蔡芳齡法官彭昭芬右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年十一月五日
書記官丁華平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。