臺灣高等法院88年度上更㈢字第494號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院88年上更㈢字第494號民事判決

裁判日期：民國91年11月05日

裁判案由：給付違約金

臺灣高等法院民事判決八十八年度上更㈢字第四九四號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十年十一月十九日臺灣板橋地方法院八十年度重訴字第一四號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰伍拾萬元，及自民國八十年二月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分，併該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。
右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：除與原判決及歷審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：兩造間系爭合建契約或其附件或於民國七十八年五月二十六日所立協議書均未約定
於簽訂合建契約後，伊不得使用或出租合建土地，被上訴人所稱伊違約出租土地，顯屬無據。
被上訴人於簽約時，明知系爭土地有出租廠房存在，仍同意簽訂合建契約，且於契
約及協議中未約定不准出租，自不得再以系爭合建土地上有他人承租之廠房為其違約未購鄰地之藉口，亦不得主張同時履行抗辯。
依系爭合建契約第十三條約定，在被上訴人購妥鄰地前，伊並無出具土地使用權同
意書之必要，伊自得使用或出租合建土地，且伊僅負責於被上訴人取得使用執照後二個月內移交地上物交被上訴人拆除，則在被上訴人取得建照二個月內，伊仍得使用或出租系爭土地，而被上訴人購得鄰地之最後期限即七十九年八月十一日尚在原租約期限即同年十一月十四日之前，惟被上訴人並未於期限前購得鄰地，伊始於同年十一月十四日再與承租人續約一年。
坐落台北縣中和市○○○段外南勢角小段（下稱同小段）三一八－八、－九、－一
０號等三筆土地縱可單獨興建，惟依約既應由被上訴人購買併入為合建土地，被上訴人未依約購買，嚴重影響合建土地之樓地板面積及容積率，造成伊重大損害。
被上訴人購買同小段三一六－一五號國有地，而未依約將上開土地之一半供伊購買，有違兩造協議。
被上訴人未依約為伊申購同小段三一四－一一號、－一二號、－一三號地（下稱三
一四－一一號地），反為自己及訴外人 林詳景 、 林玉榮 申購，且未提供保證人及依約為伊設定一千萬元之扺押權，亦屬違約。
伊雖有購買同小段三一四－一四號（下稱三一四－一四號地）義務，惟兩造並未約
定期限，伊僅須於被上訴人購買鄰地之前購得即可，而被上訴人未曾催告伊購買，亦未告知購買鄰地情形，且伊曾向國有財產局台灣北區辦事處（下稱國有財產局）異議表示出售價格過高，自非不願購買，伊申購三一四－一四號等地之資格雖遭註銷，但依法仍得再度申購，對合建之進行並無影響。
兩造合建契約約定：承購鄰地及與上開地段地號鄰地簽訂合建及買賣期限，應在簽
訂本約起三個月內完成，屆期無法完成，雙方同意解除契約，則被上訴人應於七十九年八月十一日前購買鄰地或簽訂合建契約，惟被上訴人並未依限完成，兩造合建契約已經解除，伊無再購入國有畸零地參加合建之義務。
縱認伊違反購買國有畸零地義務，惟被上訴人亦有多項違約情形如前述，伊得沒收
被上訴人所繳保證金，以之扺銷被上訴人之請求，被上訴人至多僅能請求返還新台幣（下同）一百五十萬元保證金。
被上訴人為建商，伊為地主，與被上訴人簽約後，即不得再與其他建商簽約，為恐
被上訴人拖延不購買鄰地進行合建，故乃約定被上訴人購買鄰地之期限，而伊向國有財產局購買畸零地，只要符合條件即得購買，故無約定購買期限之必要，只須於被上訴人購買鄰地，確定可進行合建時，伊再購買畸零地即可，上開三一四－一四號等畸零地僅伊可為申購，並無第一次未購買嗣即無法再購得之問題。
叁、證據：除援用歷審提出者外，補提地籍圖、土地謄本、合建契約附件、公證租約、協議書、存證信函、公證租約、時間表等件為證。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，據其以前到場及提出書狀陳稱：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：兩造協議約定承購鄰地或與鄰地地主簽訂合建期限，應在系爭合建契約簽約日起三
個月內完成，屆期無法完成，雙方同意解除契約，嗣將期限改為七十九年八月十一日，則在期限屆滿後，合建契約即為解除，上訴人自應依合建契約第五條規定，於同年月十八日將保證金返還予伊。
伊付費為上訴人辦妥申購三一四－一四號等國有畸零地手續，經國有財產局通知上
訴人於七十九年八月一日前一次繳清價款，詎上訴人藉詞拒不繳納，自已違約，即應依合建契約第十六條規定加倍返還保證金一百五十萬元。
叁、證據：援用歷審所提出者。
理由被上訴人主張：伊於七十八年四月十一日與上訴人訂立房地合建契約，約定由上訴
人提供坐落台北縣中和市○○○段外南勢角小段三一四－二號、－五號、三一七－九號、三一六－一三、－一四、三一八－一三號（下稱三一四－二號等）土地六筆，及向國有財產局申購三一四－一四號等國有畸零地合併使用，由伊出資建造地上十二層、地下二層之綜合商業大樓。伊已先行給付上訴人履約保證金七百五十萬元中之一百五十萬元，且該大樓之建築用地除上訴人提供之上述土地外，伊尚應向其他地主購買多筆之相鄰土地或與之簽訂合建契約以合併使用。伊已購妥同小段三一六－一五號土地，上訴人應付伊上述土地價金之半額，該價款與伊應給付上訴人之其餘履約保證金六百萬元抵銷後，伊已付清全部履約保證金。而兩造協議伊應於七十九年八月十一日前購妥三一四－三號等土地，否則合建契約當然解除，伊未能於期限前購妥三一四－三號等地，契約當然解除，依系爭合建契約第五條約定，上訴人應於七十九年八月十八日退還保證金一百五十萬元，又上訴人於伊代向國有財產局辦准申購三一四－一四號等地手續後，竟拒不予價購，致該局將核准之申購案註銷，上訴人復將合建基地出租與訴外人林都，顯已違約，依系爭合建契約第十六條約定，伊得請求上訴人加倍返還伊所付之保證金一百五十萬元及法定遲延利息等情，爰依合建契約之法律關係，求為命上訴人給付伊三百萬元及自八十年二月九日起按法定利率計算遲延利息之判決（被上訴人請求超過上開本息部分，業經本院前審判決敗訴，未據其聲明上訴已告確定）。
上訴人則以：兩造並未約定伊價購三一四－一四號等國有畸零地之期限，且伊係就
申購案價金是否合理向國有財產局提出異議，並非恣意不繳款，仍得再度申購而未違約，況被上訴人迄未於七十九年八月十一日前價購鄰地或與鄰地地主簽訂合建契約，約定解除條件成就，系爭合建契約已經解除，伊更無價購三一四－一四號等地之義務；伊在被上訴人取得使用執照後二個月內移交地上物供拆除即可，在此之前，仍得將合建土地上之建物出租與他人；被上訴人購得同小段三一六－一五號土地後，未將其中一半由伊承購，伊自得解除契約及沒收保證金，並以沒收保證金與對造請求加倍返還保證金抵銷等語，資為抗辯。
依兩造不爭陳述，及所提出合建契約書、附件、協議書、租賃契約書、國有財產局
函、異議書、存證信函、認證書、三一六－一五號土地所有權狀、讓售國有畸零地繳款通知書、買賣三一六－一五號地契約書、增值稅繳納書、支票等證物，本院認定本件事實經過為：
㈠兩造於七十八年四月十一日訂立房地合建契約，約定由被上訴人出資，上訴人提供
所有坐落同小段三一四－二號等六筆土地，建造地上十二層、地下二層之綜合商業大樓，因基地須合併水利會國有畸零地，約定由上訴人出資申購同小段三一四－一四號等地，被上訴人配合協辦。被上訴人同意支付七百五十萬元及以價值一千萬元之不動產設定扺押為為履約保證，保證金於被上訴人購妥鄰地及上訴人開妥土地使用權同意書之同時支付，上訴人應於被上訴人取得建造執照後二個月內辦理移交地上物由被上訴人負責拆除。兩造並訂立附件，為契約內容之一部，附件約定：
⑴甲（上訴人）乙（被上訴人）雙方‧‧同意於簽訂本契約時，乙方支付甲方履約保證金‧‧‧一百五十萬元，另餘額六百萬元仍按原約束規定支付。
⑵乙方同意上該地段三一六－一五地號之土地承購，按每坪四十萬元以下向地主承購。
⑶另上該地段三一四－三、－六、三一六－一、－七、－一九、三一八－八、－九、
－一○、－一一、－一二、－一三號（下稱三一四－三等號土地）土地，乙方同意按每坪四十五萬元向地主承購，或依合建十二樓立體對分方式與地主簽訂合建契約。
⑷乙方同意於上該土地承購及合建契約簽訂完成時，支付甲方佣金五十萬元，如成交
價及成交條件低於上開約定時，乙方同意支付甲方就其成交價額及成交條件之差額百分之十作為上訴人之獎勵金。
⑸承購鄰地及與上該土地（即三一四－三等號土地）簽訂合建及買賣期限應在簽訂本
約起三個月內完成，屆期無法完成，雙方同意解除本約，甲方應於七日內無息退還保證金。
㈡兩造於七十八年五月二十六日另訂立協議書（下稱系爭協議書），約定：
⑴乙方（被上訴人）自 陳立中 等四人購入‧‧‧三一六－一五號土地，乙方同意一半由甲方（上訴人）按向陳立中等人購入之原價由甲方購回。
⑵甲方購回同上地段三一六－一五號土地，甲方同意依雙方簽訂之合建契約書第二條之規定分配之。
⑶雙方同意附件一第五條約定「應在簽訂本約日起三個月內完成」，改為到民國七十九年八月十一日完成。
㈢被上訴人已給付上訴人保證金一百五十萬元。
㈣國有財產局台灣北區辦事處（以下簡稱國有財產局）於七十九年六月二十七日通知
上訴人，限期於七十九年八月一日以前一次繳納申購國有畸零地即同所三一四－一四號土地，惟上訴人並未依通知辦理繳款，國有財產局乃於七十九年十二月十四日通知註銷申購案。
㈤被上訴人並未於七十九年八月十一日前完成購買兩造所約定應由被上訴人購買之三一四－三等號鄰地或與該等鄰地地主簽定合建契約。
㈥兩造均同意系爭合建契約附件第五條約定之性質為系爭合建契約所附之解除條件。
本件爭點及本院之判斷：
㈠系爭合建契約是否因解除條件成就而失其效力？⑴按當事人得於契約中為附有解除條件之附款，附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第九十九條第二項定有明文。
⑵兩造於七十八年四月十一日簽訂系爭合建契約，約定由上訴人提供土地、被上訴人
出資合建，因合建土地需併購阰鄰國有三一四－一四號畸零地，且為合建需要，上訴人負有購買三一四－一四號地義務，而被上訴人則負有購買三一四－三等號土地或與三一四－三等號土地地主簽訂合建契約義務，故兩造於附件一第五條約定：「承購鄰地及與上該土地簽訂合建及買賣期限應在簽訂本約起三個月內完成，屆期無法完成，雙方同意解除本約．．．．」，復於同年五月二十六日簽立系爭協議書，於第七條則約明上述三個月內完成之約定，改為至「七十九年八月十一日完成」等情，如前述，上開附件一第五條約定性質為附解除條件約款，為兩造所不爭，則被上訴人如未於七十九年八月十一日前購買三一四－三等號土地或與地主簽訂合建契約，解除條件即已成就，而被上訴人並未於上開期限內購得三一四－三等號土地或與地主簽訂合建契約，為兩造所不爭，則系爭合建契約即因解除條件成就而失其效力。
㈡系爭契約因解除條件失效後之法律效果為何？⑴按解除權之行使不妨害損害賠償之請求，民法第二百六十條固定有明文，惟其所謂
解除權之行使，應指同法第二百五十四條以下行使法定解除權之情形，倘契約因解除條件成就而消滅之情形，則非該條所規範。而契約因解除條件成就而失效者，契約當事人尚不得依該無效之契約主張對方違約，為違約金之請求。
⑵系爭合建契約既已於七十九年八月十一日因解除條件成就而無效，如前述，則兩造
於解除條件成就之後分別主張對造有前述違約情形，依系爭合建契約第十六條約定請求沒收保證金充作違約金或加倍返還保證金作為違約金云云，參照前揭說明，均屬無據。
⑶系爭合建契約既因解除條件成就而失效，依系爭合建契約附件第五條約定，上訴人
應於七日內無息退還被上訴人所已給付之保證金一百五十萬元，則被上訴人依上開約定請求上訴人返還保證金一百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十年二月九日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，即無不合。
綜上所述，被上訴人主張系爭契約於七十九年八月十一日因伊未全數購買三一四－
三等號土地或與該等地主簽訂合建契約，解除條件成就，系爭合建契約已失其效力，而依契約附件第五條規定，請求上訴人返還保證金一百五十萬元及法定遲利息部分，應予准許。逾此所為請求，於法無據，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，所持理由雖有不同，然結論並無二致，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年十一月五日
民事第五庭
審判長法官黃熙嫣
法官陳介源法官鄭傑夫右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年十一月十一日
書記官劉家聲