裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第1906號民事判決
裁判日期：民國102年06月14日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第1906號原告 林信宏 訴訟代理人 莊慶洲 律師複代理人 陳興蓉 複代理人 林宜慶 律師被告 梁碧珠 訴訟代理人 廖欽生 訴訟代理人 邱雅文 律師複代理人 姜照斌 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年5月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參仟陸佰捌拾貳元，及自民國一百零一年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國(下同)101年5月6日將所有坐落臺中市○○區
○○段○○○○號(重測前為臺中市○○區○○路段○○○○○○號)土地及門牌號碼為臺中市○○○街○○巷○○號建物(下稱系爭房地)以新臺幣(下同)894萬元出售予被告，並於同日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，系爭買賣契約書第4條第1款約定被告應於簽約時給付簽約款90萬元，於101年6月1日給付備證用印款104萬元，於101年7月20日給付尾款700萬元。詎料，系爭買賣契約成立後，被告以系爭房地相鄰之化妝品工廠排放化學溶劑廢氣為由，而遲不依系爭買賣契約履行給付備證用印款及尾款。惟臺中市政府環境保護局曾於101年5月17日14時及5月22日16時派員前往前開化妝品工廠稽查，均未發現明顯異味，有臺中市政府環境保護局101年5月25日中市環稽字第0000000000號函可稽，顯見被告所言不實。
㈡又系爭買賣契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方
如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，被告未於101年6月1日履行交付備證用印款，原告於101年6月11日以臺中法院郵局第1463號存證信函催告被告於函到7日內給付備證用印款及尾款，否則將依民法第254條解除契約，並於101年6月22日以臺中法院郵局第1582號存證信函通知被告解除契約之意思表示。故依民法第95條第1項規定，兩造間之系爭買賣契約自101年6月25日送達被告之代收人廖欽生後，原告解除契約之意思表示達到被告可支配之範圍，置於被告可得了解之狀態時，即合法解除。
㈢系爭買賣契約未能履行，係因被告債務不履行所致，故被告應負之損害賠償範圍如下：
⒈依系爭買賣契約第12條約定、民法第250條規定，被告應給付違約金174,330元予原告：
系爭賣契約第12條2項約定：「甲方(買方)若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款……，應賠償乙方(賣方)自應付之日起，按買賣總價款（8,940,000元）每日千分之零點五計算之違約金至甲方(買方)完全給付時為止。」依民法第250條第1項、第2項後段規定及最高法院92年度台上字第697號判決意旨可知，上開逾期給付購屋款之違約金約定應屬懲罰性違約金之性質，故原告尚得證明受有損害，請求賠償其他損害。是被告依前揭約定應賠償原告，每逾1日應按買賣總價款(即894萬元)千分之0.5，即4,470元計算之賠償金，是被告應賠償之賠償金應自101年6月1日起至原告起訴之日(同年7月10日)止，共計40日，金額計為178,800元(計算式:4,470元×40日=178,800元)。
⒉系爭買賣契約第12條第4項約定：「本條所規定之違約金
，並不妨礙損害賠償請求權之行使」。故原告依系爭買賣契約約定及民法第260條規定，主張損害賠償如下:⑴履約保證手續費2,682元：兩造於簽訂買賣契約之同時
，共同向訴外人和泰建築經理股份有限公司簽訂價金履約保證申請書，於第2條2項第5款規定「甲乙雙方(原被告)應負擔之價金履約保證手續費(依總價萬分之六計收)」，即894萬×6/10000=5,364元，由原告負擔之履約保證手續費為5,364/2=2,682元，實為原告因被告債務不履行造成其財產權上之損害。
⑵代書(地政士)簽約費1,000元：兩造簽訂買賣契約，係
委由大葉地政士事務所之地政士 吳淑惠 ，原告應負之代書簽約費為1,000元，亦實為原告因被告債務不履行造成其財產上之損害。
⒊系爭買賣契約第4條第2項約定：「本約簽訂之同時，甲方
(買方)應給付簽約款(含定金)」、第12條第2項約定：「如甲方(買方)毀約不買或有其他違約情事時，乙方(賣方)於解除本契約後得沒收甲方(買方)已給付之全部款項」。被告依買賣契約，於101年5月6日簽約時給付簽約款90萬元，由兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶(帳號:
000000-00000000)保管該價款，惟被告毀約遲不給付剩餘之款項(備證用印款及尾款)，嗣於民國101年6月25日原告合法解除買賣契約，並得依前揭約定沒收被告已給付之簽約款900,000元。
㈣並聲明：被告應給付原告新台幣1,082,482元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯之陳述：㈠兩造間之系爭買賣契約乃因被告簽約後恣意不履行，造成原
告損失。而被告要求原告提出之書證，僅為原告與訴外人 大昱山 公司間之內部法律關係，與本件兩造間之外部買賣關係無涉，被告自無從本於原告與大昱山公司間之契約關係，對原告主張損害賠償之責任。再者，一般委託銷售契約，僅能認係原告與大昱山公司間之約定，被告既非該銷售契約之當事人，依債之相對性原則，自不受該契約之拘束。
㈡原告係委由大昱山公司銷售系爭房地，由其代為看屋及說明
屋況，便於向有意購買者在訂約前能實際觀看屋內格局，以利居間人斡旋於雙方當事人之間。又系爭買賣契約書乃原告自行簽立，而非大昱山公司代為簽立，故大昱山公司為非為代理人自明。因代理為代理買賣之一方，以本人名義對外為法律行為，與居間為居中斡旋，促成契約締結，顯不相同，換言之，如為居間，則無法為買賣一方之代理，如為代理，相同亦無法同時為居間。職此，大昱山公司於本件締約過程，其外部行為乃居間，非為代理，兩者為不能並存之法律關係。而 仲介 業者，於外部法律關係為居間乃不爭之事實，無適用民法關於代理之規定。被告主張仲介業者，對內外屋品質之保證意思，應適用或類推適用民法第105條規定，應屬無理由。
㈢本件不動產現況說明書所載內容，鄰損定義應依一般人所周
知為：「鄰居施工造成標的物結構龜裂傾斜」，然系爭房屋本身結構尚安全無虞，而物之瑕疵擔保，係為維持交易上之誠實及信用，關於買賣標的物品質之瑕疵，以當事人間有特約擔保其物實有確保品質者為限，出賣人始有擔保之責。買受人不應於買賣契約簽訂後復提出誇張之「鄰損」定義，要求出賣人應負擔保之責。次查，系爭土地與房屋本身既非海砂屋、坪數短少，亦非其屋內管線不良或房屋結構損壞，依通常效用而言並無任何瑕疵，況且一般不動產買賣交易習慣，賣方負擔保責任者為不動產本身，且工廠亦非與系爭房屋比鄰，故週圍環境工廠存在汙染之有無非原告所負之物之瑕疵擔保責任。
㈣本件買賣契約各項條件，確係出自雙方當事人之真意及自由
意志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下訂立等情事，不動產買賣契約書第14條已有約定。系爭房地之銷售，原告委由大昱山公司處理相關事務，被告曾告知訴外人 陳秀娟 及 陳麗華 ，其買屋之動機係為讓小孩讀書住宿用，而要求交屋日盡量提前，否則有失被告買屋之本意。並經出價兩次，始於101年5月6日簽訂不動產買賣契約，可見被告並非出於錯誤或於輕率急迫無經驗情形下締約。又被告於締約前就系爭房屋本身之屋況及存有工廠與系爭房屋比鄰之情形，早已知悉，其並無意思表示錯誤之情況。退步言之，若原告執意主張意思表示錯誤，則被告得依民法第91條主張損害賠償。
㈤被告已審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容，且原告於
不動產說明書所勾選之選項，並未有欺騙買受人之回答，原告與被告於簽約前未曾有任何的往來互動與交談，僅簽約當日見面，簽約時被告一再要求交屋日能再提前，雙方因交屋的問題討論許久，最後達成提前交屋的共識。且簽約當時被告就系爭工廠的問題從未提出，況且依兩造間所簽訂之系爭房地買賣契約，被告並未特別要求或另行註記保證房屋附近「空氣絕對無污染」之類似文字約定。被告審閱不動產現況說明書後仍願與原告簽訂系爭買賣契約，顯其並未陷於錯誤，自與詐欺之構成要件有違。
三、被告則以：㈠因被告於99年間於彰化基督教醫院鹿基分院檢查照胸腔X光
後，曾被診斷出呼吸系統有疑似癌症之不明腫塊。且被告購屋係為長久自住，為免病情惡化，因此特別注意居家環境有無空氣污染，避免有鄰近有污染之工廠。訂立系爭買賣契約前，被告之配偶廖欽生與被告偕同原告委託之大昱山公司經紀人員陳秀娟及被告委託之耀輝公司經紀人員陳麗華一起看屋時，發現系爭房屋旁（台中市○○區○○○街○○巷○○號）有一大型工廠，經分別詢問陳秀娟與陳麗華後，該2人均表示該工廠為包裝廠，非生產工廠，不會有噪音與污染。並請被告放心云云。被告誤信為真，始同意簽約購買系爭房屋。然被告於締約後始發現該工廠有排放油刺鼻化學溶劑廢氣，經臺中市政府環保局確認所排放之氣味為化妝品製程所產生之有毒物質丙酮、酒精。嗣後，經環保局進一步至該工廠排放口周界進行異味污染物採樣，並送檢驗機構進行科學檢驗，結果環保局檢驗發現該工廠排放之污染異味竟超過標準數值達4倍之多，違反空氣污染防制法第20條第1項規定，該局將依法告發處分並限期改善。至於原告所提出原證四號抗辯臺中市政府環保局派員前往該化妝品工廠周界勘查均未發現明顯異味情事云云，該次稽查結果僅環保局人員初步以嗅覺判斷，但未經客觀科學檢驗。嗣後環保局經採樣檢驗發現嚴重超標，違反空氣污染防制法相關規定，對於空氣污染之認定，當然應以科學檢驗結果為準。嗣後陳秀娟亦自承，其係自原告之妹妹轉述，始得知該工廠為化妝品包裝廠，不是生產工廠，不會有噪音與污染，並告知被告。由以上事實均可得知大昱山公司經紀人員陳秀娟確有為上揭「工廠無污染之保證」。
㈡依原告與大昱山公司所簽訂之「銷售同意書」第3條第1項明
文約定「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人」，故大昱山公司為原告之代理人。而且，被告之配偶廖欽生與被告分別於101年4月9日與101年4月10日前往看屋時，陪同者除被告委託之耀輝公司經紀人員陳麗華外，賣方部分即由大昱山公司經紀人員陳秀娟持系爭房屋鑰匙代原告帶看房屋，以及代為說明內外屋況，並回答被告之詢問，看屋過程原告均未出面。原告101年5月22日與被告配偶廖欽生電話中自承，中間原告與被告沒有說過一句話，雙方直至簽約當日始初次見面，此有錄音為證。顯見，原告全權授權大昱山公司代理其處理售屋業務，尤其是代原告帶看房屋以及代為說明內外屋況，並回答被告之詢問。因現場並無原告在場，被告合理相信大昱山公司具有代理權，代理人之說明與答覆之意思表示直接對本人發生效力。至少大昱山公司應具有「表見代理」，否則，被告難以知悉原告與大昱山公司之內部關係，現場賣方部份只有大昱山公司經紀人員說明屋況及答覆被告之詢問，而無本人說明或更正，倘屋主事後任意否認經紀人員對於內外屋況所為之說明與答覆而不負授權人之責任者，將嚴重影響交易安全。是為維護交易安全，依據民法第169條規定，原告對於大昱山公司應負授權人之責任。
㈢按出賣人欠缺所保證之品質者，應負瑕疵擔保責任。所謂「
保證之品質」，以買賣房屋為例，並不限於房屋本身結構品質保證（例如鋼骨建材、防火材料），如當事人特別約定有其他保證事項，例如保證無「非自然身故之情事」（凶宅）或附近無所謂「嫌惡設施」（如墳墓、殯儀館、高壓電塔或工廠污染等）情形，亦包括在內。因此，如出賣人另有約定或保證附近無所指之「嫌惡設施」者，不論是書面或口頭，而訂約後卻發現有違承諾者，即屬欠缺「保證之品質」之瑕疪情形。原告於101年3月9日簽署之「標的物現況說明書」，其對於「是否有損鄰或鄰損狀況」勾「否」，即原告明文「保證無鄰損」之情形。所謂「鄰損」，一般雖認知係鄰居施工造成標的物結構龜裂傾斜，惟在法律上並無定義，解釋上應不以此為限。其他鄰居所造成之損害，如鄰居有產生污染情事，不論是空氣污染或排放廢水致污染所使用之地下水，或鄰居工廠有經常產生噪音、震動，致影響居住安寧等，均應屬「鄰損」之範疇。原告既於其所簽署之不動產說明書中保證無「鄰損」狀況，締約後始發現該工廠有長期排放有毒化學物質丙酮之污染情事，超過固定污染源排放周界異味標準10（超標4倍之多），顯有空氣污染之「鄰損」事實。
故原告欠缺其保證之品質，明顯有物之瑕疵，被告自可依民法第359條規定解除其契約。
㈣又系爭買賣契約第9條第4項規定：「乙方保證本標的物周邊
無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用。」條文文意將「進出」與「使用」並列，可知周邊土地除不得有妨害標的物進出（例如：袋地）外，亦不得有其他妨害標的物使用之情形，包括其他土地有臭氣、熱氣、灰屑、喧囂、震動等相類之侵入（參照民法第793條）。因此，本標的物周邊其他土地如有超標之空氣污染侵入，即有妨害本標的物使用之情形，有違原告保證之品質。被告締約後始發現該工廠有長期排放有毒化學物質丙酮之污染情事，顯有空氣污染之事實，違反系爭不動產買賣契約第9條第4項規定「乙方保證本標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用。」故原告欠缺其保證之品質，明顯有違約情事，被告依據系爭不動產買賣契約第12條第3項規定得解除契約，依法有據。
㈤代理人之意思表示直接對本人發生效力，如出賣人之代理人
有保證附近無所指之「嫌惡設施」而與事實不符者，出賣人亦因此須負擔保責任。按原告委託賣屋之大昱山公司全權處理賣屋事宜，大昱山公司應為原告之代理人，故大昱山公司經紀人員陳秀娟對於被告特別詢問事項，保證該工廠無噪音與污染之意思表示，乃直接對原告發生效力。原告應負無過失擔保責任，被告依民法第359條規定解除契約，依法有據。被告於101年5月16日，即101年6月1日依約給付備證用印款之前，已先以存證信函為解除系爭契約意思表示在案。系爭買賣契約自始溯及消滅，被告既無給付契約價金之義務，自無原告所指給付遲延情形。故而，原告依據民法第254條規定以被告遲延給付為原因，而為解除契約之意思表示，當屬無據。況且，系爭契約既然業經原告以101年5月16日存證信函解除契約在案，系爭契約溯及消滅，原告當無就已消滅之契約嗣後再為解除之可能。
㈥大昱山公司為原告委託銷售系爭房地之代理人，原告代理人
大昱山公司意思表示有瑕疵，應適用民法第105條規定。查被告當場詢問大昱山公司經紀人員陳秀娟與耀輝公司經紀人員陳麗華「該工廠是什麼工廠？是否會產生噪音與污染？」其表示：「該工廠為化妝品包裝廠，不是生產工廠，不會有噪音與污染。」並請被告放心等語。陳秀娟並非說其不知道，而是刻意表示該工廠為化妝品「包裝廠」，並非「生產工廠」，可見陳秀娟係明知該工廠為化妝品之工廠，卻有故意誤導之實，顯然明知該化妝品「生產工廠」不符無空氣污染之保證；況且陳秀娟身為該地區不動產經紀業經紀人員，對於該地區不動產及鄰近環境概況應有深入掌握，而該工廠在當地生產化妝品已有30年，對於該化妝品工廠時有空氣污染之事實，亦可得而知。故依據民法第105條規定，代理人大昱山公司所為之品質保證意思表示，其法律效果則歸屬於本人即原告。原告須對其保證品質負授權人責任，不因原告其是否明知而不同。
㈦退步言之，大昱山公司縱非原告之代理人，惟大昱山公司為
原告委託銷售系爭房地之仲介，事實上輔助原告處理售屋事宜，則為原告之使用人。依據最高法院90年台上第4號民事判決意旨，使用人為本人所為之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫或明知其事情，或可得而知其事情，致其效力受影響時，宜類推適用民法第105條規定。故原告之使用人大昱山公司對於被告所特別詢問內、外屋況所為品質保證，效力及於原告，原告應負物之瑕疵擔保責任。因此，被告於101年5月16日就系爭房地有物之瑕疵而為解除契約之意思表示，亦合法有據。
㈧次按分期付價之買賣，如約定買受人有遲延時，出賣人得即
請求支付全部價金者，除買受人遲付之價額已達全部價金五分之一外，出賣人仍不得請求支付全部價金。民法第389條定有明文。依系爭買賣契約第4條第1項約定被告就買賣總價894萬元分3期給付，期限與金額分別是：簽約時（按101年5月6日）給付簽約金90萬元、101年6月1日給付備證用印款104萬元、101年7月20日給付尾款700萬元，故系爭房地買賣為「分期付價之買賣」。又兩造並無「買受人有遲延時，出賣人得即請求支付全部價金」之特別約定。因此，原告在各期期限屆至前，不得預為請求，被告亦不構成給付遲延責任。是原告主張於101年6月11日發函催告被告給付剩餘之款項，包含尾款新台幣700萬元，主張如未於函到翌日起7日內給付，將依民法第254條解除系爭契約云云。惟系爭契約尾款700萬元之給付期限約定為101年7月20日，原告在上揭期限屆至前，不得請求被告給付，被告無給付義務，即使被告未於催告期間內給付，亦不構成給付遲延。被告既無給付遲延情形，原告依據民法第254條規定為解除契約意思表示，當屬無據。
㈨一般人對於居家附近環境健康甚為重視，更何況是被告曾檢
查出肺部疑有癌症病變，更加重視屋外工廠有無污染，因此購屋自住前，特別注意居家環境有無空氣污染，倘知有空氣污染即不會購買，此由被告及其配偶廖欽生二次看屋時多次詢問共同在場之賣方仲介陳秀娟與買方仲介陳麗華：「該工廠是什麼工廠？是否會產生噪音與污染？」等語可證，故系爭房屋未受附近空氣污染係屬交易上重要事項，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，故被告得依據民法第88條第2項規定，撤銷買賣之意思表示。被告之買賣意思表示有錯誤之情形，已於101年6月15日委託律師發函通知撤銷買受系爭房屋之意思表示，該意思表示溯及無效。因此，原告嗣後於101年6月25日為以被告給付遲延為由解除契約之意思表示，即屬無據。
㈩大昱山公司即賣方仲介為原告委託銷售系爭房地之代理人，
不屬於民法第92條之第三人，故大昱山公司所為之詐欺行為，視同原告之行為，不論原告是否明知或可得而知。原告代理人大昱山公司之經紀人員陳秀娟惡意誤導、隱瞞該工廠污染之事實，致使被告陷於錯誤而同意購買系爭房地，應有詐欺之行為；且顯然係為賺取成交之佣金，合理懷疑有詐欺之故意，被告代理人因限縮解釋第三人之範圍，故原告代理人之詐欺行為視為原告之行為，被告得依據民法第92條第1項前段，撤銷買賣之意思表示。被告之買賣意思表示有被詐欺之情形，已於101年6月15日委託律師發函通知撤銷其締約意思表示，該意思表示溯及無效。因此，原告於101年6月25日為以被告給付遲延為由為解除契約之意思表示，即屬無據。系爭不動產買賣契約書第14條固約定本件買賣契約各項條件
並無錯誤或輕率急迫無經驗情形下訂立等情事，惟被告於訂約時尚不知有遭詐欺或錯誤之情形而簽定系爭買賣契約，但嗣後發現遭詐欺與錯誤之情事，被告非不得連同該約定一併撤銷其締約意思表示，否則日後所有詐欺情事均因雙方有簽署該條文而免責，顯非公平。且系爭不動產買賣契約乃以永慶房屋公司之制式契約範本簽訂，屬於「定型化契約」，如上開無錯誤之聲明得以使被告嗣後因此完全不得主張民法第88條、第92條之撤銷權者，系爭買賣契約第14條之約定，按其情形顯失公平，該部分約定依民法第247條之1規定，應屬無效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張其於101年5月6日將所有坐落臺中市○○區○○段
○○○○號土地及門牌號碼為臺中市○○○街○○巷○○號建物以894萬元出售予被告，並於同日簽訂不動產買賣契約，系爭買賣契約書第4條第1款約定被告應於簽約時給付簽約款90萬元，於101年6月1日給付備證用印款104萬元，於101年7月20日給付尾款700萬元等情，為被告所不爭執，並有買賣契約書附卷可稽，自堪信為真正。
㈡兩造所爭執者首為被告抗辯其已於101年5月16日發函解除系
爭買賣契約，是否有理由？⑴被告抗辯：伊曾被診斷出呼吸系統有疑似癌症之不明腫塊
，為免病情惡化，因此特別注意居家環境有無空氣污染，避免有鄰近有污染之工廠，伊於訂立系爭買賣契約前看屋時，發現系爭房屋旁有一大型工廠，經詢問原告委託銷售系爭房地之代理人陳秀娟，及被告委託之耀輝公司經紀人員陳麗華，該二人均表示該工廠為包裝廠，非生產工廠，不會有噪音與污染，並請被告放心云云，然被告於締約後始發現該工廠有排放油刺鼻化學溶劑廢氣，經環保局檢驗發現該工廠排放之污染異味竟超過標準數值達4倍之多，違反空氣污染防制法第20條第1項規定，系爭房地欠缺原告所保證之品質，明顯有物之瑕疵，被告依民法第359條規定解除契約云云。經查，原告委託訴外人大昱山房屋仲公司銷售系爭房地，該公司之銷售人員即證人陳秀娟到庭證稱：「我當時講說是化粧品的工廠，並沒有刻意強調是化妝品包裝的工廠」、「（問當時被告有無問你該工廠是否會產生噪音及污染？）當時我跟他講說他是化妝品工廠的時候，我還跟她說如果有疑問可以自己去看一下」、（問：當時有無回答被告有或無噪音及污染？）因為被告
第一次看屋的時候工廠是有在上班的，我有請他看一下工廠的環境，他是親眼去看。我沒有刻意回答有或沒有，我請他親自去看」等語；另證人即被告之配偶廖欽生證稱：
「我是4月9日與雙方仲介及我三個人一同去看屋，當時我看到旁邊那家工廠很大，我就當面對著他們二人問，這間工廠這麼大不知道在做什麼，當時回答的是陳麗華，陳麗華說這只是一間化粧品的包裝工廠，我再問，難道沒有在這邊生產，這時二位仲介異口同聲說沒有在這邊生產，只有作包裝而已，接著陳麗華說廖先生你聽看看，這麼安靜，一點聲音都沒有，所以沒有噪音污染，很適合你們全家搬來這邊住，接著我就說OK」等語，可知關於工廠之性質證人廖欽生與陳秀娟之證詞固有不同，惟關於廖欽生詢問該工廠有無噪音或污染時，陳秀娟並未為任何言詞之保證，二人之證詞並無二致。
⑵被告復稱；原告於101年3月9日簽署之「標的物現況說明
書」，其對於「是否有損鄰或鄰損狀況」勾「否」，即原告明文「保證無鄰損」之情形。所謂「鄰損」，一般雖認知係鄰居施工造成標的物結構龜裂傾斜，惟在法律上並無定義，解釋上應不以此為限。其他鄰居所造成之損害，如鄰居有產生污染情事，不論是空氣污染或排放廢水致污染所使用之地下水，或鄰居工廠有經常產生噪音、震動，致影響居住安寧等，均應屬「鄰損」之範疇云云。經查，系爭房地附近之工廠經台中市政府環境保護局於101年5月25日派員到場稽查結果，於周界勘查均未發現明顯異味情事，該局嗣於101年6月26日前往執行污染源周界異味污染物檢測，經採樣樣品檢結果為42，超過固定污染源排放周界異味標準10，已違反空氣污染防制法第20條第1項規定，依法告發處分並限期改善，分別有該局101年5月25日中市環稽字第0000000000號函、101年7月11日中市環空字第0000000000函影本在卷可稽。惟標的物現況說明書乃係房屋所有人就標的物當時之狀況為說明，如非房屋所有人所得知悉之狀況，要難認係標的物現況說明書之範圍。該工廠經台中市政府環境保護局於101年5月25日派員勘查時並未發現明顯異味，原告既非專業檢測單位，自難以判別該工廠是否確有污染之情事，原告於標的物現況說明書「是否有損鄰或鄰損狀況」乙欄勾選「否」，自非就其所未能檢測之工廠狀況為勾選，被告抗辯原告於標的物現況說明書勾選無鄰損，所謂無鄰損乃係包括該工廠無排放污染物之情形乙節，應無可採。
⑶被告另稱：系爭買賣契約第9條第4項約定：「乙方保證本
標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用」。條文將「進出」與「使用」並列，可知周邊土地除不得有妨害標的物進出（例如：袋地）外，亦不得有其他妨害標的物使用之情形，包括其他土地有臭氣、熱氣、灰屑、喧囂、震動等相類之侵入，系爭房地周邊其他土地有超標之空氣污染侵入，即有妨害使用之情形，有違原告保證之品質云云。惟查，依系爭買賣契約第9條第4項約定之文義，乃係就周邊其他土地並無妨害系爭房地現況之進出及使用為保證，非就周邊其他工廠、建物有無妨害系爭房地之進出及使用為保證，況該系爭房地周邊工廠是否確有排放污染物，原告亦難以知悉，已如前述，故系爭買賣契約第
9條第4項之約定自非包括保證系爭房地周邊工廠之使用狀況，被告上開抗辯，尚無可採。
⑷綜上所述，原告及其委託銷售之人員陳秀娟並未就系爭房
地週邊之工廠有無排放污染源為保證品質之意思表示，被告以系爭房地欠缺原告所保證之保質，及違反系爭買賣契約第9條第4項之約定為由，主張依系爭買賣契約第12條第
3項約定及民法第359條規定解除系爭買賣契約，洵屬無據。按民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」故物之瑕疪擔保之當然效力，僅有減價請求權，解約權之發生，尚須以解除契約並非顯失公平為要件。被告以系爭房地鄰近之工廠經台中市政府環境保護局檢驗有嚴重空氣污染情事，將減損不動產經濟價值，應屬物之瑕疪為由，主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約云云，惟系爭房地鄰近工廠是否確有排放污染物，並非原告所得判定或控管，無論原告是否負有物之瑕疪擔保責任，被告據此解除系爭買賣契約，對原告顯然失之過苛，即屬顯失公平，被告應不得解除系爭買賣契約。
是以，被告於101年5月16日發函解除系爭買賣契約，為無理由。
㈢兩造所爭執者次為被告於101年6月15日發函撤銷買受系爭房
屋之意思表示，是否有理由？被告抗辯：伊曾檢查出肺部疑有病變，更較一般人重視屋外工廠有無污染，因此多次詢問確認，故系爭房地未受附近空氣污染係屬交易上重要事項，其錯誤，視意思表示內容之錯誤，被告依民法第88條第2項規定，撤銷買受系爭房地之意思表示等語。原告則主張被告於締約前就系爭房屋本身之屋況及存有工廠與系爭房屋比鄰之情形，早已知悉，被告並無意思表示錯誤之情況等語。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條第1項、第2項定有明文。經查，被告於買受系爭房地前，曾就系爭房地附近之工廠是否有污染環境之情事，向房屋仲介公司探詢，原告委任之房屋仲介公司人員陳秀娟及被告委任之房屋仲介公司人員陳麗華均未表示該工廠有污染環境之情事，而系爭房地附近之工廠嗣經台中市環境保護局於101年6月26日前往執行污染源周界異味污染物檢測，認定污染源排放周界超過法定標準等情，為兩造所不爭執；依一般社會通念，系爭房地附近之工廠是否造成居家環境之污染應為交易上之重要事項，被告並於交易前加以探詢，其因誤認該工廠並無污染環境而買受系爭房地，該項錯誤雖非系爭房地性質之錯誤，但既屬交易上認為重要之事項，仍應類推適用民法第88條第2規定，視為意思表示內容之錯誤。是以，被告於101年6月15日以意思表示錯誤為由發函撤銷買受系爭房屋之意思表示，洵屬有據，為有理由。
㈣再按法律行為經撤銷者，視為自始無效，為民法第114條第1
項所明文。被告因意思表示錯誤而撤銷其錯誤之買受意思表示，既有理由，依前開規定，系爭買賣契約溯及訂約時自始無效。是以原告依系爭買賣契約第12條約定及民法第250條規定，請求被告給付違約金178,000元及沒收訂金90萬元，即屬無據，不應准許。
㈤惟按依民法第88條之規定撤銷意思表示時，表意人對於信其
意思表示為有效而受損害之相對人或第三人，應負賠償責任。但其撤銷之原因，受害人明知或可得而知者，不在此限。民法第91條亦有明文。系爭房地附近之工廠是否確有污染之情事，台中市政府環境保護局先前以嗅覺判斷，認未能發現明顯異味情事，嗣後採樣檢驗，始認超過固定污染源排放周界異味標準，自難認一般民眾之原告明知或可得而知該工廠具有污染之情事。故原告主張被告如以錯誤為由，撤銷買受系爭房地之意思表示，應依民法第91條規定，對原告信賴系爭契約為有效所受之損害負賠償責任，於法有據。原告請求被告賠償之履約保證手續費2,682元，及代書簽約費1,000元，均屬原告因信賴系爭契約為有效所受之損害，自應由被告負賠償責任。
㈥從而，原告依民法第91條規定，請求被告給付3,682元，及
自起訴狀繕本送達翌日即101年7月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本判決原告勝訴部分未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分，依職權為假執行宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國102年6月14日
民事第四庭法官吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月14日
書記官廖曉鐘