裁判字號：臺灣臺南地方法院103年簡上字第230號民事判決
裁判日期：民國104年04月29日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺南地方法院民事判決103年度簡上字第230號上訴人 陳重宜 訴訟代理人 許世烜 律師
陳玄儒 律師被上訴人 陳律安 訴訟代理人 陳石定
黃船德 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國103年9月30日本院臺南簡易庭102年度南簡字第1276號第一審判決提起上訴，於民國104年4月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人應自民國一百零二年六月二十六日起至同年十二月三十一日止，按月給付被上訴人之金額於超過新台幣陸仟捌佰肆拾玖元之部分；另自民國一百零三年一月一日起至返還原判決主文第一項所示不動產之日即同年十二月二十二日止，按月給付被上訴人之金額於超過新台幣陸仟柒佰伍拾伍元之部分；及上開部分假執行及免為假執行之宣告之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴及於本院主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○號土地、應有部分10000分之76（下稱系爭土地）、其上同段9640建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號12樓房屋（下稱系爭建物，系爭土地及建物以下合稱系爭房地）及編號79號車位（下稱系爭車位），原為原審被告 簡仲徽 所有，因遭原審被告簡仲徽之債權人聲請本院102年度司執字第15838號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由被上訴人拍定取得，本院於102年6月26日核發南院勤102司執慎字第15
838號不動產權利移轉證書後，業經被上訴人辦理所有權移轉登記完畢而取得系爭房地及車位之所有權。
（二）惟上訴人向系爭執行事件具狀陳稱伊向原審被告簡仲徽承租系爭建物及車位云云，乃虛偽不實，因訴外人 簡慧鍾 為上訴人之配偶，亦與原審被告簡仲徽為姐弟關係，因此上訴人與原審被告簡仲徽間實為製造不點交以阻止他人拍賣、點交或再要求搬遷費之目的而訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約），並請民間公證人認證，故系爭租賃契約因上訴人及原審被告簡仲徽間通謀虛偽意思表示而無效，上訴人及原審被告簡仲徽自應返還系爭房地及車位予被上訴人。又上訴人與原審被告簡仲徽無合法占用系爭建物及車位之正當權源，共同侵害被上訴人之所有權，依不當得利、侵權行為法律關係，上訴人及原審被告簡仲徽亦應自102年6月26日起至返還系爭建物及車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）15,166元予被上訴人。但原審判決既然認定只有上訴人占用系爭房地及車位，被上訴人現在就只主張上訴人應按月給付被上訴人15,166元。而上訴人已於103年12月22日將系爭房地及車位點交給被上訴人，該日即為被上訴人請求上訴人給付不當得利之終止日。
（三）上訴人無權占用被上訴人之系爭房地及車位，被上訴人本於民法第179條規定，請求上訴人返還無權占用期間相當於租金之不當得利，自屬有據。而不當得利之租金數額應以系爭房地符合現今社會通念及租賃行情之基準計算，不得逕依土地法第97條之規定計算，蓋土地法第97條之基準乃老舊之立法，早已不符租賃市場行情，且該條並非強制規定，自不得以最高法院經常採用，即謂城市房屋之租金唯一必須引用該法條計算，否則將造成極端保護無權占用人，而使所有權人損失甚鉅之情形。況上訴人與原審被告簡仲徽簽訂之系爭租賃契約乃是系爭建物每月13,666元、系爭車位每月1,500元，符合系爭房地及周圍土地房屋之市場行情，因此原審判決並無違誤。否則若依上訴人所列金額，焉有出租人願意出租，上訴人如何以此金額租得系爭房地及車位，因此上訴人所列金額並非上訴人所受利益，否則與不當得利之要件不符，亦與社會經驗法則及租賃行情不符，上訴人反於伊與原審被告簡仲徽所立系爭租賃契約之金額而為不同之主張，要不可採。
（四）並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以依臺南市政府稅務局103年12月27日南市稅房字第0000000000號函（下稱臺南稅務局36627號函），系爭建物於102年、103年房屋總現值分別為855,000元、840,90
0元，又系爭土地申報地價為172,342元，則系爭房地及車位於102年、103年申報總價額分別為1,027,342元、1,013,242元。依照土地法第97條第1項規定，及最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071號判例意旨，相當於租金之不當得利不應超過法定最高限額租金，系爭房地位處安平區，非市中心區，距主要交通幹道及大眾運輸車站不若市中心區便捷，周遭商店及消費市場亦未達繁榮，僅供一般生活需求標準，且上訴人利用系爭房地係供居住而非營業之用，故計算本件相當於租金之不當得利，以不超過申報總地價年息百分之5為宜。上訴人已於103年12月22日將系爭房地交還被上訴人，故上訴人應給付被上訴人之金額為：自102年6月26日起至同年12月31日止，共6月5天，為26,400元；自103年1月1日起至同年12月22日止，共11月22天，為49,438元，總計75,838元等語資為抗辯。並聲明：
（一）原判決關於命上訴人應自102年6月26日起至返還系爭建物及車位之日止，按月給付被上訴人之金額於超過4,222元以外部分（即原判決主文第2項）及其假執行之裁判均廢棄。
（二）上開廢棄部分改判被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人於原審請求：（一）先位聲明：１、上訴人、原審被告簡仲徽應將系爭建物及車位遷讓返還被上訴人。２、上訴人、原審被告簡仲徽應自102年6月26日起至返還系爭建物、車位之日止，按月給付被上訴人15,166元。３、願供擔保請准宣告假執行。（二）備位聲明：１、上訴人應自102年6月26日起至105年2月29日返還系爭建物期間，按月給付被上訴人13,666元。２、上訴人應自102年6月26日起至
110年2月28日返還系爭車位期間，按月給付被上訴人1,50
0元。３、願供擔保請准宣告假執行。原審判決認定：上訴人抗辯原審被告簡仲徽向伊借貸100萬元，逾期未償還，2人遂合意以該100萬元為對價，由原審被告簡仲徽將原為其所有之系爭建物及車位出租予上訴人，以供上訴人之建築事務所員工居住及伊配偶撰寫博士論文之用，並於100年3月
1日訂立系爭租賃契約，及於101年8月31日至民間公證人處認證等情，均非屬實，上訴人及原審被告簡仲徽係通謀虛偽意思表示而訂立系爭租賃契約，應屬無效，上訴人自不得以簽訂系爭租賃契約為由，抗辯有權占用系爭建物及車位。
故被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求上訴人及原審被告簡仲徽返還系爭房地及車位，應予准許。又上訴人於被上訴人在102年6月26日取得所有權之日起即無權占有系爭建物及車位，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自102年6月26日起至遷讓返還系爭建物、車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利15,166元（即系爭建物每月13,666元、系爭車位每月1,500元），亦應准許。另被上訴人請求原審被告簡仲徽應與上訴人一併返還系爭建物、車位及自上開期日起至返還之日止，按月給付15,166元部分，因上訴人主張占用系爭建物、車位，且無證據證明原審被告簡仲徽於被上訴人取得系爭房地、車位後仍有占用之客觀事實，難認原審被告簡仲徽占用系爭房地及車位，被上訴人之上開主張，要屬無據，應予駁回。上訴人對於原審判決判命伊將系爭建物及車位遷讓返還被上訴人，與上訴人按月給付被上訴人不當得利之金額在4,222元範圍部分，及被上訴人對於原審判決駁回其對原審被告簡仲徽之請求部分，均未提起上訴聲明不服，是原審判決就上開未經上訴部分及准其假執行之聲請部分，並該部分之訴訟費用負擔，已經確定，不在本院審理範圍。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房地及車位原為原審被告簡仲徽所有，因遭永豐商業銀行股份有限公司等債權人查封拍賣後，經系爭執行事件而由被上訴人拍賣取得，嗣本院於102年6月26日核發南院勤102司執慎字第15838號不動產權利移轉證書，並經被上訴人辦理所有權移轉登記完畢而取得系爭房地及車位之所有權。
（二）原審被告簡仲徽以系爭建物、車位於100年3月1日出租予上訴人為由（系爭建物出租期間自100年3月1日起至
105年2月29日止，全部租金82萬元；系爭車位出租期間自100年3月1日起至110年2月28日止，全部租金18萬元），於101年8月31日向本院所屬民間公證人 吳明烈 事務所請求認證上開租賃契約，並經前揭公證人以101年南院民認明字第1858號認證在案。
（三）原審被告簡仲徽之姐簡慧鍾為上訴人之配偶，門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號12樓為簡慧鍾所有。簡慧鍾於10
0年2月1日以上訴人之代理人身分自玉山銀行匯款100萬元至原審被告簡仲徽所經營之華爾街公司國泰世華銀行館前分行帳戶內。
五、被上訴人雖主張：不當得利應以系爭房地符合現今社會通念及租賃行情之基準計算，不得逕依土地法第97條規定計算，蓋該條不符租賃市場行情，且非強制規定。況系爭租賃契約所定之租金額，符合系爭房地及周圍土地房屋之市場行情，上訴人反於伊與原審被告簡仲徽所立系爭租賃契約之金額而為不同之主張，要不可採，上訴人應依不當得利規定，按月給付相當於租金之不當得利15,166元予被上訴人云云，上訴人則以前開情詞抗辯。經查：
（一）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。有最高法院61年台上字第1695號判例可參。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。為土地法第97條所明文。而其基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。並有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。最高法院59年台上字第793號判例意旨亦認為：「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖。」等語。可知法律上就房屋及土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定而於訴訟中不抗辯外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。
（二）經查兩造既未就系爭房地及車位訂立租賃契約約定租金數額，且上訴人與原審被告簡仲徽簽訂之系爭租賃契約，業經原審判決認定為通謀虛偽意思表示而無效確定，被上訴人於原審亦主張系爭租賃契約乃屬虛偽，被上訴人自不得再持虛偽之系爭租賃契約所定之每月租金數額，做為上訴人占用系爭建物及車位所受不當得利之計算基準。是參照前開說明，上訴人占用系爭建物及車位所得之利益，應僅相當於法定最高限額租金之數額，被上訴人主張土地法第97條之基準乃老舊之立法，早已不符租賃市場行情，且該條並非強制規定，於本件不當得利並無適用云云，既違反現仍有效之土地法第97條規定，自無可採，堪認上訴人抗辯計算本件不當得利應依土地法第97條規定為計算基準乙節，要屬可採。
（三）再查上訴人無權占有被上訴人之系爭房地及車位，既經原審判決確定，上訴人自係侵害被上訴人之所有權，被上訴人主張上訴人因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬有據。又上訴人無權占用系爭房地及車位之期間自102年6月26日起至
103年12月22日止乙節，業經兩造自承屬實，則被上訴人主張上訴人應依民法第179條規定，給付被上訴人上開期間即自102年6月26日起至返還系爭房地、車位之日即10
3年12月22日止相當於租金之不當得利，亦屬有據。而系爭土地於102年1月當期申報地價為每平方公尺9,520元，系爭建物於102年、103年房屋總現值分別為855,000元、840,900元等情，有上訴人提出之系爭土地登記謄本及臺南稅務局函覆本院之臺南稅務局36627號函（見本院卷第11頁、第77頁）各1件在卷可稽，且為兩造所不爭執，依此計算，系爭土地申報地價為172,342元（2,382平方公尺×76/10000×9,520元＝172,342元，元以下四捨五入，下同），加上系爭建物之前開房屋現值，系爭房地及車位於102年、103年申報總價額分別為1,027,342元、1,013,242元。本院斟酌系爭房地位於都市用地，面○○○區○○路，可以眺望安平運河，交通便利佳，臨近安平國中、國小，學校、公園之臨近性皆優，系爭建物之面積為105.73平方公尺，另有附屬建物陽台13.72平方公尺、雨遮2.27平方公尺及共同使用部分（含系爭車位），建築完成日期為87年9月15日，所在地區人口流向持平，經濟形態為住宅區，其屋況大小、面積均適中，內裝水電良好，鄰近無嫌惡設施，排水設施完善，外觀大樓新穎氣派，上訴人訴訟代理人之律師事務所亦設於○區○○路○○○號12樓，上訴人占用系爭房地及車位作為住家使用等情，有被上訴人提出系爭執行事件對系爭房地及車位之不動產估價報告書影本及上訴人提出之委任狀各1件、照片6張在卷足憑（見本院卷第51頁至第60頁、第48頁、第72頁至第74頁），可知系爭房地周圍大多屬住宅使用，其經濟效益略低於商業使用，因認被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，應按上訴人無權占有系爭房地之前開申報總價額之年息百分之8為適當，被上訴人主張應按系爭租賃契約所載即系爭建物每月13,666元、系爭車位每月1,
500元，計算上訴人之不當得利云云，尚屬過高；上訴人辯稱應按系爭房地之申報總價額之年息百分之5計算本件不當得利云云，則屬過低，均無可採。依上開基準計算，上訴人應給付被上訴人相當於租金之不當得利金額為：自
102年6月26日起至同年12月31日止，每月為6,849元（1,027,342元×8％÷12＝6,849元）；另自103年1月
1日起至同年12月22日止，每月為6,755元（1,013,242元×8％÷12＝6,755元）。從而被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付上開期間每月6,849元或6,755元之不當得利，為有理由，應予准許，被上訴人逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。故原審判決除確定部分外，就超過上開應准許部分所為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行及免為假執行之宣告之裁判，自有未洽。上訴人就此部分指摘原審判決不當，請求廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第1項、第2項所示；至上訴人上訴聲明逾上開廢棄部分之請求，則為無理由，應駁回該部分之上訴。另原審判決就上開廢棄改判部分關於訴訟費用負擔部分，因本件上訴範圍屬不另徵裁判費之請求，故原審訴訟費用仍應全由上訴人負擔，原審判決有關訴訟費用之負擔部分，並無不當，上訴人就此部分之上訴，為無理由，並予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年4月29日
民事第一庭審判長法官林福來
法官王參和法官林雯娟正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年4月29日
書記官陳著振