臺灣臺北地方法院小額民事判決
112年度北小字第2876號
原告 王日意
被告 林佳怡
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國112年8月15
日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳萬陸仟元為原告預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加為他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查本件原告起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）31,200元，有起訴狀可稽（見本院卷第9頁），嗣又於本院言詞辯論期日表示本件僅請求返還押租金26,000元（見本院卷第130頁），核原告所為，係減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：原告與被告成立房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租位於新北市○○區○○路0段000巷00號4樓之房屋（下稱系爭房屋），並約定租期自民國111年1月1日起至111年12月31日止，原告並已交付被告26,000元作為系爭租約之押租金，嗣兩造合意於111年12月25日終止系爭租約，原告業已於該日點交系爭房屋及返還鑰匙給被告，惟被告竟拒不返還26,000元之押租金，爰提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付伊26,000元。
三、被告則以：被告於點交時發現系爭房屋屋況嚴重受損、髒污，原告口頭允諾請被告自行請廠商進行修繕與及清潔，相關費用自押租金扣抵，而被告為此請廠商進行清潔及修繕後，支出修繕費196,000元、清潔費13,000元，再加上3個月房屋因為修繕無法出租的費用，總金額約200,000元，此應可抵扣押租金。另原告知悉系爭房屋漏水長達半年，竟遲至退租前之111年10月下旬始告知被告，若原告提早告知被告，被告一定會處理，但原告未於知悉時立即告知，依民法第437條第2項應賠償被告修繕費用，故被告無須返還押租金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造於111年1月15日簽立系爭租約，約定租期1年，每月租金13,000元、押租保證金26,000元，後系爭租約經兩造合意提早於111年12月25日終止，原告業已於該日點交系爭房屋及返還鑰匙給被告，而被告尚未返還原告押租金26,000元等情，有系爭租約書影本1份在卷（見本院卷第15-23頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第129頁），堪信為真實。
五、本院得心證之理由：
㈠按乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）26,000元作為押租保證金，乙方（即原告）如不繼續承租，甲方（即被告）應於乙方（即原告）遷空、交還房屋後無息返還押租保證金，系爭租約第5條定有明文。復按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。另依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修，此時如以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信。對於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損，出租人不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
㈡經查，系爭租約已於111年12月25日合法終止，原告業已於該日點交系爭房屋及返還鑰匙給被告等情，已認定如前，則依前開系爭租約第5條之約定，被告即有返還原告押租金26,000元之義務，被告雖辯稱請廠商進行清潔及修繕後，支出總金額約200,000元而可抵扣押租金云云，然被告並無提出得以證明原告有承諾上開費用得自押租金扣抵之證據，又觀被告提出之系爭房屋出租前與退租後對照圖及屋況圖（見本院卷第87-93頁），雖可見系爭房屋於退租時地板及陽台上留有少量小型垃圾、廁所及浴室之地板與牆面留有黑汙、牆面生有壁癌等情，然系爭房屋之結構、地板或牆面本身並無何實體破壞或改變結構之處，系爭房屋既係作為出租與原告做住宅使用，則前開壁癌僅屬用使用房屋所生之折舊及自然耗損，留有少許垃圾之情節亦非嚴重，至於系爭房屋漏水產生壁癌等情，本屬被告身為系爭房屋所有人所應負擔之修復義務，是難憑此即認為原告有違其所負保管維護義務或一般交易習慣及誠信原則，堪認原告已將系爭房屋以合於系爭租約之「應有」狀態返還給被告，被告無法以此作為抵充押租金之理由，故被告此部之辯稱要無可採。
㈢被告另辯稱依民法第437條第2項，原告應賠償被告修繕費用，故無須返還押租金云云，然觀原告提出之被告與原告配偶Line對話紀錄（見本院卷第137-141頁），至多只能證明原告係於111年10月21日告知被告系爭房屋有漏水之情形，對話內容並無提到原告知悉漏水超過半年，衡諸原告亦僅為一般租客，縱使系爭房屋牆面陸續有霉味，亦難憑此即認為原告有專業能力可以立刻知悉系爭房屋確有漏水之情形，自不得以嗣後被告委請廠商勘查後，判斷漏水達半年以上，即認原告係知悉漏水超過半年，又被告亦未提出其他證據以實原告知悉漏水超過半年之說，尚不足證明原告主觀上知悉系爭房屋有漏水須修繕，且有怠於通知被告致造成損害擴大之情形，被告復未提出證明其所支出之前揭修繕費用即係因原告怠於通知所致須額外支出之費用，而非其修繕漏水本即應自行負擔之費用，至於房屋因為修繕無法出租的費用亦本即屬被告身為房東應承擔之風險，難認與原告有何因果關係，是被告主張此部之抗辯亦難採認。
六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付26,000元，為有理由，應予准許。
七、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，另被告聲請供擔保免為假執行，合於法律規定，並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
臺北簡易庭法官葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官馬正道