裁判字號：臺灣新竹地方法院93年重訴字第106號民事判決
裁判日期：民國94年10月25日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣新竹地方法院民事判決93年度重訴字第106號原告乙○○訴訟代理人 羅秉成 律師複代理人 魏順華 律師被告甲○○訴訟代理人 洪大明 律師複代理人丙○○上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國94年9月23日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒仟萬元及各自附表一所示之日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十一；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳仟參佰參拾參萬參仟參佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒仟萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣於民國89年6月21日，原告乙○○以00000000元購買被告 廖雙淇 所有坐落新竹縣竹北市○○段番子寮64地號土地，並約明上開土地為政府機關徵收時，政府機關所發給可配回之抵價地權利亦歸原告取得。原告簽約後即分別給付第一期價款750萬元，第二期價款2000萬元及第三期價款
750萬元，共計3500萬元。
（二）依上開契約第6條「產權移轉」第(二)項約定：「賣方應於新竹縣政府完成配地取得過戶文件後二日內應同時交付所有權狀、印鑑証明等產權移轉全部文件，及蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關書表上，並付於買方委託之登記代理人」。嗣政府機關徵收上開新竹縣竹被六家段番子寮64地號土地，並於93年8月6日發配新竹縣竹北市○○段○○○號，及同縣市○○段○○號等2筆抵價地應有部分各為100000分之24388予被告（下稱係爭2筆土地），而被告亦於93年8月26日取得上開2筆土地之所有權狀等過戶文件，原告遂依約催使被告辦理該2筆土地之所有權予原告，詎被告竟不履行契約義務。
（三）嗣被告因積欠台灣中小企業銀行款項，遭該行以對被告之債權受償不足為由，於93年11月22日及同年12月13日追加執行系爭2筆土地為強制執行之拍賣標的，致本件系爭2筆土地因經執行查封登記而處於給付不能之狀態，故爰以訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示。
（四）又雙方之買賣契約既已解除，依據買賣契約第8條第2項前段：「如乙方（即被告）不賣或不照本契約履行應盡義務時，除應將已收價款如數返還予甲方（即原告）」、「契約解除時：：：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」之約定及民法第259條第2款之規定，請求被告返還已給付之00000000及各如附表一所示之利息。
（五）再契約之解除不妨礙損害賠償之請求，且民法第226條第1項之規定係採完全賠償責任，且屬履行利益之損害賠償，該損害賠償之目的在於填補債權人所生之損害，其應回復者並非原有狀態，而係應有狀態。本件兩造之買賣契約既已明定購買之土地為政府機關徵收時，政府機官所發給可配回之抵價地權利歸屬原告取得。詎被告取得系爭土地之所有權後，因拒絕履約以致該地遭台灣中小企業銀行查封而給付不能，係屬可歸責被告之事由所致，依民法第226條第1項之規定，被告應負履行利益之賠償責任。而系爭土地經不動產公司鑑價之結果為000000000元，且本院93年度執曾字第11905號強制執行系爭土地事件第一次拍賣所定之底價為000000000元，另該執行案件之債權人台灣中小企業銀行亦主張系爭第42號地號土第有000000000元之價值。故觀之本件買賣契約之總價款為00000000元，其中土地市價之差額即為原告履行利益所受之損失，再依據原買賣契約第7條(一)：「本買賣標的物，賣方保證產權清楚，如有他人主張權利或有他人之假扣押、假處分或查封、拍賣、強制執行餘買賣標的物上或有任何不利於本件買賣標的物之行為時，應由賣方負責理清，若買方因此而受有損害時，賣方應完全負責賠償責任」之約定，本件原告本可請求被告賠償00000000元(000000000-00000000=00000000)。
（六）末違約罰性質之違約金，於有違約情事時，其請求權即已發生，且依據雙方所訂之買賣契約第8條第2項：「如乙方不賣或不照本契約履行應盡義務時，除應將乙收價款如數返還予甲方外，另需賠償所收價款同額之賠償金予甲方」之約定，本件因被告已給付被告00000000元之價金，且系爭土地復因被告惡意違約而致原告受有鉅大損害，爰依契約之規定，請求此部分之違約金00000000元。
（七）綜上，被告應給付原告000000000元（00000000+00000000+00000000=000000000），及自附表一所示之日起至清償日止，按法定利率利息百分之5計算之利息。並願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以下列情詞抗辯：
（一）本件被告係因擔任新旭公司之保證人而對台灣中小企業銀行股份有限公司負有債務，才遭強制執行，對於本件土地無法過戶，應沒有可歸責事由；另原告請求3千5百萬元之違約金，亦屬過高（依內政部不動產買賣契約書範例所示，違約金以不超過總價金百分之20為限），蓋原告尚未支付全部價金，且目前社會經濟情形不佳（故被告為其擔保之公司財務不佳未能還款致被告遭受拖累）原告並未受有其他損害，是以原告請求被告返還已付價金，應予准許，同額違約金部分之請求，並無理由，應予駁回添
（二）按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明。又所謂債務不履行，包括給付不能、遲延給付及不完全給付三種；復如為損害賠償約定之性質，業已依契約預定其賠償額，則不得更請求遲延利息及賠償損害。
（三）本件兩造所定買賣契約第7條雖約定買賣標的物如遭強制執行，賣方應付完全賠償責任；但第8條同時又規定，如乙方（即被告）不賣或不照本契約履行應盡義務，除應將已收價款如數返還予甲方外，另需賠償所收價款同額之損害金於甲方。依上開二約定觀之，兩造關於損害賠償額已事先預定；蓋乙方不賣或不照該契約履行應盡義務，既已約定賠償方式，豈有標的物遭強制執行時，另需再賠償一次，且賠償金額高於「不賣」之賠償金額之理？再者，同契約第8條第1項規定買方不買或未付款時，亦得將已付價金由賣方沒收，抵作違約金，並解除本約；相互參照以觀，系爭契約書第8條之約定，係屬損害賠償額預定性之違約金性質，殆無疑義。
（四）復「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條定有明文；本件契約標的價金為5080萬餘元，原告已付3500萬元，尚有1500萬餘元未付，本件雖有無法過戶情事，但非全然可歸咎被告，本件兩造關於違約金之約定，確有過高情事，而原告所受損失，確為利息而已，謹請予以酌減。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保，請免為假執行之宣告。
貳、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告對於訴之變更追加無異議而為本案言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原告原聲明請求被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○號及士興段42號（權利範圍10萬分之2萬4千3百88之應有部分）之2筆土地之所有權移轉登記予原告，但嗣後變更請求被告應給付原告000000000元，及自附表一所示之日起至清償日止，按法定利率利息百分之5計算之利息，被告就此無異議而為本件之言詞辯論，揆諸上開說明，要無不當，應予准許，合先敘明。
叁、得心證之理由：
一、兩造於89年6月21日就被告廖雙淇所有坐落新竹縣竹北市○○段番子寮64地號土地簽訂買賣契約，並約明上開土地為政府機關徵收時，政府機關所發給可配回之抵價地權利歸予原告 賴川哲 取得。原告簽約後即分別給付被告第一期價款750萬元、第二期價款2000萬元及第三期價款750萬元，共計3500萬元。嗣新竹縣政府徵收上開土地，並於93年8月6日發配新竹縣竹北市○○段○○○號，及同縣市○○段○○號2筆抵價地之應有部分各為100000分之24388予被告（下稱系爭2筆土地）之情，為被告所不否認，並經原告提出買賣契約書及土地登記簿謄本為證。故本院所應審酌者為系爭買賣標的是否陷於給付不能，原告得否據以解除契約？原告解除契約後請求違約金基礎為何，金額是否過高，應予酌減？
二、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第226條、256條分別定有明文。觀諸雙方所訂之契約第6條「產權移轉」第(二)項約定：「賣方應於新竹縣政府完成配地取得過戶文件後二日內應同時交付所有權狀、印鑑証明等產權移轉全部文件，及蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關書表上，並交付於買方委託之登記代理人」。本件被告既於93年8月6日以領回抵價地之原因完成系爭2筆土地之所有權登記，此有土地登記簿謄本可佐，是被告當依約協同原告辦理該系爭2筆土地之所有權移轉登記。惟被告不僅未依約辦理，且於93年12月3日，因被告積欠台灣中小企業銀行債款，遂遭該銀行以對被告之債權受償不足為由，執行系爭2筆土地為強制執行之拍賣標的之情，為被告所不否認，並經本院調閱本院93年度執字第11905號卷核閱無訛，故被告移轉系爭2筆土地所有權予原告之義務，即屬不能給付，被告先因給付遲延之故，未將系爭2土地所有權移轉登記予被告，後因債務之故，致系爭土地經訴外債權人執行查封登記而處於給付不能之狀態，故本件被告不履約應屬可歸責之情形，從而，原告主張以變更聲明狀繕本之送達為解除契約之意思表示，自屬有據。
三、又按契約解除時，當事人回復回狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。且依據雙方買賣契約第8條第2項前段：「如乙方（即被告）不賣或不照本契約履行應盡義務時，除應將已收價款如數返還予甲方（即原告）」、「契約解除時：：：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」之約定，原告請求被告返還已給付之00000000及各自受領時起即如附表一所示之利息為有理由，應予准許。
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第98條、第250條第1項、第2項前段分別定有明文。又：解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年度上字第1118號著有判例。本件原告主張依據買賣契約第8條第2項：「如乙方不賣或不照本契約履行應盡義務時，除應將乙方所收價款如數返還予甲方外，另需賠償所收價款同額之賠償金予甲方」之約定，係懲罰性之違約金云云。經查兩造上開「：：如不賣或不照本契約履行應盡義務：：，需賠償所收價款同額之賠償金：：」之約定，顯係約定債務人於債務不履行時，應賠償債權人相當於所收同額價款之損害，其文義應為前揭民法第250條第2項所規定因不履行債務而生損害之賠償總額，已毋須別事探求，原告主張該項約定為懲罰性之違約金，即無可採。
五、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀民法第213條明文規定。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，同法第216條亦定有明文。又民法第216條第1項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害，最高法院48年度臺上字第1934號判例意旨參照。再給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物之價格時，應以起訴時之市價為準。查：觀諸卷附買賣契約第1條之約定，雙方係就被告所有將被徵收之土地訂定買賣契約，買方即原告購買此土地係著眼於該土地於將來被徵收時，可向徵收機關申請發給配回抵價地權利，且配合原告所購買之土地係緊鄰新竹縣政府多項建設、開發工程之地段，如：新竹縣體育館興建、台大竹北分部與新竹生物醫學園區設置及高鐵新竹六家站等聯外工程，均為政府正式核定且陸續建設而為該地居民所週知之事，故此地段價格之上漲乃雙方締約時所預見，亦為原告購賣土地之主要目的，不因原告有無出售或出租計劃或僅自行使用而有差異。本院審酌系爭2筆土地於本件起訴時（即93年9月）之市場價格，經鑑定為000000000元（竹北市○○段○○○○號土地價格為00000000元；竹北市○○段○○○號土地價格為000000000元，00000
000+000000000*24388/100000=000000000），此有原告所提之歐亞不動產鑑定公司所提之估價報告書可查，故依該鑑定價格比較兩造約定之買賣價金可知，如被告依約履行，原告應可享有00000000元之履行利益（000000000-00000000=00000000），再審酌社會經濟狀況、當事人雙方確實履約所受之利益等一切情狀，認原告依據買賣契約第8條第2款之約定請求被告賠償00000000元之損害賠償，應屬有據，且無過高情事，被告空言主張此部分違約金之約定有過高之情事，惟無提出確實數據、資料以佐其說，故此部分之抗辯尚非可採。從而原告依據買賣契約第8條第2款及民法第226條第1項之規定請求被告給付00000000元及自起訴狀繕本送達之翌日起即93年10月27日至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由。
六、至原告另依據買賣契約第7條(一)：「本買賣標的物，賣方保證產權清楚，如有他人主張權利或有他人之假扣押、假處分或查封、拍賣、強制執行於買賣標的物上或有任何不利於本件買賣標的物之行為時，應由賣方負責理清，若買方因此而受有損害時，賣方應完全負責賠償責任」之約定，請求被告給付00000000元之損害賠償部分。查：細究上開文字「：
：有任何不利於本件買賣標的物之行為時，應由賣方負責理清，若買方因此而受有損害賠償時，賣方應完全負責賠償責任」約定之真意，係指在契約有效存在之前提下，賣方應將任何不利於契約履行之障礙予以排除，若因此衍生之損害賠償，買方得據以請求之依據。本件賣賣契約既因可歸責被告事由致給付不能而經解除，已如前述，從而，原告依據上開請求即失所附麗。況本件有關損害賠償違約金之請求依據，雙方既係明文訂定於契約第8條，故原告據此請求被告有關債務不履行之違約金00000000元部分，容有誤會，尚難准許。
七、綜上所述，原告依民法第259條第2訴請被告返還00000000元及各自受領時請即如附表一所示之日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，暨依據民法第226條、第250條及雙方買賣契約第8條第2項規定訴請被告給付00000000元及自起訴狀繕本送達之翌日即93年10月27日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國94年10月25日
民事第二庭法官彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年10月25日
書記官張永榮