臺灣新北地方法院113年度訴字第799號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院113年訴字第799號民事判決

裁判日期：民國113年06月13日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第799號原告 陳鄭貴美 訴訟代理人 江秀雯 被告 林建興 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號1樓房屋遷讓返還予原告。
二、被告應自民國112年11月1日起至遷讓返還前項房屋予被告之日止，按月給付原告新臺幣1萬元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔90/100，餘由原告負擔。
五、本判決第一、二項於原告以新臺幣189萬元為被告供擔保後，得假執行。倘被告以新臺幣567萬5086元為原告預供擔保，得免為假行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號1樓房屋（下稱
系爭房屋）所有權人，被告自民國00年00月間起向被告承租系爭房屋，作為住處使用。而後兩造依序於96年、100年、103年簽署書面租約，其中103年1月13日簽署書面租約（下稱系爭租約），租期自103年1月15日起至104年1月14日止；租金每月新臺幣（下同）8500元，應於每月15日繳納；押租保證金1萬8000元；並約定租期屆滿後，如不即時返還系爭房屋時，原告每月得向被告請求按租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。系爭租約租賃期限屆滿，承租人（即被告）仍為租賃物之使用收益，而出租人（即原告）不即表示反對之意思，依民法第451條規定視為以不定期租賃契約繼續。
㈡兩造於111年6月1日簽署房屋漏水修繕協議書，約定修繕費用
13萬5000元由被告先行代墊，用以抵充自111年7月起至112年10月止共16個月之租金。原告於112年3月21日以存證信函（下稱原證5函）通知被告，以原告欲收回自住為由，依民法第450條第2項及土地法第100條第1款規定，預告兩造間租賃契約關係自112年11月1日起終止（即112年10月31日屆期），請被告於112年11月1日自系爭房屋遷離返還予原告。詎屆期被告並未將系爭房屋返還原告，並自112年11月起即未再繳付租金予原告，經原告再於112年12月15日以存證信函（下稱原證6函）向被告催討112年11月、12月租金未果，爰本於租賃契約關係提起本訴，請求被告給付112年11月及12月租金共1萬7000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息。
㈢倘認原告以原證5存證信函所為終止租約意思表示，無法認定
兩造間租賃契約關係已112年10月31日經原告合法終止。因被告自112年11月起即未再依約付租，迄113年5月9日言詞辯論期日止，扣除1萬8000元押租保證金，已欠租逾2期總額以上，爰再當庭催告被告應於113年5月30日前給付，逾期終止租約。又系爭租約終止後，被告已無權繼續占有使用系爭房屋，爰本於民法第767條第1項規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告。
㈣再者於系爭租約終止後，被告未將系爭房屋返還，繼續占用
系爭房屋，爰依系爭租約第6條約定，請求被告自系爭租約終止翌日起至遷讓返還系爭房屋予被告之日止，按月給付原告4萬2500元（8500×5＝42500）。
㈤併為聲明：
⑴被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。
⑵被告應給付原告1萬7000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告應自終止租約翌日起至遷讓返還系爭房屋予被告之日止，按月給付原告4萬2500元。
二、被告抗辯：㈠對於系爭租約期限屆滿後，兩造並未續訂書面租約，系爭租
約視為以不定期限繼續；及被告自112年11月起未再繼續付租給原告等情，被告不爭執。被告不再付租給原告的原因是系爭房屋及坐落土地業經新北市政府完成徵收，且由原告領取徵收補償金完畢，依土地徵收條例第21條規定，原告已喪失對系爭房屋及坐落土地所有權，故原告除不得依據土地法第100條第1項規定以收回自住為由主張終止租約，及無由依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋外，也不能向被告請求給付租金。本件有權向被告收取租金或相當於租金不當得利者，應為新北市政府，並非原告。
㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，同法第425條亦定有明文。復按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號裁判意旨參照）。本件原告主張：系爭租約期限屆滿後，兩造並未續訂書面租約，依民法第451條規定系爭租約視為以不定期限繼續等情，為被告所未爭執，可信屬實。則不問，系爭(不定期）租約存續期間，系爭房屋所有權究否已經原告讓與他人，依民法第425條第2項規定，既無買賣不破租賃原則之適用，原告自仍為系爭租約出租人，而得本於系爭租約關係對被告為權利之行使（包含收取租金、行使租約終止權等）。況原告主張：原告為系爭房屋所有權人，遭徵收標的，是系爭房屋坐落之土地等情，業據提出系爭建物登記謄本為佐（列印時間113年1月26日；詳本院卷第119頁），可認屬實。併原告既於112年3月21日依土地法第100條第1款規定以出租人要收回自住為由，以原證5存信函通知被告（被告於000年0月間收受），預告將於112年10月31日終止系爭租約，請被告於112年11月1日前遷離並返還系爭房屋（詳本院卷第89至93頁），足認原告已依民法第450條第3項規定於相當期限前通知被告，系爭租約應於112年10月31日經原告合法終止。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦定有明文。承前，原告既為系爭房屋所有權人，系爭租約復於112年10月31日已經原告合法終止，被告也未舉證證明其於系爭租約終止後，有其他法律上理由繼續占有使用系爭房屋。則原告本於民法第767條第1項規定提起本訴，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。系爭租約既於112年10月31日已經終止，原告自無由再本於租賃契約關係請求被告給付112年11月、12月租金。即原告本於租契約關係請求被告給付1萬7000元租金及法定遲延利息部分，並無理由，應予駁回。再觀諸系爭租約第6條固約定如租期屆滿被告不即時交還房屋時，應按租金5倍（即每月4萬2500元）計付違約金（依民法第250條第2項前段規定屬損害賠償總額預定性質之違約金。）。惟經本院審酌系爭租約屆期後，被告未將系爭房屋返還，致原告所遭受損害，通常為每月無法繼續收租之相當於租金之損害；及租賃房屋租金之約定，衡諸一般社會經驗法則，應係將房屋併同坐落土地之使用對價同時考量在內（即系爭租約每月租金8500元，於當事人締約時，應包含系爭房屋及坐落土地之使用對價。），而於系爭租約終止時，原告已非系爭房屋坐落土地之所有權人（此部分為原告所未爭執）等情，認原告依系爭租約第6條約定，請求自112年11月1日起至被告將系爭房屋遷讓返還原告之日止，被告應按月給付原告4萬2500元違約金，已有過高，此部分以由本院按民法第252條規定依職權酌減至每月1萬元為當。
五、綜上所述，原告本於民法第767條第1項規定及系爭租約第6條約定提起本訴，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；及自112年11月1日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。
七、兩造其餘主張攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國113年6月13日
民事第六庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年6月13日
書記官吳佳玲