臺灣新竹地方法院民事簡易判決
110年度竹東簡字第146號
原告未來與生活社區管理委員會
法定代理人 徐法坤
訴訟代理人 劉克迅
被告 蔡泳
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國110年10月7日辯論終結，判決如下：
主文
被告蔡東泉應將坐落新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地上之門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號八樓之二如附圖所示編號A部分、面積八七點五四平方公尺之建物拆除。
被告蔡泳應將坐落新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地上之門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○○○號八樓如附圖所示編號B部分、面積七六點三一平方公尺之建物拆除。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告蔡東泉如以新臺幣參拾捌萬陸仟伍佰肆拾肆元為原告預供擔保，被告 蔡泳如 以新臺幣參拾參萬陸仟玖佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求：⒈被告蔡泳應將坐落新竹縣○○鎮○○路00號，如起訴狀附圖所示編號甲部分、面積為112平方公尺頂樓平台之鐵皮屋增建建物拆除。⒉被告蔡東泉應將坐落新竹縣○○鎮○○路00號，如起訴狀附圖所示編號乙部分、面積為103平方公尺頂樓平台之鐵皮屋增建建物拆除。嗣經本院會同地政機關實施測量後，原告於言詞辯論程序中更正聲明為：⒈被告蔡東泉應將坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地上之門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00號8樓之2如附圖所示編號A部分、面積87.54平方公尺之建物拆除。⒉被告蔡泳應將坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地上之門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00○0號8樓如附圖所示編號B部分、面積76.31平方公尺之建物拆除，有民事起訴狀（誤載為告訴狀）、言詞辯論筆錄在卷可參，核與前揭規定相符，自應准許。
（二）又按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435條定有明文。本件原告於前揭言詞辯論程序中更正聲明後，其訴訟標的價額則經本院核定為新臺幣（下同）723,500元【計算式如下：公告現值35,325元×（87.54＋76.31）÷8（樓層數）＝723,500元，小數點以下四捨五入】，已逾50萬元，被告於上開原告訴之變更後，並未抗辯而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第435條第2項視為已有適用簡易程序之合意，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為坐落新竹縣○○鎮○○路00號未來與生活大廈（下稱系爭大廈）住戶管理委員會，被告蔡東泉、蔡泳分別為新竹縣○○鎮○○路00號8樓之2、25之3號8樓（下分別稱25號8樓之2、25之3號8樓）之區分所有權人，均知悉系爭大廈頂樓平台為共有部分，竟於民國96年間分別於系爭大廈頂樓平台加裝如附圖所示編號A部分、面積87.54平方公尺鐵皮屋（下稱系爭A建物）、編號B部分、面積76.31平方公尺鐵皮屋（下稱系爭B建物）使用至今，以此方式排除其他區分所有權人進出使用頂樓平台之權利，且登記謄本上該處並無建物之記載，經原告多次請其拆除，均置之不理。原告爰依法請求被告等拆除該等鐵皮屋。並於本院聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告蔡東泉則以：
（一）原告從96年起收取露台管理費迄今，從未提出異議，且對其他亦擁有露台加蓋住戶，從109年起才加收露台管理費。露台防漏搭建緣由系爭大廈C棟7樓之4住戶 林麗美 要求，因露台部分屬於D棟8樓之1。系爭鐵皮屋大概92、93年間搭蓋，新竹縣政府有決定91-97年已有的違建就可以不用拆，而且如果要拆應該全部的人都要拆，為什麼只針對我們，其他住戶也有搭建。
（二）被告蔡東泉於108年發現只有 伊和 被告蔡泳2戶有繳納，所以伊從108年開始拒絕繳露台管理費，原告從109年起才針對有露台住戶收取露台管理費。當時露台搭蓋鐵皮屋是為儘速處理樓下漏水問題。並於本院聲明：駁回原告之訴。
三、被告蔡泳則以：
（一）原告從96年起收取露台管理費迄今，從未提出異議，且對其他亦擁有露台加蓋住戶，從109年起才加收露台管理費。露台防漏搭建緣由系爭大廈C棟7樓之4住戶林麗美要求，因露台部分屬於D棟8樓之1。系爭鐵皮屋大概92、93年間搭蓋，新竹縣政府有決定91-97年已有的違建就可以不用拆，而且如果要拆應該全部的人都要拆，為什麼只針對我們，其他住戶也有搭建。
（二）露台是當時買賣時就一起買的，只是還沒有去做補登記。原來露台只能從系爭25之3號8樓房屋進出，我們利用露台原有RC牆面及女兒牆以鐵皮屋搭建室內空間，在搭建時為了安全考量，有將C、D棟間牆面打1個門當作安全門進出。並於本院聲明：駁回原告之訴。
四、本院之判斷：
原告主張被告蔡東泉、蔡泳分別為25號8樓之2、25之3號8樓之區分所有權人，為兩造不爭執。而原告主張被告應拆除系爭A建物位在系爭大廈A、B棟間露台（下稱系爭A露台）上方，原露台外為B棟樓梯間，並未設有消防門或進出門，只能由25號8樓之2房屋進出；應拆除系爭B建物位在系爭大廈C、D棟間露台（下稱系爭B露台）上方，原露台外為C棟樓梯間，並未設有消防門或進出門，只能由25之3號8樓房屋進出，業經本院會同兩造於現場履勘確認無誤，且囑託新竹縣竹東地政事務所測繪，亦有本院勘驗筆錄、新竹縣竹東地政事務所110年8月30日函及函附之複丈成果圖在卷可按（見本院卷第76、129、131頁）。是本件本院所應審究者為：（一）被告蔡東泉就系爭A露台、被告蔡泳就系爭B露台是否具有約定專用權？是否得搭建系爭A、B建物？（二）原告訴請被告蔡東泉應將系爭A建物拆除、被告蔡泳應將系爭B建物拆除，是否有理由？經查：
（一）被告蔡東泉就系爭A露台、被告蔡泳就系爭B露台是否具有約定專用權？是否得搭建系爭A、B建物？
⒈按「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」、「所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言。」最高法院83年度台上字第1377號、87年度台上字第1359號、98年度台上字第633號、1087號判決意旨同此見解。
⒉查系爭A、B露台位在系爭大廈7樓上方，其中系爭A露台只能由25號8樓之2房屋進出，系爭B露台只能由25之3號8樓房屋進出，足見系爭大廈各區分所有權人就系爭A、B露台自始有同意由25號8樓之2及25之3號8樓區分所有權人分管之默示合意之事實，故被告蔡東泉、蔡泳在法令許可範圍內，仍得繼續使用系爭A、B露台。
⒊惟按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前2項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。公寓大廈管理條例第8條第1項、第9條第2、3項分別定有明文。又按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第1、2項亦定有明文，則在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，分管約定雖得不受第7條各款之限制，仍受第9條規定之限制。原告稱系爭大廈約於81年辦理第一次所有權登記，是在公寓大廈管理條例84年6月28日制定公布前，雖依法律不溯及既往原則，但分管約定仍受第9條之限制。
⒋又按公寓大廈管理條例第9條之立法目的，在規定各區分所有權人對建築物共用部分之使用收益權及住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。對於共用部分之使用得另定規約，但規約之內容，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之有關規定。故頂樓平台於管理及使用時，仍應注意其構造設計及原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全（最高法院82年度台上字第2284號判決可參）。再依建築技術規則建築設計施工編第1條第20項規定：「直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺。」故一般而言，露台上方應無任何頂遮蓋物，始符合其通常使用方法及設置目的。查被告等於系爭A、B露台上建造系爭A、B建物，已將系爭A、B露台遮蔽，使其失去原有露台之外觀及設計，顯已不符合系爭A、B露台設置目的及通常使用方法，且增加系爭大廈負重，超越原本結構所能承受之重量，在地震頻繁的臺灣，已使系爭大廈產生崩塌毀損之風險，對全體住戶生命財產造成危害，縱有分管約定，仍非所許，此部分應認無效，此與是否經新竹縣政府列入緩拆處理或不用拆除之行政措施，仍屬二事。被告自不得在露台上分別搭建系爭A、B建物。
（二）原告訴請被告蔡東泉應將系爭A建物拆除、被告蔡泳應將系爭B建物拆除，是否有理由？
按住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。管理委員會之職務如下：公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、住戶違規情事之制止、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。公寓大廈管理條例第9條第4項、第36條第3、5、11款分別訂明文。經查，被告蔡東泉、蔡泳對於系爭A、B露台為違反法令之使用，業如前述，則原告得訴請法院為必要之處置。因此，原告訴請被告蔡東泉、蔡泳將違反法令使用之系爭A、B建物拆除，應屬有據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例之規定，請求被告蔡東泉應將系爭A露台上如圖所示編號A部分、面積87.54平方公尺之建物拆除、被告蔡泳應將系爭B露台上如附圖所示編號B部分、面積76.31平方公尺之建物拆除，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。本件係民事訴訟法第427條第3項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，併依職權宣告假執行。且依民事訴訟法第392條第2項依職權宣告被告等預供擔保得免為假執行。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第3項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 28 日
竹東簡易庭法官邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 28 日
書記官陳筱筑