臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第938號
原 告 江惠宜
被 告 桃園潤泰大家社區管理委員會
法定代理人 李維揚
訴訟代理人 金玳善
上列當事人間返還管理費事件，本院於民國102年11月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分
所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執
行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事
務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體
法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義
為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非
法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定
之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管
理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上
當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相
關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、
第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第
22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法
上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就
此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定
或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人損害，而應
由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之
權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依
上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區
分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定
私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法
資源之不必要耗費。經查本件原告主張被告社區之區分所有
權人會議決議程序違法，而被告依據違法之決議向其收取管
理費，侵權行為之主體應係被告社區之區分所有權人全體，
然依前開說明，原告仍得選擇被告為相對人起訴請求，核先
敘明。
貳、實體方面:
一、原告主張:伊為門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○巷○○號
3樓房屋之所有權人(下稱系爭房屋)，為潤泰大家社區之
區分所有權人(下稱系爭社區)。伊於民國91年5月18日購
買系爭房屋，專有部分之面積為120.51平方公尺(即36.46
坪)，共有之應有部分為26.44平方公尺(即7.99坪)。系
爭社區住戶規約第10條第2項約定，管理費授權管理委員會
依實際狀況訂定管理費收取標準，又依系爭社區管理委員會
之決議，管理費依建物面積每坪收取50元，惟系爭社區第1
屆區分所有權人會議召集程序違法，是該管理費之收取標準
自屬無效，被告應依公寓大廈管理條例第10條第2項本文規
定，按區分所有權人共有之應有部分比例收取管理費，依前
開標準，伊自92年1月1日起至102年10月31日止，應給付
之管理費共計51,935元(計算式:50元×7.99坪×130期=
51,935元)，惟伊實際繳納之管理費為288,925元(50元×
44.45坪×130期=288,925元)，是伊受有236,990元之損
失(計算式:288,925元-51,932元=236,990元)。為此，爰
依不當得利、侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語。並
聲明:(一)被告應給付原告236,990元，其自支付命令繕本
送達翌日時起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以:依系爭社區住戶規約第10條第2項規定，管理費
由各區分所有權人依照區分所有權人之決議分擔之。但第一
次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，
買賣契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應
按其所有建物坪數及車位分擔之，並授權管理委員會依實際
狀況訂定管理費收取標準。」，又系爭社區第1屆管理委員
會第3次會議及第3屆第4次會議決議，系爭社區之管理費
自90年11月23日起每坪55元，並自93年1月8日起為每坪50
元。系爭社區既以住戶規約授權管理委員會訂定管理費之收
取標準，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書之規定，應
優先適用，而伊係依系爭社區管理費之收取標準向原告收取
管理費，自無侵權行為或不當得利之情事等語。並聲明:(一
)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告
假執行。
三、原告主張其於91年為系爭房屋之所有權人，為系爭社區之區
分所有權人，其專有部分面積為120.51平方公尺(即36.46
坪)，共有之應有部分則為26.44平方公尺(即7.99坪)，
原告每月繳納之管理費係以146.95平方公尺(即44.45坪)
為計算基準，原告自93年1月8日後每月繳納之管理費扣除
汽車停車場清潔費、機車停車場清潔費及公共電費後為2,22
3元(計算式:44.45坪×50元=2,223元，元以下四捨五入)
等情，業據原告提出之系爭房屋登記謄本、系爭住戶規約、
系爭社區第1次區分所有權人會議紀錄及管理費收據為證，
且為被告所不否認，堪信為真。
四、惟原告主張系爭社區第1次區分所有權會議之召集程序違法
，故住戶規約第10條第2項及被告社區管理委員會所制定之
之管理費收費標準無效，因此被告依無效之標準，向其收取
管理費係侵害其權利，其因而而受有236,990元之損失等情
，則為被告所否認，是本件之爭點厥為:(一)原告主張系爭
社區第1次區分所有權人會議召集程序及決議方法違法，因
而系爭住戶規約第10條第2項無效，是否有理由?(二)系爭
社區第1次區分所有權人會議所為之召集程序以及決議方法
，是否有侵害原告之權利?(三)被告依據系爭住戶規約及管
理委員會決議，向原告收取管理費，是否有不當得利之情事
?
茲分述如下:
㈠原告主張系爭社區第1次區分所有權人會議召集程序違法，
因而系爭住戶規約第10條第2項無效是否有理由?
1.按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意
思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可
類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法
違反法令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但
出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在
此限，民法第56條第1項定有明文。依此，如主張區分所有
權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有
部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議
內容之違法（最高法院63年台上字第965號判例參照）。如
有上述情形，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，得於
決議後3個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未經法
院撤銷前，各區分所有權人，不得主張該決議係無效。本件
原告主張系爭社區第1次區分所有權人會議決議方法及程序
有瑕疵云云，固據提出該次會議記錄、出席名冊及會議出席
委託書為證，然該次會議係於90年10月5日召開，姑且不論
該會議之決議方法或召集程序是否違法，依前開說明，區分
所有權人若認決議之程序有瑕疵時，應於決議後3個月內請
求撤銷該決議，惟查該區分所有權會議決議至今已逾10年，
均未有區分所有權人提出撤銷之訴，該次會議決議在合法撤
銷前仍有效存在，是原告自無法以該召集程序或決議方法違
法，而主張該次決議無效，並進而主張系爭住戶規約第10條
第2項之規定無效。
2.又按管理委員會必須執行區分所有權人會議決議以及規約所
定事項，公寓大廈管理條例第36條第1及第13款定有明文。
查系爭住戶規約第10條第2項規定:「管理費由各區分所有
權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所
有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約
有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其所有
建物坪數及車位個數分攤之，授權管理委員會依實際狀況訂
定管理費收取標準。」，是訂定管理費收取標準即屬管理委
員會依規約所定應執行之事項，又管理費之分擔數額雖屬區
分所有權人會議決議之權限，然區分所有權人會議決議既將
管理費之收取標準授權予管理委員會訂定，即已行使其權限
，法律並未限制區分所有權人會議不得將訂定管理費收取標
準之權限交由管理委員會行使，是原告主張系爭規約第10條
第2項但書無效云云，尚非可採。
3.復按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理
委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守
原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，
公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。亦即後手之區分
所有權人對其繼受後所應生之權利義務，悉依原相關條例或
規約定之。又所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，
為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的
複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經
溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內
容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的
少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的
「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。
所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為
，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法
中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規
章性質，所以公寓大廈內之住戶，不論是否於協約成立後遷
入，均須受此協約或自治規章的拘束，如前所述，本件系爭
住戶規約既由區分所有權人所簽訂，且經住戶承認並遵守之
，依上說明，業已形成一自治規章性質，依團體法制原理，
凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守該「規約」。
原告既已於91年5月繼受系爭房屋，且系爭住戶規約亦處於
可得知悉之狀態，原告即不得主張為「善意第三人」而不受
該規約之拘束，是原告前開主張，難謂有據。
㈡系爭區分所有權人會議所為之召集程序以及決議行為，是否
有侵害原告之權利?
1.依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為
人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性
、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且
主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要
件應負舉證責任；以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償
損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責。
2.本件原告主張系爭社區第1次區分所有權人會議召集之決議
方法違法，造成原告受有損害，原告自應就系爭社區區分所
有權人之不法行為與原告所受損害間有因果關係等構成要件
負舉證責任。查縱使該區分所有權人會議召集程序或決議方
法，有如原告所述之瑕疵，亦非必然導致系爭住戶規約第10
條第2項後段之訂定，亦即兩者間無因果關係；況該次會議
決議增訂住戶規約第10條第2項後段「授權管理委員會依實
際狀況訂定管理費收取標準」之規定，係為使社區公共事務
得以順利之運行，該決議之結果，難謂有侵害原告權利之情
形；且原告繳交管理費，係用於支付系爭社區共有部分之修
繕、管理、維護等維持社區正常運作之費用，系爭社區之其
他區分所有權人均須依據相同之繳費標準繳納管理費，原告
並無多繳納管理費之情形，故原告所支出之管理費，不得謂
係其所受之損害，前開所述均與侵權行為之構成要件有違，
是原告依侵權行為之法律關係請求被告返還其溢繳管理費之
損害，難謂有據。
㈢被告依據系爭住戶規約及管理委員會之決議收取管理費，是
否有不當得利之情事?
1.按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權
之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因
而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付而得利時
，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主
張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺
給付之目的，始符舉證責任分配之原則。
2.經查，原告主張被告應依其共有之應有部分比例收取管理費
，逾此部分之收取即屬不當得利云云，惟被告向原告收取管
理費之標準，係依系爭規約及管理委員會之決議而來，而該
規約之效力既屬有效，被告向原告收取管理費即有法律上原
因，故與不當得利之要件不符，是原告之主張，洵無足取，
應予駁回。
五、從而，系爭區分所有權人第1次會議決議既仍存在，系爭規
約第10條第2項即屬有效，又本件亦與侵權行為或不當得利
之要件不符，原告依侵權行為及不當得利之規定，請求被告
給付如聲明第1項所示，即非有據。原告之訴既經駁回，其
假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之攻防方法，
經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附
此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中華民國102年12月23日
桃園簡易庭法官徐雍甯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月23日
書記官陳智仁