臺灣臺北地方法院簡易民事判決
107年度北簡字第13046號
原 告 謝奉森
被 告 蔡建陽
訴訟代理人 蔡政達
被 告 蔡淑慧
徐秀容
訴訟代理人 嚴傳寰
黃文斌
被 告 吳玉玲
上列當事人間請求給付修繕費用事件，於中華民國108年5月6日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告蔡建陽應給付原告新臺幣壹萬壹仟貳佰貳拾柒元。
被告蔡淑慧應給付原告新臺幣壹萬壹仟貳佰貳拾柒元。
被告徐秀容應給付原告新臺幣貳萬貳仟肆佰伍拾參元。
被告吳玉玲應給付原告新臺幣貳萬貳仟肆佰伍拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔十分之四，餘由原告負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如各以新臺幣壹萬壹仟貳
佰貳拾柒元、新臺幣壹萬壹仟貳佰貳拾柒元、新臺幣貳萬貳仟肆
佰伍拾參元、新臺幣貳萬貳仟肆佰伍拾參元為原告蔡建陽、蔡淑
慧、徐秀容、吳玉玲預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
原告起訴時，係請求被告蔡建陽、蔡淑慧應各給付原告新臺
幣（下同）33,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5％計算之利息；被告徐秀容、吳玉玲各給付原
告67,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。嗣於本院審理中減縮請求：被告蔡建陽
、蔡淑慧應各給付原告27,000元；被告徐秀容、吳玉玲應各
給付原告54,000元。此係減縮應受判決事項之聲明，核與民
事訴訟法第255條第1項第3款之規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠緣坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地上建號分
別為848、849、850、851、852號即門牌號碼北臺市○○區
○○○路0段000巷00弄00號1至5樓建物（舊門牌號碼臺北市
○○街○○巷○號1至5樓，下稱系爭建物）為訴外人 蔡寶秀 、
謝朝源 、 謝天生 等3人合建之五層式公寓建築，蔡寶秀等3人
於民國75年9月12日於台北市松山區調解委員會成立調解，
就系爭建物5樓屋頂部分成立分管協議並約定：「五樓屋頂
除由二、三、四、五樓住戶曬衣物及安裝電視天線等用途外
，不得為其他使用，若有毀損或漏水，其修理費用由二、三
、四、五樓住戶共同平均負擔」（下稱系爭分管協議）。嗣
原告於103年7月22日以買賣為原因取得系爭1樓及5樓建物所
有權，並於103年8月22日完成所有權移轉登記；被告蔡建陽
、蔡淑慧於92年6月15日因繼承取得系爭2樓建物所有權，並
於92年7月18日完成所有權移轉登記（權利範圍各2分之1）
；被告徐秀容、吳玉玲於87年11月10日以買賣為原因分別取
得系爭3樓、4樓建物所有權，並於87年11月27日完成所有權
移轉登記，皆應繼受上開分管契約之約定。
㈡又系爭建物5樓屋頂平台因年久失修而損壞，每逢下雨即嚴
重漏水，並滲漏至原告所有系爭5樓建物，造成原告所有5樓
建物每逢下雨即發生天花板嚴重滲漏、滴水之情形，並造成
室內裝潢損壞。為解決屋頂平台漏水問題，原告於107年3月
4日委請國泰防水抓漏工程行（下稱國泰工程行）評估系爭5
樓屋頂平台漏水修復費用，經預估為23萬元，另系爭5樓外
牆及女兒牆防水工程費用則為7萬元。原告遂於107年3月5日
將上開預估修繕費用轉知被告，然被告均不置可否，原告為
避免損害持續擴大，即於107年4月2日與國泰工程行簽訂防
水修漏工程合約，約定由國泰工程行施作「屋頂防水」、「
女兒牆防水」、「外牆防水」、「屋頂打泡沫水泥」等屋頂
漏水修繕工程，總修繕費用為27萬元，原告已支付相關費用
。嗣原告請求被告分擔修繕費用，被告均不置理，原告向台
北市松山區調解委員會申請調解，僅被告 蔡建揚 、蔡淑慧到
場，且彼2人表明不願負擔修繕費用。縱鈞院認系爭分管協
議無效，惟系爭屋頂平台亦為共有部分，原告亦得請求依各
樓層即各依5分之1分擔。
㈢並聲明：
1.被告蔡建陽應給付原告27,000元。
2.被告蔡淑慧應給付原告27,000元。
3.被告徐秀容應給付原告54,000元。
4.被告吳玉玲應給付原告54,000元。
5.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面
㈠被告蔡建陽、蔡淑慧答辯略以：
1.原告所提出之台北市松山區調解委員會調解書，僅聲請人
蔡寶秀為所有權人，其餘聲請人謝朝源、相對人謝天生均
非建物所有權人，亦無證據證明謝朝源、謝天生有受所有
權人之委託代理。且蔡寶秀、謝朝源、謝天生相繼搬離、
死亡、轉移所有權，復無提出重新擬定之聲明，是此約定
書應屬無效。又被告3樓徐秀容及4樓吳玉玲於87年11月10
日以買賣為由取得建物產權，並未受告知有上述合約一事
，可見謝天生已認定該約定無效。況蔡寶秀在將1樓2分之
1持分賣給原告謝奉森之大哥 謝錫勳 時，雙方已口頭協議
上述約定書不具效力，並交由雙方持有人各自選擇銷毀或
留作紀念處理，孰不料遭有心人保留利用。
2.原告施工動機及其目的實屬均因其5樓天花板滲漏問題，
與屋頂公設項目問題並無直接關係。且因頂樓無明顯損裂
，更無直接證據可證明與屋頂公設項目問題有直接關係。
此外5樓天花板滲漏理應從5樓直接補漏，而其5樓內部天
花板係屬個人問題，理應個人自行自費處理。且頂樓施作
工程係屬於本棟11號、13號全體住戶共10戶之共同公共議
題，凡需動工或意圖要求分攤費用，均應先徵求並獲得其
他所有住戶同意後才能施工。又11號、13號本屬同一棟建
築，理應頂樓公共空間之權利義務為10戶住戶共同擁有，
縱認上述調解書約定有效，也應共同協議施作，不得私自
劃分權利義務為11號及13號兩區。如自行施作，係屬個人
行為應自行負擔費用，若須分攤除須經過全體住戶同意外
，其分攤比例則應10戶共同分擔。
3.並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決
，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告徐秀容答辯略以：
1.原告107年3月5日以本公寓住宅頂樓防水施工估價單提供
被告等參考事由，在拒不提供任何頂樓是否漏水及損壞證
明也不與被告共同住戶溝通協調情況下，於同年4月2日逕
行簽約施作隔熱防水工程，在無急迫性且必須立即修繕證
明下，本項修繕費用不合理、不合法。且原告將5樓外牆
專有部分隔熱、防水、美化工程費用一併計入5樓防水隔
熱修繕工程款費用中，轉嫁由被告等2，3，4樓共同住戶
負擔，有違公平正義原則。
2.原告主張之分管協議，係原告家族親戚間之調解共同約定
，與被告無直接關連，且原告從未提供被告任何該共同約
定之訊息，也未給與被告正常意見表達之權利，被告主張
該約定效力不及於被告。
3.依被告所提出之建物測量成果圖，證明建物登記謄本所登
載之平台共用部分227.20平方公尺是指突出物12.9、屋頂
突出物7.86、及地下室200.44平方公尺，而頂樓平台並非
登載共用部分。另證人 謝王月青 （原告母親）作證5樓年
久失修，屋頂、牆壁漏水嚴重已數十年，至今已無法居住
；而被告於89年春發現3樓東北面室內牆壁有潮濕滲水情
形，立即請抓漏防水師父研究最經濟又有效的方法，在室
內牆面貼上磁磚，至今未再出現嚴重滲水情事。反觀原告
長期放任自用住宅滲水、漏水，不做任何修繕維護，但見
同幢隔鄰頂樓住戶自費修繕屋頂平台，也委託同一廠商大
肆重建自家屋頂平台與外牆隔熱防水，從未與共同住戶溝
通協商，僅邀請里長觀察漏水情形，並提出所謂分管協議
約定，也不告知用意，卻於完工後立即對被告提出調解申
請，進而以無理由、無效力之分管協議約定對被告起訴，
要求分攤修繕費用。被告主張頂樓平台並非依法登載於建
物登記謄本之共用部分，且原告放任自宅長期滲漏水不顧
導致損害擴大，為原告過失，應自行承擔。
4.並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決
，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢被告吳玉玲：
1.原告所稱由蔡寶秀、謝朝源及謝天生成立之分管協議約定
係原告家族親戚間之調解共同約定，與被告無任何關係。
且原告從未提供被告任何有關系爭建物5樓屋頂部分分管
協議約定之訊息，也未獲得被告之認可，被告主張上開分
管協議約定效力不及於被告，被告並無應繼受該分管契約
約定之必要。
2.原告僅以國泰工程行於107年3月4日所製之有關台北市○
○○路○段○○○巷○○弄○○號5樓外牆防水工程估價單影本投
遞於被告信箱，在拒不提供任何系爭建物5樓屋頂是否漏
水及損壞證明資料，也未曾與被告等區分所有權人開會溝
通協調下，逕自與國泰工程行簽約施作系爭工程，並支付
27萬元。但依據公寓大廈管理條例第7條第1項第4款規定
，屋頂為各樓層住戶共有公用，另第11條此共用部分之重
大修繕，應依區權人決議為之，原告於施工前未開會說明
協調，且未徵得其他樓層之區權人同意，本項修繕費用不
合法、不合理而無效。
3.並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決
，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由
㈠按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有
部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得
而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法
律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93
年度台上字第863號判決參照）。又按民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最
高法院17年上字第917號判例參照）。查原告主張系爭建物
為訴外人蔡寶秀、謝朝源、謝天生等3人合建之5層式公寓建
築，彼3人於75年9月12日於台北市松山區調解委員會成立調
解，就系爭建物5樓屋頂部分成立分管協議一節，固據其提
出台北市松山區調解委員會調解書影本為證（見本院卷第9
至11頁），惟被告已否認此為共有人所訂立之分管協議，自
應由原告舉證以實其說。惟原告並未提出其他證據為佐，且
參諸被告所提出之土地建築改良物所有權登記聲請書（即所
有權第一次登記，原因發生日期：74年10月1日，收件日：
74年12月6日）、74年12月5日協議書（見本院卷第211至219
頁）可知，系爭公寓於74年12月6日為所有權第一次登記時
，所有權人列有蔡寶秀、謝錫勳（法定代理人為謝朝源）、
蔡建陽、 謝光明 、 謝志盈 、謝奉森（即原告，法定代理人為
謝朝源）、 曹晉致 、 林曹弘 、 林修煜 、 曹晉修 、 曹清賢 、林
修彬等12人，並依協議書登記持分比例；而觀諸系爭調解書
所記載之聲請人為蔡寶秀、謝朝源，相對人為謝天生，其中
僅蔡寶秀為所有權人，並無其他共有人，自難認系爭建物共
有人已訂立共有物分管協議。是原告主張被告應受系爭調解
書約定之拘束，即系爭修繕費用應由2、3、4、5樓住戶共同
平均負擔云云，要嫌無據，為無可採。
㈡次按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附
屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他
負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。98年1月
23日修正前民法第799條定有明文。所謂共同部分，指性質
上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。系爭建物（
即13號1至5樓）與11號1至5樓建物（下稱11號建物）為同一
棟建築物（下統稱系爭公寓），乃74年間興建完成之5層建
物，其各樓層之構造及使用範圍，均有明顯區別，分屬各樓
層住戶所有等情，有卷附系爭建物（關於13號部分）1至5樓
建物登記第一類謄本、土地建築改良物所有權登記聲請書、
74年12月5日協議書、台北市松山地政事務所建物測量成果
圖可參（見本院卷第13至21頁、第211至223頁）。而系爭頂
樓平台位處系爭公寓之屋頂，為房屋整體建築之一部分，日
常生活由全體共有人共用外，於緊急時亦可供逃生避難之用
，用以維護該建築體之安全與外觀，性質上不許分割而獨立
為區分所有客體，應推定為全體區分所有權人之共有，性質
上為由全體區分所有權人共同使用，屬共用部分。
㈢又按98年1月23日增訂第799條之1，其第1項規定：「區分所
有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應
有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限」。查系爭頂
樓平台為兩造及11號建物所有權人之共有部分，其修繕費應
由各所有人按其應有部分分擔之。又原告主張系爭頂樓平台
因有漏水問題造成原告所有5樓建物受損，而有修繕必要，
原告將估價單據交被告後，被告並未置理，故原告自行僱工
修繕，共計支出費用27萬元等節，業據其提出國泰工程行估
價單暨合約、工程費請款單、匯出匯款憑證為證（見本院卷
第23至37頁），並有被告所提出之系爭頂樓平台修繕完成之
照片足參（見本院卷第157頁）。且證人即當地里長 洪温滿
、原告之母謝王月青已到庭證述確有漏水情事。而證人即國
泰工程行施工師傅 王世杰 亦到庭證述：本件漏水原因係屋頂
防水層失效，需要施作防水工程，重新施作厚度約10公分，
比原來厚，是因要埋設水管，增加洩水坡度；另外牆是迎風
面，且厚度很薄，外牆有裂縫會造成牆壁壁癌漏水，伊修復
之13號5樓之外牆有滲水，此並與原告5樓建物牆壁插座及壁
癌有關等語（見本院卷第202、204頁），堪認原告主張有修
繕之必要性為可採。又按無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不
存在者，亦同。民法第179條定有明文。查本件被告既未盡
修繕義務，則原告墊付系爭頂樓平台防水工程修繕費用，使
被告免於負擔而受有利益，自屬無法律上原因而受有利益，
並致原告受有損害。惟原告主張修繕費為27萬元（含屋頂防
水23萬元、外牆防水4萬元、女兒牆3萬元，合計30萬元，折
扣後為27萬元），而依證人王世杰所證述：女兒牆之修繕與
原告家漏水比較沒有直接關係等語（見本院卷第204頁），
關於女兒牆部分尚難認係本件修繕之必要費用，應予扣除。
又屋頂防水23萬元經折扣後應為207,000元、外牆防水4萬元
折扣後應為36,000元，合計243,000元。再系爭建物2、3、4
樓權利範圍各為10000分之924，其中2樓為被告蔡建陽、蔡
淑慧共有，權利範圍各為2分之1。是被告蔡建陽、蔡淑慧應
各分擔修繕費11,227元（計算式：243,000元ｘ924/10000ｘ
1/2＝11,227元，元以下四捨五入）；被告徐秀容、吳玉玲
應各分擔修繕費22,453元（計算式：243,000元ｘ924/10000
＝22,453元）。據此，原告請求被告蔡建陽、蔡淑慧各應給
付11,227元，及被告徐秀容、吳玉玲各應給付22,453元，核
屬有據，逾此範圍之請求，則不能准許。
四、從而，原告請求被告蔡建陽、蔡淑慧各應給付原告11,227元
，及被告徐秀容、吳玉玲各應給付原告22,453元，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其
假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國108年5月20日
臺北簡易庭
法官郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月20日
書記官陳怡如