臺灣新北地方法院91年度重訴字第628號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院91年重訴字第628號民事判決

裁判日期：民國92年08月18日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度重訴字第六二八號
原告甲○○訴訟代理人丙○○
何乃隆 律師被告乙○○住臺北訴訟代理人 崔百慶 律師
王柏堂 律師右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹仟肆佰參拾肆萬肆仟元，及自民國九十一年九月六日起至清償日止，按每月新台幣玖萬玖仟陸佰貳拾參元計算之利息。
被告應給付原告新台幣玖萬玖仟陸佰貳拾參元，及自民國九十一年九月十二日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。
被告應給付原告新台幣參拾參萬參仟參佰柒拾貳元，及自民國九十一年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰柒拾捌萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟肆佰參拾肆萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二、三項得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一千四百三十四萬四千元，及自民國九十一年九月六日起至清償日止，按每月九萬九千六百二十三元計算之利息。
（二）被告應給付原告四十三萬二千九百九十五元，及自九十一年八月三十一日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）買賣價金部分：原告之夫即訴外人丙○○於八十九年四月十三日與被告訂立不動產買賣契約，約定由丙○○出資一千六百萬元向被告購買坐落台北縣○里鄉○○○段○道坑口小段四一七地號、四一七之一地號兩筆土地（下稱系爭土地）內合計七○○坪之土地。丙○○應被告之要求先行付清買賣價金一千六百萬元，惟經實測後，因土地面積短少七十二坪（只有六百二十八坪），故由被告開立支票，分三期共計返還丙○○一百六十五萬六千元，而以一千四百三十四萬四千元為最後議定之買賣價金。然於申辦土地所有權過戶時，遭八里鄉公所屢次退件拒發農地農用證明書，台北縣政府更嚴正指明該土地為「保護區」；未准許作農地使用，且系爭土地上有二座墳墓，又有舖設水泥，故依農業發展條例之規定，被告顯然不能請得買賣標的物之農地農用證明書，亦即不能將買賣標的物之所有權移轉丙○○。嗣丙○○將系爭土地之權利移轉予其配偶甲○○即原告，而由原告、被告、丙○○三人，於九十年三月十日就系爭土地簽訂協議書，依該協議書第二條第六點之約定，截至九十一年八月三十一日止，若被告仍不能完成買賣標的物之過戶事宜，被告應於九十一年九月五日，如數歸還原告一千四百三十四萬四千元。若有遲延，原告得立即起訴，並應照計遲延利息每月九萬九千六百二十三元至清償日止。截至該協議書所約定九十一年八月三十一日止，被告未能完成系爭土地之過戶事宜，故原告發函通知被告解除契約，被告應於民國九十一年九月五日前返還系爭土地買賣價金一千四百三十四萬四千元，惟迄今仍未見被告返還。
（二）利息損失補償（票款請求）部分：由於系爭土地無法移轉過戶，被告承諾補償原告自八十九年五月一日起迄八十九年七月三十一日止之銀行貸款利息損失三十三萬三千三百七十二元，並開立九十年三月底至九十一年八月底到期，每月一張，票面金額九萬九千六百二十三元之支票做為利息損失之補償，此有協議書第二條第二、四、五點約定可稽。查原告所執有被告開立發票日九十一年八月三十日，付款人為彰化商業銀行林口分行，票面金額三十三萬三千三百七十二元、九萬九千六百二十三元之支票二紙均已遭退票。綜上，分別爰依協議書之約定及票據關係，請求被告返還土地買賣價金一千四百三十四萬四千元及四十三萬二千九百九十五元之票款。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告賣給丙○○之土地，經八十九年七月二十六日測量後已確立範圍，後被告要求合併、分割，是變更買賣標的之新要約，原告本無配合義務。且被告被主管機關退件之理由，是系爭土地有變更地形、地貌之狀況；嗣後退件之理由則是系爭土地上有墳墓、墓園一角；系爭土地上尚有變更原來的三層梯田為二層梯田，增建擋土牆及舖設水泥之缺點。所以被告要賣給丙○○的特定標的物，有自始不能過戶之問題；而非一時或部份不能過戶。
２、被告須過戶一個電錶給丙○○或原告，而且電錶要立在買賣標的上，是在買賣洽談之初，乙○○即有口頭承諾之事項，並非原告另為新的要求。另將標的物合併、分割，使墳墓及公園脫離四一七號土地範圍，是被告在確定給付不能後，經高人指點之變通辦法，並非原告要求所為，是原告本無配合之義務，但是原告仍予通融及配合，原告要求再實測一次，以便了解合併、分割後之地形、地貌才能表示同意，乃是合情合理之要求，並未刁難被告，所以自九十年十一月二日被告要求合併、分割起，迄九十一年七月五日被告立承諾書止，此八個月的拖延，是被告自己造成。
３、說明「同意書」蓋章之過程：91.07.05乙○○簽好了承諾書。91.07.06乙○○派其兄 吳坤龍 至丙○○開設之李安有限公司蓋「同意書」。91.07.12乙○○派 張秋展 代書要求丙○○轉告原告提供印鑑證明乙份。91.07.13原告需出國赴日經商。91.07.17原告返國。91.07.20星期六，戶政事務所不辦公。91.07.21星期日，同右。91.07.22星期一，原告辦好印鑑證明，並通知代書張秋展前來李安有限公司收件，但 張代書 因故無法前來。91.07.25被告之兄吳坤龍遲至當日才前來李安有限公司收件，並在「同意書」上更改日期為民國九十一年七月廿五日（原為民國九十一年六月廿五日）。可證原告沒有拖延或刁難之處。
４、至於合併、分割後之實用面積大於民國八十九年七月廿六日經測量員 李三祜 釘樁實測出來之實用面積，乃是被告未依特定面積辦理合併、分割，已有違約之處。所以被告自說自話，原告仍需再付被告土地價金五十六萬二千五百八十元，扣除被告應付原告之票款四十三萬二千九百九十五元後，原告仍欠被告十二萬九千五百八十五元云云，至非有理，被告仍應就票款四十三萬二千九百九十五元擔負違約及付款之責任。
三、證據：提出不動產買賣契約書、八十九年七月二十五日、九月二十日、十月十九日臺北縣八里鄉公所函、九十年八月十四日、九十一年八月二十二日臺北縣八里鄉公所會勘紀錄、土地使用分區證明書、八十九年十一月十日臺北縣政府函、九十年三月十日協議書、九十年十一月十二日、九十一年九月三日存證信函、支票及退票理由單、九十一年七月五日承諾書、原告護照、印鑑證明各一紙（以上均影本）、照片二紙（正本）為證，並聲請訊問證人 汪志宏 、 林玄文 及勘測現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）訴外人丙○○與被告於八十九年四月十三日係就臺北縣下罟子段長道坑口小段第四一七、四一七之一、一八三五之一地號三筆土地訂立不動產買賣契約，約定總價為一千六百萬元，被告已收領被告一千六百萬元，並將買賣標的之四一七號地號土地辦理抵押登記予訴外人丙○○所指定過戶登記名義人其妻甲○○即原告。惟上開土地經合併、分割實測後，雙方均認同上開土地至少有六二八坪可辦理移轉予買方，依此被告即先行退還短少之七十二坪土地之價金一百六十五萬六千元予買方。
（二）嗣被告於八十九年八月十五日向主管機關申請發給農地農用證明時，因原四七一地號之土地使用與當時之「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」規定不符，故於八十九年十一月十一日由主管機關駁回前開申請案。然此時之四一七地號土地仍尚未辦理合併、分割登記，故未能將不符部分土地補正、排除後再為給付，依此系爭土地並非不能給付，僅係部分不能之情形當時尚未除去。
（三）九十年三月十日經訴外人丙○○要求，被告與被告、訴外人丙○○簽訂協議書，同意丙○○將買方權利讓與原告，且承諾於九十一年八月三十一日前若不能完成買賣標的物過戶，應將已收價金如數返還原告，及補貼原告銀行貸款利息損失等內容。但原告於被告欲辦理系爭土地合併、分割時，額外要求被告加裝電力設施，但被告仍願為原告申請，並於九十一年五月十七日裝設完成。另依土地登記規則第八十八條通知原告即抵押權人出具同意書俾辦理土地合併、分割。又因原告要求，被告於九十一年六月十九日委請兄長吳坤龍將電力設備之文件、照片送至原告受任人何乃隆律師處，並再請原告儘速出具同意書配合辦理。被告九十年十月二十九日起，即多次委請張秋展代書向原告索取同意書及印鑑證明，延宕至九十一年七月一日，被告乃發存證信函催告原告出具同意書配合辦理，原告遲至九十一年七月二十五日始出具，查原告自九十年十月二十九日至七月二十五日止，顯已拖延辦理過戶手續達九個月之久，倘原告未有拖延，被告定能在九十一年八月三十一日前辦妥過戶，此為不可歸責於被告之事由，原告無權解除契約。
（四）九十一年八月十三日系爭土地合併、分割登記完畢，被告有告知原告上述拖延時間應加計為洽當，嗣於九十一年九月五日主管機關發給農地農用證明，被告即辦過戶，詎原告卻於九十一年九月十日通知欲解除契約，告知被告系爭土地無需辦理移轉，然系爭土地增值稅已申報，且增值稅繳款書已於九十一年九月十二日核發，被告義務已臻完備。
（五）對原告請求利息損失合計四十三萬二千九百九十五元部分，經查：分割後四一七地號土地面積為六百三十六點四六坪，原告另得使用之四一七之一地號土地面積約十六坪，二者合計約為六百五十二點四六坪，較協議書所載六百二十八坪，多出二十四點四六坪（每坪二萬三千元），故原告仍需再給付被告土地價款五十六萬二千五百八十元，被告以此主張抵銷，原告仍欠被告至少十二萬九千五百八十五元，故被告毋庸給付之。
（六）系爭四一七號土地並未包含右側之水泥道路；至於四一七號土地左上角石坡部分，係為達成兩造欲取得一方整土地之合意，而由張秋展代書將土地合併、分割成現狀方整之土地，若缺漏該石坡部分，便會與取得方整土地之合意有違。且原告及被告從未出示九十年三月十日協議書之附圖予張秋展代書或要求四一七號土地必須分割如該圖。
三、證據：提出系爭土地四一七地號、四一七之一地號土地登記謄本及地籍圖謄本、四一七之二地號土地登記謄本、九十一年七月一日存證信函、同意書、農業用地作農業使用證明書、土地增值稅繳款書為證，並聲請傳訊證人張秋展、吳坤龍。
理由
甲、程序方面：被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告主張：原告之夫即訴外人丙○○於八十九年四月十三日與被告訂立不動產買賣契約，約定以一千四百三十四萬四千元向被告購買座落台北縣○里鄉○○○段○道坑口小段四一七地號、四一七之一地號兩筆土地，並已如數付清價金；然被告因系爭土地地目為「田」，依土地狀況無法取得農地農用證明，故未能將買賣標的物所有權移轉丙○○。嗣訴外人丙○○將系爭土地買賣契約上買受人權利移轉予其配偶甲○○即本案原告承受，並由原告、被告、丙○○三人，於九十年三月十日就系爭土地簽訂協議書，依該協議書第二條第六點之約定，截至九十一年八月三十一日止，若被告仍不能完成買賣標的物之過戶事宜，被告應於九十一年九月五日，如數歸還原告一千四百三十四萬四千元。若有遲延，原告得立即起訴，並應照計遲延利息每月九萬九千六百二十三元至清償日止。惟截至該協議書所約定九十一年八月三十一日止，被告未能完成系爭土地之過戶事宜，該契約業已解除，被告應於九十一年九月五日前返還系爭土地買賣價金一千四百三十四萬四千元，惟被告並未返還；又因系爭土地無法移轉過戶，依協議書第二條第二、四、五點約定，由被告開立發票日為九十一年八月三十日，付款人為彰化商業銀行林口分行，票面金額三十三萬三千三百七十二元、九萬九千六百二十三元之支票，作為利息損失之補償，但上開支票屆期提示卻均遭退票。爰依協議書之約定，請求被告返還土地買賣價金一千四百三十四萬四千元及四十三萬二千九百九十五元之票款等情。被告則以：原告於系爭土地合併、分割時，方提出加裝電力設備之額外要求；且就系爭四一七地號土地上，被告有設定登記本金最高限額一千六百萬元抵押權予原告，故辦理土地合併、分割時，需有抵押權人之同意，被告於九十年十月二十九日起請求原告同意，原告卻遲至九十一年七月二十五日才出具同意書，此為不可歸責於被告之事由，原告無權解除契約。分割後四一七地號土地面積為六百三十六點四六坪，原告另得使用之四一七之一地號土地面積約十六坪，二者合計約為六百五十二點四六坪，較協議書所載六百二十八坪，多出二十四點四六坪（每坪二萬三千元），故原告仍需再給付被告土地價款五十六萬二千五百八十元，被告以此和原告請求利息補償金部分抵銷，原告仍欠被告至少十二萬九千五百八十五元，故被告毋庸給付等語，以資抗辯。
二、經查：原告主張其承受訴外人丙○○與被告就系爭土地所簽訂買賣契約之買受人權利，而被告並已收受買賣價金一千四百三十四萬四千元，但因被告未能取得系爭土地之農地農用證明，致無從移轉登記該土地所有權予原告；嗣雙方簽訂協議書，約定被告應補償原告利息損失，而被告至九十一年八月三十一日止，如仍未能完成系爭土地過戶事宜，則被告應於九十一年九月五日前返還原告上開價款，如有遲延並按月計付遲延利息九萬九千六百二十三元；惟被告並未依約於九十一年八月三十一日前完成移轉登記，且被告約定補償原告利息損失所簽發金額共計四十三萬二千九百九十五元之支票二紙屆期提示亦因存款不足而退票之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、八十九年七月二十五日、九月二十日、十月十九日臺北縣八里鄉公所函、九十年八月十四日、九十一年八月二十二日臺北縣八里鄉公所會勘紀錄、土地使用分區證明書、八十九年十一月十日臺北縣政府函、九十年三月十日協議書、九十年十一月十二日、九十一年九月三日存證信函、支票及退票理由單為證，復為被告所不爭執，堪信為真。是本件首應審究之爭點在於：被告遲延辦理移轉登記之原因，可否歸責於原告，原告為此解除契約，是否生解除效力？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條定有明文。又按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，此固為民法第二百五十八條所規定，惟解除權之行使附停止條件或期限者，並未增加相對人之不利益，自無不許附停止條件或期限之理。本件兩造九十年三月十日簽訂協議書第二條第６點約定：「截至九十一年八月三十一日止，如果乙方（即被告）仍不能完成買賣標的物之過戶事宜，則乙方應在九十一年九月五日前，如數歸還甲方（即原告）一千四百三十四萬四千元．．．」。推究該文義，既稱被告屆期未能完成過戶事宜應如數歸還原告已支付之價金等情，顯足認兩造業已合意：被告若於九十一八月三十一日前未能移轉登記該土地予原告，則原告對系爭土地買賣解除契約之意思表示即發生效力，如此方有被告須於同年九月五日前回復原狀返還價金予原告之情形，故此協議內容真意乃為兩造間合意解除系爭買賣契約意思表示生效之期限，一旦期限屆至，原告解除契約之意思表示效力便發生，契約即行解除，原告自無庸再行另為解除契約之意思表示。查本件被告於九十一年九月五日始取得臺北縣農業用地作農業使用證明書，並於同年九月十二日申報土地增值稅，有被告所提該證明書及土地增值稅繳款書在卷可稽，顯然已逾上開協議書所約定之期限，被告既未能於該期限屆至前辦理移轉登記義務甚明，則揆之前開說明，系爭買賣契約已生解除之效力，被告自應依協議書之約定負有返還已付價金之義務。
（二）被告雖以原告另行要求安裝電力設施，並藉此遲至九十一年七月二十五日始出具抵押權人同意書以辦理系爭土地分割、合併，而拖延辦理過戶手續達九個月之久，倘原告未有拖延，被告定能在九十一年八月三十一日前辦妥過戶，此為不可歸責於被告之事由，原告無權解除契約云云。惟查此已為原告所否認，而按系爭買賣契約中，買賣不動產標示部分雖載有：「分割後以實際權狀面積計算．．．」，然斟酌前後文義，應係指一八三五之一地號內分割如附圖紅色部分，而非嗣後土地未能取得農地農用之證明致未能過戶，另須就系爭土地違反農地農用部分之辦理分割、合併之情形；又綜觀買賣契約、協議書及承諾書中內容，並未課予原告負有協同配合辦理分割、合併之義務；況自九十一年七月二十五日原告交出同意書至過戶期限九十一年八月三十一日止，尚有一月餘之時間，以一般常情推論，顯已預留相當期間足供辦理合併、分割及過戶手續；且被告於訂約時承諾裝設電錶予原告，此有證人林玄文、汪志宏到庭證述明確，是原告要求被告將電錶過戶後再行辦理，係其權利正當之行使，並非任意拖延，是被告既於九十一年五月日十七日方將電錶等電力設施過戶予原告，又於同年七月五日始出具永無斷電之慮承諾書，故在此之前，原告為保障自身權利，拒絕出具同意書予被告，亦屬合理。而兩造就系爭土地所以遲未能辦理移轉登記，乃係被告未能取得農地農用證明所致，此已為被告所自承，而被告既係於九十一年九月五日始行取得系爭土地農地農用證明，原告依約又無配合辦理該不合農用部分之分割、合併義務，縱原告提早出具抵押權人同意書，被告亦因遲延取得農地農用證明而未能如期辦理移轉登記，是原告縱認有遲不出具抵押權人同意書之情形，亦與被告屆期未能完成移轉登記之事實並無因果關連性。則被告以原告遲至九十一年七月二十五日方出具同意書，而認被告未按時過戶系爭土地，係應歸責原告為辯云云，顯不足採。
三、本件系爭土地買賣契約既經原告合法解除，雙方就系爭土地之買賣關係亦歸消滅，是被告另以系爭土地於九十一年八月十三日經合併、分割登記完畢後，面積尚有增加，故原告需再給付被告價金五十六萬二千五百八十元為抵銷之抗辯亦失所附麗，自無可採，被告自應依約於九十一年九月五日前返還已受領之價金及給付所約定遲延利息。從而原告依兩造協議書約定，請求被告給付一千四百三十四萬四千元，及自民國九十一年九月六日起至清償日止，按每月九萬九千六百二十三元計算之利息，自屬有理由，應予准許。另原告本於票據關係請求被告給付票款四十三萬二千九百九十五元及自九十一年八月三十一日起至清償日止按年息百分之六計算之利息部分，業據原告提出買賣契約書、票據及退票理由單為證，且被告對此亦不爭執，惟按執票人向支票債務人行使追索權時，得請求自為付款提示日起之利息，票據法第一百三十三條定有明文。是本件原告請求票款，被告固應如數給付上開票面金額部分，惟就利息部分，就金額九萬九千六百二十三元及三十三萬三千三百七十二元部分，應分別依序自支票提示日即退票日九十一年九月十二日及同年九月十七日起算，均至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息方為正當，應予准許，其請求逾此範圍之利息，則屬無據，應予駁回。
四、兩造其餘攻擊及防禦方法，經審酌結果，均與本件判決之結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
五、本判決返還價金之部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另票款請求權之部分係本於命清償票據上債務之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第四款規定，自應依職權宣告假執行。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百八十九條第一項第四款、第三百九十條二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十二年八月十八日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官朱耀平右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年八月二十日~B法院書記官方蟾苓