裁判字號：臺灣高等法院95年上易字第739號民事判決
裁判日期：民國95年12月20日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決95年度上易字第739號上訴人甲○○被上訴人萬得福不動產仲介經紀有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 陳守文 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國95年7月12日臺灣臺北地方法院94年度訴字第7471號第一審判決提起上訴，本院於95年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國94年2月26日簽訂房地產委託銷售契約書，上訴人將其所有台北市○○區○○路7段50號1樓建物及坐落基地應有部分以新台幣（下同）1400萬元之價額委託被上訴人銷售。依前開委託銷售契約書第5條第1項及第11條第1項第2款約定，被上訴人於系爭房屋成交時，得向上訴人收取按實際買賣成交價額之4％作為服務報酬，又若因可歸責於上訴人事由而解除買賣契約者，上訴人仍應給付被上訴人委託銷售價額4％服務報酬。嗣被上訴人於委託期間尋得訴外人 莊育政 欲購買系爭房地，上訴人並與莊育政於94年3月19日簽訂不動產買賣契約書。詎上開買賣契約簽訂後，上訴人遲不交付相關房屋文件辦理過戶事宜，經被上訴人查證發現乃上訴人在將系爭房屋委由被上訴人銷售前，早已將系爭房屋出售予訴外人 孫大欽 ，孫大欽並以存證信函向被上訴人主張其權利，被上訴人因此去函要求上訴人出面解決問題並辦理過戶事宜，然上訴人不僅置之不理，除與被上訴人仲介之買方莊育政解除買賣契約外，更將系爭房地於94年5月23日又出售予訴外人 莊立宸 。上訴人一屋二賣在先，於簽訂買賣契約後拒不履約而解除契約，復另出售他人，顯屬可歸責於上訴人之事由而解除買賣契約，依系爭契約第11條第1項第2款約定，上訴人應給付被上訴人委託銷售價額（1400萬元）4％即56萬元之違約金與被上訴人，爰訴請上訴人如數給付及加計法定遲延利息。原審判決上訴人應給付被上訴人56萬元，及自95年1月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人積極與前買主商討解約善後等相關事務，確有誠意將系爭房地賣予買方莊育政，並於94年3月25日至文山區公所申請調解，同年4月4日出席調解，同年4月23日與前主協議解約。買方莊育政於原審表示已知上訴人之房屋所有權狀在前代書事務所保管中且未辦理過戶及交付手續。上訴人於94年3月29日接獲被上訴人店長 鄧建和 及買方莊育政電話要求上訴人當晚至被上訴人營業所返還買方所付簽約金30萬元，上訴人依約抵達後，被人未告知上訴人後續方案，旋要求上訴人簽立一張30萬元本票予買方莊育政，及另一張面額38萬餘元之本票予被上訴人。因當天時間已晚，上訴人不得已藉此為由予以脫身。惟買方莊育政於94年3月29日並未明白表示解除契約，同年4月18日及5月13日，被上訴人與買方莊育政雖分別發函給上訴人但均避談履約。被上訴人不但未催請買方履約，甚且對上訴人進行假扣押查封房屋及帳戶，令人顫慄。被上訴人所為顯違反居間人對於委託人之義務，依民法第571條規定，不得請求報酬。另被上訴人請求之金額不論係報酬或違約金均嫌過高，依民法第572條及254條規定，應予酌減等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查兩造於94年2月26日簽訂房地產委託銷售契約書，由上訴人將其坐落台北市○○區○○段1小段229地號應有部分1/12及其上建物台北市○○區○○路7段50號1樓以1400萬元之委託銷售價委託上訴人銷售，委託銷售期間自94年2月26日起至同年3月31日止。此為兩造所不爭執，並有房地產委託銷售契約書可稽（見原審卷第10、11頁）。
四、被上訴人主張上訴人違約一屋二賣，致遭買方莊育政解除買賣契約；被上訴人則否認有違約情事，並以前揭情詞置辯，茲查：
㈠被上訴人於受託銷售期間覓得買方莊育政，上訴人於94年3月
19日與莊育政簽訂不動產買賣契約，雙方約定買賣總價1150萬元，並於該不動產買賣契約第3條1項約定：「本契約簽訂時，甲方（即莊育政）給第一期款。乙方（即上訴人）應同時將權狀正本交予簽約之土地登記代理人保管。」買方莊育政於簽約時即依約交付面額30萬元之支票一紙。此有不動產買賣契約在卷可稽（見原審卷第12至19頁），復為上訴人自承屬實。
㈡因買方莊育政於物色房地時曾與多名仲介業者接觸，其購買系
爭房地後自他名仲介業者處得知系爭房地已出售予訴外人孫大欽。而被上訴人於上訴人與莊育政簽訂不動產買賣契約後，即不斷催請上訴人繳交過戶文件，惟上訴人均無法提出。買方莊育政及被上訴人始分別查悉上訴人早於已將系爭房地賣予訴外人孫大欽。孫大欽亦於94年3月30日寄發存證信函予被上訴人，表明系爭房地已由其購得，要求被上訴人切勿再行銷售等語。此分據證人莊育政、被上訴人店長鄧建和於原審證述綦詳（見原審卷第81、82頁），並有存證信函乙份可佐（見原審卷第24頁）。而依卷附上訴人與孫大欽之不動產買賣契約書記載，上訴人於93年10月13日即將系爭房地以總價886萬出售予訴外人孫大欽（見原審卷第20至23頁）。上訴人並自承系爭房地所有權狀確由前筆買賣（即與孫大欽之買賣）承辦代書事務所保管中（見本院卷第64頁），顯見上訴人未依其與莊育政之不動產買賣契約第3條第1項約定提出權狀正本交付保管，其有違約事實，至為灼然。上訴人雖辯稱被上訴人與其協商時，即知系爭房地之權狀下落，然被上訴人堅詞否認知情，核與證人鄧建和證述相符（見原審卷第83頁），上訴人就此復未能舉證以實其說，是其所辯，要無可採。上訴人另辯稱其與莊育政約定簽約日後14天，才開始申報增值稅及契約手續云云，惟此乃稅賦之申報辦理，與權狀之交付係屬二事，上訴人自不得執此卸免違約之責。
㈢訴外人莊育政因上訴人之違約行為，乃於94年3月29日與上訴
人協議由上訴人先行退還莊育政簽約款30萬元，莊育政則保留法律追訴與損害賠償之權利，此觀卷附買賣契約之註記甚明（見原審卷第59、60頁）。證人即承辦代書 黃鴻音 並證稱：「鄧先生協調雙方到我們公司協商，屋主當時承認確實有一屋二賣，買方的意思要要求返還簽約款並保留法律追究權，經由雙方同意立下這段文字，雙方簽名蓋章。」（見審卷第83頁）足證上訴人與莊育政之買賣契約業經合法解除。上訴人空言辯稱該買賣契約尚未解除，顯與事實有間，殊無可取。況上訴人業於94年5月23日將系爭房地出售予訴外人莊立宸，有土地及登記謄本可參（見原審卷第27、28頁），益徵上訴人已明確知悉前開買賣契約解除情事。
㈣上訴人雖辯稱其確有履約誠意，故與訴外人孫大欽積極洽談，以解決渠等間之買賣問題，並提出調解通知書及約定書為佐。
查上訴人雖申請於94年4月14日與孫大欽在台北市文山調解委員會進行調解，並於94年月22日與孫大欽合意解除93年10月13日簽訂之買賣契約（見本院卷第37、38頁）。惟此均在訴外人莊育政解除買賣契約之後，對上訴人與莊育政之買賣契約業生解除效力一事已無影響。
五、查兩造之房地產委託銷售契約書第11條第1項第2款規定：簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍支付委託銷售價格4%服務報酬，並應全額一次付予受託人（見原審卷第11頁）。依前述，上訴人與莊育政之買賣契約係因上訴人一屋二賣，無法依約提出權狀交付保管，而遭莊育政解除買賣契約，顯屬可歸責於上訴人之事由所致。被上訴人據此請求上訴人依委託銷售價格1400萬元4%計算之報酬56萬元，為有理由。上訴人雖謂被上訴人未催促、協助買方繼續履行，違反其受託義務云云，然查上訴人違約在先致遭解除買賣契約，該解除事由核與被上訴人無涉，而該買賣契約既經解除，買方即無續予履行之義務，上訴人執此指摘被上訴人，於法顯有未合。
六、至上訴人請求酌減違約金乙節，查依內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函訂定及89年7月10日台（89）內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定第1項規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或一個半月之租金。」（見本院卷第59頁）。而兩造之房地產委託銷售契約書第5條第1項約定：「受託人於買賣成交，得向委託人收取服報酬，其數額為實際買賣成交價額照仲介公會規定為4%。」（見原審卷第10頁），另訴外人莊育政與被上訴人簽訂之不動產買賣要約／書第6條前段約定：「買方於簽訂不動產買賣契約書時，應支付購買總額之2%作為受託人之服務報酬。」（見本院卷第67頁），是上訴人與莊育政之買賣契約若未解除，被上訴人可得之報酬應為69萬元〈1150萬×（4%＋2%）＝69萬）。
本件被上訴人請求之違約金為56萬元，顯低於其原預先可得之利益69萬元，且未逾內政部規定不動產仲介業報酬計收標準，自無過高情事。
七、從而，被上訴人依系爭房地產委託銷售契約書第11條第2款約定，訴請上訴人給付56萬元及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月16日（見原審卷第39頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年12月20日
民事第一庭
審判長法官張耀彩
法官林金吾法官盧彥如正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年12月21日
書記官鄭兆璋