臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 100年度南小字第1111號
法定代理人 潘美雲
訴訟代理人 吳宗澤
被 告 李銘偉
李慈容
訴訟代理人 李紹盈
侯淑惠
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬參仟捌佰壹拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣陸佰肆拾元，其餘新臺
幣參佰陸拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍萬參仟捌佰
壹拾參元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴
訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17
0條、第175條第1項分別定有明文。原告法定代理人原為李
炫璋，嗣於訴訟進行中變更為潘美雲，而變更後之法定代理
人潘美雲亦已於民國100年6月8日具狀聲明承受訴訟（見南
簡卷第18頁），經核於法並無不合，應予准許，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文
。本件原告起訴時，乃係依公寓大廈管理條例第8條及公園
麗緻大樓規約第2條之法律關係，請求被告應將其所移除坐
落在臺南市○區○○○路156之8號、156之9號屋後之公園麗
緻大樓中庭公共景觀花台，回復為起造人和宜建設股份有限
公司（下稱和宜公司）所設置植土及花木植物之原狀，並賠
償花台防水施工費用新台幣（下同）30,000元，嗣於100年6
月8日言詞辯論時，變更聲明為被告應賠償原告83,813元（
即施作花台所估費用53,813元及花台防水施工費用30,000元
），並追加公寓大廈管理條例第9條為請求權基礎，經核原
告變更聲明乃係將回復原狀變更為請求損害賠償，以及原告
追加之請求權基礎所據之事實，與原來起訴時所依據之基礎
事實均相同，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核諸前開
法文所示，原告所為聲明之變更、追加，於法均無不合，應
予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告李銘偉、李慈容均為公園麗緻大樓之區分所有權人（被
告李銘偉所有建物之門牌號碼為臺南市○區○○○路156之8
號；被告李慈容所有建物之門牌號碼為臺南市○區○○○路
156之9號，以下合稱系爭房屋），其向訴外人和宜公司購買
系爭房屋後，於法定騎樓地設置路障，及為設置屋後門扇，
擅自破壞外牆結構，並移除公園麗緻大樓內中庭公共景觀花
台植土及所種植花木，經原告制止無效，原告乃於99年2月
15日以99公園麗緻函字第99010號函報請臺南市政府處理，
臺南市政府雖以99年3月9日南市工建字第09931035710號函
及99年3月9日南市工建字第09931035780號函要求被告就法
定騎樓地設置路障，及為設置屋後對外門扇，擅自破壞外牆
結構等情形加以改善，惟未就被告移除公園麗緻大樓內中庭
公共景觀花台（下稱系爭花台）植土及所種植花木之行為予
以處理。
㈡原告嗣於99年7月12日、99年9月23日及99年12月31日分別以
臺南西華郵局54、55號、臺南永樂郵局273、274號存證信函
及臺南成功路郵局2871、2872號存證信函要求被告回復原狀
，均未獲置理。原告於100年2月16日經管理委員會開會後，
決議先代被告回復花台後，再向其求償，並委由訴外人銓富
工程行於100年3月3日起施工，於100年3月4日完成花台底部
防水工程，然於100年3月5日實施透水板及不織布鋪設時，
遭被告之母親強力阻撓，原告為免發生意外，乃先行停工。
㈢被告所為已違反公寓大廈管理條例第8、9條及公園麗緻大樓
管理規約第2條之規定，且原告因此支出花台底部防水工程
費3萬元，為此依上開規定提起本件訴訟，並聲明：被告應
給付原告83,813元。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告與和宜公司間之房屋買賣合約書第10條第2項約定：
「本大樓之入口、中庭、公共空間及外觀部分，雙方同意
另行簽立如附件四之『美化約定書』，其中一樓前、後及
側邊如規劃有其專用空地，則歸該戶一樓永久管理維護，
惟不得搭蓋違建。」，另附件（四）「美化約定書」第3
條約定「買方保證維護原設計之花木、花台、燈座、公設
空間及器材等之原貌，絕不以任何理由要求賣方再行增設
或修改，以維護共同利益。」，所謂「如規劃有其專用空
地」必須依照建商與住戶間所簽立的美化約定書內有無記
載一樓前後及側邊有規劃為其專用空地定之。然本件被告
所提出之美化約定書中，並未有此內容之記載，故被告一
樓前後之花台並非其專用空地，而係公共空間。又被告李
銘偉、李慈容移除坐落在臺南市○區○○○路156之8號、
156之9號屋後花台內之植土及花木植物，為公園麗緻大樓
起造人即訴外人和宜公司原設計之中庭公共景觀共用部分
，並非規劃為被告之專用空地而歸該戶一樓永久管理維護
。被告擅自移除系爭植土及花木，已違反房屋買賣合約書
及附件四「美化約定書」之相關約定。
⒉公寓大廈管理條例第9條第2項規定「住戶對共用部分之使
用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從
其約定。」，同條第4項規定「住戶違反第二項規定，管
理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該
主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損
害賠償。」。被告擅自移除系爭植土及花木之行為，即已
違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定。
⒊銓富工程行已經備料，且已施作3萬元之花台底部防水工
程，防水工程若未繼續完成即失其防水功能，因此銓富工
程行施作的部分已經喪失效用，就是損失，而原告已就銓
富工程行施作之部分給付工程款3萬元。全部之工程費用
為9萬元。
⒋振新景觀事業公司（下稱振新公司）是原先施作花台之公
司，原告請其就整個工程之內容估價，金額為53,813元，
惟最後並非由振新公司得標，而是由銓富工程行得標，故
振新公司估價之過程與原告求償之防水工程無關。
⒌公園麗緻大樓管理規約第2條規定公寓大廈周圍上下及外
牆面為共用部分，應供全體使用，非經規約或決議，不得
約定為專用部分。被告所主張花台為其專用部分，係違反
該條有關「周圍上下為共用部分」之規定。且根據房屋買
賣契約書及公寓大廈管理條例第9條之規定，被告不得為
移除花台內植土及植栽之行為。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：
㈠被告所為並未違反公寓大廈管理條例第8條第1項之規定：
⒈原告就被告移除系爭植土及花木之行為，已報請主管機關
臺南市政府處理，而臺南市政府表示不予處置，意謂被告
所為並未違反公寓大廈管理條例第8條第1項之規定。
⒉原告既自認臺南市政府對於系爭花台「不予處置」，且原
告於庭訊中亦未對於臺南市政府未處置系爭花台部分有所
爭執，法院應受其拘束，本案情況即與公寓大廈管理條例
第8條規定不符。
㈡原告就花台並無所有權或管理使用權：
⒈原告既無法舉證證明其就花台有所有權或管理使用權，自
不得就花台內之植土及花木主張權利，原告請求被告賠償
因移除植土及花木所生之損害，為無理由。
⒉被告就原告對花台是否有管理使用權既有爭執，原告仍執
意進行回復工程，因此所生之費用，自應由原告自行負擔
。
㈢系爭花台及土地均為被告所有，被告並有管理維護之權限：
⒈被告向和宜公司購買臺南市○區○○○路○○○號之8及156
號之9之房屋，所承購土地面積分別為41.69坪及41.32坪
，房屋內部面積為25坪，其餘16坪，8坪為房屋前面，8坪
為房屋後面，原告請求被告回復原狀之花台之土地即緊貼
在被告房屋後牆，該土地為被告所有。
⒉依內政部所頒訂之「建物所有權第一次登記法令補充規定
」第12條第1項規定，區分所有建物依主管建築機關備查
之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦
理登記。然從臺南市政府100年8月4日函文內容並無法看
出花台是否有辦理公有部分登記。是以，若花台為共有，
和宜公司即不可能將花台以簽訂美化契約書之方式贈送給
被告。換言之，花台之土地為被告所有，和宜公司在上面
種花草是送給被告，屬於被告專有。
⒊美化約定書係被告與訴外人和宜公司簽訂，與原告無涉，
原告不得據以干涉。該約定書雖名為「美化」，實為和宜
公司贈與被告之契約，故花台下之土地為被告所有。另依
房屋買賣合約書第10條第2項「……其中一樓前後之專用
空地則歸該戶一樓永久管理維護……」之規定，更可證明
被告就花台花木有管理之權限。
⒋被告當初購買房屋時，賣屋小姐就已稱「從前面走廊到後
面花台都屬於被告所有，後面花台的地也屬於被告所有，
花台裡之植栽可以移除」等語。
㈣如系爭花台之土地為「法定空地」，則：
⒈法定空地上不得有任何建物，而花台為附屬建物之一種，
該法定空地上的花台即屬違章建築，訴外人和宜公司在該
「法定空地」上設置花台、種植花草，並不符合法定空地
的原義及設置目的。且原告並未提出系爭花台的建築執照
或使用執照，無法證明系爭花台為合法建物，既非合法建
物，應隨報隨拆，原告就系爭花台即無權利可言。被告移
除系爭花台內之植土及花木，原告不得請求被告回復違章
花台內的植土及花草原狀之費用。
⒉臺南市政府及和宜公司之回函均稱系爭花台之土地屬於法
定空地，既為法定空地，應不得興建花台。又 林峰生 建築
師事務所100年11月18日函稱「店鋪後側鄰中庭部分」之
記載有誤，系爭房屋並未鄰中庭。另依卷附第41頁之設計
圖，編號S6的建物後方已經沒有花台。
三、本院之判斷：
㈠本件原告起訴主張被告李銘偉、李慈容均為公園麗緻大樓之
區分所有權人，其向訴外人和宜公司購買系爭房屋後，移除
公園麗緻大樓內中庭系爭花台所種植花木，經原告制止無效
，原告乃於99年2月15日以99公園麗緻函字第99010號函報請
臺南市政府處理，惟臺南市政府未就被告移除系爭花台內之
植土及所種植花木之行為予以處理。原告於99年7月12日、9
9年9月23日及99年12月31日分別以臺南西華郵局54、55號、
臺南永樂郵局273、274號存證信函及臺南成功路郵局2871、
2872號存證信函要求被告回復原狀，均未獲置理。原告於10
0年2月16日經管理委員會開會後，決議先代被告回復花台後
，再向其求償，並委由銓富工程行於100年3月3日起施工，
於100年3月4日完成花台底部防水工程，然於100年3月5日實
施透水板及不織布鋪設時，遭被告之母親阻撓，原告為免發
生意外，乃先行停工等情，業據其提出照片、存證信函等件
為證（見補字卷第10、11、16-23、39、40頁），並為被告
所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
㈡被告辯稱系爭花台及土地均為被告所有，被告並有管理維護
之權限等語，惟查：
⒈依臺南市政府100年9月1日府工使一字第1000636377號函
說明欄第二（一）點稱：『該圖說係建造執照申請時檢附
，當時是否為約定專用應依圖例標示判別，惟因比例過小
、褪色不清，已不易辨識。建請該建物之起造人（和宜建
設股份有限公司負責人： 廖健榮 ）或監造人（林峰生建築
師事務所）察明為荷」；同函說明欄第二（四）點稱：「
有關公寓大廈管理重社區自治，是除有關依法僅得為共用
不得為約定專用部分者外（公寓大廈管理條例第7條，本
府前8月4日函文說明二），其餘共用部分當得經約定為專
用使用，查本案花台部分屬法定空地，尚非依法不得為約
定專用部分，惟約定專用之範圍及使用主體，依公寓大廈
管理條例第23條第2項規定，非經載明於規約者，不生效
力，並予敘明。」等語（見南簡卷第120頁正、背面）。
又起造人和宜公司與監造人林峰生建築師事務所則均函覆
本院稱：系爭花台並非專有或約定專用空間，亦未經規約
或區分所有權人會議決議為被告專用之情，亦分別有和宜
公司和字第100110401號函及林峰生建築師事務所100年11
月17日100峰建字第252號函在卷可稽（見南簡卷第140、1
46頁）。
⒉依臺南市政府及起造人和宜公司與監造人林峰生建築師事
務所上開函覆內容，足認系爭花台係屬法定空地而為共用
部分，且非專有或約定專用空間，亦未經規約或區分所有
權人會議決議為被告專用。
⒊至被告辯稱美化約定書係被告與訴外人和宜公司簽訂，與
原告無涉，原告不得據以干涉。又該約定書雖名為「美化
」，實為和宜公司贈與被告之契約，故花台下之土地為被
告所有；又依房屋買賣合約書第10條第2項「……其中一
樓前後之專用空地則歸該戶一樓永久管理維護……」之規
定，更可證明被告就花台花木有管理之權限等語，然被告
與和宜公司間之房屋買賣合約書第10條第2項乃約定「本
大樓之入口、中庭、公共空間及外觀部分，雙方同意另行
簽立如附件四之『美化約定書』，其中一樓前、後及側邊
如規劃有其專用空地，則歸該戶一樓永久管理維護，惟不
得搭蓋違建。」（見南簡卷第69頁背面），惟系爭花台並
非被告之專用空地，業經認定如上，被告自難以美化約定
書及房屋買賣合約書第10條第2項主張其對系爭花台有所
有權或永久管理維護之權。
⒋依上所述，被告辯稱系爭花台及土地均為被告所有，被告
並有管理維護之權限等語，難認為有理由。
㈢至原告主張被告所為已違反公寓大廈管理條例第8、9條及公
園麗緻大樓規約第2條之規定，原告並因此支出花台底部防
水工程費3萬元及施作花台所估費用53,813元，被告應賠償
此部分費用等語，經查：
⒈按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其供做
專用除應符合法律之規定外，並應經區分所有權人之約定
，公寓大廈管理條例第7條定有明文。另「住戶對共用部
分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」、「住戶
違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並
得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
如有損害並得請求損害賠償」，亦為同條例第9條第2項、
第4項所明定。
⒉被告移除公園麗緻大樓內中庭系爭花台所種植花木，而系
爭花台係屬法定空地而為共用部分，且非專有或約定專用
空間，亦未經規約或區分所有權人會議決議為被告專用等
情，均經認定如上，因此，原告自得依據公寓大廈管理條
例第9條第4項向被告請求損害賠償。
⒊被告固辯稱如系爭花台之土地為「法定空地」，則法定空
地上不得有任何建物，而花台為附屬建物之一種，該法定
空地上的花台即屬違章建築，訴外人和宜公司在該「法定
空地」上設置花台、種植花草，並不符合法定空地的原義
及設置目的等語，惟查，依臺南市政府100年8月4日府工
使一字第1000534394號函附本案建造執照內附專有共用圖
說（另置於證物袋內），系爭花台坐落之土地雖係法定空
地，然起造人既已將該部分土地規劃為花台，並經臺南市
政府審查通過核發使用執照（見南簡卷第121頁），被告
空言指摘系爭花台為違章建築，自難採憑。
⒋又查，原告自陳振新公司是原先施作花台之公司，原告請
其就整個工程之內容估價，金額為53,813元等語（見南簡
卷第15頁），並提出振新公司之估價單1份為證（見補字
卷第70頁），而被告亦不爭執上開估價單之項目及金額，
本院認被告應賠償之金額應以填補損害為限，因此，原告
得請求損害賠償之金額以該估價單所示之53,813元為當，
至原告未選擇原施作花台且估價較低之振新公司來施作，
而選擇估價較高之銓富工程行所支付之30,000元，經核此
部分顯與經准許之53,813元重複，不應准許。
⒌至原告同時依據公寓大廈管理條例第8條之規定所為之請
求，經核與依公寓大廈管理條例第9條之請求為選擇合併
，而本院依公寓大廈管理條例第9條之法律關係判決准許
部分，已無再行審酌公寓大廈管理條例第8條有無理由之
必要；至於駁回部分，原告即使得依公寓大廈管理條例第
8條之規定為請求，其得請求之範圍亦與依公寓大廈管理
條例第9條所得請求之範圍相同，亦即原告不得請求銓富
工程行之30,000元，併予敘明。
四、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例之規定及公園麗緻大
樓管理規約第2條之約定，請求被告給付53,813元，為有理
由，應予准許，其餘超過部分，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述核與判決結
果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、本件係屬請求給付10萬元以下金錢之小額訴訟，經核算原告
勝訴部分，應由被告負擔百分之64之訴訟費用外，餘由原告
負擔。爰依法確定被告應負擔之訴訟費用額為640元【計算
式：裁判費1,000（元），被告負擔其中百分之64，即1,000
（元）×64%＝640（元）】。又本判決為被告部分敗訴之判
決，並依職權就原告勝訴部分宣告假執行，另本院依同法第
392條第2項規定，依職權宣告被告就此部分，如為原告預
供如主文第4項但書之金額以為擔保者，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第85條第
1項前段、第436條之19第1項、第436條之20、第392條第2項
，判決如主文。
中華民國100年12月21日
臺南簡易庭法官張家瑛
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（依民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項之規定，
對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，
不得為之），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月21日
書記官吳俊達