臺灣士林地方法院民事簡易判決 99年度士簡字第1332號
即反訴被告 謝高阿秋
即反訴原告 杜月梅
訴訟代理人 林詠竣
上列當事人間請求損害賠償事件，業經於民國100年12月6日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟陸佰貳拾伍元，及自民國九十九
年十二月二十二日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用新臺幣捌萬肆仟肆佰玖拾元，由被告與原告各負擔二分
之一。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹萬伍仟陸佰
貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由要領
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查：原告起訴時聲明為：「一
、被告應容忍原告進入被告所有門牌號碼台北市○○區○○
街○○○號3樓之房屋內，進行原告所有門牌號碼台北市○○
區○○街○○○號2樓房屋之漏水修繕工程。二、被告應給付
原告新臺幣（下同）348,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」嗣於本院審
理中，因被告已修繕漏水而撤回聲明一並減縮訴之聲明二、
為「被告應給付原告267,850元，及其中216,000元自起訴
狀繕本送達翌日起，其中51,850元自準備書狀繕本送達翌日
起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息」。經核屬
擴張訴之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。
二、原告主張：
㈠原告為台北市○○區○○段二小段64建號（門牌號碼台北市
○○街○○○號2樓）房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被
告則為門牌號碼台北市○○街○○○號3樓房屋之所有權人。
原告將系爭房屋進行簡易隔間隔成五間後出租，惟自民國97
年某日起，系爭房屋之204室與205室開始有漏水現象，水
滴自天花板直接滲滴，稍有不慎極易滑倒，屋內復須置備水
桶臉盆，隨時注意更換，以免傾覆，苦不堪言，迭經204室
與205室之承租人向原告抱怨，原告前往檢查後，發現漏水
情形日益嚴重，而漏水之來源應係被告所有之3樓浴室內之
管線滲漏，原告遂委請當時之里長 周乃庚 與被告溝通修繕事
宜，請被告儘速修繕，被告當時應允並自行修繕後，情形似
有好轉，惟2個月之後，204室、205室之承租人再度向原
告反應仍有漏水，原告再次委請里長出面促請被告修繕，並
自行出資補強204室、205室之天花板。至98年間，204室
與205室之天花板，先因滲漏累積嚴重而出現水漬，且水漬
範圍不斷擴大，後天花板因吸水過重而掉落，原告仍只能自
行出資修繕天花板，並寄發存證信函促請被告修繕，繼而牆
壁開始出現油漆脫落與發霉壁癌，地面隨時佈滿漫天飛揚散
落之油漆屑與積水，致不堪居住，204室與205室之承租人
均因此而不願繼續承租，紛紛提前終止租約而遷離。原告於
99年6、7月間向台北市大同區調解委員會申請調解，經調
解委員會於99年7月27日調解，兩造均到場，惟被告否認漏
水原因為其所造成而調解不成立。被告於99年8月2日修復
漏水後，系爭房屋現在已無漏水情形，足認被告對其浴室之
修復，業已阻斷漏水之原因。原告又委請設計師 許自弘 ，就
系爭204室、205室之漏水修繕估價並裝修，項目包含「輕
鋼架礦纖板更新」、「2間套房批土粉刷」、「壁癌處理」
、「完工後細部清潔」等，不含營業稅須51,850元，應由被
告負責；另原告原將系爭房屋出租，每間每月租金6,000元
，因204室、205室自97年起發生漏水問題，204室之承租
人紛紛於租賃期限屆滿前終止租約，則原告自97年7月1日
起迄起訴時止，至少受有30個月之租金損失共180,000元；
205室僅承租至99年2月底，原告雖於99年3月24日將205
室再次出租予 傅崧銘 ，惟房客傅崧銘嫌棄205室漏水情形嚴
重，而204室同樣有漏水情形，甚至破壞房客之床墊，遂於
99年7月1日原203室房客搬走後搬遷至203室，是以自99
年7月起，原告就205室亦受有租金損失，此部分爰請求6
個月即99年7月至12月之租金損失共36,000元，綜上合計租
金損失共216,000元。為此，爰依公寓大廈管理條例第10條
第1項、民法第184條、第191條之規定，請求被告賠償26
7,850元，及其中216,000元自起訴狀繕本送達翌日（即99
年9月22日）起，其中51,850元自準備書狀繕本送達翌日（
即99年12月22日）起，均至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：204室係因漏水情況嚴重才租不出去，
並非原告不願出租，且因漏水嚴重，此期間之房客均在入住
不久後主張解約；因原告收取之租金不高，故一直都能穩定
出租與收到租金，嗣因204室自97年起發生漏水、壁癌問題
，且油漆剝落情形極為嚴重，除有礙視覺美觀外，對於身心
健康與居住品質亦有重大影響，而左右房客之承租意願，原
告雖以低廉之6,000元對外招租，仍無法成功招租，而依台
北市之租金行情，系爭房屋距離捷運站步行僅約5分鐘，且
係附衛浴設備之套房，月租金僅6,000元，應屬相當合理便
宜之收費，故原告應可合理期待確實能有租金之收益，惟因
漏水與壁癌之緣故而受有此部分之損失，自應由被告負責。
在99年8月被告自行修繕以後，204室與205室即未再繼續
發生漏水，顯見204室與205室之漏水情形，與被告在修繕
完畢前之狀況，有因果關係。121號1樓（即系爭房屋之樓
下，原告出租予 阿波羅 影視）之漏水情形，與共同壁並無關
聯，蓋於100年3月18日建築師前往系爭房屋初次會勘後，
原告即自行出資雇工將119號與121號間頂樓縫隙以鐵皮整
個包覆，以避免119號與121號間共同壁再度發生滲漏情形
，但因上開鐵皮包覆之工程結束後，121號1樓仍持續有漏
水情形，原告又再出資雇請抓漏公司處理，抓漏公司整修20
4、205室之廁所後，1樓即未曾再漏水，故1樓之漏水情
形顯與共同壁無關，而是204、205室之廁所管線所致。且
依鑑定報告可知，雨量是集中在夏季，尤其颱風來襲時，實
不能解釋為何終年都有漏水情形發生，故系爭房屋之漏水，
實與共同壁無涉。
三、被告抗辯：
㈠原告在將系爭房屋改建成套房出租之前，曾出租給經營卡拉
OK之業者，在裝潢時為了安裝水冷式冷氣大風管，原告允許
裝潢工人使用破碎機大力震動，敲壞系爭房屋天花板之四支
橫樑，致使橫樑內之鋼筋裸露，導致原建築結構損壞，原告
顯有故意。其後又歷經九二一大地震及無數次大大小小地震
，導致損壞的程度自然擴大，卡拉OK退租後，原告將系爭房
屋隔成5間套房，再次破壞房屋結構，系爭房屋205室乃原
本增建部分，96年底因4樓房屋加蓋5樓鐵皮屋之雨水排水
管槽破裂，雨水沿著原建與增建間牆面宣洩而下，導致4樓
、3樓及2樓各樓層皆有一房間遭水滲入，系爭房屋204室
即是，而被告亦同為受害者。後來還是被告自行購買材料去
5樓修繕，使暫不滲水，4樓屋主亦重新整修5樓，另接雨
水排水管至地面，系爭房屋204室之油漆剝落與被告無關。
㈡系爭房屋205室滲水處之上方，雖屬被告3樓房屋浴室右邊
牆腳，因該處並無埋設任何地下管線，倘若不是原建築結構
遭原告破壞，為何會時而滲水時而不滲？且被告當時購買3
樓房屋後樓板即原封不動，舊有管也廢棄不用，並墊高浴室
地面，管線重新安裝。再者系爭房屋與3樓房屋間樓板為2
、3樓共有，若因自然老化損壞，修繕費應由2、3樓所有
權人分攤。
㈢原告目的只是了索取調解不成立證明書。被告於調解當日，
曾向調解委員提出要求，請求原告讓被告僱用之水電工程師
傅到系爭房屋204室、205室勘查漏水情形，方能鑑定出真正
的漏水原因，原告竟強烈拒絕。被告確實有誠意解決問題，
豈有原告所稱置之不理之情事。原告硬要其捏定之某科技公
司來處理漏水問題，費用須十多萬全由被告支付，且要求被
告就其提出之要求事項及永不漏水為切結，查兩造所在之公
寓已有35年之屋齡，又無管理委員會之約束，原告做此要求
分明是刁難。
㈣被告就原告提出之疑點，提出給施工師傅參考後，師傅推斷
漏後已於99年8月2日自行施工修復，施工內容包括：浴室施
作二層防水施工，將舊有熱水管線封閉並做新管（不銹鋼管
壓接），並以明管配置。原告亦自承自99年8月2日後不再漏
水，即204、205室皆可供出租，99年12月底房間未出租卻要
被告支付租金損失，原告顯然欺騙。
㈤原告聲稱自97年7月1日起迄今，系爭房屋204室、205室
因漏水問題等，而向被告請求租金利益之損害賠償，並非真
實，就被告所知系爭房屋204室自始未出租出去，幾年來也
未曾粉刷過，205室房客 陳明輝 先生係於99年3、4月間才
搬離，搬走前還特來向被告辭別。更何況系爭房屋經常未能
出租，非可歸責於被告。原告又辯稱距離捷運站近，應可合
理期待確實有租金之收益等語，又為何不受漏水影響之203
室可空出供傅崧銘換房？系爭房屋位於飛機起降航道下，噪
音擾人，若非被告財力艱困，也不願居於此地，原告不提出
97年7月1日之前之租約，何能證明此日之前都滿租？204
、205室因雨水侵入受損，與被告無關，有無出租更非被告
所應負責，204室上方為被告臥房，樓板並無管線，其漏水
係因頂樓雨水滲入，而非3樓所造成。
㈥系爭房屋204、205室於99年12月初即已雇工剷除原填充浴室
地板沙土磚塊，及因204、205室浴室漏水造成之壁癌並修繕
完成，然遇雨一樓尚有漏水情形，理應是樓頂雨水所致，99
年11月28日被告曾二次去電原告請讓被告雇工粉刷，原告說
要等判決確定再處理，卻又急於12月初自行雇工修繕與天花
板漏水無關之壁癌處理、垃圾清運費等，卻要被告負責此筆
支出。被告為更瞭解1樓漏水是否與2、3、4樓漏水出於同一
原因，而進入1樓查看，發現輕鋼架與樓板間吊掛有一排水
盤接漏，且狀似時間久遠，可證各樓層牆壁滲水與樓頂雨水
流入有相當關係，只是滲入位置不同而已。
㈦原告於98年7月14日來函要求被告修繕漏水，亦即漏水在98
年7月14日前就已發生，然被告於97年至98年7月28日止，
用水量都介於84立方米至91立方米之間，再看96年尚未發生
漏水事件時，被告用水量亦介於80至90立方米之間，並無異
樣。98年7月28日以後用水量增，與漏水無關，係因98年7
月起被告小兒子之友人借住半年，用水量增加屬正常現象；
98年底該友人離開，用水量恢復至90立方米間；99年5月被
告女兒出國，用水量降至75立方米上下；99年8月修廁時拆
除加壓馬達，用水量同時減少；在漏水期間被告用水並無不
正常增加，再次證明被告浴室並無漏水。
㈧共同壁滲漏，不可否認由雨水沖刷共同壁接縫造成，鑑定也
作成報告，a、b漏斗處距共同壁僅50及15公分，亦經鑑定認
定雨水造成。c漏斗距共同壁150公分，鑑定人員認為c漏
斗距共同壁較遠所以研判是3樓浴廁造成，但未附有數據說
明，亦未就自來水用水量表分析說明。以台北市市民每人每
月用水量約10.2立方米，被告家住有8口人，每2個月用水
量應為113.2立方米，被告近3年來最高用水量為98年9-12
月之109立方米，低於113.2立方米，哪有多餘水可漏，且
98年9-12月並非漏水期間，而是發生漏水一年後當期之用水
量。縱向（南北向）共同壁滲漏已漫延至橫向（東西向）隔
間牆，距共同壁已超越180公分，c漏斗處滴水由共同壁漫
延而來不無可能，且距共同壁越遠水痕越淺，c漏斗處水痕
不明顯，並有一道淡淡水痕由共同壁延伸至c漏斗處，再20
4室上方女兒房地板未水泥粉光，每逢大雨，雨水迅速漫入
女兒房內，地板積水擴散至距共同壁至少2米以上。c漏斗
處雖接近3樓浴廁管線，但水痕淺，倘若3樓管線漏水，依
每期最高與一般用水量差，每日漏水量約0.3立方米，約於
700cc的礦泉水428瓶，c漏斗處還會如此乾爽嗎？足見3
樓浴廁絕對沒有漏水。
㈨原鑑定結果第1項經被告表示有疑義後，獲鈞院於100年10月
18日會同建築師、原告及被告，由被告雇工撬開被告女兒房
地板（c漏斗上方）實地再作勘驗，現場顯示c漏斗處漏水亦
由雨水從共同壁接縫滲入造成。被告家人多白天工作，浴室
用水只有在晚間洗澡時，如果是地板漏水造成應有定時性，
原告指稱漏水情形是不定時發生，證明由入水管漏水因素已
排除；再被告修換浴室水管及地板加強防漏後，204、205室
漏水依舊，3樓浴室地板漏水之因素亦應排除。
四、本院的判斷：
㈠原告主張之事實，業據其提出建物登記第二類謄本、存證信
函、照片、調解不成立證明書、估價單、統一發票、房屋租
賃契約書、存摺內頁等影本為證，然為被告否認，並以上開
情詞置辯。是本件爭點乃在原告系爭房屋204室及205室漏
水原因為何？茲分述如下：
1.證人即系爭205室前房客陳明輝於本院結證稱其於99年2月
底搬走前4、5年間之居住期間，即發現系爭205室有漏水
，在房間進門，浴室前面的天花板，第一次有通知房東（即
原告），修好後過了半年至一年之間又有漏水，其未通知房
東而直接通知樓上（即被告）修理，樓上屋主都有修理，漏
水情況並不嚴重；又在其居住期間，204室多少有租人家，
而在其搬走前後並未見到房屋有貼出租套房的廣告；又在搬
走前，因房東有把204室的鑰匙寄放在一樓，有一天因為20
5漏水，就打電話給房東，想搬過去，進去204室發現地板
後半段都是水，就沒有搬過去，繼續住205室，然後就跟樓
上講要他修理，後來有修理好。（100年1月18日言詞辯論
筆錄參照）。
2.證人即系爭205室房客傅崧銘於本院結證稱其自99年3月24
日至7、8月均居住在205室，然後搬到203室；居住期間
進門廁所前上方天花板有漏水，另外在廁所旁邊上方有裝抽
風扇的地方也會漏，其有放水桶，幾乎每天都會漏水，漏水
漏到其搬到203室前還在漏；裝漏斗後有比較好一點，剛裝
的一、二天雨水量變小，過一陣子又回復正常漏水狀況，所
以又叫房東修，約有二、三次；另床墊有因漏水而用濕；另
204室也有人住（100年12月6日言詞辯論筆錄參照）。
3.證人即系爭房屋121號4樓所有權人 蔡尚霖 於本院結證稱4
樓頂有加蓋違建是前屋主所蓋，其93年間購買，4樓建物後
陽台有作雨披，是雨披與建物間下雨天水會滲進來，另外前
屋主增建的鐵皮屋屋簷也是下雨時會滴水；3樓有借其陽台
修3樓的雨披，其屋內漏水的地方就是雨披下方，有滲水痕
跡；其在97年12月7日請人在原來的鐵皮屋上加蓋一層鐵皮
，因為沒有漏水，就沒有修理漏水的工程（100年2月22日
筆錄參照）。
4.另本院囑託台北市建築師公會鑑定結果，其100年6月14日
之鑑定報告稱：「1.酒泉街121號三樓浴廁地板曾有漏水，
由二樓204室距共同壁150公分處設有Ｃ漏斗可證明，但目
前沒有漏水。2.因121號房屋與119號房屋非同一年代興建
，致兩棟間外牆形成接縫下雨時雨水易由接縫處滲透，其滲
透情形可由相片4-18及97年至99年三年之降雨量研判得知共
同壁接縫有漏水。另其又於100年11月1日回函說明：「、
二、（一）10月7日上午10時於現場履勘時，打開位於2樓
204室Ｃ漏斗上方之3樓墊高木地板，現況有一支排糞管（
污水管）係原有浴廁移設而新做者。地板下曾有浸水過之痕
跡，水源疑似由共同壁而來。（二）2樓204室Ｃ漏斗無法
拆除，僅能移開Ｃ漏斗拍照，其頂版之現況有疑似水管鐵銹
成一直線之痕跡，懷疑有舊水管曾經漏水（目前無漏水）。
因3樓在99年8月2日把原有廚房、浴廁之水管改為明管。
5.兩造均不爭執被告於99年8月2日以更換明管方式及施作二
次地板防水方式修繕其位於原告所有204室及205室上方之
浴廁，及被告修繕後到言詞辯論終結為止，204及205室均
未漏水。
6.被告自認97年中曾以鐵皮摺成漏斗狀將雨水引開，小雨尚可
但遇大雨就失去作用，119號121號各樓層滲水嚴重；另因
原告要被告修漏，被告隨即僱工將浴廁地板重新防水處理（
被告100年8月16日答辯狀第二頁及第四頁）。
7.另本院於99年11月26日現場勘驗時，亦只發現204房牆壁有
白樺及壁癌現象，天花板有裝2個漏斗接漏水；而205室天
花板有施作高壓灌注之防水工程，冷氣機邊樑柱下方有嚴重
壁癌現象，當場並未發現有漏水現象；另本院於100年9月
23日再次勘驗時，系爭房屋2樓204室Ｃ漏斗附近之平頂有
白點及細紋現象，但現已乾燥，當場並未發現有漏水現象，
此有兩次當日勘驗筆錄在卷可參。
8.綜上所述，在被告未於99年8月2日將浴廁及廚房改為明管
及浴廁地板施作防水工程前，系爭204及205號房有持續性
漏水現象，然被告施作前述工程後，迄本件言詞辯論終結前
，均未再發生漏水現象，參以119號及121號共同壁於99年
8月2日後迄本院100年9月23日第二次履勘時，均無人施
作修繕漏水工程，顯見204、205室之漏水並非單純僅雨水
滲漏所致，且被告於99年8月2日修繕3樓房屋浴廁之後，
系爭房屋即未再有漏水情形，足見系爭房屋204、205室之
漏水，與被告3樓房屋浴廁漏水有關。是前開鑑定報告結論
應可採信。因此，3樓房屋之所有權人與共同壁兩側之共有
人，應就原告之損害各負一半之責任。經查系爭119號及12
1號房屋均為四樓公寓式房屋，是共同壁之漏水，亦應由共
同壁兩側之區分所有權人8戶共同負擔。準此，被告應分擔
之責任比例應為5/8（1/2＋1/8＝5/8）。
㈡系爭房屋204室、205室之修復費用，經台北市建築師公會
鑑定結果，修復工程之必要費用為25,000元，是被告應給付
原告金額，應以15,625元為必要（25000×5/8＝15625）
。
㈢至於原告主張被告應給付204室97年7月1日起至99年12底
止共30個月之租金損失180,000元，及205室自99年7月起
至99年12月底止共6個月之租金損失36,000元，共216,000
元之租金損失部分。經查：按侵權行為賠償損害之請求權，
以受有實際損害為成立要件，最高法院19年上字第363號著
有判例可資參照。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有
訂定外，須填補債權人所受損害與所失利益。而依通常情形
，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利
益，視為所失利益，民法第216條第1項、第2項定有明文
。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預
期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有
客觀之確定性。故原告依侵權行為之法律關係請求被告賠償
自需舉證證明因本件漏水造成原告受有實際損害。本件原告
請求上述租金損失，然原告房屋並非整間漏水，原告請求整
間房屋之租金損失，尚乏依據。再者，原告並未證明因原告
房屋漏水，造成原告本計畫出租卻無法出租之情形，況縱有
出租之計劃，未必一定均有人承租，自難認原告有何租金利
益之損失，故縱然原告房屋確曾有相當期間未使用，仍難認
原告有喪失其可得預期之利益，故原告此部分請求即無理由
。
五、從而，原告訴請被告應給付15,625元及自99年12月22日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准
許。逾此部分請求，即無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權就原告勝訴部分宣告假執行；另依被告聲請酌定如主
文所示免為假執行之擔保金額。至原告敗訴部分，其所為假
執行之聲請，則失所附麗，應予駁回。並依職權確定訴訟費
用額共為84,490元（第一審裁判費2,870元，證人旅費1,060
元，鑑定費80,000元，鑑定證人旅費560元），由被告與原
告各負擔二分之一。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告自始不讓反訴原告進入204、205室
察看漏水情況，被告白白將好端端的管線換掉，破壞室內美
觀，為了證明漏水非被告浴室造成，破壞了女兒房間地板，
又得跑法院，反訴原告身心俱疲，如今水落石出，系爭房屋
漏水與反訴原告完全無關，為此，反訴原告爰請求反訴被告
給付所花費之管路修換21,000元，及拆除補修地板16,000元
，共37,000元之費用，及自反訴狀繕本送達翌日（即100年
12月7日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、反訴被告則答辯以：反訴原告之訴駁回，如受不利判決，願
供擔保免為假執行。
三、本件反訴被告所有之系爭2樓房屋漏水，其原因之一乃為反
訴原告所有之3樓浴廁所導致，業經認定如前，反訴原告修
繕浴廁支出之管路換修及拆除地板費用，或為修復漏水，或
為配合鑑定，且漏水原因為反訴原告之過失，均非反訴被告
有何故意或過失之不法侵權行為所導致，其向反訴被告請求
上開費用，顯無理由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為反訴原
告敗訴之判決，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即
失所依附，應併予駁回。並依職權確定訴訟費用額為1,000
元（第一審裁判費），應由反訴原告負擔。
中華民國100年12月21日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年12月21日
書記官鄭雅仁