臺灣臺北地方法院102年度簡上字第49號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第49號民事判決

裁判日期：民國102年05月23日

裁判案由：返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第49號上訴人虹廷建設股份有限公司法定代理人 鄭金鴻 訴訟代理人 鍾周亮 律師被上訴人 洪欣 如訴訟代理人 藍弘仁 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國101年12月17日本院臺北簡易庭101年度北簡字第13616號第一審判決提起上訴，經本院於102年5月2日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人 陳素瑩 前於民國95年8月20日分別與上訴人、訴外人 王書煌 簽訂「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋買賣契約）及「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約），購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地之「信義VISTA」甲棟4樓D戶房地（房屋部分下稱系爭房屋，土地應有部分下稱系爭土地），系爭房地之總價款為新臺幣（下同）480萬元（土地應有部分價款360萬元、房屋價款120萬元）。陳素瑩就系爭房屋已依約繳付包括定金、簽約金、開工款、工程期款合計64萬元予上訴人，另就土地部分，依系爭土地買賣契約附件㈡繳款明細表記載，應繳交之期款於辦理銀行貸款時方一次繳付全額價款，即於辦理銀行貸款前無須繳付任何價金。嗣陳素瑩因未繳付系爭房屋之第15、17、18期款，經上訴人發函解除系爭房地買賣契約。陳素瑩將契約標的轉讓予訴外人 楊嘉玲 ，楊嘉玲再於98年3月9日轉讓予被上訴人，由被上訴人承受上開契約之權利義務，並經上訴人同意。上訴人及王書煌復發函促請被上訴人於函到7日內依約繳付第15、17、18期款共計6萬元，否則將以該函為解除系爭房地買賣契約之意思表示，嗣因被上訴人未繳付上開期款而沒收已繳付之64萬元。惟依系爭房屋買賣契約第17條第2項約定，被上訴人未依約繳付系爭房屋期款而違約，所須繳付之違約金應按系爭房屋總價款20%計算僅24萬元，就系爭土地買賣契約並未違約，自無須給付違約金，則上訴人沒收已繳付之系爭房屋價款64萬元中40萬元之差額，自屬不當得利。且依內政部99年8月公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款規定，系爭房屋買賣契約約定按總價20%計算違約金顯屬過高，應酌減為15%，上訴人應再返還被上訴人6萬元。爰依不當得利之法律關係請求上訴人給付46萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：依系爭房屋買賣契約第22條第1項、第17條第2項及系爭土地買賣契約第9條第2項、第10條第2項及契約附件之貸款委託書約定，違反系爭房屋買賣契約等同違反系爭土地買賣契約，被上訴人未依約繳交房屋第15、17、18期款，且就土地價款未配合辦理完成貸款約定，已違反系爭房屋買賣契約及土地買賣契約，被上訴人未依上訴人與王書煌之定期催告履行，系爭房地買賣契約業已解除，是懲罰性違約金應以系爭房地總價480萬元為計算依據，被上訴人應給付按20%計算之違約金為96萬元，上訴人得一併沒收系爭房地買賣價金64萬元。又法院依民法第252條酌減違約金時，應力求契約自由與契約正義間之調和，系爭買賣契約以總價款20%為計算違約金依據，法院應予尊重，被上訴人所提內政部預售屋買賣定型化契約乃100年編訂，係於被上訴人98年3月9日受讓契約權利義務之後，自無適用餘地等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應給付46萬元及其中40萬元自101年9月8日起，另6萬元自本判決確定翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服已告確定，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第79頁背面、第80頁）：㈠陳素瑩前於95年8月20日購買系爭房地，分別與上訴人、王
書煌簽訂系爭房屋、土地買賣契約，總價款為480萬元（土地部分價款360萬元、房屋價款120萬元），陳素瑩已繳付定金、簽約金、開工款、工程期款合計64萬元。
㈡陳素瑩未繳付系爭房屋之第15、17、18期款，上訴人於97年
9月24日以台北建北郵局第3630號存證信函作為解除系爭房屋、土地買賣契約之意思表示。陳素瑩於97年10月20日將系爭契約標的轉讓予楊嘉玲，權利義務由楊嘉玲承受，經被上訴人同意。楊嘉玲於98年3月9日再將系爭契約標的轉讓予被上訴人，由被上訴人承受上開契約之權利義務，亦經上訴人同意。
㈢上訴人及王書煌曾以台北建北郵局第01236號存證信函催告
被上訴人於函到7日內依約繳付第15期款2萬元、第17期款2萬元及第18期款2萬元，共計6萬元，否則將以該函作為解除系爭房屋、土地買賣契約之意思表示。嗣因被上訴人未繳付上開期款，經被上訴人沒收已繳付之64萬元價金。
五、被上訴人主張其僅違反系爭買賣契約，上訴人只得沒收按系爭房屋買賣總價15%計算之違約金18萬元，上訴人沒收已付價金64萬元，就超過之46萬元係屬不當得利，應返還予被上訴人等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點即為：㈠上訴人得否沒收土地買賣契約之懲罰性違約金？㈡被上訴人得沒收之懲罰性違約金是否過高而應予酌減？上訴人得請求之違約金金額？㈢上訴人有無不當得利？應返還利益若干？茲析述如下：
㈠上訴人得否沒收土地買賣契約之懲罰性違約金？
1、依系爭房屋買賣契約第22條第1項：「…本契約不得單獨成立，應與買方與本約房屋（停車位）坐落之基地所有權利人就其應有持分另行簽署之土地買賣契約書共同履行始生法律效力」（見原審卷第16頁）及系爭土地買賣契約第9條第2項：「本契約不得單獨成立，應與第1條第2款所稱房屋（車位）之預定買賣契約書及其附件共同簽署，並應併同履行使生法律效力，其解除時亦同」之約定（見原審卷第47頁），系爭房屋之買賣契約及系爭土地之買賣契約不得單獨成立其中之一，其生效及解除應一體視之，不得割裂。又依系爭房屋買賣契約第20條及系爭土地買賣契約第13條約定：「本契約之附件視為本契約之一部分」（見原審卷第16、48頁），而依系爭房屋買賣契約附件四代辦貸款委託書第8條約定及系爭土地買賣契約附件三代辦貸款委託書第8條：「本委託書應與房屋（停車位）土地買賣契約書及其附件內之各項規定同時履行，任何一部分不履行時，視為全部違約。」（見原審卷第27、52、53頁），堪認買受人如有違反系爭房屋買賣契約之情形時，即視為系爭土地買賣契約之違反。再依系爭房屋買賣契約第17條第2項及系爭土地買賣契約第10條第2項約定：「如買方違反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕行解除本約，並得沒收房屋總價款20%計算之懲罰性違約金額。」（見原審卷第15頁），而關於付款分配明細表及辦法，則為系爭房屋買賣契約第4條及系爭土地買賣契約第3條所明定，是倘買方未依付款明細表之規定，於接獲賣方繳款通知7日內繳清者，即屬違反系爭買賣契約之規定，上訴人自得解除買賣契約及沒收已付價款作為違約金。
2、經查，上訴人及王書煌曾定期7日催告被上訴人於繳付第1
5、17、18期款共6萬元與完成貸款約定，否則將以該函為解除系爭買賣契約之意思表示，有台北建北郵局第01236號存證信函在卷可稽（見本院卷第71至74頁），被上訴人自承逾期並未履行，則上訴人依上開約定解除系爭房屋買賣契約，固非無據。惟債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。本件縱認被上訴人違反系爭房屋買賣契約，土地出賣人王書煌得一併解除系爭土地契約，或被上訴人亦有違反系爭土地買賣契約，王書煌已解除系爭土地買賣契約等情為可採，因兩造間買賣契約之標的為系爭房屋，上訴人並非系爭土地之出賣人，上訴人得依系爭房屋買賣契約主張被上訴人違約而沒收者，僅有系爭房屋部分之違約金，系爭土地部分之價金則不及之。準此，上訴人依系爭房屋買賣契約第17條第2項約定沒收懲罰性違約金，僅得以房屋總價款120萬元為計算依據，上訴人主張應以系爭房地總價款480萬元為準而得沒收土地買賣契約部分之違約金，洵無足採。
㈡被上訴人得沒收之懲罰性違約金是否過高而應予酌減？上訴
人得請求之違約金金額？
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第250條、第252條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。
2、經查，系爭房屋買賣契約第17條第2項雖約定：「如買方違反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕行解除本約，並得沒收房屋總價款20%計算之懲罰性違約金額。」惟依消費者保護法第17條第1、2項規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。而內政部於90年9月3日發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第2項違約之處罰約定，買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款最高不得超過15%計算之金額（見原審卷第116頁背面），上開定型化契約約定乃內政部考量各該行業之利潤及損失而為違約金之規範，自得據為本院審酌違約金是否過高之依據。爰審酌系爭違約金之性質、社會經濟狀況、被上訴人履約情形、上訴人因被上訴人違約所受損害及上開契約範本之規範等情狀，認系爭房屋買賣契約第17條第2項約定之違約金尚屬過高，應予酌減至以系爭房屋總價15%計算，始為適當。從而，上訴人得請求之違約金金額應為18萬元（1,200,00015%=180,000）。
㈢上訴人有無不當得利？應返還利益若干？
1、按契約一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之給付，即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，該受損害者倘捨解除契約後回復原狀請求權而行使不當得利請求權，應非法所不許，此觀民法第179條後段立法理由揭櫫：「其先雖有法律上之原因，而其後法律上之原因已不存在（如撤銷契約、解除契約之類），亦應返還其利益」自明。是當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。
2、查被上訴人購買系爭房地後已繳交系爭房屋部分價金64萬元，嗣因被上訴人違約未繳納系爭房屋期款，經上訴人催告後解除系爭房屋買賣契約，上訴人得主張沒收系爭房屋買賣契約之違約金為18萬元等情已如前述。則就上訴人所受領價金超過其得沒收之違約金部分，因系爭房屋買賣契約業經解除，上訴人取得該部分價款即欠缺法律上之原因，揆諸前開說明，被上訴人主張依不當得利法律關係請求上訴人返還46萬元（640,000-180,000=460,000），洵屬有據。
3、另依民法第252條規定可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題。準此，本件被上訴人就上訴人經本院酌減後應返還之違約金6萬元（240,000-180,000=60,000），其請求權於本件訴訟確定時始告發生，並於斯時屆其清償期，是被上訴人就此部分法定遲延利息之請求，應自本件訴訟之判決確定翌日起算，被上訴人主張應自起訴狀繕本送達翌日即101年9月8日起算遲延利息，尚無足採。至上訴人另應返還之其餘價金40萬元部分，其請求權於契約解除時已發生，被上訴人主張自起訴狀繕本送達翌日即101年9月8日（見原審卷第89頁）起算法定遲延利息，應為可取。
六、綜上所述，被上訴人本於不當得利之法律關係請求上訴人給付46萬元，及其中40萬元自101年9月8日起，其餘6萬元自本判決確定翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，逾此所為請求，則無理由。原審就上開應准許部分，命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，尚無不合。
上訴意旨指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年5月23日
民事第四庭審判長法官張瑜鳳
法官梁夢迪法官劉又菁以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年5月23日
書記官陳玉鈴