臺灣士林地方法院102年度簡上字第196號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院102年簡上字第196號民事判決

裁判日期：民國103年11月27日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決102年度簡上字第196號上訴人 楊陳瓊花 訴訟代理人 謝生富 律師被上訴人 李銀臻 訴訟代理人 王義光 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年8月14日本院內湖簡易庭102年度湖簡字第243號第一審判決提起上訴，本院於103年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：訴外人 王志文 及 王長進 於民國75年間在其等父親即訴外人 王添全 所有之土地上共同興建未辦理第一次保存登記之建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○號之房屋（下稱系爭房屋），王志文前將系爭房屋東半部出租予上訴人，租賃期間自95年8月1日起至100年7月31日止，租金約定每年新臺幣（下同）3萬元（下稱系爭租約）。嗣王志文將其對系爭房屋權利範圍為2分之1之事實上處分權及關於系爭租約之權利讓與被上訴人，並業經通知上訴人。詎上訴人系爭租約屆期仍不搬遷，被上訴人及王志文乃訴請上訴人返還系爭房屋東半部，惟經本院100年度湖簡字第988號民事判決以系爭租約已成為不定期限之租約，而認被上訴人以系爭租約屆期為由請求上訴人遷讓房屋難認有理由等語駁回其請求並告確定（下稱前案判決）。又上訴人自98年起即未依系爭租約給付租金，經被上訴人於101年9月11日以南港郵局第588號存證信函催告上訴人給付98年至101年租金共計12萬元，然上訴人僅給付2萬7,500元；被上訴人再於101年10月19日以南港郵局第65
7號存證信函催告上訴人給付尚未給付之欠租額9萬2,500元，上訴人卻置之不理。嗣被上訴人於101年11月22日以南港郵局第706號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並請求其給付欠租額並遷讓房屋，該催告函並經101年11月23日送達上訴人。為此，爰依系爭租約之約定請求上訴人給付欠租，亦即前開9萬2,500元之欠租額及101年8月
1日至101年11月23日期間之租金，合計為10萬1,917元，暨返還租賃標的物即系爭房屋東半部。另因系爭租約既經被上訴人合法終止，被上訴人自得依占有人之物上返還請求權請求返還占系爭房屋東半部，並因上訴人就系爭房屋東半部已成為無權占有，亦得對其依民法第179條之規定請求給付相當不當得利之租金等語，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋東半部遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人10萬1,917元，及自101年11月24日起按年息百分之5計算之利息。㈡上訴人應自101年11月24日起至遷讓返還系爭房屋之東半部之日止，按月給付被上訴人2,500元。
二、上訴人則以：訴外人王志文係將就系爭租約權利讓與訴外人王長進，並非讓與被上訴人，兩造間就系爭房屋東半部實無任何租賃關係存在，當無生欠租之問題。縱認系爭租約存在於兩造間而被上訴人所主張之欠租金數額亦屬實，然系爭租約既約定每年租金為3萬元，而非按月計算，自無何積欠租金達2個月以上之情事，而得適用土地法第100條第3款之規定。再者，被上訴人主張之12萬元欠租應扣除訴外人 王士華 即王志文之子曾代收之租金2萬元、系爭房屋之西半部押租金5,000元、增設必要之安全設備鐵門1萬2,500元、屋頂漏水修繕費5萬5,000元部分，以上合計為7萬2,500元，經扣抵後上訴人僅尚欠2萬7,500元，並於101年9月19日如數給付被上訴人，是上訴人無庸再給付任何租金等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將系爭房屋東半部遷讓返還被上訴人，並自101年11月24日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人2,500元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服而提起上訴，所陳除與原審同外，另補陳：被上訴人於原審起訴狀原以系爭房屋東半部所有物返還請求權主張，嗣於102年3月29日突然改稱主張占有人之物上請求權，而原審亦未諭知兩造就此部分為辯論，違反民事訴訟法第255條之規定，況該部分究為訴之變更或追加，原審亦未敘明是否合法，即為突襲性裁判，顯有訴外裁判之違法。又被上訴人於本件起訴狀自承上訴人為系爭房屋東半部之承租人，原審豈可無視上訴人身為承租人得合法使用租賃標的物之權利，而逕認上訴人為無權占有；況兩造間就系爭房屋東半部間存有不定期租賃契約法律關係之情事，業經本院100年度湖簡字第988號民事判決確定之，具有實質上之確定力、既判力，原審判決自不得與該確定判決內容相牴觸。又原審判決依據民法第767條所規定之所有權人物上請求權為判決，然系爭房屋東半部既為違章建物，且未經所有權登記，被上訴人自無民法第767條之所有物返還請求權可資行使。縱認系爭房屋東半部之受讓人得取得對系爭房屋之事實上處分權，惟亦應以交付占有為權利移轉生效要件，證人王志文到庭證稱其係將系爭房屋東半部及租賃權讓與其弟王長進，而非被上訴人，縱認係讓與被上訴人，但被上訴人並實際上未受系爭房屋東半部之交付，故並未取得系爭房屋東半部之事實上處分權。是被上訴人即使對訴外人王志文就系爭房屋東半部有交付請求權，亦難逕認其對上訴人即有占有物返還請求權等語，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人之主張除與原審同外，另補稱：訴外人王志文於98年6月22日業以存證信函通知上訴人其已將系爭房屋東半部之權利讓與被上訴人，並表明上訴人應將系爭房屋東半部返還被上訴人之旨。另證人王志文之證述為新證據，原審判決自得以之推翻100年度湖簡字第988號民事判決之認定，而自行認定被上訴人並未繼受上訴人與訴外人王志文間之系爭租約；況被上訴人因買受系爭房屋東半部，而屬有權占有，上訴人與訴外人王志文間之系爭租約因係未定期限之不動產租賃契約，對被上訴人並未當然繼續存在，則上訴人既非系爭房屋東半部之有權占有人，自應返還無權占有之房屋等語。並聲明：上訴駁回。
三、不爭執事項：㈠訴外人王志文及王長進於75年間在其等父親即訴外人王添全
所有之土地上共同興建未辦理第一次保存登記之建物即系爭房屋。
㈡王志文前將系爭房屋東半部出租予上訴人，租賃期間自95年
8月1日起至100年7月31日止，租金約定每年3萬元即系爭租約）。
㈢王志文將其對系爭房屋權利範圍為2分之1之事實上處分權及關於系爭租約之權利讓與被上訴人，並業通知上訴人。
㈣上訴人系爭租約屆期仍不搬遷，被上訴人及王志文乃訴請上
訴人返還系爭房屋東半部，惟經本院100年度湖簡字第988號民事判決以系爭租約已成為不定期限之租約，而認被上訴人以系爭租約屆期為由請求上訴人遷讓房屋難認有理由等語駁回其請求確定即前案判決。
㈤上訴人自98年起即未依系爭租約給付租金，經被上訴人於101
年9月11日以南港郵局第588號存證信函催告上訴人給付98年至101年租金共計12萬元，上訴人僅給付2萬7,500元；被上訴人再於101年10月19日以南港郵局第657號存證信函催告上訴人給付尚未給付之欠租額9萬2,500元。㈥被上訴人於101年11月22日以南港郵局第706號存證信函向
上訴人為終止系爭租約之意思表示，並請求其給付欠租額並遷讓房屋，該催告函並經101年11月23日送達上訴人。
四、得心證之理由：㈠被上訴人依民法第455條請求上訴人返還占系爭房屋東半部，為有理由：
⒈兩造間之系爭租賃契約為不定期租約：
學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高法院99年度台上字第781號判決參照）。經查：
⑴訴外人王志文及王長進於75年間在訴外人王添全所有之
土地上共同興建系爭房屋。王志文前將系爭房屋東半部出租予上訴人，租賃期間自95年8月1日起至100年7月31日止，租金約定每年3萬元。王志文將其對系爭房屋權利範圍為2分之1之事實上處分權及關於系爭租約之權利讓與被上訴人，並業通知上訴人等情。為兩造所不爭執（本院卷第78頁背面），並有臺北中山郵局1277號、士林中正路240號存證信函及南港郵局214號存證信函存證信函在卷可憑（下稱第1277號、第240號、第
214號存證信函，本院內湖簡易庭100年度湖簡字第98
8號案卷第8頁、第14頁、第15頁）。另上訴人於系爭租約屆期仍不搬遷，被上訴人及王志文乃訴請上訴人返還系爭房屋東半部，惟經前案判決以系爭租約已成為不定期限之租約，而認被上訴人以系爭租約屆期為由請求上訴人遷讓房屋難認有理由等語駁回其請求確定等情，亦為兩造所不爭執，並經本院調閱本院100年度湖簡字第988號案卷核閱屬實。
⑵本件兩造當事人與系爭判決之當事人均相同，而系爭判
決之訴訟標的乃被上訴人以系爭租約租期屆滿為由，請求上訴人遷讓系爭房屋。兩造於前案判決訴訟審理時亦各為充分之舉證，極盡雙方攻擊及防禦能事，並經適當而完全之辯論，法院方為實質上之審理判斷。前案判決即本於當事人辯論之結果，於確定判決理由中就兩造所主張或抗辯之重要爭點判斷上訴人有向王志文承租系爭房屋，被上訴人自王志文受讓系爭房屋之租賃關係，兩造間之系爭租約為不定期租約等情，有前案判決及確定證明書1份附卷足憑（原審卷第8-11頁）。上訴人於本院審理中亦主張系爭租約存在於兩造間（本院卷第25頁背面），於原審審理時亦同意由被上訴人繼受系爭租賃契約全部之權利義務等情（原審卷第77頁），並未主張前案判決有違背法令之處或提出新訴訟資料以推翻系爭判決原判斷之情形。從而，前案判決關於上訴人有向王志文承租系爭房屋，被上訴人自王志文受讓系爭房屋之租賃關係，兩造間之系爭租約為不定期租約乙節所為理由之判斷，自有爭點效理論適用，本院即應為相同之判斷。
⒉被上訴人依土地法第100條第3款、民法第440條第1項規定對上訴人終止系爭租約，為有理由：
按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。土地法第100條第3款定有明文。
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第440條第1項亦規定甚明。不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未成無關。而民法第348條所謂交付，即移轉其物之占有之謂，如買賣標的物由第三人占有時，依民法第946條第2項，準用第
761條之規定，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓於買受人以代交付，且承租人如對前業主欠租，除原出租人於讓與前已拋棄其契約終止權，或於讓與後已免除承租人之交租義務外，受讓人得定期催告承租人向原出租人交租，如承租人逾期不交，亦得由受讓人行使其契約終止權，故受讓人以承租人欠租為原因而行使租約終止權時，並不以移轉登記後之欠租額為準據，倘前後欠租與地法第100條第3款相符，又無其他特別情事，則以定期催告無效而聲明終止租約，即非無據（最高法院40年台上第1200號判例參照）。
⑴系爭租賃契約期間自95年8月1日起至100年7月31日
止，租金約定每年3萬元等情，為兩造所不爭執。又上訴人於本院內湖簡易庭100年度湖簡字第988號事件審理時亦自承自98年5月25日以後即未給付租金（本院內湖簡易庭100年度湖簡字第988號卷第58頁背面），自可信為真正。
⑵上訴人雖辯稱：被上訴人主張系爭租約自98年至101年
之租金12萬元應扣除訴外人王士華即王志文之子曾代收之租金2萬元、系爭房屋之西半部押租金5,000元、增設必要之安全設備鐵門1萬2,500元、屋頂漏水修繕費
5萬5,000元部分，合計為7萬2,500元云云，然查：上訴人主張訴外人王士華即王志文之子曾代收之租金
2萬元等情，業據上訴人提出房屋收款明細1份在卷可佐（原審卷第79頁），並經證人王士華到庭證述上開房屋收款明細為其所簽名等語（原審卷第77頁），故上訴人抗辯98年5月25日支付租金2萬元，應屬可採。
至上訴人主張以系爭房屋之西半部押租金5,000元抵
付租金云云，固據提出房屋租賃契約書1份（原審卷第37頁）。然細究該租賃契約書所記載之租賃期間為90年至91年間，租賃標的為舊莊四段117地號鐵屋，依該記載難認為系爭房屋之租賃契約，況出租人記載為王長進，則上訴人以支付訴外人王長進之之押租金，抵付應支付王志文之租金，自為法所不許。又上訴人主張增設必要之安全設備鐵門1萬2,500元、屋頂漏水修繕費5萬5,000元部分共6萬7,500元，雖提出估價單1份及明細單3份（原審卷第39-41頁），然依估價單及明細單所記載之品名內容，均無法認定係維修系爭房屋所支出，且上訴人亦未證明系爭房屋有民法第430條規定修繕之必要，而應由出租人負擔之情形，依上開估價單及明細單內容亦未足認定有應由出租人負擔之修繕必要之情形存在。況其中91年之估價單及明細表所記載之金額，則依通常情形當事人多於當期租金或次期租金予以扣抵，以求明確，縱認上訴人確實支出該費用，實無98年以前如數給付租金，卻拖延至本件訴訟進行中之102年間始主張予以扣抵98年以後租金之理。則上訴人主張上開估價單及明細單記載之6萬7,500元抵付應支付王志文之租金云云，亦難採憑。
再者，依民法第440第2項之立法理由，遲付租金總
額須達二個月之租額外，並應於其遲延二個月時，始得民法第440第2項終止契約。綜上，關於系爭租賃契約被上訴人主張上訴人應給付自98年至101年間之租金12萬元，扣除上訴人抗辯98年5月25日支付租金
2萬元及被上訴人所不爭執上訴人業已給付2萬7,50
0元外，尚有7萬2,500元未清償，而系爭租約2個月之租金總額經計算為5,000元（計算式：30,000元÷12月×2月＝5,000元），上訴人遲付租金總額已達二個月之租額，又以上訴人承認自98年5月25日以後未給付租金之日起計算至被上訴人於101年9月11日以南港郵局第588號存證信函催告上訴人給付98年至101年間之租金時，上訴人業已遲延二個月，均可認定。從而，被上訴人於101年11月22日以南港郵局第706號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，請求其給付欠租額暨遷讓房屋，該催告函並經10
1年11月23日送達上訴人，被上訴人終止系爭租約即屬合法。上訴人抗辯系爭租約約定每年租金為3萬元，而非按月計算，而不得適用土地法第100條第3款之規定云云，即與土地法第100條第3款及民法第44
0第2項規定之文義及立法理由不符，自難為有利上訴人之認定。
⒊按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條定有明文。被上訴人既合法終止系爭租約，則其依民法第455條請求上訴人遷讓並返還系爭房屋，即屬有據。
㈡被上訴人依民法第179條之規定請求上訴人給付自101年11
月24日起至遷讓返還系爭房屋東半部之日止，按月給付被上訴人2,500元之相當於租金之不當得利，為有理由：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別規定甚明。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；依不當得利法則請求返還不當得利者，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度（最高法院61年台上字1695號判例、92年度台上字第324號判決意旨參照）。而上訴人於系爭租約終止後，繼續占有系爭房屋東半部，則依社會通念，上訴人可能獲得相當於租金之利益，應堪認定。
⒉系爭租約既經被上訴人以南港郵局第706號存證信函向上
訴人為終止之意思表示，該催告函並經101年11月23日送達上訴人，則系爭租約自該日起即生終止之效力，上訴人占有系爭房屋即屬無權占有。從而，被上訴人請求上訴人自收受上開存證信函之翌日即101年11月24日起至遷讓返還系爭房屋東半部之日止，按系爭租約之租金每年3萬元，計算上訴人應按月給付原告2,500元（計算式：年租金
3萬元÷12月＝月租金2,500元），為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條請求上訴人返還占系爭房屋東半部，及依民法第179條之規定請求上訴人給付自10
1年11月24日起至遷讓返還系爭房屋東半部之日止，按月給付被上訴人2,500元之相當於租金之不當得利，為有理由。
原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年11月27日
民事第三庭審判長法官黃莉莉
法官黃珮禎法官陳燁真以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年12月2日
書記官許竺筠