裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第1900號民事判決
裁判日期：民國96年07月24日
裁判案由：返還不當得利
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第1900號原告丙○○??丁○○被告乙○○??甲○○上?一人訴訟代理人戊○○上二被告共???同訴訟代理人 蕭顯忠 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國96年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠坐落臺北縣三重市○○段○○○○號、面積42.27平方公尺
土地係原告2人與訴外人張 孫應貞 所共有，其中原告丙○○、丁○○之應有部分各為3070分之1260， 張孫應貞 之應有部分則為3070分之550。又被告乙○○、甲○○於民國81年9月間購買坐落同地段621地號土地應有部分及其地上門牌號碼為臺北縣三重市○○○路○○○巷○號及9號房屋時，因認其門前屬於同地段622地號土地非其所占用，為減少買賣價款及日後地價稅賦，而不願購買坐落該622地號土地，但其後卻沿臺北縣三重市○○○路○○○巷之巷道邊線建築矮牆，長期占有如附圖所示A、B、C、D部分之土地（下稱系爭土地），致原告一方面無法實際使用該地，他方面又須負擔其土價稅賦，甚不公平。
㈡被告確實沒有買到三重市○○段○○○○號土地，否則土地
怎會沒有過戶，地價稅又為何均由原告繳納。又因當初係交由原告丁○○之姪女 楊秀敏 辦理，故不知為何後來會分割出三重埔段六張小段153至268地號土地（重測後變更為三重市○○段○○○○號土地）。
㈢被告購買前揭房地所簽買賣契約書附註欄雖載：「5樓頂
由5樓所有權人保管使用，1樓空地由1樓所有權人使用」，但查5樓頂由5樓所有權人保管使用，乃因5樓之屋頂係該5樓房屋之全體區分所有權人所共有，故該5樓房屋之全體區分所有權人自得約定其使用方法，但前揭正義段622地號土地乃原告與張孫應貞所共有，並非被告或該
5層樓房屋之全體區分所有權人所有，自無作為1樓房屋所有權人之空地，並由其保管使用之理。
㈣查三重市○○段○○○○號土地面積為42.27平方公尺，公
告現值為每平方公尺新台幣（下同）54,600元，全部價值為2,307,942元，按年息百分之7計算，被告平均每年獲得相當於租金161,555元之不當得利（42.27平方公尺×54,600元×7％＝161,555元），茲因原告之應有部分各為3070分之1260，平均每人每年損失金額為66,306元（161,555元×3070分之1260＝66,306元），以相當於5年租金之短期時效計算至95年9月30止，原告各得請求被告給付331,531元之不當得利。
㈤爰聲明：
⒈被告應共同給付原告丙○○331,531元、應共同給付原
告丁○○331,531元，並自95年10月1日起，至將坐落三重市○○段○○○○號土地返還原告止，應按年共同給付原告丙○○66,306元、共同給付丁○○66,306元。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列各語置辯：㈠被告乙○○係於81年5月5日間向原告丙○○及第三人楊
秀敏購買臺北縣三重市○○○路○○○巷○號1樓房屋及其基地（即三重埔段六張小段153之15地號），而被告甲○○則係於81年4月20日向原告丙○○及楊秀敏購買臺北縣三重市○○○路○○○巷○號1樓房屋及其基地（即三重埔段六張小段第153之15至18地號），當時左鄰右舍之房屋均建至三重市○○○路○○○巷之巷道邊線，僅被告2人所買房屋向後退縮，屋前留有一小片空地（即系爭土地）。被告在購買時，係因賣方告知該屋前空地歸1樓使用，而認為購買1樓房屋者可以使用系爭土地，始同意高價購買前揭房屋，雙方並於買賣契約書載明「5樓頂由5樓所有權人保管使用，1樓空地由1樓所有權人使用」，故被告使用系爭土地，僅係依約行使其正當權利，並非不當得利。
㈡臺北縣三重市○○○路○○○巷○號、9號及其上2至5樓
房屋乃集合住宅，於興建當時之基地為三重埔段六張小段
153之15至19地號土地，有臺北縣政府工務局第1106號建造執照、80年重使字第1222號使用執照、原告及張孫應貞所出具之土地使用權同意書在卷可稽。上開使用執照係於80年10月12日核發，而同段第153之268地號土地（按即重測後之正義段第622地號土地之前身）則係於81年8月31日始自同段第153之15至19地號土地分割出來，亦即原告所有正義段622地號土地在分割之前，亦屬第153至15至19地號土地之一部分，本應依約一併移轉予被告及其於各樓層房屋所有人。現該地雖未移轉所有權，但原告丙○○依約仍有移轉所有權之義務，自不得主張被告乃無權占有。又原告丁○○雖未於買賣契約中具名，但另一出賣人楊秀敏既為其姪女，其又自承係委託楊秀敏出售房屋，可證楊秀敏係代原告丁○○出售房屋，故所簽買賣契約應有拘束原告楊秀敏之效力，從而，原告楊秀敏亦有移轉正義段第622號土地所有權予被告之義務，不得主張被告無權占有。
㈢被告僅係因三重市○○○路○○○巷甚為狹窄，住戶極為擁
擠，為避免機車集中停放被告門前導致妨礙出入，及若發生機車縱火案件導致生命危險，乃不得已在三重市○○段第622地號土地上沿226巷之巷道邊線建築矮牆阻擋他人隨意停放機車，被告實際上既未使用系爭土地，即未受有利益，自無不當得利可言。
㈣臺北縣政府雖以北府工建字第0960189252號函覆鈞院稱：
三重市○○段○○○○號土地非屬該使照基地範圍內之法定空地云云，但所謂法定空地，係指建築基地上除建築物本身所占之地面外，依法應留設之空地，建築基地之法定空地不得小於法律規定之面積，至若留設空地大於法定空地之面積者，則不再限制之列。是系爭正義段622地號土地縱非被告所有房屋之法定空地，惟該土地係分割自使用執照所載建築基地之三重埔段六張小段第153之15至19地號土地，亦屬該執照所載房屋之空地，不論是否屬於法定空地，原告皆不得主張被告無權占有。
㈤系爭土地僅佔三重市○○段○○○○號土地之一部分，故原告以該地號土地之全部面積計算不當得利，亦有錯誤。
㈥爰聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉被告若受敗訴之判決，請准提供擔保免為假執行。
三、本件下列各項事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、不動產買賣契約書、勘驗筆錄及照片、臺北縣政府雖以北府工建字第0960189252號函及所附建造執照、使用執照、土地使用權同意書（本院重簡他調字卷第5頁、本院訴字卷第15至20頁、第54至58頁、第75至81頁）附卷可稽，均堪信為真實。
㈠原告2人為坐落臺北縣三重市○○段○○○○號、面積42.2
7平方公尺土地之共有人，原告2人之應有部分各為3070分之1260，另一共有人張孫應貞之應有部分則為3070分之
550，該地在重測前之地號為三重埔段六張小段153之26
8地號。㈡被告乙○○係於81年5月5日間向原告丙○○及第三人楊
秀敏購買臺北縣三重市○○○路○○○巷○號1樓房屋及其基地（即三重埔段六張小段153之15地號），而被告甲○○則係於81年4月20日向原告丙○○及楊秀敏購買臺北縣三重市○○○路○○○巷○號1樓房屋及其基地（即三重埔段六張小段第153之15至18地號），該契約附註欄記載：
「5樓頂由5樓所有權人保管使用，1樓空地由1樓所有權人使用」。
㈢被告在三重市○○段第622地號土地上沿三重市○○○路
○○○巷之巷道邊線建築矮牆，其矮牆內所占土地（含矮牆本身）即如附圖所示A、B、C、D部分，該巷其餘房屋亦均係沿巷道邊線建築。
㈣三重市○○段○○○○號土地非屬被告房屋使用執照基地範圍內之法定空地。
四、本件爭點厥為：三重市○○段第622地號土地是否屬於不動產買賣契約之買賣標的？原告2人是否均應受該契約所拘束？被告有無占有系爭土地之合法權源？茲分述如下：
㈠查臺北縣三重市○○○路○○○巷○號、9號及其上2至5
樓房屋乃集合住宅，其興建基地為三重埔段六張小段第15
3之15至19地號土地，有臺北縣政府工務局第1106號建造執照、80年重使字第1222號使用執照（發照日期為80年10月12日）在卷可參（本院訴字卷第76、77頁），而其中三重埔段六張小段153之15至18地號土地（面積合計252平方公尺）原屬原告2人所有，第153之19地號土地（面積為55平方公尺）則屬張孫應貞所有，渠3人業於79年6月13日出具土地使用權同意書，同意在上開土地上建築5層RC結構之建築物，有該同意書附卷可稽（本院訴字卷第80、81頁）。嗣上開5筆土地先於81年8月25日被合併為同段第153之15地號土地（面積為307平方公尺），復於同日再分割出同地段153之268地號土地（面積為56平方公尺，見本院訴字卷第99頁），面積因而減為251平方公尺，嗣重測後始變更為三重市○○段第621地號，至該153之268地號土地經重測後則變更為三重市○○段第622地號（另按三重埔段六張小段153之15至19地號土地原均與三重市○○○路○○○巷垂直，嗣合併為同地段153之15地號土地後，再分割出153之268地號時，該153之268地號土地則與226巷平行，且大部分坐落226巷之巷道上），有土地登記簿在卷可查（本院訴字卷第90至100頁）。
由原本作為建築基地之三重埔段六張小段第153之15至19地號土地與其後因重測後而變更為三重市○○段第621、
622地號土地面積均為307平方公尺，可知兩者實屬同一，再由該622地號土地目前之共有人應有部分比例觀之，如以原告2人之應有部分均為3070分之1260、張孫應貞之應有部分則為3070分之550，對照三重埔段六張小段153之15至18地號土地面積合計252平方公尺、第153之19地號土地面積為55平方公尺，可知該622地號土地各共有人之應有部分比例，實與該3人原始所有土地面積之比例相同，益證該622地號土地亦屬被告所購房屋基地之範圍無訛。次查被告乙○○係於81年5月5日間向原告丙○○及第三人楊秀敏購買臺北縣三重市○○○路○○○巷○號1樓房屋及其基地（即三重埔段六張小段153之15地號），而被告甲○○則係於81年4月20日向原告丙○○及楊秀敏購買臺北縣三重市○○○路○○○巷○號1樓房屋及其基地（即三重埔段六張小段153之15至18地號），有不動產買賣契約書各1份在卷可查（本院訴字卷第15至20頁），其簽約時間既係在前揭三重埔段六張小段第153之15至19地號土地合併後分割出三重埔段六張小段第153之268地號土地之前，堪認其締約當時契約雙方當事人所認知之買賣土地標的，當仍包含其後分割出來的三重埔段六張小段第15
3之268地號土地（亦即三重市○○段第622地號土地之前身），從而，被告辯稱三重市○○段段第622地號土地應屬不動產買賣契約之買賣標的等語，即屬有據。
㈡與被告2人簽訂不動產買賣契約書者，乃原告丙○○及第
3人楊秀敏，故原告丙○○應受該買賣契約所拘束，殆無疑義。至原告丁○○雖未列名為契約當事人，惟按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照），而原告丁○○於本院準備期日時自稱：「（如何取得系爭土地持分？）我出資交給楊秀敏去買土地，她是我姪女」「（當初在簽被證1合約書時，為何是楊秀敏簽約？）楊秀敏是我姪女，我委託她處理」「（關於系爭土地之合建開發及其後的買賣，有無概括授權楊秀敏？）我出資後，房子登記在我名下，楊秀敏賣給被告，簽約都是楊秀敏去簽，被告等人買得房地後的過戶登記也是楊秀敏去辦的，錢也被楊秀敏收走」「（當時都是楊秀敏在處理嗎？）是」（本院訴字卷第69、103、105、106頁）等語，既均為被告所不爭執，堪認楊秀敏於簽約當時，雖未以原告丁○○之名義為之，但其實際上確已獲得原告丁○○之授權，且系爭土地之所有權人乃丁○○，而非楊秀敏，此乃被告買受當時所知悉之事實，故渠等衡情至少應可得而知楊秀敏僅係丁○○之代理人，而非以自己名義為之，當已符合隱名代理之要件。從而，前揭不動產買賣契約之效力，亦應及於原告丁○○，其與原告丙○○均應有履行該契約所定之義務。
㈢前開不動產買賣契約附註欄既載：「5樓頂由5樓所有權
人保管使用，1樓空地由1樓所有權人使用」，對照被告所買房屋門前與三重市○○○路○○○巷之巷道邊線有如附圖所示A、B、C、D之空地，可知系爭土地實即該附註所稱之1樓空地，原告2人既均應受該契約所拘束，則被告援引該約款主張有使用該空地之法律權源，尚非無據。況依該不動產買賣契約，出賣人本即負有移轉不動產所有權及交付占有予買受人之義務，現三重市○○段第622地號雖仍登記於原告2人與訴外人張孫應貞名下，但被告占有系爭土地，乃係基於前揭買賣契約之法律關係而為占有，尚難謂其無權占有，自非無法律上之原因而受有占有系爭土地之利益。
五、綜上所述，原告雖依不當得利之法律關係，請求被告共同給付原告丙○○331,531元、原告丁○○331,531元，並自95年10月1日起，至將坐落三重市○○段○○○○號土地返還原告止，應按年共同給付原告丙○○66,306元、原告丁○○66,306元，但被告既非無權占有系爭土地，自無原告所稱無法律上之原因而受有利益之情形，故原告據此所提請求，即無理由，應予駁回。至原告雖另謂：其一方面無法實際使用系爭土地，他方面又須負擔其土價稅賦，甚不公平等語，但地價稅本應由土地所有權人負擔，且此與被告是否無權占有乃至於有無不當得利？尚無必然關連，不得以此即謂被告應負返還不當得利之義務，附此說明。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述（指第622地號土地是否屬於法定空地及原告據以計算不當得利之土地面積有誤部分）及所提之證據，均對本件認定結果不勝影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年7月24日
民事第二庭?審判長法官梁宏哲?????????法?官?楊千儀?????????法?官?楊明佳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年7月24日
????書記官楊璧華