裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第3785號民事判決
裁判日期：民國96年08月28日
裁判案由：回復原狀等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第3785號原告宏蓉有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 張珉瑄 律師
陳清進 律師上一人複代理人 蔣彥威 律師被告斐樂股份有限公司法定代理人丙○○Steve訴訟代理人 朱百強 律師受告知人甲○○上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國96年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將設置於臺北市○○○路○段○號建物外牆之廣告物，包含臨復興南路面一樓與二樓間外牆之「FILA」廣告物、臨復興南路面一樓外牆柱面之「F」廣告物、臨八德路面一樓與二樓間外牆之「F」廣告物、臨八德路與復興南路交岔口處外牆之「FILA」廣告物拆除，將外牆面回復原狀後返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落台北市○○區○○段三小段550、551地號二筆土地之所有權人，前開二筆土地上之建物惠國大樓（下稱系爭建物）地下一層門牌號碼為台北市○○○路○段○號地下1樓，為原告所有，被告並非系爭建物之區分所有權人，其向受告知人甲○○及 李貞儀 承租惠國大樓一樓作為店面使用。依民國（下同）84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第8條規定，系爭建物外牆為系爭房屋之全體區分所有權人共有，須經區分所有權人會議之同意，始得於系爭建物外牆設置廣告物，被告未經全體區分所有權人之同意，擅自於系爭建物外牆設置廣告招牌，伊自得為全體區分所有權人之利益，請求被告除去廣告招牌，並返還其占用部分予全體區分所有權人，爰依民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除系爭廣告物後，將系爭建物外牆回復原狀並返還予全體區分所有權人等語。並聲明：（一）如主文第1項所示；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：84年公寓大廈管理條例第52條規定，係採不溯及既往原則，系爭房屋於69年辦理建物第1次保存登記，顯無適用84年公寓大廈管理條例之餘地；另依84年公寓大廈管理條例第43條規定，於該條例施行前已取得建築執照之公寓大廈，僅有成立管理組織義務，對於84年公寓大廈管理條例有關專有部分及共有部分之規定，則不適用。再者，伊於系爭建物外牆設置系爭廣告物，係向甲○○及李貞儀承租，而系爭廣告設置之牆面為出租人甲○○所有，業經鈞院94年度北簡字第43558號判決確認在案；又伊設置系爭廣告物亦經系爭建物管理委員會同意，且系爭房屋管理委員會之管理組織章程及規約第23條規定，有權「通盤規劃設計適合全體住戶統一使用之招牌，以供各住戶使用」等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴暨假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准冤告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張其為系爭建物地下1樓區分所有權人之事實，業據原告提出建物登記謄本1紙為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張被告於系爭房屋臨復興南路面一樓與二樓間外牆設置「FILA」廣告物、臨復興南路面一樓外牆柱面設置「F」廣告物、臨八德路面一樓與二樓間外牆設置「F」廣告物、臨八德路與復興南路交叉口處外牆設置「FILA」廣告物之事實，業據原告提出照片4禎為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
（三）被告廣告設置之牆面，係向系爭建物1樓區分所有權人甲○○及李貞儀承租之事實，有房屋租賃契約書1份在卷可參，且為原告所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：本件原告主張系爭建物外牆為建物全體區分所有權人共有，被告未經區分所有權人會議決議，擅自設置廣告招牌，訴請拆除，被告則以上揭情詞置辯。經查：
（一）原告主張依84年公寓大廈管理條例第8條規定，系爭建物外牆為系爭房屋全體區分所有權人共有；被告辯稱84年公寓大廈管理條例第52條規定，係採不溯及既往原則，系爭建物於69年辦理建物第1次保存登記，顯無適用上開條例等語資為抗辯。按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公佈，固應自00年0月00日生效施行。惟公寓大廈管理條例施行前已領得建造執照的公寓大廈，依修正前公寓大廈管理條例第43條規定（現行條文為第55條），應依公寓大廈管理條例的規定成立管理組織，此類在公寓大廈管理條例施行前已領得建造執照的公寓大廈，依第43條第2項規定，僅不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，而依公寓大廈管理條例第1條規定：為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例，足認公寓大廈管理條例重在公寓大廈之管理維護，於該條例施行前建造完成之公寓大廈，雖不受該條例第7條各款之限制，其餘就公寓大廈管理維護之相關規定，應認仍應適用。經查，本件系爭建物於69年間即已建築完成登記，有卷附登記簿謄本在卷可稽，屬在公寓大廈管理條例施行前已領得建造執照的公寓大廈，而公寓大廈管理條例第8條之規定，係屬公寓大廈管理維護之規定，原告主張依該條規定外牆為共有固不足採，惟因該第8條規定為公寓大廈管理維護之相關規定，於本件自仍應適用。
（二）原告主張系爭建物外牆為系爭房屋之全體區分所有權人共有，被告抗辯系爭廣告設置之牆面乃出租人甲○○所有，並以本院94年度北簡字第43558號判決為證。按區分所有建築物及附屬物之共同部分，解釋上應包括下列3種型態之部分：1、建築物之基本構造部分，例如為維持建築物之安全及其外觀所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、及基礎工作物。2、建築物之共用部分及必具之附屬物，例如樓梯間、消防設備、走廊、樓梯、電梯、貯水塔、自來水管、公共出入之大門、與屋頂突出物等是。上述1、2部分原則上為全體區分所有權人共有。3、亦有僅部分區分所有權人共有之部分，例如各層樓梯之樓板，僅屬相鄰部分區分所有權人所共有。是公寓大廈之外牆面性質上係屬公寓大廈之共用部分而非專有部分，原告主張系爭外牆為全體區分所有權人共有，應屬可採。被告雖辯稱系爭廣告設置之牆面乃出租人甲○○所有，並經本院94年度北簡字第43558號判決云云，惟查，依本院94年度北簡字第43558號之判決主文之附表及理由所載：「附表：一、附著於台北市○○○路○段○號一樓房屋騎樓柱面，如附圖一照片所示之橘黃色裝潢。二、附著於上開騎樓屋頂板，如附圖二照片所示之白色天花板及藍色橫式長方型招牌。三、附著於上開騎樓通往地下室出入口兩側柱面之ㄇ型橘黃色裝潢」、「系爭騎樓係登記於原告共有之上開房屋主建物範圍內，此觀台北市松山地政事務所函覆本院之主旨所載即可得知，自屬原告共有房屋所有權之一部」，故上開判決之範圍係針對系爭建物之騎樓部分，且僅肯認訴外人甲○○就系爭房屋之騎樓為其房屋所有權之一部，尚非認系爭建物之外牆牆面為訴外人甲○○所有；況依受告知人甲○○於96年7月2日之陳述狀亦陳稱；「本人與李貞儀共有門牌台北市○○○路○段○號房屋，係出租予被告斐樂股份有限公司使用，該公司依法就該租賃房屋在租賃範圍內有合法使用之權利。至該公司在該租賃房屋之外牆懸掛廣告看板，依法應由該承租人依照有關之法令自己負責辦理，與出租人之本人無涉」，是被告聲請傳喚證人甲○○欲證明系爭建物為甲○○所有一節，亦核無必要。
（三）原告主張被告未經系爭建物全體區分所有權人之同意，擅自於系爭房屋外牆設置系爭廣告招牌；被告則以系爭建物外牆設置系爭廣告，除向甲○○及李貞儀承租外，並業經系爭建物管理委員會同意等語資為抗辯。經查，系爭建物外牆為全體區分所有權人共有，已如上述，縱被告向區分所有權人之一之甲○○承租系爭建物一樓，亦尚難對於系爭建物外牆主張有權占有；被告另抗辯其業經系爭建物管理委員會同意，並以惠國大廈管理委員會同意書1紙為證，惟系爭房屋管理委員會同意不等同系爭房屋全體區分所有權人同意甚明。被告復抗辯系爭建物管理委員會之管理組織章程及規約第23條規定，有權「通盤規劃設計適合全體住戶統一使用之招牌，以供各住戶使用」云云，經查，被告並未提出此部份相關事證以實其說，況縱有上開規定，其意旨亦僅得由管理委員會通盤設計招牌，非可單獨同意被告設置廣告招牌，亦難為有利於被告之認定。原告主張被告將其所有之系爭廣告招牌設置於系爭建物外牆面，乃無權占有，自屬可採。
五、按公寓大廈之外牆面性質上係屬公寓大廈之共用部分而非專有部分，而共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意；且所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；而各共有人對於第三人，就共有物之全部，得為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第819條第2項、第767條中段、第821條分別定有明文。本件被告既未經系爭建物即惠國大樓全體共有人同意或有效之區分所有權人會議決議，即逕將系爭廣告招牌設置於該大樓之外牆面，則其設置招牌之行為自屬無權占有，從而原告基於上開規定，請求被告拆除其所設置於系爭建物如主文所示外牆面之廣告招牌拆除，並將占用之該外牆部分回復原狀返還予原告及其他共有人，為有理由應予准許。
六、本件二造分別陳明願供擔保為假執行及免為假執行之聲請，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與本院前揭判斷不生影響，爰不贅論，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年8月28日
民事第二庭法官吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年8月29日
書記官蔡凱如