裁判字號：臺灣高等法院臺中分院92年上字第255號民事判決
裁判日期：民國92年08月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十二年度上字第二五五號
上訴人乙○○訴訟代理人丁○○被上訴人教育部法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年五月二十日臺灣臺中地方法院第一審判決（九十二年度訴字第二三五號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落台中市○○區○○段○○○號土地重測後變更為寶山段九六九、九六九之一、九六九之二、二二二、一一八等五筆地號，伊原承租屬一一八地號土地如附圖斜線所示部分之土地，其中屬二二二地號土地非伊所承租，其上之建物亦非伊所蓋，於台灣省政府改制，由被上訴人接管該土地之前，受託處理土地出租之台中市政府以屬二二二地號部分土地上有違章建築為由，於民國（下同）八十一年間連同伊所承租屬一一八地號部分之土地三七五租約一併予以終止，顯屬違法不當，應不生租約終止之效力，該租賃關係自仍存在於接管後之被上訴人之間，但被上訴人拒絕回復伊之租賃權，顯有不當等情，爰基於租賃之法律關係，提起本件訴訟，求為確認伊就坐落台中市○○區○○段○○○○號內如附圖斜線所示部分土地之耕地租賃關係存在之判決（上訴人於原審起訴原聲明求為撤銷其被終止租約處分，並回復其就系爭土地之租賃權，嗣於本院更正其起訴之原意為確認租賃關係存在，並就原聲明第二、二項請求給付寶山段九六九、一一八－一、一一八－四地號土地補償金部分撤回起訴，擬另依法以行政訴訟為之）。
二、被上訴人則以：系爭土地因拓寬道路重測即經分成五筆土地，嗣於八十四年五月廿五日上訴人向台中市南屯區耕地租佃委員會聲請調解，請求回復九六九、一一八地號耕地租約，委員有到現場調查、拍照，上訴人承認其所承租耕地上有建築「知高釣蝦場」，寶山段二二二地號土地為其承租，土地上有房屋，測量員有拍照，後來上訴人及 陳炳煌 、 賴炤雄 共同提出申請購買二二二地號土地，二二二地號土地增分二二二之一、二二二之二、二二二之三等三筆地號土地，經渠等檢附房屋稅籍資料及畸零地合併使用資料申請讓售，再辦理共有物分割，伊保有二二二之一地號土地，上訴人取得二二二之三地號土地，陳炳煌取得二二二地號土地，賴炤雄取得二二二之二地號土地，上訴人所有之的釣蝦場是在一一八地號土地上，二二二地號土地上也有建物，上訴人原來承租範圍在寶山段一一八地號內面積三０八九平方公尺。土地上亦有建物，違反耕地三七五減租條例第十六條、第十七條規定，原訂租約無效。是受託出租之台中市政府予以終止租約，自屬依法有據，上訴人請求回復其租賃權，為無理由等語，資為抗辯。
三、原審法院斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果認上訴人之訴為無理由，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠、原判決關於伊請求確認租賃關係存在部分廢棄；㈡、確認伊就系爭一一八地號如附圖斜線所示部分土地之租賃關係存在。被上訴人則答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。
四、查坐落台中市○○區○○段第六五號，面積五、一三一八公頃土地，自六十二年五月十六日起，由台灣省政府教育廳管有，上訴人於七十二年間就該土地其中○、三○八九公頃與受託辦理出租之台中市政府訂有三七五租約；其間，該土地於六十七年十二月二日分割增加六五－一四、六五－一五地號土地。嗣因七十五年地籍圖重測，變更為寶山段一一八、九六九、二二二地號土地，嗣又分割增加一一八－一、一一八－二、一一八－三、一一八－四、一一八－五、一一八－六、九六九－一、九六九－二、二二二－一、二二二－二、二二二－三等地號土地。
而系爭一一八地號土地於八十七年十二月二十一日起由被上訴人接管等事實，有台中市政府所提出之土地登記簿謄本，地籍圖（見原審卷第四六－六八頁）及兩造所有耕地租約影本（見原審卷第一○、三六頁）在卷可稽，並為兩造所不爭執，甚認屬實。
五、本件之爭執要旨，厥在上訴人原承租土地之範圍為何？其間有無不自任耕作之違約情形，受託辦理出租之台中市政府據以予以終止租約，是否依法有據等項：
㈠、按耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人應自任耕作。違反該規定者，原訂租約無效。此所謂原訂租約無效，係指承租人違反規定不自任耕作時，原訂租約無待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列，而使原訂租約無效。耕地租賃、承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約。（參照最高法院八十年台再字第十五號判例意旨及八十五年度台上字第一二二七號、九十一年度台上字第一四四七號裁判要旨）。
㈡、查上訴人於七十二年一月一日向台中市政府承租坐落台中市○○區○○段○○○號內０、三０八九公頃土地，租期自七十二年一月一日至七十七年十二月三十一日，租期屆滿，又續租六年，自七十八年一月起至八十三年十二月止，依兩造所訂公有耕地租賃契約，依該租約第九條第二款約定「承租人擅自變更其用途」、同條第八款約定「承租人違反本租約規定或有關耕地租佃法令時」，出租人得終止租約，收回土地。又依該租約第十二條約定，「承租人應自任耕作，違者，出租人得終止租約。」，經查，坐落台中市○○區○○段○○○號土地，分耕者達十餘人，雖台中市政府先後以府地權字第０九二００二八０三八號、0000000000號函示，該案業經該府於八十一年十月八日以八一府地用字第一０四一一一號函終止租約在案，迄今已十餘年，其分耕圖已無資料可稽，無從提供分耕圖。惟依台中市政府提供之重測前後台中市○○區○○段○○○號土地謄本及地籍圖，六五地號土地，原面積為五、一三一八公頃，於六十七年十二月二日分割增加六五－一四、六五－一五地號土地。嗣因七十五年地籍圖重測，變更為寶山段一一八、九六九、二二二地號土地，嗣又分割增加一一八－一、一一八－二、一一八－三、一一八－四、一一八－五、一一八－六、九六九－一、九六九－二、二二二－一、二二二－二、二二二－三等地號土地。依上訴人提出之如附圖之分耕圖，上訴人主張其承租之土地位置為坐落台中市○○區○○段○○○○號內如附圖所示斜線部分土地。然依教育部九十一年六月十四日部授教中（總）字第０九一０五五三二四九號函、台中市政府九十二年四月二日府地用字第０九二００四四０一二號函觀之、上訴人曾申請台中市政府發放寶山段九六九、一一八－一、二二二地號土地之地價補償費，及本件上訴人於原審訴之聲明，得知上訴人原承租土地非局限於附圖所示斜線部分土地，尚包括九六九、一一八－一、一一八－四、二二二等地號土地在內。
㈢、查台中市政府於八十一年七月二十三日以八十一府地用字第七三七八五號函請台中市中興地政事務所派員 複丈 勘查坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之使用現況，其勘測結果，承租人乙○○於其上有建物（南屯路三段六十八號），據寶山段二二四地號土地所有人所陳：其自五、六十年前即占有部分二二二地號土地搭蓋建物，另有 陳松基 亦於該地新建有房屋（南屯路三段七十二號），上訴人於其承租之二二二地號土地上搭蓋建物使用，並提供該地供陳松基及 陳森煙 之繼承人 陳海龍 搭蓋房屋使用，陳海龍及其母告知，其使用約十餘坪，每年以壹百斤稻谷貼補乙○○、陳松基之父 陳瑞鏗 告知其使用一坪餘，以買賣方式獲得，此有建物現況表可證。其變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作，出租人台中市政府依租約第九條第二款、第八款、第十二條約定，於八十一年十月八日以八十一府地用字第一０四一一一號函向原告表示終止租約，收回土地，自發生終止租約效力。又依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人不自任耕作者，原訂租約無效。一部不自任耕作者，全部租約均為無效，租賃關係即歸於消滅。嗣上訴人於八十四年間向台中市南屯區耕地租佃委員會聲請調解回復其原承租耕地之租賃權，惟上訴人於八十四年五月二十五日開會時，亦承認於其承租耕地上有違建事實，此有開會記錄可按，復有上訴人乙○○於二二二地號土地上搭建鋼鐵造房屋（台中市○○路○段○○號），及訴外人陳海龍、 陳沈梅蘭 於其上搭蓋台中市○○路○段○○號土造房屋使用之勘測、拍照記錄可查，而該二二二及一一八地號土地原屬同標的而於同一租約出租，依前所述，全部租約即屬無效，是上訴人教育部前身台灣省政府教育廳於八十四年七月二十日以八四教總字第一一八九四號函覆上訴人，其於所承租耕地建有釣蝦場及其他違建物之事實，違反租賃契約約定，無法同意回復租賃關係。上訴人雖供稱釣蝦場係在八十三、四年終止租約後闢建，然上訴人於八十一年間經台中市政府予以終止租約之前，既已有一部不自任耕作，使全部租約無效之情事，縱該釣蝦場係於八十三、四年間始闢建，亦不生影響，無從使租約割裂為一部有效或一部無效，自亦無從回復系爭耕地之租賃關係。
六、綜上所述，上訴人不自任耕作之事證確鑿，出租人台中市政府予以終止租約，洵屬正當，又上訴人違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，不自任耕作，依同條第二項規定，其原訂租約亦全部無效，依此，其就系爭耕地之租賃關係已不存在，上訴人請求確認其就系爭土地之租賃關係仍存在，自無理由，原審因而為上訴人敗訴之判決，依法亦無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年八月二十六日~B1民事第五庭審判長法官古金男~B2法官邱森樟~B3法官朱樑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官陳秀真中華民國九十二年八月二十七日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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