裁判字號：臺灣高等法院99年上易字第615號民事判決
裁判日期：民國99年11月03日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決99年度上易字第615號上訴人甲○○訴訟代理人 黃介南 律師
陳宜鴻 律師被上訴人乙○○
號9樓之2訴訟代理人 洪堯欽 律師
劉健右 律師上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國99年5月24日台灣士林地方法院98年度訴字第906號第一審判決提起上訴，經本院99年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人於民國98年3月間委託訴外人信義房屋仲介股份有限
公司（下稱信義房屋）居間銷售門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號2樓之房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產）。被上訴人於98年3月18日提出要約，表示願意自要約時起至同月21日24時止，以新臺幣（下同）2,400萬元之價金買受系爭不動產，並出具買賣要約書（下稱系爭要約書）為憑。上訴人於同月21日22時30分承諾願依被上訴人提出之條件出售系爭不動產予被上訴人。詎信義房屋通知被上訴人正式簽約時，被上訴人竟拒不出面。依系爭要約書第5條之約定，系爭要約書成立生效後，買方或賣方如有一方違反系爭要約書內容而不履行簽立本約之義務時，應支付他方買賣總價款3%之違約賠償金。上訴人屢次寄發存證信函催請被上訴人依系爭要約書之內容簽訂買賣契約，被上訴人均置之不理。爰依系爭要約書第5條之約定，請求被上訴人給付違約金72萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院按：原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服）。
㈡上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人72萬元及自98年6月1日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
⒊第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人於98年3月18日至信義房屋簽訂系爭要約書時，雖
漏未記載「買方需請老師看屋後始能決定以上價格，否則此合約自動失效，並不構成違約」等文字（下稱系爭文字），然被上訴人於簽訂系爭要約書後，立即於電話中請求信義房屋之仲介人員 陳志平 於系爭要約書中加註系爭文字。詎陳志平竟未於系爭要約書中記載系爭文字，上訴人自不得請求被上訴人給付違約金。縱認被上訴人有違反系爭要約書之情事，上訴人請求之違約金亦屬過高，請求法院予以酌減等語置辯。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於98年3月間委託信義房屋居間銷售系爭不動產，被
上訴人於同月18日簽署系爭要約書，表示願意以2,400萬元之價金購買系爭不動產，要約期間自98年3月18日下午6時15分起至同月21日24時止。
㈡系爭要約書上記載上訴人同意出售系爭不動產之時間為98年3月21日晚間10時30分。
㈢被上訴人拒絕依系爭要約書之內容，與上訴人簽訂不動產買賣契約書。
㈣上訴人於98年3月24日以存證信函催告被上訴人依系爭要約書第5條之約定給付違約金，該信函業經被上訴人收受。
㈤信義房屋之仲介人員並未於系爭要約書內加註系爭文字。
四、兩造爭執點之論述：上訴人主張已承諾願依被上訴人提出之條件出售系爭不動產，被上訴人違反系爭要約書不履行簽立本約之義務，故被上訴人應依系爭要約書第5條之約定給付違約金等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：㈠被上訴人得否以其已向信義房屋表示系爭文字為由，拒絕給付違約金？㈡被上訴人得否請求酌減違約金？本院判斷如下：
㈠被上訴人已向信義房屋表示系爭文字，自無須給付違約金：
⒈證人即被上訴人之女兒 林瑩芝 於原審法院證稱： 伊有 陪同
被上訴人至信義房屋之門市簽署系爭要約書，簽約當時忘了要記載系爭文字，是離開約10分鐘後才想起，剛好信義房屋仲介人員陳志平有打電話來，被上訴人有於電話中要求加註系爭文字等語屬實（原審卷第142頁背面），且被上訴人之夫 林永三 於98年3月7日委託永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）洽商買受門牌號碼臺北市○○區○○路2段275巷5號6樓之1之房屋及其坐落基地事宜時，曾簽署要約書，該要約書之其他要約條件欄亦記載：「買方需請老師看後始能決定以上價格，否則此合約自動失效，並不構成違約」等語（原審卷第82頁）。足徵被上訴人係以經風水師審視系爭不動產之結果作為是否受系爭要約書拘束之重要內容。被上訴人抗辯因長期身體狀況不佳，經懂風水之友人積極建議搬離當時之住家，故決定另覓適合之房屋以改善風水等情，業舉證人林瑩芝於原審證述：「5年前我們家開始有請紫微斗數的老師幫我們看房子，老師表示原本居住的房屋對媽媽的健康不好，在那之前媽媽已經有開刀，所以我們想要換房子。（問：請問被告眼睛開刀的原因？）眼睛有黑色素腫瘤，當時還有出國開刀。（問：到哪裡開刀？）美國費城。」（原審卷第142頁背面、143頁），並提出公教人員保險殘廢證明書、診斷證明書為證（原審卷第71至73頁），堪信被上訴人因健康之問題，必先經風水師認可始能下定決心購買房屋。故被上訴人抗辯於簽訂系爭要約書後，立即於電話中請求信義房屋之仲介人員陳志平於系爭要約書中加註系爭文字等語，要堪採信。
⒉證人即信義房屋之仲介人員陳志平於原審法院雖先證稱：
不記得98年3月18日晚間8時曾打電話給被上訴人 云云 。嗣又翻異前詞，證稱：好像有打電話給被上訴人，但被上訴人沒有提過需要請風水師看過系爭不動產才能簽約云云（原審院卷第127頁背面）。是證人陳志平前後證述顯有不同，且其證詞涉及其有無忠實轉達被上訴人之意思及應否負債務不履行責任之問題，證人本身有密切之利害關係，證詞難期公允，已難遽信。況證人陳志平於前開期日又證稱：「在電話回報（大約是在3月19、20日）的時候，邱小姐有提到說可不可以請風水師去看，我回答是可以，請邱小姐自己請風水師去看，但邱小姐跟我說如果2,400萬元買得到系爭房子的話，就不用帶風水師去看」、「因為被告說2,400萬元就是她的預算、她的能力範圍，所以再往上加也不可能」等語（原審卷第126頁背面至第127頁），顯見陳志平一方面證稱被上訴人至多僅願意以2,400萬元購買系爭不動產，另一方面又證稱被上訴人曾表示若其得以2,400萬元之價格買得系爭不動產，即可不用請風水師察看云云，所證述被上訴人之態度顯有矛盾，況被上訴人若非以風水師察看系爭房屋之結果作為系爭要約書之重要前提，其要約之買價又以2,400萬元為上限，何須多此一舉向陳志平要求請風水師前往系爭房屋察看？ 益徵 證人陳志平之證言有前後矛盾之瑕疵而不可採。參以98年4月
8日被上訴人之夫林永三與信義房屋仲介人員協商系爭不動產糾紛時，對話如下：「林永三問：3月8日晚上8點左右有沒有打電話給我太太?陳志平答:有。林永三問：做什麼？陳志平答：回報晚上會去找屋主談。林永三問：我太太有無說要找地理師？陳志平答：有」等語，有98年4月8日林永三與陳志平之對話紀錄及錄音光碟附卷可稽（原審卷第83至84頁）。益徵被上訴人確曾告知陳志平須請風水師看過系爭不動產後始能簽約，且要求陳志平於系爭要約書內加註系爭文字。證人陳志平於原審法院證稱：被上訴人沒有提過須請風水師看過系爭不動產才能簽約云云，當非可採。
⒊按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代
理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第167條、第103條分別定有明文。是本人如曾授與代理人代受意思表示之權限，並將此授權之意思表示送達代理人或代理人對之為代理行為之第三人，則第三人對代理人所為之意思表示，對本人即發生效力。
⒋上訴人於98年3月間委託信義房屋居間銷售系爭不動產，
被上訴人並於同月18日簽署系爭要約書交付予信義房屋，上訴人並於98年3月21日晚間10時30分於系爭要約書上表明願依系爭要約書所載之條件出售系爭不動產予被上訴人等情，為兩造所不爭，並有系爭要約書附卷可稽（原審卷第12頁）。足證上訴人對於系爭要約書所記載之內容均已表示同意。依系爭要約書第2條約定「買方之要約期間自即時起至98年3月21日24時為止，買方在要約有效期間內有撤回的權利，惟應攜帶本要約書至信義房屋士林中正分店辦理解約或通知到達信義房屋承辦人。但符合本要約第3條之約定者，買方仍須履行買賣本約，否則視同違約」、第3條約定：「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽（章）並通知到達買方時，預約始成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務」所示，被上訴人於要約有效期間內得向信義房屋承辦人撤回要約之意思表示，信義房屋之承辦人員於要約有效期間既有代上訴人接受被上訴人撤回要約之權限，則依舉重以明輕之法理，信義房屋之承辦人員亦應有代理上訴人接受被上訴人擴張、限制或變更要約之權限。是依上開說明所示，被上訴人於要約有效期間內，向信義房屋承辦人員陳志平為新增要約內容之意思表示時，對上訴人即生效力。
⒌次按契約之要約人，除要約當時預先聲明不受拘束，或依
其情形或事件之性質可認當事人無受拘束之意思者外，因要約而受拘束。所謂因要約而受拘束，係指要約一經生效，要約人即不得將要約擴張、限制、變更或撤回而言（最高法院81年度臺上字第565號裁判參照）。依系爭要約書第2條所示，被上訴人於要約時已預先聲明得撤回其要約，依上開實務見解，其自不受系爭要約書之拘束而得將要約擴張、限制、變更或撤回。基此，被上訴人於98年3月18日晚間8時以電話通知信義房屋承辦人員陳志平，表示系爭要約書須加上系爭文字而為新增要約之內容，自屬合法。信義房屋承辦人員並未於系爭要約書內加註系爭文字一節，為兩造所不爭，準此，上訴人僅依系爭要約書上之內容為承諾，而未就被上訴人向其代理人所為之新增要約內容為承諾與否之意思表示，則兩造就該預約之意思表示即未合致，且系爭文字應屬影響被上訴人締約之重要條件，該預約即未成立，應屬明確。
⒍上訴人主張被上訴人係因同時有許多要約，均經賣方承諾
而成交，始提出「看風水」作為不受系爭要約拘束之藉口云云。查，本院依上訴人之聲請向永慶房屋查詢林永三98年3月7日簽署之要約書，其上載明「買方需請老師看過始能決定以上價格，否則此合約自動失效，並不構成違約」（本院卷第48頁），另經證人即承辦人丙○○於本院結證稱「買方確實有要求老師看過以後才要買」等語屬實（本院卷第81頁），證人丁○○亦為相同之證述（本院卷第82頁背面），堪認被上訴人購買房屋確以經風水師認可為條件。林永三嗣雖於98年7月13日（所有權登記日期為98年7月28日）購買台北市○○路之不動產，距離系爭要約簽訂日已有四個月之久，自難謂當時被上訴人「同時」有兩間房屋均成交，上訴人之主張，委無可採。
⒎上訴人既未就被上訴人新增之要約內容為承諾致兩造間之
預約未有效成立。上訴人自無從請求被上訴人簽訂系爭不動產買賣之本約，亦不得因被上訴人拒絕簽訂本約，而依系爭要約書第5條之約定請求被上訴人給付違約金。
㈡關於爭點㈡「被上訴人得否請求酌減違約金？」部分，因上訴人不得請求被上訴人給付違約金，自毋庸再予論究。
五、綜上所述，上訴人曾授權信義房屋於被上訴人之要約有效期間內代受被上訴人擴張、限制、變更或撤回要約之意思表示之權限，且被上訴人於要約時業已表明不受要約之拘束，則其嗣後通知信義房屋承辦人員系爭文字而新增要約之內容，應屬合法且對上訴人發生效力。上訴人未就系爭文字為承諾，則兩造對於系爭不動產預約之意思表示即未合致，被上訴人雖拒絕簽訂本約，上訴人亦不得依系爭要約書第5條之約定，請求被上訴人給付違約金。從而，上訴人依系爭要約書第5條之約定，請求被上訴人給付72萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。是則原審駁回上訴人之請求，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年11月3日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官李瓊蔭法官蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年11月4日
書記官賴以真