裁判字號：臺灣士林地方法院106年簡上字第123號民事判決
裁判日期：民國107年03月23日
裁判案由：給付報酬
臺灣士林地方法院民事判決106年度簡上字第123號上訴人 洪黃秋爽
洪嘉隆 洪嘉駿 共同訴訟代理人 張逸婷 律師被上訴人三代不動產經紀有限公司法定代理人 陳秀鴻 訴訟代理人 黃德賢 律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國106年4月28日本院士林簡易庭106年度士簡字第221號第一審判決提起上訴，本院於107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國105年12月16日將所共有門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號1樓房屋及坐落基地即桃園市○○區○○段○○○○號土地（下合稱系爭房地）委託伊居間仲介出售，雙方並簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期間自同日起至106年6月30日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）1,500萬元，旋因委託銷售價格改訂為1,200萬元，另簽立契約內容變更合意書（下稱系爭合意書），其餘約定仍依系爭契約。 嗣伊 於106年1月5日覓得買主即訴外人 宋倩 如，願以1,250萬元買受系爭房地，並簽立不動產買賣斡旋契約書，伊乃依系爭契約約定代收定金20萬元，並指派業務員 李秋霞 前往通知上訴人及轉交定金，惟上訴人竟反悔拒絕收受定金及簽署不動產買賣契約書，經伊寄發存證信函催告仍拒不履行，更於同年月19日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人昶祐企業有限公司，依系爭契約約定，伊既已仲介符合委託條件之買主，買賣契約即視為成立，而買賣成交，上訴人即應按成交總價款3%即37萬5,000元給付服務報酬。為此，爰依居間及系爭契約之法律關係，請求給付等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人37萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等情。
二、上訴人於原審則以：兩造所簽系爭契約為專任委託契約，排除伊可另行委託其他房仲，與常規不符，且底價亦遭被上訴人洩漏，影響上訴人權益；又被上訴人製作之不動產說明書，未經旅居國外之上訴人洪嘉隆授權其他上訴人簽名、蓋印，故系爭契約不成立，何況伊應有權利決定系爭房地賣或不賣，並非簽立委託書後，被上訴人即得自行販售，本件買賣契約既無從成立，被上訴人自不能請求伊給付服務報酬等語，以資抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，除引用原審所述外，另補陳：上訴人洪黃秋爽於105年12月16日當日第一次看到系爭契約，即應被上訴人經紀營業員李秋霞要求而簽署，並無審閱內容之機會，系爭契約首頁上方記載「本契約及附件於中華民國105年12月12日經委託人攜回審閱3日（契約審閱期間至少為三日）」，係李秋霞虛偽填載，被上訴人並未依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定給予上訴人至少3日之審閱契約期間，是系爭契約之約定為定型化契約條款，均不構成兩造契約內容，被上訴人不得據以請求。縱認系爭契約有效，上訴人之委託價格不包含冷氣設備且未同意贈送冷氣予買方，惟被上訴人與 宋倩如 所簽不動產買賣斡旋契約書，係以價金1,250萬元購買系爭房地且賣方應贈送冷氣為買賣條件，顯與上訴人之要約條件不符，買賣雙方之條件尚未合致，被上訴人依約不得代收定金，亦不得主張買賣契約已成立；且被上訴人請求給付相當於系爭房地成交總價款3%服務報酬之違約金，亦屬過高等語，並聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人除引用原審陳述外，另補陳：依系爭契約之記載，可知系爭契約確於105年12月12日經上訴人攜回審閱3日，而於同年月16日簽約。又依系爭契約第1條約定，上訴人出賣系爭房地時，附著於不動產上之動產設備均一併包括在內，自包括原已安裝之冷氣，且賣方為免支出額外之拆除及搬運費用，一併交由買受人處理亦符合一般買賣中古屋之常情，自無買賣條件不符之情形，而被上訴人既已覓得買主簽立不動產買賣斡旋契約書，以1,250萬元買受系爭房地，並代收定金20萬元，則依系爭合意書、系爭契約約定及民法第101條第1項規定，買賣契約視為成立，被上訴人自得請求服務報酬。而被上訴人並未請求給付違約金，上訴人抗辯違約金過高，自有誤會，且其未舉證證明，並屬逾時始提出新攻擊防禦方法。另上訴人私下委託第三方仲介以1,360萬元出售系爭房地，因百萬以上價差利益而蓄意違約，竟主張被上訴人收取百分之三服務報酬37萬5,000元過高而企圖拒付，顯未依誠實及信用方法履行債務等語，並聲明：駁回上訴。
四、本院之判斷：㈠上訴人主張被上訴人違反消費者保護法第11條之1第1項合理審閱期間之規定，為無理由：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條第1項至第3項定有明文。觀其立法理由為：「為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」又依行政院消費者保護委員會於92年6月26日內授中辦地字第0920082746號公告之不動產委託銷售契約書範本，關於契約審閱期間係規定契約審閱期間不得少於3日，此有上開契約範本在卷可稽（本院卷第130至133頁），可知不動產委託銷售之定型化契約通常應有3日以上之審閱期間，始為合理，並符合前揭消費者保護法第11條之1第1項之規定。
⒉上訴人主張被上訴人違反消費者保護法第11條之1第1項合理
審閱期間之規定云云，為被上訴人所否認。查系爭契約聲明欄明確記載「本契約及其附件於中華民國105年12月12日經委託人攜回審閱3日」，並經上訴人於該選項前自行勾選且簽名確認，參以證人即被上訴人業務人員李秋霞亦到庭證稱：系爭契約於105年12月12日就先送給洪黃秋爽看過，105年12月16日才簽訂的…因為事先已經講好，所以銷售期間、價格及標的物等必要記載事項先填好，簽名欄保持空白留給洪黃秋爽簽名等語（本院卷第41頁背面），足證上訴人在簽訂系爭專任委託銷售契約書前已確實將契約攜回審閱3日以上，並在其上簽名確認，且經被上訴人業務人員說明專任委託銷售契約書之內容及權益關係，是以上訴人就專任委託銷售契約書約定之內容及權益關係，已於簽署系爭契約前有充分了解定型化契約條款之機會，被上訴人自無違反上開消費者保護法關於合理審閱期間之規定，上訴人執此主張，並無可採。
㈡上訴人主張宋倩如提出之買賣條件與其要約之條件不一致，
被上訴人依約不得代收定金，亦不得主張買賣契約已成立，為無理由：
⒈查「甲方（上訴人）承諾買方之要約條件或買方提出之購買
總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金」，為系爭契約第8條第2項所約定，有系爭契約書可稽（原審卷第18頁），而民法第248條修正前規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立。」嗣雖經修正為「推定」契約成立，惟當事人約定以收受定金視為成立契約者，仍屬有效，至成立者為預約或本約，則為另一問題。
⒉上訴人主張被上訴人僅能於買賣雙方買賣條件一致時，代為
收受定金，然宋倩如於不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書）上以手寫註明「送冷氣」，顯見其買賣條件是以1,250萬元購買系爭房地且上訴人應贈送冷氣（共4台），則在上訴人未同意贈送冷氣之前，買賣雙方之條件尚未合致，且系爭契約第1條第2項關於「附隨設備範圍」之約定，共有2個欄位選項，一為「願意附贈買方現有設備項目」，即贈與設備之意，一為「附隨買賣設備」，即買賣價金包含設備之意。然上訴人於兩個欄位皆未勾選，足認上訴人之委託價格不包含冷氣等設備，且未同意贈送冷氣予買方，被上訴人未詢問上訴人是否同意即擅自收取定金，已違反上揭約定，自不得主張買賣契約業已成立云云。經查，依系爭契約第1條第2項關於附隨設備之範圍，業經逐一勾選包括固定物現況、窗簾、流理台、瓦斯爐、燈飾、衣櫃、熱水器、梳妝台、壁櫥、抽油、瓦斯、沙發1個、冰箱、洗衣機、冷氣4台等設備（下稱系爭設備），並於第2條載明委託銷售總價為1,500萬元，復於不動產標的現況說明書第51項「賣方是否有附加設備」欄中，勾選「有」系爭設備（原審卷第17、19頁），足認系爭房地之出售包含所勾選之附加設備，已含冷氣在內，宋倩如出價買受系爭房地包括冷氣之附隨設備，買賣條件與上訴人出售條件並無不合。
⒊綜上，本件宋倩如之購買總價及其他購屋條件已符合系爭契
約之委託條件，依前揭系爭契約第8條第2項約定，被上訴人自得全權代理收受定金，買賣契約應視為成立，上訴人主張被上訴人不得代收定金，亦不得主張買賣契約已成立云云，要無可採。
㈢上訴人主張系爭契約未經旅居國外之上訴人洪嘉隆授權，應不成立云云，為無理由：
查洪嘉隆雖旅居國外而未於系爭契約上簽名，惟其於105年至107年間均多次返國（本院卷第134頁至背面），並於105年12月31日出具授權書授權上訴人洪嘉駿代為處理系爭不動產之出售等一切事宜，有上開授權書及洪嘉隆入出境紀錄可憑（原審卷第61頁、本院卷第134頁至背面），而洪黃秋爽為洪嘉隆、洪嘉駿之母，洪嘉駿、洪黃秋爽均在系爭契約及所附不動產說明書、契約內容變更合意書等件上簽名（原審卷第17至20頁），亦為兩造所不爭執，堪認洪嘉隆確有授權洪黃秋爽、洪嘉駿出售系爭房地，洪黃秋爽、洪嘉駿自有權代理委託銷售，則上訴人主張系爭契約未經洪嘉隆授權簽訂，應不成立云云，亦不足採憑。
㈣查「買賣契約因本條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可
歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應加倍返還定金與買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契約第5條第1項之服務報酬及賠償乙方之損害」，系爭契約第8條第6項定有明文。被上訴人為上訴人居間宋倩如買受系爭房地，上訴人反悔不賣，被上訴人自得依上開約定請求上訴人給付服務37萬5,000元。上訴人雖主張該款項係相當於服務報酬之違約金，且有過高之情，應予酌減，然被上訴人請求給付之款項乃服務報酬，並非違約金，上訴人此部分主張顯屬未合，已無可採。且上訴人未舉證上開約定報酬有何為數過鉅失其公平之情，並請求酌減，亦無民法第572條規定之適用。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第8條第6項約定請求上訴人給付37萬5,000元，為有理由，原審判決命上訴人給付被上訴人37萬5,000元，及自106年2月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年3月23日
民事第四庭審判長法官蕭錫証
法官陳筱蓉法官李可文以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國107年3月26日
書記官洪忠改