臺灣高雄地方法院92年度簡上字第106號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院92年簡上字第106號民事判決

裁判日期：民國92年08月29日

裁判案由：排除侵害

臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度簡上字第一○六號
上訴人甲○○訴訟代理人 盧世欽 律師
柯淵波 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 許芳瑞 律師右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國九十二年二月十一日本院九十一年度鳳簡字第九七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠緣上訴人前於民國九十一年五月一日拍定買受訴外人 康素琳 所有由尖美建設公司
起造之「湖濱園林」大廈門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○段○○○號八樓公寓（下稱該建物），含共同使用部分即高雄縣鳳山市○○段三七一六建號、權利範圍應有部分為萬分之六十一之公共設施（下稱共用部分）。查該建物所含之共用部分於地下層一樓設有停車位，起造時經全體區分所有權人即住戶約定購得停車位使用權者，其應有部分比例登記相較於其他無停車位之住戶為大；而當初上訴人之前手康素琳已購得該建物地下層一樓編號三十一號停車位（下稱系爭停車位），係有停車停之住戶，雖同為住戶之上訴人早於八十八年五月一日自訴外人康素琳買受系爭停車位占有使用至今，但其應有部分比例始終維持萬分之二十四，並未相對增加，其買賣之債權行為，並無對抗上訴人取得本建物含共用部分所有權之效力，應由上訴人自買受該建物時，繼受原車位分管之約定，取得系爭停車位使用權。
㈡爰依民法第七百六十七條規定，起訴聲明：被上訴人應將系爭停車位騰空交還上
訴人，並聲請供擔保請准為假執行之宣告。上訴則聲明：原判決廢棄，被上訴人應將系爭停車位騰空，並遷讓返還予上訴人。
二、被上訴人抗辯：兩造同為「湖濱園林」大廈之區分所有權人，早於上訴人拍得大廈之該建物時，即已向上訴人之前手康素琳購得系爭停車位，並向大廈管理委員會辦妥車位使用權利變更登記，係依大廈住戶得轉讓車位之約定而來，自已變更由被上訴人取得系爭車位使用權。此分管契約之變更，雖為債權行為，但對拍賣公告附載系爭停車位早於二、三年前已出賣他人，不在拍賣範圍等情，而仍標買之知情上訴人，依大法官會議釋字第三四九號解釋，仍生物權對抗效力。故上訴人認其自買受該建物含共同部分之所有權，即得對抗被上訴人，而取得系爭車停使用權，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，爰請駁回上訴。
三、不爭執事實：上訴人於九十一年五月一日拍定買受康素琳所有由尖美建設公司起造之「湖濱園林」大廈該建物，含有設在地下層一樓停車位之共用部分權利共萬分之六十一。
於起造時全體住戶均約定購得停車位使用權者，其權利範圍即應有部分比例登記相較於其他無停車位之住戶為大，而當初上訴人之前手康素琳已購得該建物地下層一樓之系爭停車位，係有停車停之住戶，但同為住戶之上訴人原無停車位，係於八十八年五月一日始自康素琳買受系爭停車位占有使用至今，惟其應有部分比例仍維持萬分之二十四，並未相對增加之事實，兩造不爭執，並有本院九十年執字四一三二一號拍賣公告及土地、建物登記謄本在卷可稽，可信為真實。
四、爭執事項：上訴人以被上訴人雖早於其拍得該建物前購得系爭停車位，但並未相對增加取得共用部分之應有部分比例為由，認被上訴人買賣停車位之債權行為，不得對抗其取得所有權之物權行為，依據民法七百六十七條規定，請求交還系爭停車位。是本件應審究者，為上訴人得否因其「應有部分比例」較同屬區分所有權人之被上訴人為多，而得不顧其前手康素琳早已出售系爭停車位予被上訴人之事實，主張繼受系爭停車位之使用權利？換言之，被上訴人購得系爭停車位使用權，但並未相對取得應增加之應有部分比例，其占有是否合法？
五、本院判斷：㈠應有部分，為行使權利之比例，非指對特定部分有使用權，仍應視共有人間之分管契約如何以為斷。
⒈按「．．．所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物
之特定部分，．．．。」最高法院五十七年度台上字第二三八七號判例要旨明揭在案。本件兩造均為該大廈之住戶，對大廈共同部分既為共有人，則其應有部分比例較多之上訴人，照判例見解，仍不得以此為由對同屬區分所有權人之被上訴人主張就共同部分地下層一樓之特定系爭停車位有使用權利，尚應視區分所有權人間如何約定以為斷，此參照最高法院八十六年台上字第一六五六號判例要旨所示：「民法第八百十八條固規定：各共有人按其應其部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。惟同法第八百二十條第一項復規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理，旨在為使用、收益。足見第八百十八條之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，共有人只能就各自分管部分而為使用、收益，此為當然之解釋。」益可暸然。
⒉換言之，當初購買停車位者雖其共用部分之應有部分登記比例較無購停車位之
其他區分所有權人為多，然論其停車位使用權之依據，仍以共有人間之分管契約如何約定以為斷，此為占有使用之法律權源，非謂應有部分登記比例較多者即當然可據以主張。是上訴人執其應有部分登記比例較被上訴人為多，即謂其得繼受系爭停車位之使用權，容有誤會。
㈡系爭建物所屬該大廈之分管契約？
⒈按「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致
，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」最高法院九十一度台上字第二四七七號判決要旨可資參照。可見，共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內；所謂默示之意思表示，舉凡共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思，均含在內。
⒉本件「湖濱園林」大廈，其原始起造人尖美公司與所有購屋者即全體住戶約定
購有汽車停車位使用權，其共用部分權利範圍（應有部分）比例較無購停車位者大，一如前述，核與本院卷附之該大廈規約第四條「停車位空間一樓停車位應依與尖美建設開發股份有限公司之買賣契約及所有權狀之規定使用」等語意思相同，顯然該大廈全體共有人即住戶間就位車位之使用權已合意成立分管契。依此分管約定，限制購有停車位者之住戶使用特定位置，而未購買車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車空間之共用部分，已甚瞭然。
㈢該大廈分管契約之更動？
⒈按共有人與其他共有人訂立分管契約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管
契約對於受讓人仍繼續存在，使得此項分管契約不僅在共有人間有拘束力，即使對後來才繼受應有部分之共有人，亦有對抗效力；只有在受讓人善意且無過失而不知有此分管契約時之情況下，才不生對抗之效力（最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例及大法官會議解釋第三四九號解釋文參照）。準此以論，若分管契約已明白約定共有人即同大廈住戶間就共同部分得自由讓售特定部分之位車位使用權，則該得轉讓之約定即成為分管契約更動之因素，除善意且無過失者外，對將來所有繼受應有部分之受讓人均當然有拘束力，乃解釋上所當然。
⒉依前揭分管約定，在該大廈住戶間，就停車停之使用權可自由買賣，有被上訴
人舉出之車位使用證明書背面備註「使用權利人須遵守管理委員會之規定。車位轉讓，以尖美小城湖濱園林之住戶為限」等語足佐，而被上訴人確於受讓系爭停車位後，執有停車位證書，其背面登記日期為八十八年五月一日、出讓人康素琳、受讓人為被上訴人乙○○，下加蓋買賣雙方之登記章，向大廈管理委員會報備，均為上訴人所不爭執。是以，當買賣雙方之區分所有權人依其大廈住戶公約向管理員報備，轉讓使用權由買受人占用時，即屬更動分管契約內容無誤，往後所有應有部分之繼受人均受拘束，此觀實務上最高法院八十七年台上字第二三七二號判決要旨：「訴外人施ＯＯ及兩造均為該花園城公寓大廈區分所有權人及公共設施（即共用部分）之共有人，自得依全體共有人之住戶公約約定，分管系爭停車位，或『移轉使用系爭停車位之權利與其他共有人，亦即變更分管契約內容。』」亦採相同見解，可得佐證。從而，被上訴人依分管約定，自上訴人之前手康素琳買受系爭停車位使用權，並向大樓管理委員會登記報備完成時，已發生變更分管契約內容之效力，被上訴人之占有使用即屬有，此後其他共用部分應有部分之繼受人含上訴人在內，均同受拘束，依約當不可使用系爭停車位，乃屬當然。至上訴人係自法院拍得該建物，當時拍賣公告已載明，系爭停車位出售他人之事實，自可認上訴人並非屬善意且無過失者，自不在大法官會議解釋所認得予保護之列。今上訴人認被上訴人不得執買賣系爭停車位之債權行為對抗其物權行為，忽視上述分管契約更動之物權對抗效力屬性，尚無足採。
⒊何況，若康素琳於出位售系爭停車位使用權於被上訴人後，嗣上訴人於拍定取
得康素琳之該建物所有權，仍得以行使大於前手康素琳之權利，請求被上訴人交還系爭停車位，又豈是事理之平。
六、結論：綜上所述，上訴人以被上訴人購買系爭停車位，但並未相對取得應增加之應有部分比例為由，依據民法七百六十七條規定，認被上訴人無權使用系爭停車位，請求返還占有，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條規定，判決如主文。
中華民國九十二年八月二十九日
臺灣高雄地方法院民事庭~B審判長法官王伯文~B法官蔡廣昇~B法官藍家慶右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十二年八月二十九日~B法院書記官李冠毅