裁判字號：臺灣高等法院89年上字第1366號民事判決
裁判日期：民國90年12月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第一三六六號
上訴人丙○○被上訴人甲○○
乙○○○右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月八日臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第四二一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將上訴人所有坐落新竹縣竹北市○○○段五之二六地號如原判
決附圖所示Ａ部分面積○‧○一八二公頃之加強磚造樓房，Ｂ部分面積○‧○○三八公頃之雨棚，及Ｃ部分面積○‧○○五六公頃之菜園拆除，將土地返還上訴人。
㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠上訴人經由臺灣新竹地方法院八十八年度執字第九二九號強制執行程序拍
賣取得新竹縣竹北市○○○段五之二六地號土地（下稱系爭土地），而在前開執行事件之調查筆錄及拍賣公告內，並無任何被上訴人與華煜實業股份有限公司（下簡稱華煜公司）間就系爭土地有互易、或交換使用、或租賃或有其他法律關係成立之記載。且上訴人在繳交標金尾款前，法院為慎重起見，亦再次調查被上訴人與系爭土地之關係，確定被上訴人在系爭土地上無任何權利。乃被上訴人竟含混其詞先是主張有土地之互易，俟又主張交換使用，其後又主張有租賃關係，前後不符且矛盾相斥，顯屬虛構而不足採。
㈡遭被上訴人占用之系爭土地為「建地」，占用面積達二七六平方公尺，而
被上訴人所有遭華煜公司廠房占用之五之二四地號土地則為「農地」，占用僅約一○○平方公尺（被上訴人於原審主張互易之土地以「鐵皮屋」面積為準，故不包括廠房前之「停車場」及「道路」），二者不論價值或面積均差異極大。蓋民國（下同）六十七年間五之二四地號田地之公告現值為每平方公尺四十元，而系爭建地公告現值為六十五元，依此計算一○○平方公尺之田地僅值四千元，而二七六平方公尺之建地價值則達一萬七千九百四十元，相差四點五倍之多。況農地之建蔽率依法僅有百分之十，以被上訴人占用上訴人二七六平方公尺之建地計算，被上訴人須提供二七六○平方公尺之農地予上訴人，上訴人始得在被上訴人之農地上為二七六平方公尺之建築，是被上訴人所辯「易地」或「交換使用」或「租賃」之說，顯即難以置信。
㈢就法律而論，如認二筆土地間有交換使用之關係，則該交換使用，仍是以使用借貸為基礎，亦即雙方係以無償使用對方之土地為合意。
㈣依被上訴人之說法，系爭土地原為華煜公司向被上訴人甲○○之父親余鄧
勝所購得，則試想，華煜公司豈有以高價買得系爭土地後，復同意以此高價買得之建地再向同一賣主互易便宜農地之理？如此荒誕不合邏輯之事，誰人能信？㈤華煜公司之法人格，早因解散而不存在，並無權利能力之可言，而被上訴
人之被繼承人 余鄧勝 亦已死亡，是縱認之前雙方曾有如被上訴人所辯之合意，在華煜公司解散及余鄧勝死亡之後，亦應認為無償交換土地使用之合意已當然終止。又縱設被上訴人租賃之說果能成立，其租賃應係以「華煜公司結束營業」或「公司遷走」為其期限。今華煜公司早已結束營業，廠房土地並均已被拍賣，則約定租期業已屆滿，被上訴人繼續占用系爭土地乃無權占有，而有返還土地予上訴人之義務。
㈥系爭土地依被上訴人主張所謂「交換使用」「隱含有租賃法律關係」之成
立係自六十七年開始，則依最高法院三十年渝上字第三一一號判例意旨，應受有民法第四百四十九條第一項規定期限不得逾二十年之限制，故其租期亦已屆滿。再參以雙方換地使用之目的既在使華煜公司蓋建廠房，如今華煜公司之廠房早已破舊失修，並已結束營業，人去樓空，就交換使用而言亦已達其目的，被上訴人仍負返還土地予上訴人之義務。
㈦被上訴人主張本件係由華煜公司負責人 陳國元 與余鄧勝達成交換使用土地
之合意，余鄧勝當時所蓋房屋為土角厝，其後被上訴人甲○○經余鄧勝同意在系爭土地建造系爭磚造房屋，則被上訴人甲○○使用系爭土地顯非經出租人同意，應無民法第四百二十五條規定之適用。況其後余鄧勝因亡故而中止對系爭土地之占有，上訴人於余鄧勝中止占有後，自華煜公司取得系爭土地所有權，被上訴人亦不得主張買賣不破租賃原則之適用。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提原審八十九年六月二十九日辯論筆錄、同年八月九日勘驗筆錄、同年十月十九日證人 余錦添 之筆錄及被上訴人同年十月十九日之調查證據聲請狀影本各一份、竹北市○○○段三崁店小段五之二四地號土地登記謄本一份、華煜公司變更登記事項卡一份、地價謄本二份為證，並聲請勘驗現場及囑託地政機關測量，暨調閱臺灣新竹地方法院八十八年度執字第九二九號民事執行卷宗。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠本件民事執行事件之調查筆錄及拍賣公告內，之所以未有交換使用土地情
事之記載，乃因執行債務人華煜公司已關廠，負責人因避債而隱匿，是以查封後並未向執行法院陳述就系爭土地與被上訴人間之法律關係，而執行法院又未向被上訴人查明佔用系爭土地之法律關係使然。
㈡華煜公司占用五之二九地號土地（分割前為五之二四地號之一部分）之面
積，除該公司用以興建廠房之面積七七平方公尺外，尚有用以供該公司停車場面積一四六平方公尺，合計二二三平方公尺，如加計竹北地政事務所土地複丈成果圖所示接臨Ｂ部分道路面積（該道路為華煜公司進出廠房所必經），當與被上訴人占用系爭土地，用以興建加強磚造樓房及用作雨棚菜園之面積共二七六平方公尺相當。又查被上訴人確實需用系爭土地之面積，應僅上述樓房及雨棚之面積，至於菜園係位在上述樓房後方接臨華煜公司所蓋廠房，該菜園土地並非使用上述樓房居住所必須，應屬樓房旁之周圍空地，不應計入交換使用土地之面積。
㈢系爭土地及五之二九地號土地接臨，該二筆土地均需經由五之二四地號、
五之二九地號土地及他人所有土地上私設約三米寬，長約五、六百公尺之道路，始得與公路相通，因而系爭土地與五之二九地號土地雖一為建地、一為田地，然在交易及利用上價值並無什差別。加以華煜公司在五之二九地號土地所蓋廠房及停車場，比被上訴人所蓋樓房更接近公路，華煜公司交換土地使用之目的，應係為交通之方便，並無價值是否相當之考量。
㈣華煜公司由陳國元、余錦添分任董事長、董事，其他股東皆為陳國元之親
屬，實際上僅為人頭，該公司所有事務，應由時任董事長之陳國元及董事之余錦添決議即可，況互易土地為該公司營運上所必需，非屬處分土地之行為，自無庸為一定之決議程序。
㈤華煜公司僅係經營不善，並未解散清算，其法人格尚未消滅，是被上訴人
與華煜公司間關於前述土地之法律關係，不生法律上當然終止之原因。又依證人余錦添、 林俊明 之證詞，交互使用土地情事，應俟公司遷走或結束營業時，經會商解決，雙方同意互將土地交還他方時，始生終止效力。經查，華煜公司並未將土地交還余鄧勝或其繼承人，亦未與之會商同意互相交還土地，故上訴人主張租期屆滿云云，應無可採。況前述交互使用土地租賃之約定，並未訂有書面契約，依民法第四百二十二條後段規定，亦無上訴人所謂雙方訂有租期及租期屆滿可言。
㈥華煜公司與被上訴人間就前開土地互相交換使用，互不支付對價之行為，
與單純一方將物無償借予他方使用之使用借貸關係不同，上訴人主張為使用借貸關係，應無可採。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權向新竹縣竹北地政事務所函調七十五年四月廿五日第三七三九號繼承登記案卷，及向臺灣新竹地方法院函查余鄧勝之繼承人有無聲明拋棄或限定繼承。
理由
一、上訴人起訴主張：上訴人經由臺灣新竹地方法院八十八年度執字第九二九號強制執行程序，拍定取得原屬華煜公司所有系爭土地之所有權，被上訴人無正當權源，占用系爭土地如原判決附圖所示Ａ部分（面積○‧○一八二公頃）建築房屋、占用Ｂ部分（面積○‧○○三八公頃）搭蓋雨棚、及占用Ｃ部分（面積○‧○○五六公頃）作為菜園，為此本於民法第七百六十七條規定，求為命被上訴人將系爭土地如前揭附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之地上物拆除，並將土地返還上訴人之判決。
被上訴人則以：訴外人華煜公司於六十七年成立時，向被上訴人甲○○之父余鄧勝購得系爭土地之所有權，而於其上興建鋼筋混凝土廠房，又為出入公路及使用廠房方便起見，並配合余鄧勝於系爭土地上原已蓋有土角厝之事實，華煜公司負責人陳國元乃與余鄧勝達成互易土地之合意，亦即，雙方同意華煜公司興建另一鐵皮廠房於余鄧勝所有五之二四地號（分割後現為五之二九地號）土地上，而余鄧勝則得使用系爭土地相等面積興建房屋，被上訴人甲○○因而得余鄧勝許可，將系爭土地上前述土角厝拆除，另行興建系爭加強磚造房屋。雖因五之二四地號土地為農地，依法不能辦理分割，致前開互易約定因而作罷，惟該互相交換土地使用之行為，實係以他方使用自己土地之代價抵付自己應付之租金，性質上乃互為租賃。余鄧勝嗣於七十四年九月二十七日死亡，被上訴人甲○○為其繼承人，應繼承余鄧勝就系爭土地之租賃關係，依修正前民法第四百二十五條之規定，上訴人拍定取得系爭土地所有權後，租賃契約於上訴人與被上訴人甲○○間自仍繼續存在，被上訴人甲○○使用系爭土地即有合法權源。另被上訴人乙○○○並非系爭地上物之所有人。故上訴人訴請被上訴人甲○○、乙○○○拆除地上物返還系爭土地，均非有理等語，資為抗辯。
二、查系爭土地原為訴外人華煜公司所有，上訴人經由臺灣新竹地方法院八十八年度執字第九二九號強制執行程序，拍定取得該土地之所有權，並於八十九年三月二十三日領得執行法院發給之權利移轉證書，此有上訴人提出土地登記謄本一份在卷為證（見原審卷第八頁），並經本院調閱臺灣新竹地方法院八十八年度執字第九二九號民事執行全卷屬實。而上訴人主張系爭土地上如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，分別為被上訴人甲○○所有之加強磚造樓房、雨棚及菜園所占用，占用面積各為○‧○一八二公頃、○‧○○三八公頃及○‧○○五六公頃乙節，則經原審履勘現場及囑託地政機關測量屬實，製有土地複丈成果圖一份附卷可稽（見原審卷第四三頁），復為兩造所不爭（見本院卷㈡第三頁），堪信為真實。
三、按民法第七百六十七條規定所有人得請求返還所有物者，以他方無權占有為其前提，苟他方取得物之占有係有正當權源，所有人即不得本於該條規定請求返還。
本件上訴人主張系爭地上物無權占有其所有系爭土地乙節，為被上訴人所否認，並以：甲○○之被繼承人余鄧勝與上訴人之前手華煜公司合意交換土地使用，甲○○因而得余鄧勝許可，於系爭土地上興建前開地上物，該地上物乃基於互易、租賃等法律關係，合法占用系爭土地，非無權占有等語置辯。經查：
㈠與系爭土地毗鄰之五之二四地號土地，原為被上訴人之父余鄧勝所有，上訴人
之前手華煜公司於其上建有鐵皮廠房乙幢，並使用廠房前方土地作為停車場（五之二四地號土地嗣分割出五之二九地號，該鐵皮廠房及停車場坐落於分割後五之二九地號土地上），占用面積合計二二三平方公尺等情，業據兩造各提出土地登記謄本一份為證（見原審卷第八九至九二頁、本院卷㈠第一二五頁），並經本院履勘現場及囑託地政機關測量屬實，攝有相片三幀及製有土地複丈成果圖一份附卷足按（見本院卷㈠第五九頁及證物袋內相片）。而被上訴人甲○○復自承其於系爭土地搭建系爭地上物，係經余鄧勝許可等情，堪認系爭土地原所有人華煜公司、及分割前五之二四地號土地所有人余鄧勝，確有互為使用他方土地之情事存在（至甲○○搭建系爭地上物究係本於余鄧勝之委任？或係得余鄧勝之許可自行為之？如係後者，余鄧勝是否有權同意甲○○使用系爭土地，係屬另一問題，詳見後述㈤）。
㈡前述互為占用土地，乃經系爭土地原所有人華煜公司之法定代理人陳國元及五
之二四地號土地原所有人余鄧勝彼此同意，此據證人華煜公司前副總經理林俊明於原審證述：「我後來八十一年任職的時候聽董事長陳國元講的，他說是為了方便，所以雙方就說好我蓋在你的地，你也蓋在我的地，等到日後公司要結束營業，雙方再來會商如何解決」、及證人華煜公司股東余錦添（即被上訴人甲○○之弟）證述：「華煜公司還沒有取得五之二六土地前，我們以前的舊房子就蓋在上面，我們的舊房子一直到華煜公司在六十八年買了五之二六地號土地，我們才改建該舊房子。當時因為華煜公司買了土地要擴建廠房，董事長就和我的父親（即余鄧勝）說，按照原來我們房子的位置互相交換土地使用，我父親同意緊鄰系爭土地的一筆土地讓他們擴建廠房，我們房子的用地就和他們廠房擴建的土地部分交換使用‧‧‧」等語明確（見原審卷第六六、七八至七九頁），依此足認華煜公司與余鄧勝間，就系爭土地及五之二四地號土地存在互為交換使用之合意。又系爭地上物中，除原判決附圖Ａ部分之加強磚造樓房外，Ｂ部分之雨棚係位於樓房與原屬余鄧勝所有之五之二四地號土地之間，Ｃ部分之菜園則緊鄰樓房，其為前述磚造樓房之周圍空地，應同屬雙方約定交換使用之範圍。臺灣新竹地方法院八十八年度執字第九二九號民事執行事件之拍賣公告內，雖無前揭交換使用土地情事之記載，惟第三人就執行標的物是否有權利存在、有何權利存在，應依實質認定之，尚不得逕以拍賣公告之記載為準。
㈢就前述交換使用土地之法律關係，被上訴人於原審固主張為互易云云，惟按「
互易」者，乃當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，此觀民法第三百九十八條規定即明，本件華煜公司與余鄧勝雖約定互相使用他方土地，惟並未約定移轉土地所有權於他方，自不成立互易契約。而華煜公司、余鄧勝約定互相使用他方土地搭蓋廠房及房屋，實係以他方使用自己土地之代價，抵作自己使用他方土地應付之對價，並非無償，不能認為使用借貸，性質上應屬互為租賃之關係（最高法院七十五年三月十一日、七十五年度第五次民事庭會議決議㈠意旨參照）。準此，被上訴人所辯系爭地上物係本於租賃契約占有系爭土地乙節，應屬可採。上訴人雖以前揭互為使用他方土地之面積、價值均不相當，主張華煜公司與余鄧勝間無互為租賃土地之可能云云。然就使用租賃物之代價是否相當，出租、承租雙方本有其個人因素之考量，苟一方為達某種經濟目的，願以顯不相當之代價支付租金，依據契約自由原則，本非法所不許，上訴人據此否定前述互為租賃之合意云云，難予憑採。又出租、承租公司名下之土地，並非公司法第一百八十五條第一項各款規定之行為，依法毋庸經過股東會特別決議，而前揭租賃契約乃由華煜公司法定代理人陳國元代表華煜公司與余鄧勝所締結，已如前述，縱陳國元有未經董事會、股東會決議締結前開租約之情事，依公司法第二百零八條第六項準用同法第五十八條之規定，亦不得對抗善意第三人，上訴人未能證明該租賃契約未經合法決議、及契約相對人余鄧勝係屬惡意等事實，其主張該租賃契約無效云云，亦非可採。
㈣華煜公司與余鄧勝自六十八年起約定互相使用他方土地，至少至八十七年華煜
公司停業時為止，此據證人余錦添證述：「華煜公司在六十七年的時候，在系爭建地的邊邊上蓋了小的廠房，六十八年擴建的時候才又擴建到我父親（即余鄧勝）的土地上」、及證人林俊明證述：「‧‧‧他（指陳國元）說是為了方便，所以雙方就說好我蓋在你的地，你也蓋在我的地，等到日後公司要結束營業，雙方再來會商如何解決」、「公司因經營不善二年前解散（按：華煜公司迄未辦理解散登記，是證人林俊明所謂『解散』云云，應係指停業之意）」等語明確（見原審卷第六五、六六、七九頁），準此，前揭互為租賃之契約，其租期顯逾一年。而華煜公司與余鄧勝間就土地之交換使用，並未立有字據，此為兩造所不爭，則依民法第四百二十二條規定，自應視為不定期限之租賃，上訴人主張系爭租約係以「華煜公司結束營業或遷走」為期限云云，委無足取。又最高法院三十年渝上字第三一一號判例，係針對當事人以字據訂立租約，而未明定租賃期限之情形，乃認應依契約目的解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而受民法第四百四十九條第一項之限制。本件為不定期租賃，已如前述，自無民法第四百四十九條第一項規定之適用，上訴人援引前開最高法院判例，主張系爭租約之期限應受「不得逾二十年」之限制云云，尚有誤會。再者，華煜公司迄未辦理解散登記，此有上訴人提出該公司登記事項卡一份在卷足按（見本院卷㈠第一三四至一三五頁），而依民法第四百五十二條規定，承租人死亡者，其繼承人雖得終止契約，惟租約並非當然終止，是上訴人主張前開租約因余鄧勝死亡或華煜公司解散而當然終止云云，亦非有據。
㈤本件租約既未期滿或終止，則余鄧勝於七十四年九月二十七日死亡後，就承租
人之地位而言，依法應由其全體繼承人共同繼承，換言之，系爭土地之租賃契約即存在於華煜公司與余鄧勝之全體繼承人間。被上訴人二人均為余鄧勝之繼承人，此觀原審卷附五之二四地號土地之登記謄本即明（見原審卷第八九、九○頁），並有臺灣新竹地方法院九十年十月四日（九○）新院 錦民慎 字第三○二七五號函一件在卷足按（見本院卷㈠第二一二頁），復為兩造所不爭，則被上訴人自得本於承租人之地位，繼續使用系爭土地，準此，不論被上訴人甲○○最初是否有權於系爭土地搭蓋系爭地上物，其占有土地之權源至此皆已補正。
㈥按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓
人，仍繼續存在，此為修正前民法第四百二十五條所明定。承前所述，華煜公司與被上訴人間就系爭土地有租賃契約存在，華煜公司本於該租賃契約並已交付系爭土地於被上訴人使用，上訴人嗣因拍定取得系爭土地之所有權，依前揭民法第四百二十五條之規定，該租賃契約對於上訴人仍繼續存在。準此，被上訴人為系爭土地之承租人，其或於該土地搭建系爭地上物、或因居住地上物房屋而占用系爭土地，即有正當權源，上訴人主張為無權占有云云，洵非正當。
四、綜上所述，被上訴人與華煜公司間就系爭土地有租賃契約存在，上訴人嗣後自華煜公司受讓系爭土地之所有權，應一併承受華煜公司就該租賃契約之出租人地位，則不論被上訴人甲○○於土地上搭建系爭地上物，或被上訴人因居住地上物房屋而占用系爭土地，均本於租賃契約而有正當權源，上訴人主張為無權占有云云，為不足採。從而，上訴人本於民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除地上物返還系爭土地，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一審究論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十二月五日
民事第十八庭
審判長法官蔡秀雄
法官吳謀焰法官梁玉芬右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年十二月六日
書記官張淑華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。