臺灣南投地方法院民事簡易判決 99年度投簡字第20號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 鞠金蕾 律師
上當事人間返還定金事件，本院於99年4月27日言詞辯論終結，
茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠兩造於民國98年11月22日簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱
系爭契約）約定被告將其所有坐落南投縣○○鎮○○段第52
7之7地號土地、面積52平方公尺及其上第2238建號、門牌號
碼南投縣○○鎮○○路○○○號建物（以下合併簡稱系爭房地
）出賣予原告，價金為新臺幣（下同）430萬元。原告並於
系爭契約成立時，交付被告代理人 徐蕭寶 妹現金10萬元作為
定金，至價款之給付則約定於98年11月23日簽訂正式書面買
賣契約，並於申報稅款時交付第1期款50萬元。查兩造於98
年11月22日係先就系爭房地買賣契約最後一頁關於買賣標的
、付款方法約定日期及出買人、買受人等事項為約定及簽名
，迨至98年11月23日被告始將系爭不動產買賣契約之前面2
頁交付原告，而關於嗣後之付款方式並未約定，此由契約之
騎逢章頁未蓋印可得證明，而被告更未將係爭契約之所有權
狀或土地、建物登記簿謄本交付原告觀看。嗣經原告向南投
縣草屯地政事務所申請土地、建物登記謄本查閱後，發現被
告已於98年11月25日將細爭不動產出買與訴外人 高調滄 並於
98年12月8日辦理所有權移轉登記完畢。被告於與原告簽訂
系爭不動產買賣契約後，復將系爭房地出賣與他人，顯屬可
歸責於被告之原因而致給付不能，爰依民法第226條第1項、
第256條、第348條、第349條、第353條之規定，並以起訴狀
繕本送達為解除契約之意思表示，請求被告加倍返還定金。
㈡原告與被告代理人 徐蕭寶妹 簽約時就「付款方法約定日期」
部份僅約訂定金10萬元及於98年11月23日付款50萬元，併附
有「申報稅款時交付」之條件，且依系爭契約第4條「雙方
應於98年11月23日前備妥移轉登記證件、稅據等用印齊備之
文件交付丁○○代書事務所，以便辦理申請產權移轉登記」
，即被告應於98年11月23日在丁○○代書事務所交付移轉登
記證件、稅據等文件交付之同時，再由原告交付50萬元，原
告並無先交付50萬及在丁○○代書事務所以外之場合交付50
萬元之義務，被告以原告未於98年11月23日依約在草屯鎮農
會交付50萬元，違反契約，並無理由。
㈢再原告否認有於98年11月23日當日上午7時30分以電話告知
丁○○代書之子戊○○以房屋老舊為由不願購買，且當晚復
由證人即仲介人甲○○陪同前往原告住處要求返還定金，實
則原告因甲○○之介紹於98年11月22日在丁○○代書事務所
與被告代理人徐蕭寶妹為不動產買賣之合意後，因被告並未
向原告出示其所有權狀，原告對系爭房地之實際面積多少、
有無抵押權設定等情，均尚未清楚，經原告觀看屋況後，覺
得屋齡老舊，擔心出價太高，因此與被告代理人約定於次日
上午簽訂正式書面契約，由被告提出相關辦理所有權移轉登
記之文件及稅單，並約定餘款交付之方式，而於98年11月23
日由原告之妻打電話至代書事務所，表示系爭房屋屋齡老舊
，原告所出總價金太高，期望能予以協商，並未提及不願購
買或拒絕履行給付50萬元價款之意思。而實際上被告於98年
11月23日亦未備妥系爭房地移轉登記證件、稅據等用印齊備
之文件交付。
㈣系爭契約第7條約定「乙方（即原告）如不履行本契約交付
殘餘價金時，甲方（即被告）毋庸催告，乙方願交所交價金
悉數由甲方充為處罰違約金」本件買賣總價金為430萬元，
第一次付訂金10萬元、第二次交付50萬元，其於尚有370萬
元則未約定交付期限，而原告就50萬元部份之款項並無先為
交付之義務已如前述，是原告並無不履行本契約交付殘餘價
金之情事發生，被告以原告表態不願購買及不依約定給付50
萬元，因而依一般社會觀念已不能履行，將原告交付之10萬
元訂金充為違約金，顯然不符。而被告更將系爭不動產於98
年11月25日另行出賣他人，顯然違反契約並因而不能就系爭
買賣標的物為給付，原告當無再給付殘餘價金之義務。
㈤聲明：被告應給付原告新台幣20萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及請依職權宣告
假執行。
二、被告抗辯略以：被告之代理人徐蕭寶妹經仲介甲○○介紹於
98年11月22日於丁○○代書事務所簽訂系爭買賣契約，由被
告以430萬元之價格，將系爭房地出賣予原告，並收受原告
定金10萬元，並約定於次日申報稅款時交付50萬元，惟原告
口頭允諾50萬元於98年11月23日上午8時30分左右在草屯鎮
農會前交付該款項，惟翌日上午7時30分許，代書丁○○之
子戊○○即接獲原告來電聲稱伊認為系爭房屋太老舊，不願
購買，戊○○將原告來電之意告知丁○○，再由丁○○轉告
被告代理人徐蕭寶妹。同日晚上7、8點原告復由仲介人甲○
○陪同志被告代理人住處要求返還定金，然由被告代理人徐
蕭寶妹以兩造簽約在先，係因原告自動放棄且不遵守付款約
定，致無法履行，因此拒絕原告之請求。而不動產買賣，價
金動輒以百萬計，賣方豈有不提供土地、建物謄本供買方參
閱，買方未目睹相關土地建物謄本，又如何確認所有權而為
簽約，原告所述顯然不實。本件既因原告自動放棄、不願購
買致契約不能履行，應可歸責於原告，則簽約時所交付之訂
金依民法第249條第2款自不得請求返還。另原告於98年11月
23日表態不願購買及不依約給付50萬元，則雙方所簽訂之不
動產買賣契約書，依社會一般觀念已不能履行，因而被告之
代理人應而另覓買家，並於98年11月25日與案外人高調滄簽
約及完成所有權移轉登記乃屬正當合法之行為，被告並無任
何原告所稱契約可歸責於受訂金當事人之事由，原告請求被
告加倍返還定金之請求，顯非合法。聲明：原告之訴駁回，
及如受不利判決，請准供擔保免假執行。
三、法院之判斷:
㈠本件原告主張被告已將系爭房地再出售並移轉予訴外人高調
滄致系爭契約給付不能，足見被告係可歸責，爰依及民法第
249條第3款規定請求被告加倍返還系爭定金乙節，被告並不
否認將系爭房地再出售並移轉予訴外人高調滄，惟以原告並
未依約於98年11月23日交付50萬元，復於24日向被告要求返
還定金，被告認原告已無買受之意，再出售他人非可歸責等
語置辯。
㈡經查，依原告所提不動產買賣契約書之立契約書人為原告及
被告（由其母徐蕭寶妹代理）兩造，又依原告所提之契約書
觀之，雙方顯已完成締約之法律行為，且原告已依約給付定
金10萬元，而本件不動產買賣之價額為430萬元，金額並非
少數，衡情原告於簽約前就系爭房地產權狀況、權狀等文件
應已為相當之探詢，原告以被告未交付土地及建物謄本供其
閱覽，顯與常情不符，並無足採。
㈢次按民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸
責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，最高法院63
年度台上字第2367號判例可資參照。又「乙方（即本案原告
）如不履行本契約交付殘餘價金時，甲方（即本案被告）毋
庸催告，乙方願交所交價金悉數由甲方充為處罰違約金」，
系爭契約第7條亦訂有明文。查系爭房地係由證人甲○○仲
介看屋，看屋後，原告向甲○○詢價，嗣原告夫婦又再次前
往看屋，後原告與被告代理人徐蕭寶妹於98年11月22日見面
商談，並於當日○○○鎮○○街○○○號丁○○代書事務所簽
訂不動產買賣契約，並由原告提領10萬元作為定金交付徐蕭
寶妹，雙方並約定次日由原告交付50萬元予被告代理人徐蕭
寶妹，此經證人甲○○、戊○○到庭證述屬實，復有不動產
買賣契約書附卷可參。又簽約後次（23）日原告太太以電話
告知將不會給付50萬，並稱決定太衝動，且系爭房屋老舊，
接聽電話之戊○○即將上情告知其父丁○○，丁○○並轉知
被告代理人徐蕭寶妹。另簽約後第3日即同月24日原告復由
證人甲○○陪同前往被告代理人徐蕭寶妹住處要求返還定金
並稱要放棄，讓別人買等情，亦據證人甲○○、戊○○、丁
○○等於本院證述明確，則原告未於98年11月23日依約交付
50萬元，已違反雙方契約第7條之約定，復於同月24日向被
告代理人徐蕭寶妹希望要回定金，並表示放棄，要將機會讓
與他人等語，兩造間之買賣契約顯係因可歸責於原告之事由
致契約不能履行，揆諸兩造契約之約定，原告已不得請求返
還定金。且原告既表明要放棄，讓別人買，客觀上更足認原
告已無購買系爭房地之意，被告在原告無意繼續履行系爭契
約，自無期待被告繼續等待原告，而放棄另外出售系爭房地
之機會，從而，本件系爭契約之不能履行，顯屬不可歸責於
被告，揆諸前揭說明，原告請求被告加倍返還定金，自屬無
據。
㈣又原告自承有於98年11月23日請太太撥打電話至丁○○代書
事務說一時不會去付價金，則原告既於98年11月23日早上表
明無法依約給付50萬元，則被告於獲悉原告無意履約後，自
無再履行將「移轉登記證件、稅據等文件」交付代書之必要
，原告主張被告應交付移轉登記證件、稅據等文件予代書辦
理所有權移轉登記之義務與其應負之50萬元有對價關係，原
告得主張同時履行抗辯，亦無足採。
㈤綜上所述，原告於給付被告定金後既未履行約定於98年11月
23日交付50萬元，依系爭不動產買賣契約第7條即視為違約
，被告毋需催告即得沒收定金。從而，原告主張：被告未依
約履行，依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還其所受
之定金20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息
，自屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自
無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判
決如主文。
中華民國99年5月11日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官黃堯讚
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年5月12日
書記官王聖貿