臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決
103年度員小字第88號
103年度員小字第89號
103年度員小字第90號
原 告 園林凱廈公寓大廈管理委員會
法定代理人 蔡依霖
訴訟代理人 尤義成
被 告 張麗珠
訴訟代理人 余文喜
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國103年6月3日合
併言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟捌佰元，及自民國一百零三年四
月十日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叄仟元，其中新臺幣壹仟元由被告負擔，其餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張
者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁
判，民事訴訟法第205條第1、2項定有明文。本院103年度員
小字第88、89、90號給付管理費事件，因當事人兩造相同，
且原告均係本於同一公寓大廈住戶規約請求，本得以一訴主
張，故本院依前揭規定為合併辯論、合併裁判，核先敘明。
二、原告主張：
(一)被告為園林凱廈公寓大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人，
被告與其子即訴外人 余孟倫 、 余宗儒 共有之建物為彰化縣○
○鎮○○段○○○○號、802建號、815建號（即門牌號碼彰化
縣○○鎮○○路○○號4樓之10、5樓之2、5樓之16）3戶房屋
（以下合稱系爭房屋），被告於系爭房屋之權利範圍均為3
分之1。
(二)依系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約）第10條第1項、第4項
之約定，區分所有權人有向原告繳交管理費之義務，未按時
繳納應繳金額時，原告得訴請法院命其給付應繳之金額及另
外收取以週年利率10%計算之遲延利息。詎被告積欠系爭房
屋自民國100年7月起至102年12月止之管理費，分別為新臺
幣（下同）53,400元、12,000元、12,000元，合計77,400元
。爰依系爭規約之約定請求被告給付上開金額與遲延利息。
(三)被告雖抗辯稱系爭房屋其中門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○
號4樓之10房屋有房客於屋內自殺死亡，並稱原告不聞不問
云云。惟原告係負責管理公寓大廈之公共設施，對於住戶私
人空間發生的事情無權管理，且原告當時也有報警處理，也
到原告家3次說明此事，在住戶大會也曾提出要給予被告管
理費用的優惠，但是沒有通過，故原告並非不處理。又被告
雖僅為系爭房屋共有人之一，但其餘共有人為被告之子，均
尚未成年，故本件規約只存在兩造之間，原告僅對被告請求
等語。
(四)並聲明：被告應給付原告77,400元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
三、被告則以：對原告所請求之管理費計算方式沒有意見。被告
以前都有依約繳納管理費，但自從系爭房屋其中1戶有房客
自殺死亡，原告卻不聞不問，經其他住戶投訴，原告也不處
理，以致其他住戶找被告，被告才知悉，所以被告不滿意原
告的處理方式。又系爭房屋為被告與其子余孟倫、余宗儒所
共同繼承等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、查被告與余孟倫、余宗儒為系爭大廈之區分所有權人，應有
部分均各為3分之1；及系爭房屋所有權人依系爭規約有繳納
管理費之義務，逾期繳納應另行支付週年利率10%之遲延利
息，惟迄今仍積欠原告所主張之管理費等事實，為兩造所不
爭執，並有原告提出之建物登記謄本、管理組織報備證明、
欠繳管理費明細、公寓大廈住戶規約及存證信函影本等件附
卷為證，自足信為實在。
五、原告復主張被告應依住戶規約繳納管理費，則為被告所否認
，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執分述如下：
(一)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項固定有明文，惟該規定適
用，亦以雙方互負債務為行使之要件，且主張同時履行之抗
辯必須雙方所負債務互立於對待給付之關係始可。查區分所
有權人繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權
人彼此間法律關係而發生，而公寓大廈管理委員會與區分所
有權人全體間則就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係
（民法第528條參照），受任人應依委任人之指示管理事務
，故由管理委員會就區分所有權人應繳納之公共基金及分攤
之費用依委任人之指示負責收益、收支、保管及運用（公寓
大廈管理條例第36條第7款），則區分所有權人所應分擔之
公共基金與管理費用，並非上開委任事務之對價，二者間並
無對待給付之對價關係。是被告上開所稱系爭房屋其中1戶
有房客於屋內自殺死亡，但原告卻不聞不問，管理服務不當
等語，縱為屬實，乃屬原告管理系爭社區之方式是否失當之
問題，申言之，核均屬住戶管理之內部問題及自治之範疇，
被告僅可透過參加原告社區所召集之住戶區分所有權人會議
，據以提出相關問題予以討論後，由區分所有權人會議予以
議決處理，惟此與原告管委會對被告之管理費請求權間並無
對待給付之關係，故被告仍不得以此據為拒絕給付系爭管理
費之理由。又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或
應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相
當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法
院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21
條定有明文。系爭房屋已積欠管理費2期以上，經原告以存
證信函催告後仍不給付，被告自有依系爭規約繳納管理費及
遲延利息之義務。
(二)惟按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由
各共有人按其應有部分分擔之，民法第822條第1項定有明文
。經查，被告雖為系爭房屋之區分所有權人，惟其權利範圍
均僅有3分之1，其餘3分之2為余孟倫、余宗儒所共有，此有
原告提出之建物登記謄本在卷可稽。且依卷附之社區管理費
未繳一覽表，系爭房屋管理費係由系爭房屋原所有權人即訴
外人 余武昌 繳納，余武昌死亡後，即應由其全體繼承人即被
告與余孟倫、余宗儒負擔。原告復未舉證證明被告與余孟倫
、余宗儒間，就系爭房屋管理費或其他負擔，曾約定全部由
被告負擔。是以，原告請求管理費全部由被告1人負擔，即
非可採。依此，被告僅須就積欠之管理費及遲延利息負擔3
分之1，其金額為25,800元（計算式：77,400×1/3＝25,800
）。
六、從而，原告依系爭規約第10條第1項、第4項之約定，請求被
告給付25,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年4月10
日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息，為有理由，
應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。本件併
依職權就原告勝訴部分宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年6月17日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年6月17日
書記官梁高賓