宜蘭簡易庭109年度宜簡字第13號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　109年度宜簡字第13號
原　　　告　 陳明安 即五福不動產
被　　　告　 朱宏濱
訴訟代理人　 游孟輝 律師
上列當事人間給付服務仲介費事件，本院於民國109年7月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬貳仟元，及自民國一百零八年十
二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但如被告以新臺幣貳拾玖萬貳仟
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國108年6月8日出具專任委託銷售
契約書，委託原告以新臺幣（下同）730萬元之代價仲介銷
售坐落宜蘭縣○○市○○○段○○○○○○○○號土地及其上門牌
號碼為宜蘭縣○○市○○路○○號房屋（下稱系爭房地），委
託銷售期間自108年6月8日起至108年12月31日止（下稱系爭
委託契約）。原告於被告簽訂系爭委託契約書後即積極尋找
買主，經原告斡旋而由訴外人 高福志 於108年6月16日同意以
730萬元購買被告所委託仲介出售之系爭房地，原告於當日
並發送簡訊告知成交及收受訂金之事實。然被告對於原告之
前開通知均未回應，反而要求提高委託銷售價額，迄108年9
月底，被告仍以種種理由藉口拒未簽約，原告不得已乃於10
8年10月1日發送宜蘭渭水路郵局第000122號存證信函催告被
告。惟被告均拒不簽約，已逾合理之簽約期間，足見被告並
無簽約之意願，原告復以存證信函通知被告應依系爭委託契
約書第11條第1項第3款之約定，給付原告以委託銷售價格6
％計算之違約金。後訴外人即被告之子 朱宇敏 隨即委請律師
發函予原告，表示原告已經失能及被告未給予至少三日之審
閱期，因而主張兩造所簽訂之系爭委託契約無效，由此更足
佐證被告確有拒絕與原告依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買
賣契約書之情事，為此爰依系爭委託契約之法律關係提起本
件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告438,000元，
及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於108年6月8日雖有簽訂系爭委託契約書，
然被告於約10年前即已因心臟主動脈瓣膜狹窄而在國立臺灣
大學附設醫院進行心臟主動脈瓣膜更換手術，惟因上開症狀
僅能減緩腦部時常缺氧之狀態，長期累積之下，被告陸續發
生失能情形，是以，被告於簽訂系爭委託契約書前，已處於
失能狀態。因被告至遲於108年4月15日已屬於失能狀態而成
為無行為能力人，則被告於108年6月8日所簽訂之系爭委託
契約書，即屬無效，原告執無效之系爭委託契約書請求被告
給付違約金，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：（一）原
告之訴駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於108年6月8日簽訂專任委託銷售契約書，約定由原
告 居間仲介 銷售被告所有之系爭房地，委託銷售金額為73
0萬元、委託銷售期間自108年6月8日起至108年12月31日
止、服務報酬為成交價百分之4。
（二）原告於108年6月16日依系爭委託契約書第3條第2項之約定
，代被告與願出價730萬元之高福志簽訂買賣定金收款憑
證，並收受高福志所交付之10萬元定金。
四、經兩造協議簡化爭點如下：（見本院卷第190頁反面）
（一）被告簽訂系爭委託契約之行為是否因無行為能力而無效？
（二）原告依系爭委託契約第11條之約定，請求被告依委託銷售
計價百分之6計算之違約金即438,000元，是否有理由？
（三）承上若是，被告抗辯違約金應予酌減是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）被告簽訂系爭委託契約之行為是否因無行為能力而無效？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。復按受監護宣告之人，
無行為能力；無行為能力人之意思表示，無效，雖非無行
為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為
者亦同，民法第15條、第75條亦有明定。而無意識係指全
然欠缺意思能力而言，精神錯亂，則指精神作用暫時發生
異狀，以致喪失正常之意思能力而言，且民法第75條所謂
：其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為者」，係指行
為人於行為當時，其意思表示須在無意識或精神錯亂中，
始能適用該法條之規定而認為無效（最高法院93年度台上
字第924號判決意旨參照）。查被告迄今未經法院為監護
或輔助之宣告，為被告訴訟代理人所不爭執（見本院卷第
193頁），是被告自非無行為能力或限制行為能力之人甚
明；至被告所提出日期為108年4月15日之病症暨失能診斷
證明書固記載被告有主動脈瓣狹窄之情事，惟此尚無足證
明被告於108年6月間簽訂系爭委託銷售契約時係處於無意
識或精神錯亂之狀態。
2.且證人即原告之營業員 曾惠卿 於本院審理時證稱：伊在看
過本件專任委託銷售契約書之前就有帶客戶去看過系爭不
動產，時間是108年6月12日下午1時左右，當時被告及被
告配偶在家，被告還跟伊說因為他的腳力不好，因為房子
是一、二樓，所以請伊帶客人去二樓慢慢看，伊帶客人去
二樓時，被告跟其配偶都在一樓客廳活動，伊就盡量不要
打擾被告他們，帶看時間約一、二十分鐘，該次帶看過程
原告也有陪同一起前往，除了被告上開表示外，伊就沒有
再跟被告有其他的交談，帶看完畢後伊就離開了。除了10
8年6月12日該次外，伊還去過被告家四次，那幾次伊都有
遇到被告，總共遇到被告五次，這五次伊都有與被告交談
，除了第一次帶看過程與被告交談時間較短外，其他四次
與被告交談的時間大約都有半小時。這五次除了被告之外
，伊都還有遇到被告的配偶，被告配偶也都有與伊交談。
伊跟被告接洽的這五次，被告的精神狀態或表達能力都很
好。伊第二次與被告見面是108年6月23日，因為高福志已
經在這之前付給原告十萬元訂金，高福志想要知道後續簽
訂買賣契約的時間，但是因為被告有說過系爭不動產的買
賣事情，請原告跟 朱自清 聯繫，不過原告有在高福志交付
訂金後與朱自清聯繫，惟均聯絡不上，所以伊才與原告一
同到被告家處找被告。與被告見面後，伊和原告有向被告
表示找不到朱自清的情形，被告稱打電話給朱自清即可，
但伊有表示無法聯絡到朱自清，所以麻煩被告自己打電話
給朱自清，所以被告就用室內電話打給朱自清，且被告都
不用看其他資料就可以正確撥打朱自清的電話號碼，之後
有打通，打通後就由原告與朱自清洽談，原告並且向朱自
清詢問何時可以簽約，朱自清有回答說他要去大陸出差二
星期，等他回來後再簽約，朱自清並有詢問簽約的時候是
用何種契約簽訂，原告與朱自清講完電話後，還有留在原
處與被告閒話家常，伊前後留在被告家中的時間約半小時
。第三次與被告見面是108年7月9日，因為當初約定簽約
的二星期時間已經到了，但是朱自清仍沒有與原告聯絡，
打電話也聯絡不上，所以伊跟原告只好又去被告家中，並
向被告詢問朱自清是否已經回來，被告稱朱自清已經回來
，並詢問朱自清是否有與伊聯絡，伊跟原告有告訴被告沒
有辦法聯絡上朱自清，伊印象中被告有撥打電話給朱自清
，但是電話是朱自清小孩接的，其稱朱自清不在家中，被
告並且還有詢問伊說成交價多少，伊也有告訴被告說是專
任委託銷售契約書上的記載的金額，被告有問說是否為70
0萬元，伊則告訴他說是730萬元，被告還跟伊說那這30萬
元是要給原告的仲介費，但是該次就沒有聯繫上朱自清，
被告有說會請朱自清與伊聯絡，所以伊就離開了。第四次
為108年9月10日，記得當天是中秋節前二、三天，當天是
伊跟另名同事王小姐一起去找被告，用意是要將訂金收據
交給被告，當天有遇到被告，也是被告與伊洽談，陪同的
王小姐也有看到被告，被告有問伊說價錢是否還可以再討
論，伊回答說已經跟買方收訂金了，買方已經照委託價購
買，之後被告有問說簽約當天他是否需要到場，伊有表明
說被告是所有權人應該要到場，但若因年事已高無法到場
的話，也可以委託朱自清幫他簽約即可，當天的訂金收據
被告有看，但並沒有拿，不過被告配偶有問伊說買方的工
作為何，伊並且也有簡單描述買方的狀況，除了提到上開
與買賣的事情外，其他的都是閒話家常，停留時間約半小
時。第五次時間為108年9月24日，該天也是伊跟原告一同
到被告住家，因為買方已經一再催促伊要請被告出面簽約
，並且有寄發存證信函給原告，存證信函內並且有提到簽
約日期最遲應在108年9月23日上午10時在原告辦公處所簽
立買賣契約，但是因為被告還是沒有出面，所以伊才會跟
原告在108年9月24日當天去被告家中找被告。被告有跟伊
說他有收到買方寄發的存證信函，且朱自清也有看到存證
信函，被告有跟伊表示說他不認識買方，為何會收到存證
信函，伊還有跟被告解釋說，就是因為透過仲介所以他不
會認識買方，被告還有向伊及原告詢問說，他若不想要以
730萬元價格出售，那該如何與原告處理，原告有詢問被
告說，究竟是不想賣了，還是已經把房子賣給別人了，被
告稱這部分要跟原告清楚，他才會處分房子，原告有向被
告表示若反悔不賣，則需要依契約的記載負擔違約責任，
原告並且有計算被告可能需要負擔的違約金額，另外因為
被告已經授權原告向買方收受訂金，這十萬元訂金被告也
必須再跟買方進行處理，被告表示這些內容後就有問原告
說是否還有商量的空間，原告有請被告想清楚後，若真不
想賣，原告會再回去公司討論要如何處理，且有跟伊說會
請朱自清與伊討論這些細節，談到這些內容後就離開了。
這五次與被告接洽房屋出售的事宜過程中，被告並沒有無
口齒或無法言語的狀況，頂多有時是回答較慢，但回答的
很清楚等語（見本院卷第161至163頁），是依證人曾惠卿
前開所述，證人曾惠卿於被告簽立系爭委託契約書後，曾
與被告直接接觸過五次，且該數次與被告之交談均無任何
異狀，被告甚至曾向證人曾惠卿詢及違約之效果，足見被
告對於其曾簽立系爭委託契約書一事知之甚詳，依此益徵
被告於簽立系爭委託契約書當時，應無意識不清或欠缺自
由意志之情事。
3.至證人即被告之子朱自清於本院審理時固證稱：伊回來宜
蘭後看到專任委託銷售契約書的時候有問過被告，時間應
該是108年6月18日或19日，在此之前，伊不知道被告有簽
立專任委託銷售契約書一事。是因為原告有聯繫伊說系爭
不動產出售的事情，所以伊回到家看到專任委託銷售契約
書後，伊才向被告詢問。被告在108年6月8日當時的身體
狀況不怎麼好，但還是可以家常對話，沒有辦法走路。被
告在105年或106年後與一般人比較的話行為有較若，伊不
認為被告看得懂系爭委託銷售契約書等語（見本院卷第16
5至166頁）。然證人朱自清為被告之子，與被告關係匪淺
，已難期其就本案為真實且客觀之陳述，況其並無醫學背
景及資歷，當無法如專業醫師一般，可以合理判斷被告之
精神狀況，是其證稱被告於108年6月8日當時無法看懂系
爭委託契約書之內容乙節，顯僅係其臆測之詞，要無可採
。又證人朱自清所述其未參與簽訂系爭委託契約書等情，
亦與被告訴訟代理人於本院109年3月3日自承系爭委託契
約係被告在證人朱自清之陪同下所簽訂之情節相佐（見本
院卷第32頁反面），再參以證人朱自清於108年6月16日即
曾於通訊軟體LINE上向原告提及「陳經理，謝謝你的協助
。但我訝異你在沒告知我的情況下收取買主訂金！請問買
主以多少金額同意成交？」等語（見本院卷第53頁），顯
見其至遲於斯時即已知悉被告有出售系爭房屋之意，此亦
與證人朱自清證稱其係在108年6月18日或19日始知悉被告
簽立系爭委託契約書等節，相互扞格。是證人朱自清所述
是否實在，顯已啟人疑竇，要無從憑此即為有利於被告之
認定。
（二）原告依系爭委託契約第11條之約定，請求被告依委託銷售
計價百分之6計算之違約金即438,000元，是否有理由？
承上若是，被告抗辯違約金應予酌減是否有理由？
1.兩造之系爭委託契約書第11條約定：「委託人如有下列情
形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支
付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全
額一次付予受託人：...（三）委託人違反第六條第八項
之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買
賣契約書者。...」等語（見本院卷第5頁）。依前述，被
告於簽訂系爭委託契約書時，並無意識不清或欠缺自由意
志之情事，則被告無正當理由拒不與高福志簽訂不動產買
賣契約，即具可歸責之事由，是原告據此請求被告依系爭
委託契約之約定給付違約金，即屬有據。
2.然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條亦著有規定。次按違約金是否相當，應依一般
客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡
量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法
院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違
約金而異（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照
）。原告雖主張得依系爭委託契約書第11條之約定請求被
告給付依委託銷售總價即730萬元之6％計算之違約金（計
算式為：730萬元×6％＝438,000元），惟本院審酌本件
原告所受之損害，應僅有兩造間所約定之仲介報酬即委託
銷售總價730萬元之4％，故本件原告請求以委託銷售價格
6％計算違約金顯為偏高，本院認為原告請求之違約金應
酌減為以委託銷售價格4％計算即292,000元始為適當。
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算
之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付
利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203
條亦分別定有明文。從而，原告依系爭委託契約書之約定
請求被告給付292,000元及自起訴狀繕本送達翌日即108年
12月8日起至清償日止，按週年利率5百分之計算之利息。
為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予
駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，
經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併
此敘明。
七、本判決原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，應依職權宣告假執行；並依聲請宣告被告如預供相當之
擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已
失其依據，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年7月28日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月28日
書記官吳昕儒