裁判字號：臺灣高雄地方法院101年訴字第1594號民事判決
裁判日期：民國101年10月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決101年度訴字第1594號原告 黃素琴 被告 夏桂芳 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國101年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋遷出，並將該房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬伍仟元及自民國一０一年八月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之二計算之利息。
被告應自民國一０一年八月二十四日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告前於民國99年5月15日向原告承租門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），兩造約定每月租金新臺幣（下同）50,000元（下稱系爭租約），詎被告自100年7月起即未正常繳租，其100年間共計已積欠130,000元（原積欠150,000元，嗣被告給付20,000元），兩造復約定自101年起調降租金為每月45,000元，惟被告仍未正常繳交租金，迄原告於101年7月提起本訴向被告終止系爭租約為止，其本應給付之101年度租金總額應為315,000元，被告雖曾於101年6月給付160,000元，然其中之130,000元是用來清償100年度積欠之租金，剩餘之30,000元，則是用來清償101年度積欠之租金，是被告迄101年
7月止仍積欠租金285,000元未付。另被告向伊承租系爭房屋時，同時以450,000元向伊承購盤讓冷飲設備，惟被告僅支付200,000元，餘款250,000元亦迄未給付。又因被告已積欠逾2期以上之租金，經伊於101年3月16日以存證信函通知被告應於10內清償房租，並告以若不清償將與其終止租約，詎猶未獲被告足額清償，爰依法終止兩造租賃契約，並請求被告返還租賃物、給付租金及相當於租金之不當得利及購買冷飲設備之價金餘額。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並騰空返還原告；㈡被告應給付原告285,000元及自10
1年8月24日起至清償日止按年息2%計算之利息；㈢被告應自101年8月15日起至遷讓返還之日止，按月給付原告45,000元；㈣被告應給付原告250,000元。
二、被告經合法送達未到庭，亦未具狀表示意見。
三、得心證之理由㈠被告向原告承租系爭房屋應給付積欠之租金285,000元：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第420條第1項、第203條分別定有明文。
⒉查原告主張被告自100年度起即未正常繳納租金，當年度已
積欠130,000元（相當於2個多月之租金），嗣系爭租約自
101年1月起調降為每月45,000元，然被告迄101年7月止，扣除101年6月給付100年度之租金130,000元及101年度之租金30,000元外，被告猶積欠101年度之租金285,000元，業據原告提出與其所述相符之房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書為憑（見岡補字卷第6頁至第11頁、第16頁），經核前揭文書所載租賃標的、租賃契約當事人及原租金額等約定內容，俱與原告所述相符，而被告經合法通知，既不於言詞辯論期日到場爭執，復未就上開資料為答辯以供本院斟酌，應認原告之主張為真實。又利率未經約定復無法律可據者，以週年利率5%為上限，本件兩造既未約定遲延利息之利率，原告本得以週年利率5%計息，惟其本於處分權主義僅主張以週年利率2%計息，於法自無不合。從而原告依租賃契約之法律關係據以提起本訴，請求判令被告應給付積欠之租金285,000元及101年8月24日起至清償日起按週年利率2%計算之利息，依法即無不合，自應予以准許。
㈡系爭租賃契約業經原告合法終止，被告仍無權占用系爭房屋，原告自得請求遷讓返還：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行（最高法院69年度台上字第1590號判決要旨參照）。準此，承租人遲延給付租金逾2個月時，出租人得定期限催告支付，承租人猶未依通知支付者，出租人得終止租約。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
2.查被告於101年3月已積欠逾2個月之租金額，迄101年7月則已積欠原告101年度之租金達285,000元已如前述，此顯已逾2個月之租金額90,000元，而原告業於101年3月16日催告被告於10日內清償所欠租金等情，業據原告提出與其所述相符之郵局存證信函為憑（見岡補字卷第5頁），被告經合法通知，既不於言詞辯論期日到場爭執，復未就上開資料為答辯以供本院斟酌，應認原告之主張為真實。今被告既已積欠逾2個月以上之租金額，且原告亦已於101年3月間即定相當期限命被告給付未果，則原告於本件起訴狀內為終止契約之意思表示，並經本院於101年8月23日合法送達予被告，依首揭之說明，自已生終止租約之效果，而被告經原告合法終止租賃契約後，即屬失卻占有、使用系爭房屋之合法權源，原告既為系爭房屋之所有權人，自得對無權占有其所有物之被告請求返還之。從而，原告依據租賃契約法律關係及民法第767條第1項前段之規定，請求被告自系爭建物遷出，並將系爭房屋返還原告，即屬正當，應予准許。
㈢原告得請求被告自101年8月24日起至遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利45,000元：
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，民法第179條定有明文。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。是所有人得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。
2.查兩造之租賃契約業經原告以起訴狀繕本之送達（101年8月23日）通知終止，被告係自101年8月24日起始屬無權占有系爭房屋，則原告所得依民法第179條規定，主張被告不當得利者，自應以其與被告終止租約之翌日起算，是原告請求被告自101年8月24日起至返還系爭房屋止，按月給付使用系爭房屋相當於租金之不當得利，即屬有據。至原告於本院言詞辯論期日主張應自101年8月15日起算不當得利，因被告於101年8月1日起至8月23日（通知終止租約日）仍可得本於租賃契約取得占有之權源，是該部分自無何不當得利可言，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付101年8月15日至8月23日間相當於租金之不當得利即屬無據，應予駁回。又原租約約定每月租金45,000元，以此計算每月相當於租金之損害，應屬合理。從而，原告請求被告自101年8月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利45,000元，即屬正當，應予准許，逾此部分之請求，應予駁回。
㈣原告得請求被告給付盤讓冷飲設備之餘款250,000元：⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。
⒉原告主張被告於承租系爭房屋之際，同時向其承購冷飲設備
，雙方約定價金450,000元，其已隨同系爭房屋交付予被告，並自被告受領200,000元等情，業據其提出系爭租賃契約為憑（見岡補字卷第6頁至第11頁），經本院調查前揭證據之結果，該租賃契約已載明冷飲設備之價額為450,000元，且被告業於99年2月22日、3月5日各給付價金100,000元（99年2月22日給付之金額138,000元，包含3月份之房租38,000元），而被告經合法通知，既不於言詞辯論期日到場爭執，復未就上開資料為答辯以供本院斟酌，應認原告之主張為真實，是原告依兩造間之買賣契約請求被告給付餘款250,000元，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，兩造系爭租約自100年3月起每月租金50,000元，迭於101年1月起調降為每月租金45,000元，被告尚未給付101年1至7月共7個月之租金（其中1月部分於101年
6月已清償30,000元），遲延給付逾2個月，原告於101年
3月16日催告被告給付租金，經過相當期間可認發生催告效力，復以起訴狀繕本於101年8月23日送達被告請求返還系爭房屋，已生終止系爭租約之效力，被告自101年8月24日以後仍無權占有系爭房屋迄今，原告請求被告應將系爭房屋返還予原告，並自101年8月24日起至遷讓返還之日止，按月給付原告45,000元，為有理由，應予准許。又被告既已積欠原告租金285,000元，則原告請求被告給付積欠之租金285,000元及101年8月24日起至清償日止按週年利率百分之二計算之利息，亦屬有據。另被告與原告簽定系爭租約時，一併以450,000元向原告承購冷飲設備，惟僅清償200,000元，是原告請求被告應給付剩餘之餘款250,000元，於法自無不合，亦應准許之。是原告請求如主文第1項至第4項之範圍內為有理由，爰各判決如主文第1項至第4項所示，至逾此範圍之請求則應予以駁回。又原告因有多數聲明請求合併判決，合併計算其金額、價額逾500,000元，非可依職權宣告假執行，附此敘明。
五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。本院衡酌原告如主文所示第1項、第2項、第4項均勝訴，僅就終止租約前請求相當於租金之不當得利部分敗訴，惟該部分原告原非不得儘依租賃契約按比例請求租金，是其敗訴部分均不影響原告提起本件訴訟請求交付系爭房屋、騰空返還土地之本旨，認訴訟費用應命被告全部負擔為宜，爰判決如主文第6項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、民事訴訟法第79條，判決如
主文。中華民國101年10月31日
民事第三庭法官謝宗翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月31日
書記官王居玲