臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度岡簡字第223號
原 告 開發工銀資產管理股份有限公司
法定代理人 李天送
訴訟代理人 李宗春
被 告 蘇進忠
訴訟代理人 黃火炎
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年7月25日言詞
辯終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○巷○○○號房屋
遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新台幣參拾玖萬伍仟貳佰元為原告
預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、程序方面:
緣原告原以其董事長 吳春臺 為法定代理人（見本院卷第3頁
），嗣吳春臺於民國（下同）107年4月16日辭任，原告公
司董事會同日決議推選其公司董事李天送暫時執行董事長職
務，並陳報本院聲明承受訴訟（見本院卷第35頁原告公司董
事會議事錄、第31頁聲明承受訴訟狀旨）。本院認為：依公
司法第208條第3項規定，股份有限公司之董事長祇有因請
假或因故不能行使職權時（例如：因案被押、涉案在逃或因
病不能主持會議等），始許由副董事長代理，或由董事長指
定常務董事或董事一人代理行使董事長職權，若其係因死亡
、解任或辭職致董事長職位缺位時，應即補選董事長，無代
理之問題。此項公司法立法目的旨在彰顯董事長對內為股東
會、董事會或常務董事會主席，對外代表公司，關於公司營
業上之事務有綜理之權，地位重要，關乎公司營運利害至鉅
，一旦缺位應即補選，防免公司受有不測損害，有以致之。
故公司法第208條第3項依目的性解釋，應限縮於關於公司
法所定「有關公司業務上之事務」之範圍內，始須即行補選
董事長。而本件祇係為完就應訴之訴訟行為推派適當之人為
原告為訴訟擔當，係屬依民事訴訟程序法規行事，自非不得
由公司之董事會依決議推派董事中一人為原告之本件訴訟之
法定代理人。準此，原告聲明由李天送承受訴訟，尚無不合
應予准許，核先敘明。
二、原告起訴主張：緣門牌號碼：高雄市○○區○○路○○巷○○○
號未辦保存登記房屋（下稱：系爭房屋）、及所座落基地即
高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地（下合稱：系爭房地
），為原告於民國（下同）97年1月間自第三人龍星昇第三
資產管理股份有限公司（下稱龍星昇公司）購入，系爭房地
原為被告蘇進忠與訴外人 潘蘇美綉 公同共有，其後因台灣高
雄地方法院91年度執字第11525號依法強制執行，於95年7
月6日由原告之前手即執行債權人龍星昇公司承受後再出售
予原告。依前手債權人所移交之拍賣公告及權利移轉證書均
載明拍賣內容包括系爭房地，原告並已辦妥土地移轉登記及
房屋稅籍登記，已因買賣取得系爭房地所有權。但被告仍無
權占有系爭房屋，經原告多次要求遷出，甚至提出刑事告訴
均未果，爰依民法第767條規定提起本訴，爰聲明：被告應
將系爭房屋全部遷讓返還原告；並陳明願供擔保，請准宣告
假執行。至於被告所稱系爭房屋係其與大哥 蘇石玉 二人合資
原始取得，認拍賣公告僅係記載蘇石玉為系爭房屋之承租人
，並非共同起造人，否認蘇石玉對系爭房屋有所有權存在，
拍賣程序不當云云，應無足採酌。
三、被告則以：系爭房地原為被告所有，係其持向高雄區中小企
業銀行貸款無力清償，銀行將債權讓與予龍星昇公司，經龍
星昇公司聲請拍賣，當時拍賣公告註明拍定後不點交，被告
則繼續居住迄今。原告嗣後購買系爭房地應知本案為不點交
，且未和被告談妥，被告主張對系爭房地仍有使用權，且依
橋頭地檢署不起訴處分意旨可知系爭房屋並非被告單獨所有
，是被告與大哥蘇石玉二人合資原始取得等語，以資抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其取得系爭房地之所有權，而被告仍占有系爭房屋
等情，業據其提出土地所有權買賣移轉契約書、土地所有權
狀、土地登記簿謄本、房屋稅繳款書、拍賣公告、不動產權
利移轉證書及系爭房屋現狀照片11張及工作報告等影本為證
（見本院卷第5-10頁、第33-34頁正、背面、及第46-5頁）
，並為被告所不爭執（見本院卷第44頁正、背面），原告主
張上開事實已堪信為真正。被告惟辯以系爭房屋非被告單獨
所有，乃係與其大哥蘇石玉合資興建共同原始取得云云，但
未據被告舉證以實其說。且台灣高雄地方法院91年度執字第
11525號強制執行事件就系爭房地為拍賣時，其拍賣公告亦
載明系爭房屋由第三人蘇石玉承租，其租賃權已經除去，拍
賣後點交等語綦詳，有該拍賣公告影本在卷足佐（見本院卷
第33頁），以上顯與被告所辯情事大相逕庭堪認被告上開所
辯應係臨訟飾詞，不足採信。退一步言，縱信被告所辯（假
設語氣），惟查吾國強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之
一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，祇是由執行
法院本於執行法規代理執行債務人出賣而已（最高法院47年
度台上字第152號判例要旨參照）。又按買賣乃法律行為，
基於買賣取得不動產之產權，若係屬未辦保存登記建物者，
雖固無法本於登記而為所有權變動之方式，但買受人依拍賣
自領得執行法院發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所
有權，強制執行法第98條第1項前段著有明文；而基於強制
執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，
一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權
之效力（最高法院56年度上字第1898號判例）。查本件系爭
房地係經執行債權人龍星昇承受系爭房地，而由執行法院發
給權利移轉證書，已如前述，則龍星昇公司收受不動產權利
移轉證書之日復起，即因而取得該未保存登記建物所有權。
而後龍星昇公司於97年1月間將系爭房地轉售予原告，有原
告提出之土地所有權買賣移轉契約書及房屋稅繳款書為證（
見本院卷第5頁、第8頁），則原告因信賴執行法院所核發
之權利移轉證書而自第三人龍星昇公司善意受讓系爭房地之
所有權及事實上處分權，應受善意取得制度之保護，原告己
終局取得系爭房地所有權，自不待言。至於蘇石玉是否因原
告之善意取得而致其對系爭房屋共有之事實上處分權因而滅
失，是否得向其他人請求損害賠償，係另一法律問題，此與
本件爭訟無涉，併予敘明。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件原
告既係系爭房地所有權人，而被告亦不能舉證其對原告有如
何占有系爭房屋之正當權源，且被告對系爭房地之所有權、
事實上處分權既已因拍賣程序經由執行債權人承受而終局滅
失其對系爭房地之所有權，則自原告善意取得系爭房屋之事
實上處分權之日起，被告即屬無權占有。從而，原告本於所
有權之作用，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
六、綜上所述，原告既為系爭房屋之事實上處分權人，被告無權
占有系爭房屋，從而，原告依民法第767條規定，請求被告
應將系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項、第392條第
2項規定，以系爭房屋課稅現值之價額（見本院卷第8頁）
為擔保金額，依職權諭知被告為原告預供擔保後，得免為假
執行，如主文第3項後段所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年8月15日
岡山簡易庭法官朱盈吉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年8月16日
書記官高菁蓮