裁判字號：臺灣高等法院臺南分院88年上字第377號民事判決
裁判日期：民國89年12月12日
裁判案由：遷讓交還租賃物
臺灣高等法院臺南分院民事判決八十八年度上字第三七七號ｊ
上訴人良太大理石有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人李青龍律師上訴人丙○○被上訴人甲○○訴訟代理人林聯輝律師複代理人黃昭雄律師右當事人間請求遷讓交還租賃物事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十六日臺灣臺南地方法院第一審判決（八十七年度訴字第一二六二號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人丙○○方面：上訴人未於最後言詞辯論期日到場，其以前到場之聲明、陳述如左：
一、聲明：求為判決：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人向被上訴人承租本件土地後，即將土地轉租良太大理石股份有限公司（下稱良太公司）建廠房經營大理石生意，故原判決附圖（Ｈ）部分工廠及（Ｅ）部分空地，上訴人均未使用，原判決命上訴人交還，顯然無理由。
（二）本件租賃契約係一式兩份，上訴人所有一份並無「附註文件」，何以被上訴人獨有？且契約內筆跡與「附註文件」筆跡非屬同一人，足證該附註文件係屬偽造，原判決認定該文件真正，並進而認定廠房是上訴人所蓋，均非事實，特請命被上訴人提出「租賃契約書原本」與上訴人之契約書原本核對。
（三）被上訴人於八十七年九月二十三日終止租約起，上訴人即無佔用廠房及空地，原判命上訴人與良太大理石股份有限公司連帶給付自該日起至交還土地之日止之損害金部分，依法無據。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人 洪千琇 。
乙、上訴人良太大理石有限公司方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。（二）右開廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）坐落台南市○區○○段○○號土地上，如原審判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示，即台南市○○路○○○巷○號三層樓房乙棟，上訴人現未占有，原判決命上訴人遷讓交還，非有理由。
（二）共同上訴人丙○○於原審供稱：「租約是我簽的沒錯，但是沒有附件」（見原審筆錄），所云「沒有附件」，即係否認附件之真正。經查，兩造原簽訂之租賃契約何以其契約本文之字跡與附件字跡不同？且契約壹式兩份各執壹份，何以承租人丙○○所持有之一份，未有附件存在，在在足證該「附註文件」之真實性已有可疑，原審未察，復未經鑑定，徒以「附註」文件之印文與租賃契約之印文相同，遽認附註文件為真正，實嫌無據。
（三）查被上訴人於八十七年八月三十一日「聲請假扣押裁定狀」，自承：「債務人丙○○竟將租賃物轉租或轉借債務人良太大理石有限公司使用」（見原審卷附該聲請狀影本第二點），並自承租賃物係指：「台南市○○路○○號空地約六百坪，及地上房屋門牌台南市○○路○○○巷○號」（參看起訴狀事實理由及租賃契約書所載），再參以共同上訴人丙○○供稱：「我租給良太大理石有限公司使用」（見原審筆錄），足證丙○○確於承租被上訴人上開房屋及空地後，即原狀轉租與良太大理石公司使用，而良太公司之廠房係建在原承租之六百坪空地上，亦有實測圖足憑，益證該大理石工廠確係良太公司向丙○○承租上開空地後所興建無訛。又良太公司於八十二年二月間向丙○○承租空地後，經整地、規劃、設計、興工程序，以迄完工並聲請公司登記等，必耗時數月，乃屬正常，故於八十二年八月間辦理公司登記無悖常情，且其間之租金由良太公司交付丙○○轉交被上訴人，亦屬當然，原審置上訴人上述主張於不顧，遽認系爭廠房係丙○○所興建，並命上訴人公司將附圖Ｈ部分所示工廠遷讓交還，顯有違誤。
（四）末查，上訴人良太公司於八十七年初，即結束營業為被上訴人所是認，縱使因所興建如附圖所示Ｈ部分之廠房占用被上訴人所有之土地，致損害其權益，被上訴人亦僅得依上訴人實際占有面積與其原出租全部面積之租金額比例計算損害金（按原承租面積六百坪，而廠房面積僅○．○七二四二公頃約二一九坪），惟原審未察，乃以原出租總面積計算損害金，亦屬不當。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請勘驗現場。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人提起上訴，其目的顯在拖延訴訟而已。而且上訴人已全無資力再給付租金，故將來亦無資力可供執行，如拖延下去，無異在免費使用租賃物。
（二）查上訴人丙○○與被上訴人所簽訂之租約書上，確有「附註」之字條，此不僅於字條之騎縫處，蓋有丙○○所不爭執之印章，足資印証外；依當時之房地產價值，每個月租金僅新台幣（下同）六萬元，顯然過低，乃以承租人丙○○蓋建之鐵厝及水電設施，三年後無償歸屬被上訴人所有，以彌補被上訴人三年間所收租金之不足，及先前被拆除原有基地上之舊房屋之損失。
（三）再查上開「附註」，一再強調鐵厝係承租人（丙○○）所蓋建，及承租人承租土地做為大理石工廠等字樣，足證不論大理石工廠，及六、七月後始成立之良太大理石有限公司，均由丙○○一人在掌控興建與經營，公司無非為抵制被上訴人所推出之幽靈公司耳。
（四）況查上訴人良太公司自承成立於八十二年八月間，則於八十二年八月間以前，何來租金交由丙○○給付？尤其被上訴人前往假扣查封大理石工廠機械設備，以至原審多次履勘現場時，均由丙○○一人在現場應對等事實，在在均足以証明確係丙○○一人在掌控經營及支付租金，良太公司確係無權占用者。
（五）至於良太公司是否於八十七年結束營業，被上訴人並未予承認，而上訴人等迄未遷離系爭租賃物，既屬事實，自應負遷讓交還租賃物，及因此所致被上訴人損害之全部賠償責任。上訴人抗辯應比例計付損害金云云，殊屬無稽。
（六）又租約書之「附註」十行紙上所蓋丙○○之印文，經鑑定結果認與租約書上丙○○之印文相符，則「附註」之文字，自屬租約書之一部分無疑。由此可証：
（１）系爭大理石工廠，確為丙○○以「承租人身份」，於八十二年二月四日承租基地後未久，就拆除被上訴人原有基地上舊有房屋之屋頂及大部分牆壁後，再配合部分未拆掉之舊有牆壁為基礎所興建。
（２）前項事實，並可由「附註」所載：「①空地上承租人（丙○○）所蓋建之鐵厝．．．．，而在契約終止後，承租人所蓋建之鐵厝歸出租人所有．．．」，「②承租人承租土地做為大理石工廠．．」等語，足資證明。
（３）良太公司遲至八十二年八月間始登記成立，之前大理石工廠（即鐵厝）早已興建完成，並由丙○○一人支付租金、經營使用（見原審卷第四九頁勘驗現場筆錄）。
（４）上訴人等雖否認系爭工廠為丙○○所興建，惟經鈞院訊以有無証據時，竟諉稱：「因是違建沒有聲請建照，包商也跑路，有關資料也因淹水找不到了」等語搪塞（見八十八年十一月二十六日審理筆錄），足見其極盡掩飾能事；參酌上開各款之說明，適足反證系爭工廠確係丙○○所建無疑。
（七）依租約書「附註」文義，被上訴人於超出三年後，依承租人丙○○欠租及違約轉租事由而終止租約，請求返還租賃物，及交付所蓋建之工廠（鐵厝），而不需貼補任何費用，並命其拆除地上擅蓋之鴿舍，於法自無不合。
（八）又丙○○除應給付上訴人所積欠之租金外，應另與良太公司連帶給付上訴人自終止租約之次日，即八十七年九月十七日起至遷讓租賃物之日止，與租金相當之損害賠償金。
（九）現場鐵厝牆壁之下半部分舊牆壁之照片，足證系爭鐵厝係以被上訴人原所有牆抽壁為基礎所搭蓋，此所以上訴人丙○○願將上開鐵厝，於契約終止後，歸被上訴人所有之理由之一。
（十）再系爭廠房距三十公尺寬之明興路僅三十分尺，且不遠處就可連接西濱快速公路，故交通運輸、材料成品之進出、運搬，至為方便，租充為小型工廠，非常適宜。依當時房地產價值，月租僅六萬元，顯然過低，乃以承租人丙○○所搭蓋之鐵厝及水電設施，彌補被上訴人所收租金之不足，及先前被拆除原有基地上之舊房屋之損失。上訴人抗辯租金過高云者，殊屬無稽。
（十一）租約書之「附註」，既屬租約之一部分，上開「附註」亦註明：「鐵厝係承租人所蓋，承租人承租土地做為大理石工廠」等語，是承租人為丙○○，且大理石工廠為承租人丙○○所蓋，非良太公司所蓋者至明，僅係搭蓋後方才寫上「良太大理石有限公司」字樣而已。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提租賃契約書影本一份、現場照片二張為證，並聲請將系爭房屋租賃契約書囑託法務部調查局、警政署刑警隊鑑定。
丙、本院依上訴人良太公司聲請履勘現場，並依被上訴人聲請囑託請法務部調查局及內政部警政署刑事警察局鑑定。
理由
一、本件上訴人丙○○經合法通知無正當理由不到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，准依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人起訴主張：坐落臺南市○區○○段○○○號土地，及其上如原判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示之未辦保存登記建物，即門牌號碼臺南市○○路○○○巷○號三層樓房係被上訴人所有，上訴人丙○○於八十二年二月四日向被上訴人租用系爭土地，及前開三層樓房之地上建物，約定租期自八十二年二月一日起至九十年一月三十一日止，租金每月初期為六萬元，自八十五年二月起至八十六年一月止每月租金為六萬五千元；自八十六年二月起至八十七年一月止每月租金為七萬元，自八十七年二月起至八十八年一月止，每月租金為七萬五千元。以後每年各調升五千元。逾期給付租金逾一個月以上者，出租人得解除契約，並得請求遷讓房屋，倘上訴人在系爭土地上蓋建鐵厝，租期如逾三年，於契約終止後，被上訴人不需補貼任何費用，即取得上訴人所蓋建之鐵厝及水電設施所有權；嗣上訴人丙○○於租賃期間，於系爭土地上蓋建如原判決附圖Ｈ所示，面積零點零柒参貳肆貳公頃之鐵庴工廠（工廠部分占用如原判決附圖Ｉ、Ｌ所示之鄰地），及如原判決附圖Ｊ、Ｆ、Ｇ所示，面積合計共零點零壹壹陸壹貳公頃之鴿舍；詎上訴人丙○○自八十六年十一月份以後，除給付部分租金二萬元外，餘迄未繳納，已逾期二個月以上；又上訴人丙○○於承租系爭土地及建物後，竟違約轉租予上訴人良太公司經營大理石工廠業務，被上訴人於八十七年三月二十五日，以存證信函催告上訴人丙○○於七日內給付積欠之租金未獲置理，乃以八十七年九月十六日原審準備書狀繕本之送達做為終止租約之意思表示，本件租約既經終止，被上訴人除得本於租賃之法律關係，請求上訴人丙○○遷讓交還系爭建物及給付租金外，並得依不當得利及共同侵權行為之法律關係，請求上訴人丙○○給付相當於租金之損害金，另得依無權占有之法律關係，請求上訴人良太公司遷讓交還系爭土地及建物，及依不當得利及共同侵權行為之法律關係，請求上訴人良太公司給付相當於租金之損害金；對於請求遷讓房屋及交還土地部分之訴訟標的，被上訴人對於上訴人丙○○係本於租賃之法律關係請求；對於上訴人良太公司係根據無權占有之法律關係請求，二者立於不真正連帶債務之地位，因上訴人一方之履行，他上訴人即同免其責任，為此提起本訴（原判決就被上訴人請求上訴人良太公司亦應將原判決附圖所示Ｊ、Ｆ、Ｇ部分所示鴿舍，面積合計零點零壹壹陸壹貳公頃拆除，並將所在基地返還被上訴人部分，及請求上訴人良太公司【與上訴人丙○○連帶】給付被上訴人七十七萬元【自八十六年十一月起至八十七年九月二十三日終止租約之日止之租金】部分，為被上訴人敗訴判決，未據被上訴人聲明不服）等語。
三、上訴人丙○○則以其自八十二年二月一日向被上訴人承租系爭土地及建物，其後轉租予良太公司經營大理石工廠，並由該公司在系爭土地上興建廠房使用，該工廠並非上訴人丙○○所蓋建，自無權遷讓交還被上訴人，且兩造所簽訂之租賃契約並無附註文件，上訴人否認該附註文件之真正，且其向被上訴人承租本件土地後，即將土地轉租良太公司，原判決附圖所示Ｈ部分之工廠及Ｅ部分之空地均未使用等語；上訴人良太公司亦以其公司向上訴人丙○○承租系爭土地後搭建工廠，用以經營大理石業務，該工廠為其所有，並非上訴人丙○○所有，並否認系爭租賃契約上附註文件之真正，且於被上訴人終止租約前，上訴人公司以次承租人之地位占用系爭土地並非無權占有，況上訴人公司自八十七年初即結束營業，已為被上訴人所明知，縱使公司廠房仍占用部分土地，上訴人迄無任何利益可言，被上訴人請求上訴人連帶給付自終止租約後之不當得利，非有理由，且上訴人良太公司僅占用原判決附圖所示Ｈ部分之工廠，其餘並未占用，僅需按占用面積比例給付損害金等情詞，資為抗辯。
四、被上訴人主張系爭土地及其上如原判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示之未辦保存登記建物，即門牌號碼臺南市○○路○○○巷○號三層樓房係被上訴人所有，上訴人丙○○於八十二年二月四日向被上訴人租用系爭土地，及前開三層樓房之地上建物，約定租期自八十二年二月一日起至九十年一月三十一日止，租金每月初期為六萬元，自八十五年二月起至八十六年一月止每月租金為六萬五千元；自八十六年二月起至八十七年一月止每月租金為七萬元，自八十七年二月起至八十八年一月止，每月租金為七萬五千元，以後每年各調升五千元，逾期給付租金逾一個月以上者，出租人得解除契約，並得請求遷讓房屋，倘上訴人在系爭土地上蓋建鐵厝，租期如逾三年，於契約終止後，被上訴人不需補貼任何費用，即取得上訴人所蓋建之鐵厝及水電設施所有權；嗣上訴人丙○○於租賃期間，於系爭土地上蓋建如原判決附圖Ｈ所示，面積零點零柒参貳肆貳公頃之鐵庴工廠（工廠部分占用如原判決附圖Ｉ、Ｌ所示之鄰地），及如原判決附圖Ｊ、Ｆ、Ｇ所示，面積合計共零點零壹壹陸壹貳公頃之鴿舍；上訴人丙○○自八十六年十一月份以後，除給付部分之租金二萬元以外，餘迄未繳納，且違法轉租予上訴人良太公司經營大理石工廠業務，被上訴人已定期催告等情，除據被上訴人於原審提出土地登記簿謄本、租賃契約書、存證信函、房屋稅繳款書、門牌證明書等件附卷為證外（原審卷第六頁至第十五頁、第二八頁、第二九頁），並經原審法院定期於八十七年十月八日，會同台南市東南地政事務所人員勘測現場屬實，有勘驗筆錄及台南市東南地政事務所於八十七年十月八日複丈之成果圖在卷可按（原審卷第四八頁至第五十頁及第五五頁），即上訴人丙○○、良太公司對於上訴人丙○○承租系爭房地使用，丙○○於系爭土地加蓋如原判決附圖Ｊ、Ｆ、Ｇ所示之鴿舍部分，並違法轉租予上訴人良太公司及積欠租金之事實均不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。
五、上訴人丙○○、良太公司雖均抗辯：上訴人丙○○與被上訴人簽訂之系爭租賃契約書並無「附註」文件，核係被上訴人偽造云云；惟查：
（一）系爭房屋租賃契約書除前後卷面外，內頁共三張，租賃契約書之騎縫處均蓋有甲○○與丙○○之印文，其中「附註」部分，係以十行紙書寫後，訂（浮貼）於內頁，其邊緣亦有甲○○、丙○○之印文者，業經本院受命法官於八十八年十二月二十四日行準備程序期日，當庭勘驗明確，並記明筆錄在卷可參（參見本院八十八年十二月二十四日準備程序筆錄）。
（二）再系爭租賃契約書上書寫「附註」十行紙旁之「丙○○」印文，與契約書上承租人「丙○○」之印文相符乙節，並經本院囑託內政部警政署刑事警察局鑑定明確，有該局八十九年四月十四日刑鑑字第四六０九二號鑑驗通知書附於本院卷可參。
綜上所陳，系爭租賃契約書上「附註」之十行紙旁加蓋之「丙○○」印文，與系爭租賃契約書上之上訴人丙○○印文相符，上訴人丙○○亦未爭執印文遭盜用，堪認係出於上訴人丙○○所自為者自明，至於上訴人丙○○抗辯其所持有之另一份租賃契約書上並無「附註」內容者，惟自始未提出其執有之租賃契約書供核，已難盡信；另證人即上訴人丙○○之妹洪千琇，於本院八十九年七月三十一日行準備程序時固到場供證：系爭契約書本文係伊所寫，「附註」內容非伊寫的，訂約時並無「附註」部分等語，然契約一式二分，分由契約兩造各執一份，固為常規，惟契約當事人之一造對於有利於自己一方之條款，為期保障明確，於訂約後，特別要求他造於自己持有之契約書上載明相關條款者，所在多有，並非少見，本件被上訴人提出之系爭契約書上確有「附註」條款，業經本院受命法官依職權勘驗屬實，且「附註」條款之十行紙張訂於系爭契約書內頁，其上並有上訴人丙○○所有之印文者，已如前述，不論證人洪千琇供證：於簽約時並無「附註」條款是否為真實，然其後上訴人丙○○對於系爭「附註」條款既已無異議而加蓋印文於其上，益見上訴人丙○○有以系爭「附註」條款內容作為本件租賃契約內容一部分之真意至明；上訴人二人抗辯系爭「附註」條款係被上訴人偽造云云，尚無足採。
六、上訴人丙○○、良太公司二人再抗辯如原判決附圖Ｈ所示，面積零點零柒参貳肆貳公頃之鐵庴工廠係上訴人良太公司所建蓋云云，然為被上訴人否認，上訴人二人復未提出任何實據以實其說，已難盡信；且查：
（一）系爭房屋租賃契約係於八十二年二月四日訂立，八十二年間每月租金為六萬元，其內頁之「附註」條款內載：「①空地上承租人所蓋建之鐵厝，若因出租人三年內要索回土地，則要貼補費用（依時間長短商議），如超出三年，則不需貼補任何費用，而在契約終止後，承租人所蓋建之鐵厝歸出租人所有，及水電設施亦屬出租人所有。②承租人承租土地做為大理石工廠，若要變更營業種類及性質，則需出租人同意行之」等語，此有卷附之房屋租賃契約書在卷可參（原審卷第十一頁）。
（二）再證人即上訴人丙○○之妹洪千琇（上訴人良太公司法定代理人乙○○之女），於八十九年七月三十一日本院行準備程序日亦到場供證：（租賃契約）於甲○○台南市○○路房子內雙方有當場簽名，我只知道是現在工廠的地址，談時我沒有到現場去看，我哥哥從那裡路過時有告訴我，當時沒有工廠、鐵厝、有樓房不知是幾樓，我哥哥有告訴我是租來要開工廠用，我哥哥有告訴我工廠大概，乙○○是我父親，我哥哥也有處理工廠事情。至於權責如何劃分不清楚等語明確（參見本院八十九年七月三十一日準備程序筆錄）。
（三）此外上訴人良太公司係於八十二年八月間登記成立者，此亦有被上訴人於原審提出而為上訴人二人所不爭之上訴人良太公司變更登記事項卡影本一份附卷可參（原審卷第七一、七二頁）。
綜上所陳，系爭租賃契約書第一條固約定出租人（即被上訴人）係以其所有「坐落台南市○○段○○○○號土地上門牌：台南市○○路○○○巷○號磚造樓房一樓及其他約六千坪空地」出租與承租人者，惟其內頁浮貼「附註」條款既已明載：承租人承租之土地係作為大理石工廠使用（附註第②款），空地上蓋建之鐵庴係承租人（即上訴人丙○○）所蓋建者（附註第①款），參以證人洪千琇亦證稱：簽約時並無工廠，伊哥哥（即上訴人丙○○）有告訴伊租來要開工廠之用等語，此外系爭租約係自八十二年二月一日開始，約定八十二年間之租金為每月六萬元，而上訴人良太公司遲至八十二年八月始行成立，苟系爭鐵厝係上訴人丙○○轉租予良太公司後，由良太公司自行搭建者，則自八十二年二月起至同年八月止，長達七個月合計共四十二萬元之租金，即係由上訴人丙○○所給付，然上訴人丙○○於其間並無何建物或機械設備可供加工生產，乃上訴人丙○○竟予租用系爭土地後任令棄置，既未加利用，亦不事生產，徒然浪費四十餘萬元之租金而已，此與其當初與被上訴人訂約之目的，迥不相同，亦且於常理有違，已難憑信，更且上訴人二人抗辯系爭工廠係由上訴人良太公司蓋建者，對於興建工廠之相關資料竟無片紙隻字以供證明，僅以：「因是違建，沒有聲請建築執照，包商也跑路，相關資料也因淹水找不到」云云（參見本院八十八年十一月二十六日準備程序筆錄），亦與常情不符，其等所辯系爭鐵庴工廠係上訴人良太公司所建蓋者，與情理大相逕庭，尚難採信；益見系爭鐵庴工廠應係上訴人丙○○為供作大理石工廠使用，於承租系爭土地後興建，嗣再違約連同系爭樓房及系爭土地一併轉租交付上訴人良太公司使用者至明。
七、上訴人良太公司再抗辯其所占用之部分僅為所興建如附圖所示Ｈ部分之廠房占用被上訴人所有之土地面積而已云云，惟查：上訴人丙○○於原審八十七年九月九日審理時，明確陳稱：系爭房屋伊租給良太公司在使用等語（原審卷第二七頁），其於原審八十七年十月八日履勘現場時，亦到場陳稱：以現場圍牆為界為租賃範圍等語（原審卷第六九頁），即上訴人良太公司於原審審理時，亦均以次承租人地位自居（原審八十八年五月七日言詞辯論筆錄─原審卷第一二三頁），於八十八年六月二日具狀提出原審法院之民事辯論要旨狀更直陳：「共同被告（即上訴人丙○○）確於承租原告（被上訴人）上開房屋及空地後，即【原狀】轉租與良太公司使用等語（原審卷第一四五頁反面）；此外，系爭房屋坐落位置距三十米明興路約三十公尺，現場面向大門口左側有二樓半之磚造樓房，後方有鐵皮屋，其上有「良太大理石有限公司」字樣，現場僅有一伸縮鐵門管制人員、車輛進出，鴿舍於勘驗時仍見飼養鵨隻，工廠外之空地散置大理石材，鐵皮屋下半段部分為舊磚牆垣，上半段為鐵皮，工廠內散置石材及機器、天車，未見施工，附近一公里內並無大型購中心或遊樂場等情，業據本院受命法官於八十九年八月十七日履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄及現場略圖附於本院卷可佐，是系爭房屋（含樓房及空地、工廠廠房）僅有大門一處出入口可供進出，無法區分空地與廠房使用範圍，是上訴人良太公司現仍占用系爭廠房使用，且廠房雖無施工情形，然現場鵨舍仍現飼養鵨隻，足見現場仍在其占有使用狀態之中，凡此，具見上訴人良太公司占有使用之範圍仍遍及被上訴人所有系爭土地全部及前開未辦保存登記之三層樓房者至明，其抗辯僅占用工廠部分，應按工廠占用比例負擔被上訴人之不當得利損失云云，亦不足採。
八、第按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項、第四百四十三條分別定有明文；本件被上訴人主張上訴人丙○○自八十六年十一月份以後，除給付部分之租金二萬元以外，餘迄未給付者，業據被上訴人於原審提出存證信函影本為證（原審卷第十四頁至第十五頁），上訴人丙○○辯稱僅自八十七年一月份以後始未給付租金云云。然其對於八十六年十一月、同年十二月份已給付租金之事實，並未舉證以實其說，自難憑信，是本件上訴人丙○○遲付租金已逾二個月以上租額，並未經被上訴人同意，違法轉租予上訴人良太公司之事實，除有前開被上訴人於原審提出存證信函影本為證外，且為上訴人二人所不爭，已如前述，從而被上訴人於原審以上訴人丙○○違反契約約定未給付租金已逾一個月及違約轉租為由，以八十七年九月十六日準備書狀繕本之送達（上訴人丙○○於八十七年九月二十三日收受─送達證書附原審卷第三六頁），做為終止租約之意思表示，揆諸前開說明，其終止本件租賃契約，於法有據。
九、復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段亦定有明文；系爭租賃契約既經被上訴人合法終止，上訴人丙○○自應負返還租賃物予被上訴人之義務自明；至於上訴人丙○○將系爭土地及建物轉租上訴人良太公司，乃本於租賃契約之承租人地位，依民法第四百二十一條第一項規定，對租賃物有使用收益權，上訴人良太公司使用系爭房地則係本於與上訴人丙○○間之轉租契約而來，原非無權占有，惟上訴人丙○○與被上訴人間之租約既經合法終止，則上訴人丙○○之使用收益權自不復存在，上訴人良太公司之占有系爭土地及建物，亦不復法源依據，而為歸於無權占有，揆諸前開說明，被上訴人即得本於物上請求權，訴請上訴人良太公司遷讓建物，返還土地（最高法院四十四年度民、刑庭總會會議決議（六）參照）。本件被上訴人主張依系爭租賃契約「附註」條款所示，上訴人丙○○所蓋建如原判決附圖Ｈ所示之工廠，自八十二年間完工後已逾三年，於系爭租賃契約終止後，由被上訴人無償取得者，即無不合，從而被上訴人分別本於租賃之法律關係及無權占有之法律關係，請求上訴人丙○○及良太公司將坐落臺南市○區○○段○○○號土地上，㈠如原判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示即門牌號碼臺南市○○路○○○巷○號三層樓房，第一層面積零點零零捌肆肆肆公頃、第二層面積零點零零肆伍参零公頃、第三層面積零點零零肆零零零公頃；㈡如附圖Ｈ部分所示工廠，面積零點零柒参貳肆貳公頃遷讓交還被上訴人，並將如附圖Ｅ部分所示之空地，面積零點零陸貳參肆柒公頃交還被上訴人，且主張上訴人丙○○及良太公司就上開債務係立於不真正連帶地位，聲明如其中一上訴人已履行給付，他上訴人免給付之義務者，另請求上訴人丙○○應將坐落臺南市○區○○段○○○號土地上如附圖Ｊ、Ｆ、Ｇ部分所示鴿舍，面積合計零點零壹壹陸壹貳公頃拆除，將所在基地返還被上訴人，均核無不合，應予准許。
十、次按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十五條第一項定有明文。又租賃關係消滅後，承租人仍為租賃物之使用收益，解為「無法律上之原因而受利益致他人受損害」之不當得利或解為「因故意或過失不法侵害他人權利」之侵權行為，均無不可（最高法院五十八年臺上字第二七一號判決）。本件被上訴人依租約之約定，本可按月取得租金，因上訴人丙○○違約，經被上訴人依法終止租約，上訴人二人於系爭租約終止後，未將系爭房地點交被上訴人，仍繼續為無權占有使用行為，致被上訴人不能為租賃物之使用，受有相當於租金之損害，被上訴人自得本於侵權行為之法律關係，請求上訴人負連帶損害賠償責任。至於民法第三百十八條第一項固許債務人於無甚害於債權人利益之相當期限內，分期給付或緩期清償規定，然上訴人丙○○自八十六年十一月份起積欠被上訴人租金迄今，全未給付或有何一部給付之情形，顯見其無給付租金之誠意，不論上訴人丙○○及良太公司是否確已未繼續從事大理石加工，或已無資力，然上訴人丙○○既無給付租金之誠意，自無許其分期給付之必要，且亦有害於被上訴人之利益，上訴人丙○○請求分期給付租金云云，亦無理由；從而，被上訴人本於租賃之法律關係，請求上訴人丙○○給付自八十六年十一月起，至八十七年九月二十三日被上訴人終止租約之日止之租金共七十七萬元（詳如原判決所附計算公式）為有理由，應予准許；另被上訴人本於共同侵權行為之法律關係，請求上訴人丙○○及良太公司連帶給付自八十七年九月二十三日起至原判決宣示之日即八十八年六月十六日止，共應給付六十八萬元（詳如原判決所附計算公式），並自八十六年六月十七日起至上訴人二人遷讓房屋交還土地之日止，應按月給付八萬元。倘逾八十九年二月一日未履行時，則應逐年調升每月增加給付五千元部分，亦有理由，並應准許。
十一、綜上所陳，被上訴人本於租賃物返還請求權、物上請求權，及共同侵權行為損害賠償請求權，請求判命如原判決主文第一項至第四項所示，即無不合，應予准許。原審據此而為上訴人二人敗訴之判決，並依兩造之聲請酌定相當之擔保金額宣告假執行及免為假執行，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，亦與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明；又被上訴人依侵權行為之法律關係請求上開金錢給付部分，既經准許，則其另依不當得利之法律關係請求上開金額，自已無再予審酌之必要，爰未予以審酌，併此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年十二月十二日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官吳志誠~B2法官李素靖~B3法官李文賢右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中華民國八十九年十二月十四日~B法院書記官劉清洪