裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第1887號民事判決
裁判日期：民國97年07月11日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第1887號原告己○○
壬○○辛○○庚○○共同訴訟代理人 凃秀蕊 律師被告甲○○
乙○○丙○○丁○○
樓兼上4人共同訴訟代理人戊○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國97年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣玖萬陸仟陸佰柒拾元，及自民國九十七年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將坐落台北市○○區○○段一小段二三二、二三三地號土地上，即門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號如附圖A、B所示部分之建物拆除，並將如附圖A、B所示部分土地騰空返還予原告己○○，並自民國九十七年一月十二日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告己○○新臺幣玖佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁萬貳仟元供擔保後，得假執行。
但被告得以新臺幣玖萬陸仟陸佰柒拾元為原告預供擔保，而免為假執行。
本判決第二項於原告己○○以新臺幣陸萬肆仟伍佰元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹拾玖萬叁仟肆佰肆拾元為原告己○○預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊等為訴外人 謝三吉 （民國85年2月29日過世）之繼承人，被告則為訴外人 趙懷璧 （95年3月22日過世）之繼承人，趙懷璧前向謝三吉承租坐落臺北市○○區○○段
232、233及229之1地號（嗣分割出229-4地號）土地（下稱系爭土地），作為如附圖所示建物即門牌台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號房屋基地，租金原為每坪5台斤白米，自81年1月1日起調整為每年新臺幣（下同）3萬1990元，約定每年1月繳付，詎趙懷璧繳納數期後，自85年1月1日起未按期繳納租金，迨趙懷璧於95年3月22日過世後，被告亦未按期繳納租金，甚搬離上址任由該房屋成危樓，屢經催繳未獲置理，乃於97年1月2日以存證信函催告被告限期繳清欠租，否則即終止租約，被告於收受上開存證信函後，屆期仍未給付租金，故本件基地租賃應於催告期限屆滿翌日即97年1月12日發生終止租約效力，被告自負有將承租土地回復原狀返還義務，卻拒不返還，自屬無權占有。爰依民法第
767條、第179條及繼承法律關係，訴請被告拆屋還地，並給付積欠5年之租金，併於終止租約後相當於租金之不當得利等語。併聲明：㈠被告應連帶給付原告15萬9950元，及自97年1月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告應將坐落台北市○○區○○段1小段232、233、229-4地號土地上，如附圖所示A、B、C部分即門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號之建物拆除，並將如附圖A、B所示部分土地騰空返還予原告己○○，並自民國97年1月12日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告己○○1519元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等願意償還積欠原告之租金，但希望保留房屋繼續使用，除被告丙○○、戊○○外，其餘繼承人已拋棄繼承等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原告主張系爭土地原為伊等之父謝三吉所有，被繼承人謝三吉85年2月29日過世，系爭土地由原告己○○繼承，被告之父趙懷璧曾向謝三吉承租系爭土地供系爭建物之基地使用，自85年間起積欠租金迄今，迨趙懷璧於95年3月22日過世，被告即趙懷璧之全體繼承人仍未遵期繳納租金，原告遂於97年1月2日寄發存證信函催請被告於7日內繳清欠租，逾期不為給付，於催告期限屆滿翌日終止本件基地租賃契約意思表示等詞，經被告收受後屆期仍未繳納等情，有土地登記謄本、存證信函、郵件掛號回執、繼承系統表、戶籍謄本等在卷可稽（見本院卷第12至27頁、第29至42頁），且為被告所不爭執。另系爭建物占用系爭土地，亦經本院至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄可稽（見本院卷67至68頁），且囑託臺北市松山地政事務所測量屬實，製有土地複丈成果圖附卷可參（見本院卷69至70頁），則原告此部分主張，堪信為真實。
四、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：㈠契約年限屆滿時。㈡承租人以基地供違反法令之使用時。㈢承租人轉租基地於他人時。㈣承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。㈤承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。趙懷璧向謝三吉承租系爭土地後，並自85年間起即未給付租金予謝三吉或其繼承人即被告，嗣原告於97年1月2日寄發存證信函限期被告於收受上開存證信函7日內繳清租金，否則逕行終止租約，惟被告於97年1月4日前收受上開存證信函後亦未依限繳納，兩造租約業已於催告期限屆滿翌日即97年1月12日發生終止效力等情，有該存證信函、業如前述，是被告迄未支付85年間起迄至97年1月間止之租金，積欠租金之總額，顯已達土地法第103條所規定之2年以上，原告據以於97年1月2日存證信函限期催告被告給付，並於催告期限屆滿翌日為終止租約之意思表示，自屬合法。兩造間租約既經原告合法終止而消滅，被告已無占有系爭土地之正當權源，自不能以補繳租金方式，使已合法終止之租約回復其效力。又系爭土地如附圖A、B所示既由原告己○○繼承，有土地登記謄本可稽（見本院卷第39至42頁），附圖C部分即229-4地號土地則已分割轉讓予第三人 陳逸多 （見本院卷第43頁），則原告己○○本於所有權人之地位，基於所有物返還請求權，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示A、B部分面積計53平方公尺之系爭建物拆除，並將A、B部分土地返還原告己○○，於法有據，應予准許。至附圖C部分，因原告已非土地所有權人，亦不能本於所有權地位請求被告拆屋。
五、又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
被告於系爭土地租期經原告合法終止後（即自97年1月12日起），占有系爭土地係屬無權占有，已如前述。從而原告己○○請求被告自97年1月12日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當租金之不當得利，洵屬正當。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。前項規定，依同法第
105條規定，於租用基地建築房屋準用之。查系爭土地96年
1月之申報地價為每平方公尺2080元，有土地登記謄本可稽（見本院卷第39至40頁）。被告占用屬於原告己○○所有土地為53平方公尺，依此計算其土地申報價額年息百分之十為
1萬1024元（2080×53×10％＝11024）。本院斟酌系爭土地兩造之被繼承人謝三吉與趙懷璧所訂租約自81年間起調整租金為每年為3萬1990元，及系爭土地位於台北市○○○路○段巷內，附近均為住宅，鄰近捷運木柵線麟光站、公車總站、白蘭市場、芳和國中、大安國小、富陽森林公園、台北榮總門診部，生活機能方便，惟系爭土地出入巷弄狹窄，僅容機車通行，附近均為住宅等情，有勘驗筆錄可稽（見本院卷第68頁），認原告等主張被告應給付相當於不當得利之租金，於不超過土地申報總價百分之十計算範圍，尚屬適當。故被告自原告終止租約意思表示生效翌日之97年1月12日起至返還系爭土地之日止，應按月給付原告己○○相當於不當得利之租金為918元（計算式：2080×53×10％÷12＝918，因不得超過年息百分之十，故尾數捨去），原告此部分之請求，應予准許，逾此部分請求，則無理由，應予駁回。另被告辯稱：除丙○○、戊○○外，其餘繼承人已拋棄繼承云云，未據提出於法定期限以書面向法院為之證據，不合拋棄繼承法定程式（民法第1174條第2項），自不生效力，附此敘明。
六、至原告終止租約前，本得依兩造租約法律關係請求積欠5年之租金，惟兩造約定租金為每年3萬1990元高於上開法定最高租金限額1萬9334元（2080×93×10％＝19334），而繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任（民法第1148條前段、第1153條第1項），故原告4人自得本於租賃契約及繼承法律關係請求被告連帶給付9萬6670元（計算式：1933
4×5＝96670），為有理由，逾此範圍，不應准許。
七、綜上所述，原告依所有權、不當得利、租賃及繼承法律關係規定，請求被告應連帶給付原告積欠租金9萬6670元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年3月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另被告應將如附圖所示A、B部分建物拆除，並將如附圖A、B所示部分土地騰空返還予原告己○○，並自97年1月12日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告己○○918元，為有理由，逾此範圍，即無憑據，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年7月11日
民事第五庭法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年7月11日
書記官曾寶生